АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-179322/22-125-1303

г. Москва

24 апреля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 24 апреля 2023 года Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Самодуровой К.С. в порядке ст. 18 АПК РФ при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению ООО «ТРК-Петербург-2» (195279, РОССИЯ, Г. САНКТ- ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПОРОХОВЫЕ,  ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПР-КТ, Д. 24, ЛИТЕРА А, ЭТАЖ 4, ПОМЕЩ. 4108-Д, ОГРН:  

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.11.2022, ИНН: 

<

***>)  

к ответчику ООО "БУДУ МАМОЙ" (195271, 

<

...> ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н,  ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2006, ИНН: 

<

***>),  

о взыскании 31 146 061,59 руб. при участии 

от истца: ФИО2, по дов-ти № 05/2023п от 18.01.2023г., паспорт, диплом  

от ответчика: ФИО3, по дов-ти от 23.01.2023г., паспорт, ФИО4, по  дов-ти от 23.01.2023г.,  

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТРК-Петербург-2» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с  иском к ООО "БУДУ МАМОЙ" о взыскании задолженности по арендной плате в  размере 23 924 616,33 руб., неустойки за нарушение срока внесения арендной платы с  21.06.2019 по 01.08.2022 в размере 7 221 445,26 руб., и далее с 02.08.2022 г. до даты  фактической оплаты за каждый день просрочки в размере 0,5 % от суммы основного  долга.  

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом  письменных пояснений.  

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва 

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные  доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим  основаниям.  

Из материалов дела следует, что между ООО «ТРК-Петербург» (арендодатель) и  ООО «Буду Мамой» заключен договор аренды от 26.07.2013 помещения общ.  площадью 185,07 кв.м. в здании Досугово-развлекательного и спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: 

<

...>, лит.А.  

Помещение передано по акту от 26.07.2013. 

Согласно п. 1.10 дополнительного соглашения № 8 от 23.04.2019 г. к договору  установлен срок аренды до 26.04.2020 г.  

26.04.2020г. арендатор помещение не вернул, продолжил им пользоваться, в  связи с чем договор был пролонгирован на неопределенный срок (п. 3.3 договора, ст.  610 ГК РФ).  

09.03.2021 арендатор вернул помещение, о чем составил односторонний акт  сдачи.  

В соответствии с п. 4.1. Договора аренды арендатор за пользование помещением  в течение всего срока аренды оплачивает арендную плату, состоящую из постоянной,  переменной, дополнительной и оборотной составляющих арендной платы. В  приложении № 4 к Договору аренды сторонами определены и согласованы размер и  сроки уплаты арендной платы:  

Согласно п.1.1 приложения № 4 к Договору аренды базовая арендная плата  составляет 303 у.е. за 1 кв.м арендуемой площади в год без НДС. Постоянная арендная  плата рассчитывается как произведение Базовой Арендной платы за 1 кв.м. в год без  НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующую  периметр арендуемого помещения без учета внутренних перегородок и стен и  составляет 56 076,21 у.е. в год без НДС. Постоянная арендная плата выплачивается  ежемесячно равными долями (1/12 постоянной арендной платы) авансом не позднее 20  числа каждого месяца предшествующего оплачиваемому.  

Согласно п.1.2 приложения № 4 к Договору аренды эксплуатационные расходы  составляют 150 у.е. за 1 кв.м арендуемой площади в год без НДС. Переменная арендная  плата рассчитывается как произведение эксплуатационных расходов за 1 кв.м. в год без  НДС на арендуемую площадь, определенную по середине стены, образующую  периметр арендуемого помещения без учета внутренних перегородок и стен и  составляет 27760,5 у.е. в год без НДС. Переменная арендная плата выплачивается  ежемесячно равными долями (1/12) авансом не позднее 20 числа каждого месяца  предшествующего оплачиваемому.  

Согласно п.1.3 приложения № 4 к Договору аренды размер дополнительной  составляющей арендной платы в месяц рассчитывается как сумма следующих  составляющих: а) стоимости потребленной в помещении за месяц электроэнергии, б)  стоимости потребленной в помещении за месяц воды, в) стоимости пользования  канализацией в помещении за месяц. Оплата производится на основании счета в  течение 5 рабочих дней с даты выставления счета.  

В соответствии с п. 4.8. Договора аренды Размер платежей, установленных  настоящим Договором Аренды в условных единицах (у.е.) определяется, а оплата  осуществляется Арендатором в рублях по курсу, рассчитываемому по следующей  формуле: официальный курс доллара США по отношению к рублю (установленный  банком России на первый рабочий день календарного месяца, предшествующего  оплачиваемому) суммируется с официальным курсом евро по отношению к рублю  (установленным Банком России на первый рабочий день календарного месяца,  предшествующего оплачиваемому), после чего полученная сумма делится на два.  

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить  арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения  арендной платы определяются договором аренды.  

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано  совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать  имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от  должника исполнения его обязанности.  

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями  закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и  одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).  

17.11.2022 ООО «ТРК-Петербург» реорганизовано путем выделения из него  ООО «ТРК-Петербург-2».  

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких  юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного  юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК РФ).  

Согласно п. 2 передаточного акта от 03.08.2022, ООО «ТРК-Петербург»  передает ООО «ТРК-Петербург-2» здание комплекса ИЮНЬ кадастровый № :  78:11:0006149:1017 по адресу: 

<

...> лит. А.  

Таким образом, с момента создания ООО «ТРК-Петербург-2» стало новым  собственником вышеуказанного здания.  

Смена собственника здания является основанием правопреемства на стороне  арендодателя (ст. 617 ГК РФ).  

При реорганизации переход прав и обязанностей происходит в силу закону,  поэтому согласие нового участника отношений на правопреемство не требуется.  

Истцом указано на то, что у ответчика имеется непогашенная задолженность за  период с 01 июля 2019 по 09 марта 2021 по внесению постоянной, переменной и  дополнительной арендной платы в размере 23 924 616,33 руб.  

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить  задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем  истец обратился в суд с настоящим иском.  

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик  требования не признал, ссылаясь на то, что 10 марта 2020 года в период начала  пандемии Истец обратился к Ответчику с просьбой снизить арендные платежи еще  ниже и отменить переменную часть арендной платы в связи с тем, что у Ответчика  отсутствовала возможность пользоваться помещением. В ответ на письмо от 19 марта  2020 года, Истец уведомил Ответчика, что берет время на рассмотрение вопроса о  снижении арендных платежей в связи с переводом сотрудников на удаленный режим.  

Также ответчик ссылался на фактически сложившиеся отношения между истцом  и ответчиком, согласно которым стороны заключали 4 дополнительных соглашения  (дополнительное соглашение № 5 от 03 февраля 2016 года, которое было подписано  лишь 02 декабря 2016 года, дополнительное соглашение № 6 от 01 марта 2016 года,  которое было подписано 02 декабря 2016 года, дополнительное соглашение № 7 от 14  марта 2017 года, которое было подписано 24 июля 2017 года, дополнительное  соглашение № 8 от 23 апреля 2019 года, которое было подписано 29 июля 2019 года),  каждый год задним числом.  

Также ответчик указал на то, что устно ответчику была согласована скидка на  арендную плату в размере 305 039,78 руб., которую ответчик оплачивал за период с  15.01.2019 по 29.12.2020, а истец претензий не предъявлял. В связи с чем, ответчик  считает, что с учетом положений пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснений, данных в пункте 5  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 05.05.1997 № 14, осуществляя перечисление по Договору арендных  платежей в сумме 305 039 рублей 78 коп арендатор осознавал и принимал данные  изменения договора за договоренности между сторонами, а арендодатель, который не  

возражал против таких оплат подтверждал свое согласие с учетом устных  договоренностей.  

Суд пришел к следующим выводам. 

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор,  если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст.  452 ГК РФ).  

Применительно к договору аренды недвижимости предусмотрено специальное  правило (п. 1 ст. 651 ГК РФ), согласно которому договор аренды здания или  сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа,  подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).  

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его  недействительность.  

Из текста договора аренды заключенного между истцом и ответчиком следует,  что его объектом выступает нежилое помещение, являющееся частью здания.  

Следовательно, к отношениям сторон применяется ст. 651 ГК РФ. 

Однако, в материалах дела отсутствует документ, подписанный сторонами, и  изменяющий условия договора позднее дополнительного соглашения № 8 от  23.04.2019.  

Довод ответчика об отсутствии претензий в его адрес противоречит  обстоятельствам дела: из ответа арендатора от 27.11.2019 на претензию арендодателя  следует, что ему было известно о наличии у него непогашенной задолженности.  

Между тем, суд учитывает следующее. 

Арендатор недвижимости вправе требовать уменьшения арендной платы за  период 28.03.2020-26.07.2020г. в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте Российской Федерации режима повышенной готовности.  

Плата подлежит уменьшению с момента наступления невозможности  использовать имущество по изначально согласованному назначению, независимо от  даты заключения дополнительного соглашения или даты вступления в силу решения  суда о понуждении арендодателя уменьшить размер арендной платы (вопрос 5 Обзора  Верховного Суда Российской Федерации от 30.04.2020 № 2).  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434  утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени  пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой  коронавирусной инфекции.  

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, к видам деятельности ответчика  относятся является «Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах»  (Код по ОКВЭД 47.19) и «Деятельность физкультурно-оздоровительная» (Код по  ОКВЭД 96.04). Данные виды деятельности включены в Перечень отраслей российской  экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в  результате распространения новой коронавирусной инфекции.  

В части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 «О внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам  предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено, что арендатор  вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с  невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом  государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11  Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и  территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в  редакции настоящего Федерального закона) решения и введении режима повышенной  готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской  Федерации.  

Арендатор (ответчик) реализовал свое право и потребовал от арендодателя  

уменьшения арендной платы, что подтверждается: 10 марта 2020 года в период начала  пандемии Истец обратился к Ответчику с просьбой снизить арендные платежи еще  ниже и отменить переменную часть арендной платы в связи с тем, что у Ответчика  отсутствовала возможность пользоваться помещением. В ответ на письмо от 19 марта  2020 года, Истец уведомил Ответчика, что берет время на рассмотрение вопроса о  снижении арендных платежей в связи с переводом сотрудников на удаленный режим.  

Частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, вступившей в силу 08.06.2020,  предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого и среднего  предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях экономики, в  наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате  распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден  Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной  платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом  государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 1  Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и  территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в  редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной  готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской  Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей,  используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.  

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам  аренды недвижимости имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за  период 2020 года в связи в невозможностью использования имущества, связанной с  принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в  соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О  защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного  характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима  повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта  Российской Федерации.  

Исходя их положений статьи 19 Закона № 98-ФЗ и разъяснений, содержащихся в  Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением  законодательства и мер по противодействию распространению на территории  Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (вопрос 5),  арендатор в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший  возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе  потребовать уменьшения размера арендной платы за период 2020 г., при этом арендная  плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность  использования имущества по изначально согласованному назначению.  

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании  арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от  заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком  случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом  требований ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, например, размер  сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно  снижается арендная плата в сложившейся ситуации.  

В соответствии с вышеуказанными письмами арендатор просил пересчитать  арендную плату за помещения по договору аренды в сторону уменьшения, в связи со  сложившейся экономической ситуацией в Российской Федерации, вызванной спадом  из-за пандемии коронавируса.  

Истцом, в отсутствие на то обоснований в уменьшении арендной платы на 50%  отказано.  

На основании вышеуказанного и в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 г.   № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам  предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», постановлением  правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и  срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого  имущества» Ответчик имел право на отсрочку по уплате арендной платы.  

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то  обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.  

Таким образом, оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в  материалы дела доказательства, проанализировав условия договора, суд пришел к  выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за период 28.03.2020  по 26.07.2020 года подлежат уменьшению на 50%.  

Доводы отзыва ответчика относительно освобождения от арендной платы за  указанный период в полном объеме судом отклоняются.  

Законом не предусмотрено правил для полного освобождения арендатора от  уплаты аренды по основанию, связанному с принятием органом государственной  власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ  решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на  территории субъекта Российской Федерации (Вопросы 3 - 6 обзора по отдельным  вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по  противодействию распространению на территории Российской Федерации новой  коронавирусной инфекции (covid-19) N 2 утвержденного Президиумом Верховного  Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года).  

Таким образом, по общему правилу, наступление обстоятельств непреодолимой  силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается  возможным после того, как они отпали.  

Также Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности за  период с 01.07.2019 по 22.08.2019.  

В соответствии с п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации  общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в  соответствии со статьей 200 Кодекса.  

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации  исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре.  

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации  истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре,  является основанием к вынесению судом решения об отказе в исковых требованиях.  

Суд согласен с заявлением ответчика об истечении срока давности в части  требований.  

Согласно ч. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по  обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом  востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора  возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.  

Принимая во внимание то, что исковое заявление подано истцом в суд  22.08.2022, срок исковой давности истцом пропущен за период с 01.07.2019 по  21.08.2019.  

Ввиду чего, требования истца о взыскании задолженности подлежат  удовлетворению в части с учетом срока исковой давности за исключением периода  01.07.2019-21.08.2019 и уменьшения постоянной части арендной платы за период с  28.03.2020 по 26.07.2020 в размере 50% в размере 21 303 778,33 руб.  

В остальной части требования истца не обоснованы и удовлетворению не  подлежат.  

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки  исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать  причинение ему убытков.  

В соответствии с п. 4.10 Договора в случае ненадлежащего исполнения  арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных настоящим  договором аренды, арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,5% от суммы  платежей, осуществленных ненадлежащим образом, за каждый день просрочки.  

На основании п. 4.10 договора истец начислил ответчику неустойку за  нарушение сроков оплаты по договору в размере 7 221 445,26 руб. за период с  21.06.2019 по 01.08.2022, сниженной в 10 раз относительно условий п.4.10 договора.  

Согласно представленному истцом информационного расчета неустойки за  период с 22.08.2019 по 01.08.2022 с учетом срока исковой давности и уменьшения  постоянной части арендной платы за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 в размере 50%,  размер неустойки за указанный период составляет 69 396 447,40 руб.  

Учитывая, что истцом самостоятельно уменьшен размер неустойки в 10 раз до  7 221 445,26 руб., оснований для применения ст. 333 ГК РФ к расчету неустойки не  имеется, с учетом срока исковой давности и снижения арендной платы за период с  28.03.2020 по 26.07.2020 в размере 50% с ответчика подлежит взысканию неустойки за  период с 22.08.2019 по 01.08.2022 в размере 7 221 445,26 руб.  

Взыскание с ответчика неустойки, рассчитанной за период начиная с 02.08.2022  г. до даты фактической оплаты за каждый день просрочки в размере 0,5 % от суммы  основного долга, соответствует положениям пункта 65 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами  некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  ответственности за нарушение обязательств" и, следовательно, является правомерным.  

Госпошлина распределена на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным  требованиям.  

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 606, 614, 617, 622  Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 69, 71,  110, 148, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО "БУДУ МАМОЙ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в  пользу ООО «ТРКПетербург-2» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  задолженность в размере 21 303 778,33 руб., неустойку в размере 7 221 445,26 руб., а  также расходы по оплате государственной пошлины в размере 163690,46 руб.  

В остальной части отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем  подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.  

Судья К.С. Самодурова