Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д.20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

дело № А42-332/2019

город Мурманск

24 июля 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2019 года

 

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Власова В.В., при ведении протокола помощником судьи Зиновьевой Ю.В., при участии от ООО «Десятый регион» ФИО1 (доверенность от 11.03.2019), от МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия ФИО2 (доверенность от 28.12.2018), рассмотрев в открытом заседании иск ООО «Десятый регион» к МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия об урегулировании разногласий,

третье лицо: ООО «Центр оценки «Аверс», 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Десятый регион» (185014, 

<

...> (район Древлянка), д.31, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (183006, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» (199034, 

<

...> острова, д.1/3, литера А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В отзыве на исковое заявление управление просит отказать в удовлетворении иска, так как цена объекта определена независимым оценщиком. В дополнениях к отзыву ответчик не возражает против принятия пунктов 1.3.6, 2.1, 3.1 в редакции общества, управление согласно исключить из договора пункт 3.3, остальные условия договора принять в редакции продавца. По мнению управления, согласие на осуществление неотделимых улучшений в арендуемом помещении предоставлено другим лицом. В 2005 году истцу на 25388,8 рублей уменьшен размер арендной платы в счет компенсации стоимости неотделимых улучшений (том 1, листы дела 105-106, т.2, л.д.135-137, т.4, л.д.28-31).

В связи с наличием спора о рыночной стоимости помещения, определением от 09.04.2019 суд удовлетворил ходатайство истца, для определения рыночной стоимости помещения на 1 февраля 2018 (дату оценки помещения обществом «Центр оценки «Аверс») назначил экспертизу, поручив ее проведение сотрудникам общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Кронос-Карелия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) инженерам-строителям ФИО3, ФИО4 и оценщику ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены вопросы о рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 110,2 м2, расположенного в 

<

...>, кадастровый номер объекта 10:01:0120103:1749 и стоимости неотделимых улучшений, осуществленных в названном нежилом помещении на основании проекта, разработанного архитектором ФИО6 по состоянию на 01.02.2018.

В связи с назначением экспертизы производство дела приостановлено.

07.05.2019 общество «Консалтинговая компания «Кронос-Карелия» представило в суд экспертное заключение от 30.04.2019 № 689-15-04/19, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на 1 февраля 2018 составляет 2 641 525 рублей без НДС, стоимость неотделимых улучшений на ту же дату с учетом износа – 1 399 788 рублей без НДС.

14.05.2019 производство дела возобновлено, рассмотрение дела отложено на 28.05.2019 для предоставления участвующим в деле лицам возможности ознакомиться с заключением эксперта.

В порядке статьи 86 АПК РФ в судебное заседание 13.06.2019, проведенное с использованием системы видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Республики Карелия, были вызваны эксперты, которые дали пояснения относительно заключения, ответили на вопросы участвующих в деле лиц и суда.

Определением от 18.06.2019 по ходатайству истца назначена дополнительная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения и неотделимых улучшений в нем на 11 октября 2018. Проведение дополнительной экспертизы поручено тем же сотрудникам общества «Консалтинговая компания «Кронос-Карелия». Рассмотрение дела отложено на 16.07.2019.

Экспертное заключение от 10.07.2019 № 1107-24-06/19 поступило в суд 12.07.2019.

Согласно заключению экспертов рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 110,2 м2, расположенного в 

<

...>, кадастровый номер объекта 10:01:0120103:1749 на 11 октября 2018 составляет 2 795 763 рубля без НДС, стоимость неотделимых улучшений, осуществленных в названном нежилом помещении на основании проекта, разработанного архитектором ФИО6 по состоянию на 11 октября 2018 с учетом износа составляет 1 491 654 рубля без НДС.

С учетом выводов эксперта общество уточнило требования, просит принять пункты 1.3.6, 2.1, 3.1, 3.5, 7.3 в своей редакции, исключить из договора пункты 3.3, 7.4, 7.5, 7.6, 8.3, дополнить договор приложениями № 1 и № 2, в которых содержится расчет ежемесячных платежей и график оплаты имущества.

Согласно статье 49 АПК РФ уточнение принято.

Представители сторон поддержали правовые позиции, изложенные в иске и отзыве.

Общество «Центр оценки «Аверс» извещено о месте и времени рассмотрения дела в соответствии с требованиями статей 121, 123 АПК РФ, однако его представитель в судебное заседание не прибыл.

Как следует из представленных доказательств, в собственности Российской Федерации находится нежилое помещение, общей площадью 110,2 м2, расположенное в 

<

...>, кадастровый номер объекта 10:01:0120103:1749. Это обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.04.2017 (т.2, л.д.99-100).

Согласно заключенному с Территориальным управлением Минимущества России в Республике Карелия договору от 17.02.2004 № 10, названное помещение передано в аренду обществу с целью размещения спортивного зала.

Срок аренды с 12 февраля 2004 до 31 января 2005. Передача помещения арендатору оформлена актом от 12.02.2004.

Письмом от 20.02.2004 № 03/499 Территориальное управление Минимущества России, рассмотрев обращение арендатора о необходимости выполнения косметического ремонта и перепланировки в арендуемом помещении, согласовало обществу проведение ремонтных работ за счет собственных средств при условии получения разрешений надзорных органов.

Постановлением главы самоуправления города Петрозаводска от 21.09.2004 № 2453 обществу разрешено реконструировать указанные нежилые помещения под стоматологический кабинет.

24.03.2005 Территориальное управление Росимущества в РК и общество заключили договор аренды того же помещения с 1 марта 2005 до 1 марта 2015. Согласно пункту 7.1 договора на момент его заключения помещение находится в пользовании арендатора в соответствии с актом от 12.02.2014. Помещение предоставлено для целей оказания стоматологических услуг. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Постановлением главы самоуправления города Петрозаводска от 01.06.2005 № 1214 обществу разрешен ввод в эксплуатацию законченных реконструкцией арендуемых помещений.

20.04.2015 общество заключило договор аренды того же помещения с ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ИНН 

<

***>), за которым помещение было закреплено на праве хозяйственного ведения. Срок аренды до 19.04.2018. Помещение передано арендатору актом от 01.05.2015.

Соглашением от 07.06.2018 в связи с прекращением права хозяйственного ведения предприятия на указанный объект арендодатель заменен на МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра в РК 27.06.2018.

Распоряжением Правительства РФ от 08.02.2017 № 227-р утвержден прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2017 - 2019 годы.

В пункте 761 приложения к распоряжению указано помещение, арендуемое истцом.

По заказу Росимущества общество «Центр оценки «Аверс» 22.02.2018 составило отчет № 128-8/2018 об оценке рыночной стоимости указанного выше помещения по состоянию на 1 февраля 2018. Согласно отчету рыночная стоимость помещения с НДС 5 900 000 рублей.

В соответствии с общедоступной информацией в сети интернет на сайте Росимущества (URL: http://esugi.rosim.ru/Section/Privatization/Viewer/Index/f1c2a091-80eb-471d-9214-d31965936639?IDStr=38095453-913D-44DD-A663-1EE1ECCEBE46) распоряжением Росимущества от 23.04.2018 № 276-р принято решение об условиях приватизации занимаемого истцом нежилого помещения путем продажи в электронной форме единым лотом на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене.

Начальная цена помещения 5 900 000 рублей с НДС.

10 августа 2018 на сайте Росимущества опубликовано информационное сообщение о том, что аукцион признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок.

Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ в Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), внесены изменения, в соответствии с которыми с 3 июля 2018 субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие определенным критериям, получили право преимущественного выкупа по рыночной стоимости находящихся у них в аренде объектов недвижимости, являющихся федеральной собственностью.

Распоряжением Росимущества от 11 октября 2018 № 691-р принято решение о приватизации арендуемого обществом помещения путем продажи в электронной форме единым лотом на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене с учетом реализации преимущественного права арендатора – субъекта малого предпринимательства – общества «Десятый регион» на приобретение названного федерального имущества.

Начальная цена помещения 5 900 000 рублей с НДС.

Письмом от 26.10.2018 № К3270 ответчик уведомил истца о принятии решения о приватизации занимаемого им помещения, возможности реализовать преимущественное право приобретения этого имущества, направил обществу проект договора купли-продажи.

Общество выразило намерение выкупить помещение, подписало договор с протоколом разногласий.

В письме от 14.12.2018 № К3870 управление Росимущества сообщило обществу о невозможности внести изменения в договор.

Перечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Ответчик предложил изложить пункт 1.3.6 в редакции: «С момента государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, договор аренды, указанный в пункте 1.2 настоящего договора считается прекращенным в связи с совпадением арендатора и арендодателя в одном лице».

Истец предлагает изложить этот пункт: «На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды объекта № 62/Д/АР от 20.04.2015 года с момента подписания настоящего договора купли-продажи обеими сторонами».

В соответствии со статьями 425, 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

На дату рассмотрения преддоговорного спора помещение уже находится во владении общества на основании договора аренды, поэтому оно признается переданным истцу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Как предусмотрено статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи определятся судом, договор будет признаваться заключенным со дня вступления в законную силу решения, принятого по результатам рассмотрения преддоговорного спора.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

В пунктах 5, 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено: при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи в редакции, определенной судом.

Пункт 1.3.6 принимается в редакции: «Обязательства сторон по договору аренды прекращаются со дня заключения договора продажи объекта».

Разногласия в части пункта 2.1 сводятся к цене отчуждаемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

На основании пунктов 2 и 3 Правил подготовки и принятия решений об условиях приватизации федерального имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 09.07.2002 № 512 подготовка решений об условиях приватизации федерального имущества предусматривает определение состава имущества, подлежащего приватизации, способа его приватизации и начальной цены, если иное не установлено законом, а также иных необходимых для приватизации имущества сведений.

Подготовка решений об условиях приватизации федерального имущества осуществляется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом либо по его поручению - его территориальными органами.

В силу статьи 12 Закона о приватизации начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети интернет информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Поскольку со дня составления обществом «Центр оценки «Аверс» отчета об оценке нежилого помещения (22.02.2018) до принятия Росимуществом решения о приватизации нежилого помещения прошло более 6 месяцев, отчет об оценке от 22.02.2018 не мог быть использован для установления начальной цены объекта.

Реализация указанного имущества не признается объектом обложения НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Пунктом 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Письмом от 20.02.2004 № 03/499 ТУ Минимущества России по РК согласовало обществу проведение перепланировки арендуемого помещения.

Кроме того, согласование арендодателем производства неотделимых улучшений подтверждается протоколами заседания комиссии ТУ Росимущества в РК от 14.02.2005, от 09.08.2005.

Довод ответчика о согласовании осуществления неотделимых улучшений другим лицом отклоняется, так как передача публичных функций от одного органа государственной власти к другому не может служить основанием для отказа в признании надлежащего согласования производства неотделимых улучшений с арендодателем.

Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Министерство имущественных отношений Российской Федерации упразднено (пункт 12), образовано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которому переданы правоприменительные функции, функции по оказанию государственных услуг и по управлению имуществом упраздняемого Министерства имущественных отношений Российской Федерации (пункт 13).

Содержание протокола заседания комиссии ТУ Росимущества в РК от 14.02.2005 не подтверждает довод ответчика о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, поскольку в протоколе указано об установлении размера арендной платы на 2005 при заключении долгосрочного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

В экспертном заключении от 10.07.2019 № 1107-24-06/19 сделан вывод о рыночной стоимости нежилого помещения на 11.10.2018 в размере 2 795 763 рубля без НДС и стоимости неотделимых улучшений в нем на ту же дату (1 491 654 рубля).

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация, эксперт надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Методологические дефекты и противоречия, которые могли бы повлечь недостоверность и неправильность выводов в экспертном заключении, суд не установил.

Причин не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у суда не имеется. Экспертное заключение от 10.07.2019 принимается в качестве надлежащего и достоверного доказательства.

Пункт 2.1 принимается в редакции: «2.1. Цена объекта 2 795 763 (два миллиона семьсот девяносто пять тысяч семьсот шестьдесят три) рубля без налога на добавленную стоимость. Реализация указанного имущества не признается объектом обложения НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Цена определена независимым оценщиком на дату принятия решения о приватизации объекта (11 октября 2018). В счет выкупной цены продавец зачитывает стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта. Стоимость неотделимых улучшений с учетом износа на 11 октября 2018 составляет 1 491 654 (один миллион четыреста девяносто одна тысяча шестьсот пятьдесят четыре) рубля без НДС».

Истец предлагает изложить пункт 3.1. в редакции: «На сумму приобретаемого имущества Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком (Приложение № 2). Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества осуществляется с учетом положений п. 3.5. настоящего Договора».

В редакции ответчика пункт 3.1 предусматривает оплату объекта в течение 30 дней с момента подписания договора путем единовременного перечисления всей суммы.

Пункт 3.1 в редакции ответчика противоречит пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, в соответствии с которым оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

На основании изложенного пункт 3.1 принимается в редакции: «3.1. Оплата объекта осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Рассрочка предоставляется на пять лет. Размер ежемесячных платежей, сроки оплаты указаны в приложении к договору. На сумму, оплата которой осуществляется в рассрочку, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о приватизации объекта».

Истец предлагает исключить из договора пункт 3.3, который предусматривает право общества обратиться за предоставлением рассрочки оплаты.

Общество выразило намерение оплатить имущество в рассрочку в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ, поэтому включение в договор этого пункта нецелесообразно.

В редакции продавца пункт 3.5 не предоставляет покупателю право требовать уменьшения цены приобретаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений ввиду отсутствия таковых, осуществленных с согласия арендодателя.

Общество предложило принять этот пункт в редакции: «Цена объекта, установленная в пункте 2.1, подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных с согласия Арендодателя, на общую сумму 1 491 654 (один миллион четыреста девяносто одна тысяча шестьсот пятьдесят четыре) рубля».

В связи с тем, что пункт 2.1 принят в редакции суда, содержит соответствующие Закону № 159-ФЗ условия о неотделимых улучшениях, с целью исключения дублирования суд исключает из договора пункт 3.5.

Истец предложил принять пункт 7.3 в редакции: «Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 3.1. Договора вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течении 3 (трех) дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключение случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта».

Этот пункт в редакции управления изложен: «в случае нарушения покупателем срока оплаты в соответствии с пунктом 3.1 договора или не менее двух раз подряд срока платежей, в соответствии с пунктом 3.3 договора и графиком, утвержденным дополнительным соглашением к договору, продавец вправе в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть настоящий договор, потребовав возврата проданного объекта недвижимого имущества».

Поскольку пункт 3.1 принят в редакции суда, а пункт 3.5 из договора исключен, условие пункта 7.3 требуется привести в соответствие с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса, приняв его в редакции: «7.3. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта».

Общество предлагает исключить из договора пункт 7.6, предусматривающий порядок расторжения договора путем направления покупателю письменного извещения.

С учетом редакции пункта 7.5, пункта 2 статьи 489, пункта 1 статьи 4501 ГК РФ, пункт 7.6. принимается в редакции: «7.6. Расторжение договора производится путем направления покупателю письменного уведомления. Договор считается расторгнутым со дня получения такого уведомления, если в нем не указана иная дата».

Пункты 7.4, 7.5, 8.3 предусматривают обязанность покупателя уплатить продавцу неустойку за просрочку оплаты объекта и штраф в размере цены объекта за неисполнение договора.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Неустойка и штраф за просрочку оплаты имущества, неисполнение договора продажи недвижимости законом не предусмотрены. Истец возражает против включения в договор условий об уплате неустойки и штрафа, поэтому не имеется оснований для принятия в редакции истца пунктов 7.4, 7.5, 8.3. Эти пункты требуется из договора исключить.

Истец предлагает дополнить договор приложениями 1 и 2, содержащими расчет ежемесячных платежей и график оплаты.

Суд считает целесообразным объединить оба приложения в одно и принять его в редакции:

«Расчет ежемесячных платежей для оплаты объекта.

1. Дата принятия решения о согласовании заключения сделки по продаже объекта – 11.10.2018 года.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату принятия решения о приватизации объекта, составляет 7,5%.

3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 304 109 (один миллион триста четыре тысячи сто девять) рублей.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,5 % разделить на 3 равно 2,5 %.

5. Рассрочка предоставляется на 5 лет (60 месяцев).

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Покупатель производит оплату ежемесячно до 25 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 5 лет (60 месяцев).

 

Номер платежа

 

Месяц, год

Аннуитетный платеж

 

Всего

 

В погашение долга

 

В погашение процентов

Остаток долга после платежа

1

1-й год 1-й месяц

23 144,49

20 427,60

2 716,89

1 283 681,40

2

1-й год 2-й месяц

23 144,49

20 470,15

2 674,34

1 263 211,25

3

1-й год 3-й месяц

23 144,49

20 512,80

2 631,69

1 242 698,45

4

1-й год 4-й месяц

23 144,49

20 555,53

2 588,96

1 222 142,92

5

1-й год 5-й месяц

23 144,49

20 598,36

2 546,13

1 201 544,56

6

1-й год 6-й месяц

23 144,49

20 641,27

2 503,22

1 180 903,29

7

1-й год 7-й месяц

23 144,49

20 684,27

2 460,22

1 160 219,02

8

1-й год 8-й месяц

23 144,49

20 727,37

2 417,12

1 139 491,65

9

1-й год 9-й месяц

23 144,49

20 770,55

2 373,94

1 118 721,10

10

1-й год 10-й месяц

23 144,49

20 813,82

2 330,67

1 097 907,28

11

1-й год 11-й месяц

23 144,49

20 857,18

2 287,31

1 077 050,10

12

1-й год 12-й месяц

23 144,49

20 900,64

2 243,85

1 056 149,46

13

2-й год 1-й месяц

23 144,49

20 944,18

2 200,31

1 035 205,28

14

2-й год 2-й месяц

23 144,49

20 987,81

2 156,68

1 014 217,47

15

2-й год 3-й месяц

23 144,49

21 031,54

2 112,95

993 185,93

16

2-й год 4-й месяц

23 144,49

21 075,35

2 069,14

972 110,58

17

2-й год 5-й месяц

23 144,49

21 119,26

2 025,23

950 991,32

18

2-й год 6-й месяц

23 144,49

21 163,26

1 981,23

929 828,06

19

2-й год 7-й месяц

23 144,49

21 207,35

1 937,14

908 620,71

20

2-й год 8-й месяц

23 144,49

21 251,53

1 892,96

887 369,18

21

2-й год 9-й месяц

23 144,49

21 295,80

1 848,69

866 073,38

22

2-й год 10-й месяц

23 144,49

21 340,17

1 804,32

844 733,21

23

2-й год 11-й месяц

23 144,49

21 384,63

1 759,86

823 348,58

24

2-й год 12-й месяц

23 144,49

21 429,18

1 715,31

801 919,40

25

3-й год 1-й месяц

23 144,49

21 473,82

1 670,67

780 445,58

26

3-й год 2-й месяц

23 144,49

21 518,56

1 625,93

758 927,02

27

3-й год 3-й месяц

23 144,49

21 563,39

1 581,10

737 363,63

28

3-й год 4-й месяц

23 144,49

21 608,32

1 536,17

715 755,31

29

3-й год 5-й месяц

23 144,49

21 653,33

1 491,16

694 101,98

30

3-й год 6-й месяц

23 144,49

21 698,44

1 446,05

672 403,54

31

3-й год 7-й месяц

23 144,49

21 743,65

1 400,84

650 659,89

32

3-й год 8-й месяц

23 144,49

21 788,95

1 355,54

628 870,94

33

3-й год 9-й месяц

23 144,49

21 834,34

1 310,15

607 036,60

34

3-й год 10-й месяц

23 144,49

21 879,83

1 264,66

585 156,77

35

3-й год 11-й месяц

23 144,49

21 925,41

1 219,08

563 231,36

36

3-й год 12-й месяц

23 144,49

21 971,09

1 173,40

541 260,27

37

4-й год 1-й месяц

23 144,49

22 016,86

1 127,63

519 243,41

38

4-й год 2-й месяц

23 144,49

22 062,73

1 081,76

497 180,68

39

4-й год 3-й месяц

23 144,49

22 108,70

1 035,79

475 071,98

40

4-й год 4-й месяц

23 144,49

22 154,76

989,73

452 917,22

41

4-й год 5-й месяц

23 144,49

22 200,91

943,58

430 716,31

42

4-й год 6-й месяц

23 144,49

22 247,16

897,33

408 469,15

43

4-й год 7-й месяц

23 144,49

22 293,51

850,98

386 175,64

44

4-й год 8-й месяц

23 144,49

22 339,96

804,53

363 835,68

45

4-й год 9-й месяц

23 144,49

22 386,50

757,99

341 449,18

46

4-й год 10-й месяц

23 144,49

22 433,14

711,35

319 016,04

47

4-й год 11-й месяц

23 144,49

22 479,87

664,62

296 536,17

48

4-й год 12-й месяц

23 144,49

22 526,71

617,78

274 009,46

49

5-й год 1-й месяц

23 144,49

22 573,64

570,85

251 435,82

50

5-й год 2-й месяц

23 144,49

22 620,67

523,82

228 815,15

51

5-й год 3-й месяц

23 144,49

22 667,79

476,70

206 147,36

52

5-й год 4-й месяц

23 144,49

22 715,02

429,47

183 432,34

53

5-й год 5-й месяц

23 144,49

22 762,34

382,15

160 670,00

54

5-й год 6-й месяц

23 144,49

22 809,76

334,73

137 860,24

55

5-й год 7-й месяц

23 144,49

22 857,28

287,21

115 002,96

56

5-й год 8-й месяц

23 144,49

22 904,90

239,59

92 098,06

57

5-й год 9-й месяц

23 144,49

22 952,62

191,87

69145,44

58

5-й год 10-й месяц

23 144,49

23 000,44

144,05

46 145,00

59

5-й год 11-й месяц

23 144,49

23 048,35

96,14

23 096,65

60

5-й год 12-й месяц

23 144,77

23 096,65

48,12

0,00

Всего: 

 

1 388 669,68

1 304 109,00

84 560,68

1 304 109,00» 

 

Поручением от 16 января 2019 № 18 общество перечислило в федеральный бюджет 6000 рублей государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при удовлетворении требования неимущественного характера расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Чеком-ордером Сбербанка России от 15 марта 2019 (операция № 184) истец для оплаты экспертизы перечислил на депозитный счет суда 50000 рублей (т.1, л.д.81), а поручением от 31 мая 2019 № 278 для оплаты дополнительной экспертизы перечислил на депозитный счет суда 25000 рублей (т.4, л.д.66).

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено: положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении исков неимущественного характера.

Судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

решил:

принять пункты 1.3.6, 2.1, 3.1, 7.3, 7.6 договора купли продажи нежилого помещения, расположенного в 

<

...>, площадью 110,2 м2, кадастровый номер 10:01:0120103:1749, между МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия и ООО «Десятый регион» в следующей редакции:

1.3.6. Обязательства сторон по договору аренды прекращаются со дня заключения договора продажи объекта.

2.1. Цена объекта 2 795 763 (два миллиона семьсот девяносто пять тысяч семьсот шестьдесят три) рубля без налога на добавленную стоимость. Реализация указанного имущества не признается объектом обложения НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Цена определена независимым оценщиком на дату принятия решения о приватизации объекта (11 октября 2018). В счет выкупной цены продавец зачитывает стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта. Стоимость неотделимых улучшений с учетом износа на 11 октября 2018 составляет 1 491 654 (один миллион четыреста девяносто одна тысяча шестьсот пятьдесят четыре) рубля без НДС.

3.1. Оплата объекта осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Рассрочка предоставляется на пять лет. Размер ежемесячных платежей, сроки оплаты указаны в приложении к договору. На сумму, оплата которой осуществляется в рассрочку, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о приватизации объекта.

7.3. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта.

7.6. Расторжение договора производится путем направления покупателю письменного уведомления. Договор считается расторгнутым со дня получения такого уведомления, если в нем не указана иная дата.

Пункты 3.3, 3.5, 7.4, 7.5, 8.3 исключить.

Дополнить договор приложением следующего содержания:

Расчет ежемесячных платежей для оплаты объекта.

1. Дата принятия решения о согласовании заключения сделки по продаже объекта – 11.10.2018 года.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату принятия решения о приватизации объекта, составляет 7,5%.

3. Цена продажи объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 304 109 (один миллион триста четыре тысячи сто девять) рублей.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,5 % разделить на 3 равно 2,5 %.

5. Рассрочка предоставляется на 5 лет (60 месяцев).

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Покупатель производит оплату ежемесячно до 25 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 5 лет (60 месяцев).

 

Номер платежа

 

Месяц, год

Аннуитетный платеж

 

Всего

 

В погашение долга

 

В погашение процентов

Остаток долга после платежа

1

1-й год 1-й месяц

23 144,49

20 427,60

2 716,89

1 283 681,40

2

1-й год 2-й месяц

23 144,49

20 470,15

2 674,34

1 263 211,25

3

1-й год 3-й месяц

23 144,49

20 512,80

2 631,69

1 242 698,45

4

1-й год 4-й месяц

23 144,49

20 555,53

2 588,96

1 222 142,92

5

1-й год 5-й месяц

23 144,49

20 598,36

2 546,13

1 201 544,56

6

1-й год 6-й месяц

23 144,49

20 641,27

2 503,22

1 180 903,29

7

1-й год 7-й месяц

23 144,49

20 684,27

2 460,22

1 160 219,02

8

1-й год 8-й месяц

23 144,49

20 727,37

2 417,12

1 139 491,65

9

1-й год 9-й месяц

23 144,49

20 770,55

2 373,94

1 118 721,10

10

1-й год 10-й месяц

23 144,49

20 813,82

2 330,67

1 097 907,28

11

1-й год 11-й месяц

23 144,49

20 857,18

2 287,31

1 077 050,10

12

1-й год 12-й месяц

23 144,49

20 900,64

2 243,85

1 056 149,46

13

2-й год 1-й месяц

23 144,49

20 944,18

2 200,31

1 035 205,28

14

2-й год 2-й месяц

23 144,49

20 987,81

2 156,68

1 014 217,47

15

2-й год 3-й месяц

23 144,49

21 031,54

2 112,95

993 185,93

16

2-й год 4-й месяц

23 144,49

21 075,35

2 069,14

972 110,58

17

2-й год 5-й месяц

23 144,49

21 119,26

2 025,23

950 991,32

18

2-й год 6-й месяц

23 144,49

21 163,26

1 981,23

929 828,06

19

2-й год 7-й месяц

23 144,49

21 207,35

1 937,14

908 620,71

20

2-й год 8-й месяц

23 144,49

21 251,53

1 892,96

887 369,18

21

2-й год 9-й месяц

23 144,49

21 295,80

1 848,69

866 073,38

22

2-й год 10-й месяц

23 144,49

21 340,17

1 804,32

844 733,21

23

2-й год 11-й месяц

23 144,49

21 384,63

1 759,86

823 348,58

24

2-й год 12-й месяц

23 144,49

21 429,18

1 715,31

801 919,40

25

3-й год 1-й месяц

23 144,49

21 473,82

1 670,67

780 445,58

26

3-й год 2-й месяц

23 144,49

21 518,56

1 625,93

758 927,02

27

3-й год 3-й месяц

23 144,49

21 563,39

1 581,10

737 363,63

28

3-й год 4-й месяц

23 144,49

21 608,32

1 536,17

715 755,31

29

3-й год 5-й месяц

23 144,49

21 653,33

1 491,16

694 101,98

30

3-й год 6-й месяц

23 144,49

21 698,44

1 446,05

672 403,54

31

3-й год 7-й месяц

23 144,49

21 743,65

1 400,84

650 659,89

32

3-й год 8-й месяц

23 144,49

21 788,95

1 355,54

628 870,94

33

3-й год 9-й месяц

23 144,49

21 834,34

1 310,15

607 036,60

34

3-й год 10-й месяц

23 144,49

21 879,83

1 264,66

585 156,77

35

3-й год 11-й месяц

23 144,49

21 925,41

1 219,08

563 231,36

36

3-й год 12-й месяц

23 144,49

21 971,09

1 173,40

541 260,27

37

4-й год 1-й месяц

23 144,49

22 016,86

1 127,63

519 243,41

38

4-й год 2-й месяц

23 144,49

22 062,73

1 081,76

497 180,68

39

4-й год 3-й месяц

23 144,49

22 108,70

1 035,79

475 071,98

40

4-й год 4-й месяц

23 144,49

22 154,76

989,73

452 917,22

41

4-й год 5-й месяц

23 144,49

22 200,91

943,58

430 716,31

42

4-й год 6-й месяц

23 144,49

22 247,16

897,33

408 469,15

43

4-й год 7-й месяц

23 144,49

22 293,51

850,98

386 175,64

44

4-й год 8-й месяц

23 144,49

22 339,96

804,53

363 835,68

45

4-й год 9-й месяц

23 144,49

22 386,50

757,99

341 449,18

46

4-й год 10-й месяц

23 144,49

22 433,14

711,35

319 016,04

47

4-й год 11-й месяц

23 144,49

22 479,87

664,62

296 536,17

48

4-й год 12-й месяц

23 144,49

22 526,71

617,78

274 009,46

49

5-й год 1-й месяц

23 144,49

22 573,64

570,85

251 435,82

50

5-й год 2-й месяц

23 144,49

22 620,67

523,82

228 815,15

51

5-й год 3-й месяц

23 144,49

22 667,79

476,70

206 147,36

52

5-й год 4-й месяц

23 144,49

22 715,02

429,47

183 432,34

53

5-й год 5-й месяц

23 144,49

22 762,34

382,15

160 670,00

54

5-й год 6-й месяц

23 144,49

22 809,76

334,73

137 860,24

55

5-й год 7-й месяц

23 144,49

22 857,28

287,21

115 002,96

56

5-й год 8-й месяц

23 144,49

22 904,90

239,59

92 098,06

57

5-й год 9-й месяц

23 144,49

22 952,62

191,87

69145,44

58

5-й год 10-й месяц

23 144,49

23 000,44

144,05

46 145,00

59

5-й год 11-й месяц

23 144,49

23 048,35

96,14

23 096,65

60

5-й год 12-й месяц

23 144,77

23 096,65

48,12

0,00

Всего: 

 

1 388 669,68

1 304 109,00

84 560,68

1 304 109,00

 

Взыскать с МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия в пользу ООО «Десятый регион» 81000 рублей судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                              В.В. Власов