Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

http://sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6514/2018

5 декабря 2018 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена 03.12.2018. Полный текст решения изготовлен 05.12.2018. 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Белоусова А.И., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бадмаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, оформленного письмом от 25.07.2018 № 3299-014/07; признании отсутствующим право аренды акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» – ФИО2 по доверенности от 23.04.2018, ФИО3 по доверенности от 06.08.2018,

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО4 по доверенности от 07.08.2018 № 79-Д,

от акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» – ФИО5 по доверенности от 16.07.2018 № 22,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области – ФИО6 по доверенности от 13.12.2017 № 42,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – заявитель, общество, ООО «СМК В-три») обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент).

В обоснование заявленных требований общество в своем заявлении, а также его представители в судебном заседании указали, что отказ от заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, образованного вокруг объекта незавершённого строительства, противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также сложившейся судебной практике.

Департамент в отзыве и его представитель в судебном заседании с требованиями общества не согласились, считая оспариваемое решение законным и обоснованным. Так, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14 передан ОАО «Сахалин-Инжиниринг» в аренду по договору от 31.01.2012 № 12327 для строительства группы многоквартирных жилых домов. Впоследствии ОАО «Сахалин-Инжиниринг» передало часть земельного участка в субаренду заявителю по договору от 01.05.2015 № 01-2036. В результате проведенного межевания из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 образованы два земельных участка: с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, площадью 2 959 кв.м., под существующий многоквартирный дом по ул. Украинская, 111 (застройщик ОАО «Сахалин-Инжиниринг»); с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, площадью 3 213 кв.м, под строительство группы многоквартирных домов (застройщик ООО «СМК В-три»). В этой связи соглашением от 25.01.2017 №29252/3 департаментом и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» внесены изменения в договор аренды от 31.01.2012 № 12327 в части уточнения предмета договора (указаны два вновь образованных участка), одновременно с 28.12.2016 прекращено право аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1916. Для государственной регистрации данного соглашения ОАО «Сахалин-Инжиниринг» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – управление, регистрирующий орган) с соответствующим заявлением. Рассмотрев обращение, регистрационный орган уведомлением от 13.03.2017 № 65/001/097/2017-328 приостановил с 13.03.2017 государственную регистрацию соглашения к договору аренды от 31.01.2012 № 12327 ввиду обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 (право аренды земельного участка в обеспечении исполнения обязательств застройщика ОАО «Сахалин-Инжиниринг» находится в залоге у участников долевого строительства). Наличие такой записи свидетельствует о том, что ОАО «Сахалин-Инжиниринг» с заявлением на государственную регистрацию прекращения права аренды в управление не обращалось. В силу изложенного, у департамента не имелось правовых оснований для предоставления в аренду ООО «СМК В-три» земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915.

20.11.2018 общество уточнило заявление, оставив на разрешение суда требование о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, оформленного письмом от 25.07.2018 № 3299-014/07.

Определениями от 12.10.2018 и от 30.10.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Сахалин-Инжиниринг» (далее – акционерное общество, АО «Сахалин-Инжиниринг»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области соответственно.

Акционерное общество в представленном отзыве и его представитель в судебном заседании поддержали позицию департамента.

Представитель управления в судебном заседании своего отношения по существу спора не выразил, привел хронологию событий и правовое обоснование прекращения государственной регистрации соглашения к договору аренды от 31.01.2012 № 12327 об изменении условий договора, несвязанного с отчуждением имущества на объект(ты) недвижимости.

Изучив в судебном заседании материалы дела, заслушав участников процесса, которые поддержали свои доводы по спорным обстоятельствам, и, оценив представленные в обоснование заявленного требования и возражений доказательства, суд установил следующее.

31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» на основании протокола итогов аукциона от 26.01.2012 № 308 заключен договор № 12327 аренды земельного участка. Предметом договора является земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6 172 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, XXII-ой м/район, южная сторона ул. Украинской. Разрешенное использование: для/под строительство группы многоквартирных жилых домов. Срок договора аренды - с 26.01.2012 по 25.01.2015.

06.07.2012 управлением на основании заявления ОАО «Сахалин-Инжиниринг» проведена регистрация права аренды на вышеуказанный земельный участок.

Администрацией города Южно-Сахалинска ОАО «Сахалин-Инжиниринг» 20.05.2014 выдано разрешение на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинская в 22-ом микрорайоне 

<

...> очередь, № RU65302000-0000004594 на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Соглашением от 10.03.2015 № 29252/2 стороны продлили срок договора аренды по 25.01.2016.

05.07.2016 разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - группа многоквартирных жилых домов по ул. Украинская в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска. 1 очередь, расположенного по адресу: 

<

...>.

Реализовав право, предусмотренное п. 5.1.4 договора, АО «Сахалин-Инжиниринг» 01.03.2015 заключило с ООО «СМК В-три» договор субаренды № 01-2036 для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома, общей жилой площадью не менее 3 000 кв.м. на период с 01.03.2015 по 31.01.2016. 

Для указанной цели 12.08.2015 Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска ООО «СМК В-три» выдано разрешение на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинской в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска. 2-ая очередь, № 65-64701000-05563-2015 на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

После окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства ОАО «Сахалин-Инжиниринг» обратилось в департамент с заявлениями о расторжении договора аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12327 (от 14.07.2016 № 8588, от 31.08.2018 № 1108).

Письмом от 12.08.2016 № 8588-014/07 департамент в удовлетворении заявления от 14.07.2016 № 8588 отказал со ссылкой на то, что земельный участок предоставлен для строительства группы многоквартирных жилых домов и предполагает строительство более одного многоквартирного жилого дома, на каждый из которых оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, производится присвоение адреса объекту, в связи с чем, расторжение договора аренды возможно при условии образования земельного участка под каждым объектом недвижимости с изменением вида разрешенного использования.

Письмом от 15.10.2016 № 10588-014/06 департамент также разъяснил ОАО «Сахалин-Инжиниринг», что кроме многоквартирного жилого дома на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, в связи с чем, принять оставшийся в аренде земельный участок по акту приема-передачи не представляется возможным, поскольку он не освобожден от указанного имущества и не рекультивирован. Обществу вновь предложено рассмотреть вопрос о разделе земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 под каждый из объектов, после чего будет возможно прекращение арендных отношений на земельный участок под многоквартирным домом.

10.11.2016 ОАО «Сахалин-Инжиниринг» обратилось в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Распоряжением департамента от 15.11.2016 № 1903-р в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории со следующими характеристиками:

- земельный участок 65:01:0307003:14:ЗУ1, местоположение – 

<

...> площадью 2 959 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство группы многоквартирных домов, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением городского Собрания от 30.01.2013 № 744/44-13-4» земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки «Ж-1»;

- земельный участок 65:01:0307003:14:ЗУ2, местоположение – 

<

...> площадью 3 213 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство группы многоквартирных домов, доступ к земельному участку осуществляется посредством земель (земельных участков) общего пользования, согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением городского Собрания от 30.01.2013 № 744/44-13-4» земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки «Ж-1»;

Пунктом 2 данного распоряжения определено, что оно является основанием для проведения ОАО «Сахалин-Инжиниринг» кадастровых работ, постановки земельных участков на государственный кадастровый учет и внесения изменений.

В результате проведенного межевания из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 образованы два земельных участка:

- с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, площадью 2 959 кв.м, под существующий многоквартирный дом по ул. Украинская, 111;

- с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, площадью 3 213 кв.м, под строительство группы многоквартирных домов.

28.12.2016 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Сахалинской области, осуществлявшего до 01.01.2017 полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, на основании представленного заявления кадастрового инженера и приложенного к нему межевого плана, выполненного в результате проведения кадастровых работ в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, осуществлены учетные действия, в результате которых поставлены на кадастровый учет два земельных участка с кадастровыми номерами 65:01:0307003:1915 и 65:01:0307003:1916.

Соглашением от 25.01.2017 № 29252/3, заключенным между департаментом и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» в договор аренды от 31.01.2012 № 12327 внесены следующие изменения и дополнения - в связи с образованием двух земельных участков установлены:

- земельный участок площадью 2 959 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0307003:1916, разрешенное использование: под существующий многоквартирный дом, расположен по адресу: 

<

...>;

- земельный участок площадью 3 213 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, разрешенное использование: строительство группы многоквартирных жилых домов, расположен по адресу: 

<

...>;

- с 28.12.2016 прекращено право аренды на земельный участок площадью 2 959 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0307003:1916.

В связи с подписанием вышеуказанного соглашения АО «Сахалин-Инжиниринг» 01.03.2017 направило в управление заявление о его регистрации.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов, государственным регистратором принято решение о приостановлении осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 25.01.2017 № 29252/3 в соответствии с п. 3 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) в связи с выявленными противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Уведомлением от 13.03.2017 № 65/001/097/2017-328 регистрирующий орган сообщил АО «Сахалин-Инжиниринг» о принятом решении.

08.12.2017 регистрирующим органом на основании поступившего заявления АО «Сахалин-Инжиниринг» государственная регистрация соглашения от 25.01.2017 № 29252/3 прекращена.

Параллельно с вышеуказанными действиями АО «Сахалин-Инжиниринг» по регистрации дополнительного соглашения от 25.01.2017 №29252/3 в управление поступило заявление администрации г. Южно-Сахалинска о прекращении права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 и государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:1915.

По результатом рассмотрения заявления администрации и приложенных к нему документов, регистрирующим органом принято аналогичное решение о приостановлении осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения по той же причине (противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).

Ввиду истечения срока приостановления осуществления государственной регистрации прав и неустранением обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, 28.08.2017 администрации на основании ст. 27 Закон № 218-ФЗ отказано в осуществлении заявленных регистрационных действий.

В рассматриваемый период ООО «СМК В-три» обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Решением департамента от 13.07.2017 № 2529-014/07 обществу отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

10.08.2017 ООО «СМК В-три» повторно обратилось в департамент с аналогичным заявлением о предоставлении вышеназванного земельного участка.

Письмом департамента от 08.09.2017 № 3460-014/07 обществу отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, поскольку испрашиваемый земельный участок является временным и образован из земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, который в свою очередь обременен правами третьих лиц. Одновременно сообщено, что дополнительное соглашение от 25.01.2017 №29252/3 к договору аренды о разделе земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 в Управлении Росреестра по Сахалинской области не зарегистрировано, поскольку не все дольщики построенных на нем объектов оформили право собственности.

В дальнейшем, 16.07.2018 общество вновь обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915.

25.07.2018 департамент принял решение об отказе в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, оформленное письмом № 3299-014/07. В качестве оснований, препятствующих предоставлению спорного участка, департаментом указано, что испрашиваемый земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ (пп. 2.8.1.2 Административного регламента администрации города Южно-Сахалинска предоставления муниципальной услуги «Предоставление без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование», утвержденного Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 26.01.2018 № 185-па).

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

По смыслу ст. 13 ГК РФ, ст.ст. 198, 200 АПК РФ в их взаимосвязи с разъяснениями п. 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия арбитражным судом решения о признании недействительным ненормативных правовых актов публичных органов власти, является их несоответствие закону или иному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным актами прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Подпунктом 3 п. 1 ст. 39.1 К РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Порядок предоставления таких земельных участков урегулирован ст.39.6 ЗК РФ, п. 1 которой установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта. Юридическое значение в целях применения данной нормы имеет установление обстоятельств наличия на земельном участке легально возведенного объекта незавершенного строительства, принадлежащего заявителю, строительство которого подлежит законному завершению.

Предоставление государственной услуги осуществляется департаментом в соответствии с Административным регламентом, утвержденным Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 26.01.2018 № 185-па «Об утверждении административного регламента администрации города Южно-Сахалинска предоставления муниципальной услуги «Предоставление без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование» (далее - Административный регламент).

Разделом 2.8 Административного регламента установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги. Основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги являются, в том числе и то, что указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ (пп. 2.8.1.2 Административного регламента).

Как следует из оспариваемого отказа от 25.07.2018 № 3299-014/07, основанием непредставления испрашиваемого земельного участка явился пп.2.8.1.2 Административного регламента.

Материалами дела подтверждается и сторонами по делу не оспаривается, что 31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и АО «Сахалин-Инжиниринг» заключен договор № 12327 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6 172 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, XXII-ой м/район, южная сторона ул. Украинской. Разрешенное использование: для/под строительство группы многоквартирных жилых домов. Срок договора аренды - с 26.01.2012 по 25.01.2015.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости 06.07.2012 управлением внесена запись об ограничении (обременении) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14, площадью 6 172 кв.м., разрешенное использование - строительство группы многоквартирных жилых домов, на основании договора аренды земельного участка от 31.01.2012 № 12327, заключенного между ОА «Сахалин-Инжиниринг» и департаментом.

Согласно п. 5.1.4 данного договора АО «Сахалин-Инжиниринг» вправе с согласия департамента в пределах строка договора аренды передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, передать участок в субаренду.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Следовательно, согласно действующему законодательству, договор субаренды ограничен сроком действия основного договора аренды, то есть является действительным в пределах срока действия основного договора аренды - равным сроку действия основного договора аренды.

01.03.2015 АО «Сахалин-Инжиниринг» заключило с заявителем договор субаренды № 01-2036 для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома, общей жилой площадью не менее 3 000 кв.м. на период с 01.03.2015 по 31.01.2016. При этом согласно п. 1.1 договора субаренды обществу передан земельный участок № 2, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, общей площадью 3 271 кв. м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, XXII-ой м/район, южная сторона ул. Украинской. 

При этом сторонами не соблюден п. 5.1.4 договора № 12327 аренды земельного участка, поскольку согласие собственника земельного участка – департамента – датировано 24.08.2015, заявление АО «Сахалин-Инжиниринг» о согласовании – 17.08.2015, в то время как сам договор субаренды подписан сторонами уже 01.03.2015.

Между тем, в судебном заседании представитель департамента факта наличия арендных отношений по настоящее время с АО «Сахалин-Инжиниринг» не отрицал.

Для цели, указанной в договоре субаренды, обществом 12.08.2015 получено разрешение на строительство группы многоквартирных жилых домов по ул. Украинской в 22-ом микрорайоне г. Южно-Сахалинска. 2-ая очередь, № 65-64701000-05563-2015 на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

В заявлении ООО «СМК В-три» о продлении срока действия разрешения на строительство (вх. 10372 от 25.08.2016) указан земельный участок 65:01:0307003:14.

На основании заявления от 07.04.2017 № 65/001/088/2017-111 за обществом зарегистрировано право собственности на объект с кадастровым номером 65:01:0307003:1789 – объект незавершенного строительства, 

<

...>, 2-я очередь, общая площадь застройки 3 337,5, степень готовности объекта 5%, количество этажей – нет. С видом ограничения: ипотека; лица, в пользу которых установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. 

Из материалов дела следует, что указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

При этом на этом же участке АО «Сахалин-Инжиниринг» построен и введен в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно разрешению на строительство группы многоквартирных жилых домов от 20.05.2014 № RU65302000-0000004594, разрешению на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства от 05.07.2016 № 65-64701000-0000004594-2014 они выданы АО «Сахалин-Инжиниринг» на тот же земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

Из поступившей во исполнение определения Арбитражного суда Сахалинской области от 30.10.2018 выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 следует, что имеются обременения:

4.1) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации – 15.12.2015, номер государственной регистрации 65-65/001-65/001/103/2015-64/1, срок, на который установлено ограничение – 62 месяца, лицо, в пользу которого установлено ограничение – ПАО Банк ВТБ 24, основание государственной регистрации – договор участия в долевом строительстве жилья от 08.12.2015 № 22/4;

4.2) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации – 15.10.2015, номер государственной регистрации 65-65/001-65/001/094/2015-480/1, срок, на который установлено ограничение – с 05.10.2015 по 18.09.2035, лицо, в пользу которого установлено ограничение – ПАО Сбербанк России, основание государственной регистрации – договор участия в долевом строительстве жилья от 18.09.2015 № 22/80;

4.3) ипотека в силу закона, дата государственной регистрации – 18.08.2015, номер государственной регистрации 65-65/001-65/001/078/2015-926/2, срок, на который установлено ограничение – с 18.08.2015 по 20.10.2015, лицо, в пользу которого установлено ограничение – участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, основание государственной регистрации – договор участия в долевом строительстве жилья от 29.07.2015 № 22/1.

Представитель регистрирующего органа в судебном заседании пояснил, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 65:01:0307003:14 снят с регистрационного учета 28.12.2016. При этом в этот же день на кадастровый учет поставлены два земельных участка с номерами 65:01:0307003:1915 и 65:01:0307003:1916 со статусом постановки «временные», без каких-либо ограничений и в отсутствие собственников на данные земельные участки. В последствии при рассмотрении заявления АО «Сахалин-Инжиниринг» о регистрации соглашения от 25.01.2017 № 29252/3 к договору аренды от 31.01.2012 № 12327 государственным регистратором 13.03.2017 выявлены противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14. Представитель управления также обратила внимание суда, что до 01.01.2017 полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества осуществлялось ФГБУ «ФКП Росреестра» по Сахалинской области. В связи с чем законность снятия с регистрационного учета обремененного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:14 не входит в компетенцию управления.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что вся разрешительная документация выдавалась на строительство объекта капитального строительства именно на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14, который на момент первоначального обращения ООО «СМК В-три» (16.05.2017) уже был обременен правами третьих лиц.

Все документы, выданные заявителю и представленные им на государственную регистрацию, также свидетельствуют о том, что ему разрешалось строить объект недвижимости, и что объект построен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0307003:14.

В свою очередь испрашиваемый заявителем земельный участок 65:01:0307003:1915, как и участок 65:01:0307003:1916 регистрацию в установленном порядке не прошел и согласно данным Единого государственного реестра недвижимости имеет статус «временный», без каких-либо ограничений. 

Ссылка заявителя на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012, согласно которой по смыслу ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, судом отклоняется.

Указанные правовые позиции не применимы к рассматриваемому спору, поскольку приняты по иным фактическим обстоятельствам (в первом случае заявителем в собственность был приобретен объект незавершенного строительства, во втором случае общество возвело объект незавершенного строительства и обращалось с требованием о его регистрации). 

В рассматриваемом случае строительство объекта начато на земельном участке, который, исходя из имеющихся документов и установленных обстоятельств, передан АО «Сахалин-Инжиниринг», заявителю же для целей строительства передан этот же участок, а фактически переданная обществу часть спорного участка, входящего в состав первоначального, но уже обремененного правами третьих лиц, не зарегистрирована в установленном порядке.

Согласно п. 4 ст. 25 Закона о государственной регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. 

В ходе судебного разбирательства общество, исходя из позиций его представителей, также не согласно и с позицией управления, в части его выводов, содержащихся в решениях о приостановлении осуществления государственной регистрации соглашения от 25.01.2017 № 29252/3 (противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами).

Однако ни АО «Сахалин-Инжиниринг», ни департаментом данные решения, принятые по заявлению каждого из них, в судебном порядке не оспаривались, их законность не исследовалась и не оценивалась судом. При этом само общество не обращалось за государственной регистрацией своего права собственности на спорный земельный участок и не предъявляло к регистрирующему органу в суд каких-либо требований, связанных с проведением или отказом в проведении такой государственной регистрации, в рамках рассмотрения которых суд мог оценить законность и обоснованность актов, действий, бездействия регистрирующего органа.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Однако требования о заключении такого договора общество к департаменту в суд не предъявляло.

При этом в судебной практике, на которую ссылается заявитель, спорные земельные участки, либо объекты незавершенного строительства переходили третьему лицу на каком-либо праве полностью, а не в части, как в рассматриваемом деле.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания решения департамента от 25.07.2018 №3299-014/07 незаконным.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт государственного органа соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Нарушение срока обжалования ненормативного правового акта департамента в арбитражный суд со стороны заявителя не выявлено.

Остальные доводы сторон правового значения для разрешения спора не имеют и суд им оценку не дает.

В связи с тем, что определением суда от 12.10.2018 обществу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче заявления, государственная пошлина в размере 3 000 руб. подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета (абз. 2 п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 25.07.2018 № 3299-014/07, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 65:01:0307003:1915, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                    А.И. Белоусов