Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-9884/2017

г. Благовещенск

24 января 2018 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 24.01.2018. Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2018.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Швец О.В.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304282733000059, ИНН 

<

***>) о расторжении договора и дополнительного соглашения к нему и обязании возвратить имущество,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности № 9 от 11.04.2017; 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 16.03.2017, ФИО5 по доверенности от 06.07.2017

установил:

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 10.01.2018 судом объявлен перерыв до 17.01.2018 до 14 часов 30 минут. После перерыва заседание продолжено.

В Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом Ивановского района (далее - Ивановский КУИ, истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик) о расторжении договора № 7 от 01.10.2000, дополнительного соглашения от 28.10.2015 к договору № 7 от 01.10.2000 и обязании ответчика вернуть нежилое помещение для использования под магазин, расположенное по адресу: 

<

...>.

Свои требования истец обосновывает окончанием срока договора № 7 от 01.10.2000.

К судебному заседанию, назначенному на 10.01.2018 от истца поступило уточнение исковых требований, согласно которому истец просил признать дополнительное соглашение от 28.10.2015 к договору аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Ивановского района от 01.11.2000 № 7 недействительным (ничтожным) и обязать ИП ФИО2 вернуть нежилое помещение для использования под магазин, расположенное по ул. Кирова, 57, с. Ивановка Ивановского района Амурской области. Общая площадь сданного в аренду по акту приема-передачи в Ивановский КУИ имущества 190 кв.м. Кроме того, от истца поступили возражения относительно заявления о признании действий истца недобросовестными.  

В судебном заседании 10.01-17.01.2018 представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал. 

Представители ответчика в судебном заседании 10.01-17.01.2017 на доводах, изложенных в ранее представленном отзыве на исковое заявление, настаивали, просили в иске отказать, указали, что договор № 7 от 01.10.2000 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Поведение истца считает недобросовестным, что создает препятствие для реализации ответчиком своего права на заключение договора аренды. Представили отзыв на уточненные требования, замечания на возражения истца относительно признания действий истца недобросовестными. В отзыве на уточненные требования ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать. Заявили о пропуске срока исковой давности по уточненным требованиям, указали, что в силу с.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.  

Суд, рассмотрев ходатайство истца об уточнении размера исковых требований, считает его не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По мнению суда, заявленное истцом уточненное требование является самостоятельным, поскольку имеет не только новый предмет иска, но и основание иска. 

Поскольку одновременное изменение предмета иска и его основания положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено, суд отказывает истцу в принятии для рассмотрения по существу в рамках рассмотрения настоящего дела уточненных требований в части взыскания признания дополнительного соглашения от 28.10.2015 к договору аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Ивановского района от 01.11.2000 № 7 недействительным (ничтожным), поскольку указанные требования являются по существу новым исковыми требованиями.

В связи с отказом в принятии уточненных требований заявление о пропуске срока исковой давности судом не рассматривается.

 Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

01.11.2000 между Ивановским КУИ (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Ивановского района № 7, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: с. Ивановка Амурской области, ул. Кирова, 57, для использования под магазин. Помещение находится на первом этаже в левой половине здания. Общая площадь сдаваемого в аренду недвижимого имущества – 188,8 кв.м., остаточная стоимость всего здания по состоянию на 01.04.2000 – 1064239 руб., арендуемых помещений – 258 527,62 руб. (п. 1.1 договора).

Помещение передано по акту приема-передачи.

Договор заключен на срок с 01.11.2000 по 01.11.2015 (п. 4.1 договора) и был зарегистрирован 15.05.2001.

За пользование указанными в п. 1.1 договора помещениями арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере 1 911,62 руб. в месяц или 22 939,44 руб. в год. Арендная плата оплачивается ежемесячно, за прошедший месяц, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным (п. 3.1 договора).

Согласно пункту 5.4 договора, если ни одна из сторон за 2 месяца до окончания срока действия договора не заявит о своем желании расторгнуть его, договор автоматически продлевается на следующий срок, на тех же условиях.

Согласно пункту 5.5 договора, он может быть расторгнут досрочно.

Письмом «предупреждение о расторжении договора аренды нежилого помещения» исх. № 663 от 28.08.2015 (получено ответчиком 03.09.2015) истец предложил ответчику передать нежилое помещение арендодателю по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента окончания срока действия договора № 7 от 01.11.2000. Указал, что с целью своевременного заключения договора аренды на новый срок и проведения соответствующих мероприятий, предусмотренных законодательством РФ, просил сообщить о намерении использовать нежилое помещение в дальнейшем.

В ответе от 07.09.2015 на указанное письмо ответчик указал, что считает договор № 7 от 01.11.2000 автоматически продленным на следующий срок до 01.11.2030 на тех же условиях в соответствии с положениями п.5.4 договора. Сообщил о своем намерении продолжить аренду нежилого помещения, переданного по договору № 7 от 01.11.2000, в связи с чем просил истца составить и направить проект дополнительного соглашения о продлении договора.

Дополнительным соглашением от 28.10.2015 стороны внесли изменения в договор  аренды № 7 от 01.11.2000, уточнили площадь сдаваемого в аренду недвижимого имущества – 190,0 кв.м., иные пункты договора (в том числе срок договора) стороны оставили без изменения.

Сопроводительным письмом № 840 от 24.11.2015 истец направил в адрес ответчика на рассмотрение, подписание и государственную регистрацию договор № 08/15-АН от 132.11.2015 «О передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Ивановского района».

Ответчик подписал указанный договор с протоколом разногласий. Согласование указанных в протоколе разногласий сторонами в материалы дела сторонами не представлено и не отрицалось в ходе рассмотрения дела. 

Письмом 07.09.2017 № 819 (получено 19.09.2017) истец предложил расторгнуть договор от 01.11.2000, подписать соглашение о расторжении договора и вернуть спорное имущество. В связи с отказом ответчика от подписания соглашения, истец  обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений части 2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дел судом установлено и не отрицалось сторонами, что после окончания срока договора № 7 от 01.11.2000, т.е. после 01.11.2015 арендатор продолжал пользоваться спорным помещением, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды стороны не представили, в связи с чем суд считает указанный договор возобновленным на неопределенный срок в силу указанных выше положений действующего законодательства. Стороны своими действиями (переписка, подписание дополнительного соглашения от 28.10.2015 после окончания срока договора, получение арендной платы, не подписание нового договора, нахождение в спорном помещении ответчика на момент рассмотрения дела) подтвердили факт продления договорных отношений.

Согласно части 2 ст. ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

 Письмом от 07.09.2017 № 819 (получено ответчиком 19.09.2017) истец предложил расторгнуть договор от 01.11.2000, подписать соглашение о расторжении договора и вернуть спорное имущество.  

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

С учетом положений п.2 ст.610 ГК РФ и с учетом выраженной воли арендодателя на отказ от договора (письмо от 07.09.2017 № 819), договор аренды № 7 от 01.11.2000  считается расторгнутым (прекратившим свое действие) с 20.12.2017. 

В связи с отказом арендодателя от договора в одностороннем порядке соответствующего решения суда, подтверждающего данный факт,  не требуется. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды № 7 от 01.11.2000 (в редакции дополнительного соглашения от 28.10.2015) следует отказать. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, требование истца об обязании вернуть арендованное имущество: нежилое помещение площадью 190 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, подлежат удовлетворению.

Отклоняя доводы и возражения ответчика, суд считает необходимым указать следующее. В силу чч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, возобновлении договора на неопределенный срок, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 1 июля 2013 г.), в соответствии с которыми до 1 июля 2015 г. разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. вне процедуры торгов, было возможно только по правилам чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 1 июля 2013 г. В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 г.), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным чч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (ч. 4.1 ст. 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды в 2000 году был заключен предпринимателем без соблюдения публичных процедур до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, после истечения срока договора аренды  (01.11.2015, т.е. после указанной законодателем даты - 01.07.2015 (до которой разрешалось заключение на новый срок договоров без проведения торгов)) недвижимое имущество не было возвращено арендодателю, арендатор продолжил пользоваться спорным имуществом. Между тем оснований для неоднократного перезаключения или продления арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено.  Договор аренды в отношении государственного (муниципального) имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.  

Довод ответчика о том, что поведение истца является недобросовестным, что создает препятствия для реализации ответчиком своего права на заключение договора аренды, судом отклоняется по изложенным выше основаниям.

Кроме того, Конституционный суд РФ в Определении от 14.07.2011 № 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Ответчик не представил доказательств того, что Комитет использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред ответчику, поскольку в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды изначально предполагает временное владение и пользование объектом.

С учетом изложенных выше обстоятельств дела, оснований для применения ст. 10 ГК судом не усматривается. 

Позицию истца о том, что дополнительное соглашение от 28.10.2015 к спорному договору является ничтожной сделкой в силу положений ст.168 ГК РФ, поскольку соглашение о продлении договора на новый срок было заключено сторонами без проведения аукциона, суд отклоняет, так как указанное дополнительное соглашение не содержит воли сторон на установление нового срока договора или его продление, а  лишь уточняет площадь сдаваемого в аренду помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по настоящему делу составляет 12 000 рублей. В связи с тем, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ), на оснований положений ст. 110 АПК РФ, пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304282733000059, ИНН 

<

***>) передать Комитету по управлению имуществом Ивановского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи нежилое помещение площадью 190 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304282733000059, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

      Судья О.В. Швец