Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                   Резолютивная часть решения оглашена 30.07.2018.

                                    Мотивированное решение изготовлено 06.08.2018.

Дело № А61-2761/18

30 июля 2018 года

г. Владикавказ

Арбитражный суд в составе: судьи Бекоевой С.Х. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации местного самоуправления Ардонского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику – колхозу (СК) им. К.Маркса (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 01.04.2018 в сумме 85 788 рублей 04 копейки, расторжении договора аренды от 11.03.2011 № 18, заключенного между АМС Ардонского района РСО-Алания и колхозом (СК) им. К.Маркса на основании постановления от 26.01.2011 № 34,

при участии: от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности, 

установил:

Администрация местного самоуправления Ардонского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением к колхозу (СК) им. К.Маркса (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 01.04.2018 в сумме 85 788 рублей 04 копейки, расторжении договора аренды от 11.03.2011 № 18, заключенного между АМС Ардонского района РСО-Алания и колхозом (СК) им. К.Маркса на основании постановления от 26.01.2011 № 34.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал исковые требования, пояснил, что по договору аренды № 18 от 11.03.2011 ответчику переданы земельные участки с кадастровыми номерами № 15:06:020102:90 общей площадью 7715704 кв. м., № 15:06:020103:72 общей площадью 232573 кв.м. Уведомлением от 04.05.2018,  ответчику предложено погасить задолженность, уведомление получено ответчиком 12.05.2018.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения заявления. Пояснила, что колхоз (СК) им. К.Маркса просил Администрацию местного самоуправления Ардонского района РСО-Алания произвести сверку расчетов, но получил отказ. Арендные платежи оплачены в полном объеме, истцу вручены копии квитанций. Считала, что в части требования о расторжении договора аренды истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, уведомление от 04.05.2018 не может подтверждать направление ответчику претензии, так как не выдержан срок 30 дней в соответствии с пунктом 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановления Администрации от 26.01.2011 № 34 и договора аренды от 11.03.2011 № 18 (далее – Договор) колхозу (СК) им. К.Маркса (далее – колхоз) были предоставлены в аренду земельные участки с КН 15:06:020102:90, 15:06:020103:72 площадью, соответственно, 7715704 кв.м. и 232573 кв.м., расположенные  в РСО-Алания, Ардонский район, колхоз им. К.Маркса, с. Коста, для сельскохозяйственного использования.

Договор аренды заключен на срок с 01.02.2011 по 01.02.2060. Актом приема-передачи от 11.03.2011 указанные в Договоре земельные участки переданы колхозу (СК) им. К.Маркса. Согласно пункту 3.2. Договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал - не позднее 31 декабря текущего года. 

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы уведомлением от 04.05.2018 № 901 Администрация предоставила ответчику десять дней с момента его получения для погашения образовавшейся задолженности за 4 квартал 2017 года и за первый квартал 2018 года в размере 85 788 руб. 04 коп. основного долга.

Уведомление о погашении задолженности было направлено ответчику 04.05.2018 по следующему адресу: РСО-Алания, 

<

...> и получено ответчиком 12.05.2018.

Суд считает, что в удовлетворении требований в части взыскания задолженности в размере 85 788, 04 рублей следует отказать по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются договором аренды.

В соответствии с постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 № 79 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории РСО-Алания и предоставляемые без торгов» для расчета арендных платежей был изменен расчетный коэффициент с кадастровой стоимости земельных участков, а также были внесены изменения по периодичности внесения арендных платежей – арендные платежи должны вноситься ежеквартально.

Согласно расчету, представленному истцом в материалы дела, задолженность колхоза за 4 квартал 2017 года и за первый квартал 2018 года составляет 85 788 руб. 04 копеек основного долга.

В ходе судебного разбирательства ответчиком представлены доказательства оплаты образовавшейся задолженности по арендным платежам по договору от 11.03.2011 № 18, а именно, квитанции о перечислении 27.05.2018 г. №1124643 - 2 893,61 руб.; 27.05.2018 г. №1381850 - 10 000 руб.,  29.05.2018 г. №3786674 - 35 000 руб.,  29.05.2018 г. №7283323-20 000 руб.;  31.05.2018 г. №1924184- 10 000 руб. 07.06.2018 г. №251456 - 5 000 руб. зачтены в счет аренды за земельный участок по договору аренды земельного участка № 18 от 11.03.2011 года.

Также представлено письмо Администрации от 25.06.2018 № 1212 о зачислении произведенных ответчиком платежей в счет арендной платы за земельный участок по договору аренды от 11.03.2011 № 18.

Доводы администрации о том, что указанные платежи колхозом осуществлены только после получения уведомления администрации о погашении задолженности по арендной плате от 04.05.2018, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении колхозом своих обязательств по оплате арендных платежей, судом отклоняются по следующим основаниям.

Колхоз письмами от 01.03.2017, от 30.05.2017, от 31.05.2017, от 13.07.2017 обратился в адрес Прокуратуры Ардонского района с жалобой на бездействие администрации о проведении сверки расчетов по договорам аренды, в том числе, по договору аренды № 18.

Письмом от 11.08.2017 № 229ис-2017 Прокуратура Ардонского района сообщила колхозу, что по результатам рассмотрения обращений колхоза установлено нарушение со стороны администрации Федерального закона № 59 –ФЗ от 02.05.2006 года «О порядке рассмотрения обращений граждан в Российской Федерации»; в адрес главы АМС МО Ардонский район вынесено представление об устранении нарушений законодательства о порядке рассмотрения обращений граждан.

Доказательств проведения сверки расчетов с колхозом, начиная с 2017 года, администрацией в материалы дела не представлено. 

Получив уведомление администрации от 04.05.2018 года с указанием суммы долга – 85 788,04 рублей с приложенным к нему расчетом арендной платы, колхоз перечисленными выше платежными документами произвел оплату указанной в уведомлении суммы долга.

Таким образом, ответчик задолженность по арендной плате оплатил, в связи  с чем во взыскании с ответчика арендных платежей за 4 квартал 2017 года и 1 квартал 2018 года следует отказать.

Ссылки администрации в подтверждение обоснованности заявления на то, что колхоз оплатил задолженность по аренде после подачи иска в суд, отклоняются судом, поскольку не имеют правового значения для рассмотрения иска в указанной части.

Право истца на расторжение договора аренды не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Требование о расторжении договора аренды № 18, заключенного  11.03.2011 между Администрацией и колхозом (СК) им. К.Маркса, следует оставить без рассмотрения, исходя из следующего.

Уведомлением от 04.05.2018 № 901 Администрация предложила колхозу (СК) им. К.Маркса в десятидневный срок оплатить задолженность по арендным платежам за 4 квартал 2017 года и 1 квартал 2018 года и заключить дополнительное соглашение к договору аренды на основании постановления Правительства РСО-Алания от 25.04.2017 № 183 «О внесении изменений в постановление Правительства РСО-Алания, а также за неразграниченные зесмельные участки, расположенные на территории РСО-Алания и предоставляемые без торгов». Доказательств направления в адрес ответчика проекта соглашения о расторжении указанного договора администрацией не представлено.

При этом судом учтено следующее.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (с учетом изменений внесенных Федеральным законом от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации") предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Спорным договором № 18 иные правила не предусматриваются, с учетом чего в данном случае необходимо исходить из тридцатидневого срока со дня направления претензии (требования).

Уведомление от 04.05.2018 № 901 направлено в адрес колхоза заказным письмом с уведомлением от 04.05.2018, исковое заявление подано в арбитражный суд администрацией 23.05. 2018 года, то есть, до истечения тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования) в адрес колхоза.

Изложенный в пункте 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ перечень исключений из общего правила обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора расширительному толкованию не подлежит.

По смыслу указанной нормы права соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных норм права письменное предупреждение должно быть получено ответчиком, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

В силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена действующим законодательством либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.

Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

По смыслу указанной правовой нормы претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон до обращения в суд.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Обязанность доказывания соблюдения досудебного претензионного порядка лежит на истце в силу положений статей 65, 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации на стадии формирования спора, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных договором или законом.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором срок, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619).

Из рекомендаций, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исходя из позиции Верховного суда РФ, указанной в Определении от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364, согласно которой по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Судом установлено, что получив 12.05.2018 года уведомление администрации от 04.05.2018 года с указанием суммы долга – 85 788,04 рублей с приложенным к нему расчетом арендной платы, колхоз произвел оплату указанной в уведомлении суммы долга, начиная с 27.05.2018 по 31.05.2018, сумма 5 000 рублей зачтена в счет оплаты долга 07.06.2018 года. 

Из пояснений представителя колхоза следует, что в связи с отсутствием в договоре срока на принятия сторонами мер по досудебному урегулированию, ответчик исходил из тридцатидневного срока со дня получения требования.

Указанные действия колхоза ставят под сомнение сам факт неустранения арендатором в разумный срок допущенных им нарушений, на которые истец ссылается в качестве основания для расторжения спорного договора аренды. Судом также учтено бездействие администрации по реагированию на письма колхоза о проведении сверки расчетов по спорному договору аренды, направляемые колхозом в его адрес, начиная с 2017 года. Указанное бездействие администрации повлекло необходимость обращения колхоза с соответствующей жалобой в адрес прокуратуры.

С учетом изложенного суд считает, что истцом в материалы дела в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон.

Таким образом, в отсутствие доказательств досудебного порядка урегулирования спора, суд считает, что Администрация преждевременно обратилась в суд к колхозу (СК) им. К.Маркса с исковыми требованиями о расторжении договора аренды от 11.03.2011 № 18, что влечет оставление искового заявления в этой части без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. 

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 149, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований в части взыскания с колхоза (СК) им. К.Маркса задолженности по арендной плате в сумме 85 788, 04 рублей - отказать.

В части расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2011 № 18, заключенного между АМС Ардонского района РСО-Алания и колхозом (СК) им. К.Маркса, исковое заявление оставить без рассмотрения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его вынесения. 

 

Судья                                                            С.Х. Бекоева