ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13324/2024

г. Челябинск

02 ноября 2024 года

Дело № А07-6/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаптевой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского кооператива по управлению имуществом «Содружество» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.07.2024 по делу № А07-6/2024.

 

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к потребительскому кооперативу по управлению имуществом «Содружество» (далее – ответчик, ПК «Содружество», кооператив) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 31.01.2023 по 31.10.2023 в размере 310 496 руб. 02 коп., пеней по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 11.02.2023 по 31.10.2023 в размере 14 314 руб. 87 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, л.д. 109).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.07.2024 (резолютивная часть от 22.07.2024) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился ПК «Содружество» (далее – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В апелляционной жалобе ее податель указал, что 04.10.2023 между Министерством и ООО «Эко-Дом» был заключен договор купли-продажи здания с кадастровым номером 02:56:010104:271. 05.10.2023 между Министерством и ООО «Эко-Дом» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:010104:1345, площадью 11 572 кв.м. 25.08.2024 между Министерством и ПК «Содружество» было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023, в котором стороны установили расчет арендной платы за период с 31.01.2023 по 03.10.2023, который составил 228 006 руб. 03 коп. В силу изложенного апеллянт полагал, что в период с 05.10.2023 по 25.08.2024 в отношении земельного участка действовало два договора аренды, а Министерство и ПК «Содружество» достигли соглашения относительно спорного периода аренды и размера оплаты, который составил 228 006 руб. 03 коп. и был оплачен ответчиком.

К апелляционной жалобе ПК «Содружество» были приложены дополнительные доказательства: платежное поручение от 31.08.2024 № 49 на сумму 228 006 руб. 03 коп., копия соглашения от 25.08.2024 о расторжении договора аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023, копия расчета арендной платы за период с 31.03.2023 по 03.10.2023, копия выписки из ЕГРН от 04.10.2023 в отношении здания с кадастровым номером 02:56:010104:271.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание по делу назначено на 17.10.2023.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Министерства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, оставить решение суда первой инстанции в силе.

Протокольным определением от 17.10.2024 в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы был объявлен перерыв до 24.10.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

В рамках объявленного перерыва в судебном заседании от Министерства поступили письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ с приложением к ним копии соглашения от 25.08.2024 о расторжении договора аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023, копии расчета арендной платы за период с 31.03.2023 по 03.10.2023, справочного расчета задолженности по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 31.01.2023 по 22.10.2024.

От ПК «Содружество» поступила копия платежного поручения от 23.10.2024 в нечитаемом виде.

По результатам рассмотрения вопроса о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, представленных сторонами, апелляционный суд пришел к следующему.

Возможность представления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

В то же время в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» также даны разъяснения, в силу которых мотивированное принятие дополнительных доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными, а также если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, не может служить основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции; в то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Оценив относимость представленных сторонами дополнительных доказательств, апелляционный суд установил, что Министерством при предъявлении рассмотренного судом первой инстанции иска были сокрыты от суда существенные обстоятельства, касающиеся срока действия договора аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023, которые влияют на определение размера обязательства ПК «Содружество» перед Министерством.

В силу изложенного, принимая во вниманию юридическую важность представленных сторонами дополнительных доказательств, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для их приобщения для целей всестороннего и правильного рассмотрения дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством (арендодатель) и ПК «Содружество» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 (далее также – договор, л.д. 27-31), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 02:56:010104:1345, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 11 572 кв.м, под промышленные предприятия.

В силу п. 1.2. договора на земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 02:56:010104:271, площадью 4 541,5 кв.м, находящееся в собственности ПК «Содружество» (регистрационная запись № 02:56:010104:271-02/142/2023-9 от 31.01.2023).

На основании п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 31.01.2023 по 30.01.2072.

В п. 3.2 договора сторонами установлено, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия настоящего договора поменяются к отношениям, возникшим между сторонами с 31.01.2023.

В соответствии с п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок производиться  в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами.

По условиям п. 4.3 договора начиная с 1 января года, следующего за годом заключения настоящего договора, расчет арендной платы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года.

Согласно п. 4.5 договора арендная плата вноситься арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 4 настоящего договора, он уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки исполнения обязательства по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности. Начиная со 181 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/150 ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки.

Между сторонами подписан расчет арендной платы за период с 31.01.2023 по 31.12.2023, согласно которому сумма платежей за период с 31.01.2023 по 31.03.2023 составляет 55 611 руб. 23 коп., за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 – 84 343 руб. 69 коп., за период с 01.07.203 по 30.09.2023 – 85 270 руб. 55 коп., за период с 01.10.2023 по 31.12.2023 – 85 270 руб. 55 коп. (л.д. 33-34).

По акту приема-передачи земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 02:56:010104:1345, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 11 572 кв.м, был передан в арендное пользование ПК «Содружество» (л.д. 32).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023, Министерство направило ПК «Содружество» досудебную претензию № МО4ТО-05-59-исх/2525 от 01.11.2023 с просьбой в течение 30 дней после получения претензии оплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 31.10.2023 в размере 310 496 руб. 02 коп. (л.д. 4, 7-9). 

Оставление указанной претензии со стороны ПК «Содружество» без удовлетворения послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что ПК «Содружество» не были надлежащим образом исполнены обязательства арендатора по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 в части своевременной и полной уплаты арендных платежей, что обоснованность заявленных исковых требований подтверждена материалами дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и ПК «Содружество» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023, по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 02:56:010104:1345, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 11 572 кв.м, под промышленные предприятия.

Стороны согласовали существенные условия данного договора, приступили к исполнению условий договора, по акту приема – передачи земельного участка земельный участок с кадастровым номером 02:56:010104:1345 был передан в арендное пользование ПК «Содружество». 

На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что между сторонами возникли обязательственные правоотношения, вытекающие из исполнения условий указанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок производиться  в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами.

Согласно п. 4.5 договора арендная плата вноситься арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Между сторонами подписан расчет арендной платы за период с 31.01.2023 по 31.12.2023, согласно которому сумма платежей за период с 31.01.2023 по 31.03.2023 составляет 55 611 руб. 23 коп., за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 – 84 343 руб. 69 коп., за период с 01.07.203 по 30.09.2023 – 85 270 руб. 55 коп., за период с 01.10.2023 по 31.12.2023 – 85 270 руб. 55 коп.

В рамках настоящего дела истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 31.03.2023 по 31.10.2023 в размере 310 496 руб. 02 коп.

Судом первой инстанции расчет истца был проверен, признан арифметически верным. Судом первой инстанции было указано в обжалуемом судебном акте, что каких-либо возражений относительно алгоритма расчета задолженности, примененных истцом, от ответчика не поступало, размер задолженности по арендной плате за спорный период не оспорен, контррасчет ответчиком не представлен.

С учетом изложенного, суд первой инстанции удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 31.03.2023 по 31.10.2023 в заявленном размере 310 496 руб. 02 коп.

Вместе с тем, с учетом представленных обеими сторонами и приобщенных к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что результат рассмотрения судом первой инстанции вышеуказанного требования Министерства не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Так, в п. 1.2. договора было определено, что на земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 02:56:010104:271, площадью 4 541,5 кв.м, находящееся в собственности ПК «Содружество» (регистрационная запись № 02:56:010104:271-02/142/2023-9 от 31.01.2023).

К апелляционной жалобе ПК «Содружество» была приложена копия выписки из ЕГРН от 04.10.2023 в отношении здания с кадастровым номером 02:56:010104:271, согласно которой с 04.10.2023 собственником указанного здания является не ПК «Содружество», а ООО «ЭКО-ДОМ».

Сторонами в суд апелляционной инстанции также была представлена копия соглашения от 25.08.2024, согласно которому Министерство и ПК «Содружество» решили в связи с продажей объекта недвижимости с кадастровым номером 02:56:010104:271 расторгнуть с 04.10.2023 договор аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка в соответствующей части.

Таким образом, с 04.10.2023 ПК «Содружество» не только перестал быть собственником здания с кадастровым номером 02:56:010104:271, но также выбыл из правоотношений по аренде (пользованию и пользованию) земельным участком, категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 02:56:010104:1345, находящимся по адресу: 

<

...>, общей площадью 11 572 кв.м.

При таких фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у Министерства с 04.10.2023 отсутствовали основания для начисления и взыскания с ПК «Содружество» арендной платы по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 в связи с выбытием ответчика из указанных правоотношений.

Министерство вправе было рассчитывать на начисление и взыскание арендной платы по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 только за период с 31.01.2023 по 03.10.2023.

По расчету арбитражного апелляционного суда, совпавшему со справочно-информационным расчетом Министерством задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, за период с 31.01.2023 по 03.10.2023 размер начисленной арендой платы составил 228 006 руб. 03 коп.

Доказательства добровольной оплаты указанной задолженности ПК «Содружество» суду первой инстанции не представило, хотя было извещено надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу (л.д. 48, 83, 84).

Приложенная к апелляционной жалобе копия платежного поручения от 31.08.2024 № 49 на сумму 228 006 руб. 03 коп. оценена судом апелляционной инстанции критически, как доказательство совершения платежа, поскольку согласно приложенному к отзыву на апелляционную жалобу письму УФК по Республике Башкортостан от 12.09.2024 № 01-01-06/4316 денежные средства в сумме 228 006 руб. 03 коп. по платежному поручению от 31.08.2024 № 49 на балансовый счет Управления не поступали.

Представленная ПК «Содружество» дополнительно копия платежного поручения от 23.10.2024 не принята апелляционным судом в качестве доказательства по делу, поскольку представлена в нечитаемом виде, из которого невозможно установить содержание документа.

Апелляционный суд также отмечает, что поскольку указанные платежные документы ПК «Содружество» в суд первой инстанции не представлялись, судя по датам попытки платежей ПК «Содружество» предприняло уже после вынесения обжалуемого судебного акта, само по себе наличие факта совершения такого платежа после вынесения обжалуемого судебного акта не может служить поводом для его отмены или изменения. Факт совершения ПК «Содружество» платежей (при доказанности их совершения апеллянтом) подлежит учету Министерством, службой судебных приставов или банковскими организациями на стадии исполнения судебного акта по настоящему делу.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взысканной суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, с ПК «Содружество» в пользу Министерства подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 31.01.2023 по 03.10.2023 в размере 228 006 руб. 03 коп.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 11.02.2023 по 31.10.2023 в размере 14 314 руб. 87 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 4 настоящего договора, он уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки исполнения обязательства по уплате арендной платы, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности. Начиная со 181 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/150 ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки. 

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Из расчета пеней по договору аренды земельного участка (л.д. 110) усматривается, что, несмотря на условия  п. 7.1 договора, Министерством расчет пеней производился в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности.

Поскольку в силу статей 49, 125 АПК РФ только истец вправе определять основание и предмет заявленных исковых требований, судами принят такой расчет Министерства как допустимый, не противоречащий условиям договора и не нарушающий права ответчика.

Судом первой инстанции расчет Министерством пеней по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 за период с 11.02.2023 по 31.10.2023 был проверен и признан верным.

Однако указанный вывод суда первой инстанции противоречит нормам материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

В то же время, в силу пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Договор аренды земельного участка № 90-23-59зем был заключен между Министерством и ПК «Содружество» 04.08.2023.

В п. 3.2 договора стороны установили, что в соответствии со статьей 425 ГК РФ условия настоящего договора поменяются к отношениям, возникшим между сторонами с 31.01.2023. 

Однако указанное условие договора по существу означало лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование земельного участка с 31.01.2023 до даты заключения договора, тогда как возможность применения к ответчику предусмотренной меры ответственности за нарушение условий договора в виде уплаты неустойки возникла не ранее даты заключения такого договора.

В силу изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что Министерство было вправе рассчитывать на взыскание неустойки по договору, начисленной только за период с 04.08.2023 по 31.10.2023, а также с учетом того, что договор прекратил свое действие с 04.10.2023.

Судом апелляционной инстанции был произведен самостоятельный расчет пеней по договору аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 с учетом вышеприведенных обстоятельств, размер которых за период с 04.08.2023 по 31.10.2023 составил 8 115 руб. 03 коп.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с

по

дней

225 225,47

04.08.2023

Новая задолженность на 225 225,47 руб.

225 225,47

04.08.2023

14.08.2023

11

8.5

225 225,47 ? 11 ? 1/300 ? 8.5%

701,95 р.

225 225,47

15.08.2023

17.09.2023

34

12

225 225,47 ? 34 ? 1/300 ? 12%

3 063,07 р.

225 225,47

18.09.2023

10.10.2023

23

13

225 225,47 ? 23 ? 1/300 ? 13%

2 244,75 р.

228 006,03

11.10.2023

Новая задолженность на 2 780,56 руб.

228 006,03

11.10.2023

29.10.2023

19

13

228 006,03 ? 19 ? 1/300 ? 13%

1 877,25 р.

228 006,03

30.10.2023

31.10.2023

2

15

228 006,03 ? 2 ? 1/300 ? 15%

228,01 р.

Сумма неустойки: 8 115,03 руб.

Кроме того, апелляционным судом отмечается, что за период с 31.01.2023 по дату заключения договора аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 ПК «Содружество» осуществляло фактическое использование земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, вне зависимости от наличия или отсутствия оформленного договора аренды земельного участка.

В силу статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

На основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По смыслу изложенной правовой нормы проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой меру установленной законом гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства должником.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пунктах 37, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ). 

Поскольку в период с 31.01.2023 по дату заключения договора аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023, когда возникла часть задолженности ответчика, соглашение о начислении неустойки в письменной форме отсутствовало, и при подписании договора аренды земельного участка № 90-23-59зем от 04.08.2023 стороны прямо не указали на возможность начисления неустойки за прошлое время (на долг, возникший до заключения договора), апелляционный суд пришел к выводу, что за период с 11.02.2023 по 03.08.2023 Министерство вправе было требовать уплаты не неустойки, а процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.06.2016 (раздел «Обязательственное право», вопрос № 2), не может служить основанием для отказа в иске о взыскании суммы санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства ее неправильная правовая квалификация истцом, обосновывающим свое требование пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на этот случай предусмотрена неустойка; в этом случае суд вправе взыскать проценты в пределах суммы неустойки, подлежащей взысканию в силу закона или договора.

Данный правовой подход применим и в обратном случае, то есть при первоначальной квалификации истцом санкции в виде взыскания договорной или законной неустойки.

Судом апелляционной инстанции был произведен самостоятельный расчет процентов за пользования чужими денежными средствами за период с 11.02.2023 по 03.08.2023, размер которых составил 4 469 руб. 74 коп.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

55 611,23 р.

11.02.2023

10.04.2023

59

7,50

55 611,23 ? 59 ? 7.5% / 365

674,19 р.

+84 343,69 р.

11.04.2023

Новая задолженность

139 954,92 р.

11.04.2023

10.07.2023

91

7,50

139 954,92 ? 91 ? 7.5% / 365

2 616,97 р.

+85 270,55 р.

11.07.2023

Новая задолженность

225 225,47 р.

11.07.2023

23.07.2023

13

7,50

225 225,47 ? 13 ? 7.5% / 365

601,63 р.

225 225,47 р.

24.07.2023

03.08.2023

11

8,50

225 225,47 ? 11 ? 8.5% / 365

576,95 р.

Сумма процентов: 4 469,74 р.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части взысканных судом с ответчика финансовых санкций.

Таким  образом, требования Министерства по заявленному иску подлежат удовлетворению частично, с ПК «Содружество» в пользу Министерства подлежат взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.08.2023 № 90-23-59зем в размере 228 006 руб. 03 коп., пени в размере 8 115 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 469 руб. 74 коп.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку обжалуемый судебный акт подлежит изменению, подлежит изменению и сумма государственной пошлины по иску, подлежащая взысканию с ответчика.

При цене уточненного иска в размере 324 810 руб. 89 коп. размер государственной пошлины по иску составит 9 496 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

При подаче искового заявления государственная пошлина Министерством не уплачивалась, поскольку истец в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом частичного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в размере 7 033 руб. 79 коп. (пропорционально удовлетворённой части иска) относится на ПК «Содружество» и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета. 

Поскольку апелляционная жалоба ПК «Содружество» подлежит частичному удовлетворению, с Министерства в пользу ПК «Содружество» подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.07.2024 по делу № А07-6/2024 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с потребительского кооператива по управлению имуществом «Содружество» в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.08.2023 № 90-23-59зем в размере 228 006 руб. 03 коп., пени в размере 8 115 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 469 руб. 74 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан отказать.

Взыскать с потребительского кооператива по управлению имуществом «Содружество» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 033 руб. 79 коп.».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу потребительского кооператива по управлению имуществом «Содружество» судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова