ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, 

<

...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: 

<

***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-28020/2024

г. Саратов

16 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «15» июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен «16» июля 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей Землянниковой В.В., Комнатной Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Страховой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу комитета по управлению имуществом Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 апреля 2025 года по делу  № А57-28020/2024

по заявлению комитета по управлению имуществом Саратовской области (410031,             

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)заинтересованные лица: Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (410031, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО1 (Приморский край, с. Покровка), акционерное общество «Единая электронная торговая площадка» (115114, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2 (Саратовская обл., г. Энгельс), ФИО3 (Саратовская обл., г. Энгельс), ФИО4 (Саратовская обл., птг. Ровное)

о признании недействительными и отмене решения и предписания 

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными решения и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (далее - УФАС по Саратовской области, антимонопольный орган, управление) от 23.07.2024 № 064/01/18.1-998/2024.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.04.2025 в удовлетворении заявленных  требований отказано. 

Комитет, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в жалобе. 

Письменных отзывов в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) на апелляционную жалобу не представлено.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству и назначении дела к судебному разбирательству размещена в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

 Как следует из материалов дела, 10.06.2024 на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» было размещено извещение     № 21000001900000000065 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - извещение). 

Согласно извещению, предметом аукциона по лоту № 1 является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> район ГСК «Автомобилист». 

15.07.2024 в Саратовское УФАС России поступила жалоба ФИО1 на действия организатора торгов - Комитета при проведении аукциона                                     № 21000001900000000065, лот №1 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: 

<

...> район ГСК «Автомобилист».

В своей жалобе заявитель указал на проведение вышеуказанных торгов с нарушением норм действующего законодательства:

- положение договора аренды не содержат необходимого условия, что нарушает права заявителя, так как ставит его в зависимость от воли арендодателя. Отсутствие права сдавать земельный участок в субаренду, закрепленное в проекте договора аренды нарушает права заявителя, так как создает риски после признания его победителем в отказе на предусмотренное законодательством право.

-организатор торгов нарушает порядок заключения договора. Проект договора аренды содержит обязательное приложение для заключения договора аренды - акт приема-передачи, который необходимо подписать в установленные в договоре сроки.

- не указание всех видов разрешенного использования земельного участка (основного и вспомогательных).

УФАС по Саратовской области, рассмотрев жалобу ФИО1 в отношении Комитета по признакам нарушения подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), руководствуясь частью 20 статьи 18.1, пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2007 «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции),  принял оспариваемое решение по делу № 064/01/18.1-998/2024, согласно которому: 

1. Жалоба ФИО1 на действия организатора торгов - Комитета по управлению имуществом Саратовской области при проведении аукциона   № 21000001900000000065, лот №1, на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: 

<

...> район ГСК «Автомобилист», признана обоснованной.

2. В действиях Комитета по управлению имуществом Саратовской области признано нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов.

3. Комитету выдано предписание об устранении нарушений порядка организации и проведения торгов.

4. Материалы жалобы переданы уполномоченному лицу УФАС по Саратовской области для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.

На основании указанного решения Комитету выдано предписание, в котором предписано: при направлении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, победителю аукциона, указать все виды разрешенного использования земельных участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки. В течение 5 рабочих дней с момента направления договора победителю аукциона направить копию договора в УФАС по Саратовской области.

Не согласившись с указанными решением и предписанием антимонопольного органа, Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

В обоснование заявленных требований Комитет ссылался на то, что в его действиях отсутствуют нарушения подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ; отмечает, что нормы ЗК РФ не содержат императивных требований об указании организатором торгов в извещении о проведении торгов всех видов разрешенного использования земельного участка, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны в соответствии с Правилами землепользования и застройки;

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые ненормативные акты антимонопольного органа соответствуют нормам действующего законодательства, не указание в извещении о проведении торгов сведений обо всех видах разрешенного использований земельного участка, установленных правилами землепользования и застройки противоречит подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ и нарушает конкуренцию.

 Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствующими обстоятельствам дела в силу следующего. 

В соответствии с пунктом 4.2 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган уполномочен рассматривать жалобы на нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов.

Пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ закреплено, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области, являясь организатором торгов, в соответствии с представленными полномочиями осуществляет подготовку, организацию и проведение аукционов на право заключения договора аренды земельного участка в порядке, установленном статьей 39.11 ЗК РФ. 

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11, 39.12, 39.13 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.13 ЗК РФ, аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов. 

Из извещения следует, что осмотр земельного участка заинтересованные лица осуществляют самостоятельно в любое удобное время с момента опубликования настоящего извещения. Подавая заявку на участие в аукционе, заинтересованные лица тем самым подтверждают, что надлежащим образом идентифицировали предмет аукциона и произвели его осмотр и ознакомлены с его реальным состоянием и действующими в отношении него ограничениями и обременениями. 

В соответствии с извещением условия аукциона в электронной форме, порядок и условия заключения договора аренды земельного участка с участниками являются условиями публичной оферты, а подача заявок на участие в аукционе в электронной форме в установленные в извещении сроки и порядке является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 ГК РФ.

Статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

Подавая заявку на участие в аукционе в соответствии с Приложением 1 к извещению, заявитель подтверждает согласие на выполнение условий аукциона, а также подтверждает ознакомление с проектом договора аренды земельного участка и претензий к продавцу не имеет. 

При анализе условий  проекта договора антимонопольным органом установлено, что в пункте 1.10 проекта договора указано следующее: «передача прав и обязанностей арендатора по договору не допускается в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ».

            Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

             Согласно пункту 7.2 проекта договора, по всем вопросам прямо не урегулированным в тексте договора, стороны будут руководствоваться законодательством Российской Федерации, Саратовской области, нормативными муниципальными правовыми актами.

Таким образом, при размещении проекта договора аренды организатору торгов следует руководствоваться  нормами действующего законодательства. 

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Из пояснений Комитета следует, что условия проекта договора аренды не содержат запрета на передачу имущества в субаренду. Указанные в пункте 7.2 условия проекта договора предусматривают решение данного вопроса в соответствии с нормами  действующего законодательства.

ФИО1 в своей жалобе также указывал на то, что требование подписания акта приема-передачи земельного участка одновременно с договором аренды земельного участка приводит к ограничению конкуренции среди участников аукциона из других субъектов, поскольку обязывает их подписывать акт по месту нахождения земельного участка в сроки, установленные проектом договора (в течение пяти календарных дней с момента заключения договора).

Антимонопольный орган, рассмотрев довод жалобы, указал, что данное требование соответствует действующему законодательству и не нарушает прав заявителя, поскольку, подавая заявку на участие в аукционе заинтересованные лица тем самым подтверждают, что надлежащим образом идентифицировали предмет аукциона, произвели его осмотр, ознакомлены с его реальным состоянием и действующими в отношении него ограничениями и обременениями, претензий к продавцу не имеют.

На основании изложенного указанные выше доводы жалобы ФИО1 признаны необоснованными (пункты 1, 2 жалобы). В действиях Комитета антимонопольным органом не усмотрено нарушений действующего законодательства.

Заявитель в представленной в антимонопольный орган жалобе также указывал, что в действиях организатора аукциона имеются нарушения подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, поскольку в извещении о проведении аукциона не содержится информации о всех видах разрешенного использования земельного участка, предусмотренного Правилами землепользования и застройки.

В данной части жалоба ФИО1 признана Управлением обоснованной.

Оспаривая выводы антимонопольного органа, Комитет, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе указывает, что нормы ЗК РФ не содержат императивных требований об указании организатором торгов в извещении о проведении торгов всех видов разрешенного использования земельного участка, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны в соответствии с Правилами землепользования и застройки; указывает, что положения абзаца 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ прямо и определенно указывают, с какого момента основной или условно разрешенный вид использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка - со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН.

Заявитель обращает внимание на то, что земельный участок с кадастровым номером 64:50:020956:291 имеет вид разрешенного использования - «объекты дорожного сервиса», что и было указано в извещении.

Аргументы заявителя о том, что организатор торгов не обязан в извещении о проведении аукциона отражать сведения обо всех видах разрешенного использования земельного участка подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании подлежащих применению норм материального права.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе, сведения о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Земельным законодательством императивно установлен порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, возможность не указания каких-либо сведений из числа тех, которые предусмотрены подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, не предусмотрена.

Размещение неполной информации о предмете торгов и иных связанных с ним сведений приводит к нарушению принципа информационной открытости и не позволяет сформировать полное представление о предмете торгов.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с данным Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно частям 2 и 6 статьи 30, части 1 статьи 34 и части 2 статьи 37 ГрК РФ органом местного самоуправления в градостроительных регламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застройки, самостоятельно устанавливается один или несколько видов разрешенного использования земельных участков.

Предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков из предусмотренных правилами землепользования и застройки повышает инвестиционную привлекательность земельного участка, способствует развитию конкуренции при проведении аукционов по продаже земельных участков или аукционов на право заключения договора аренды земельных участков.

Правила землепользования и застройки согласно пункту 4 части 1 статьи 30 ГрК РФ разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ в случае установления нескольких основных видов разрешенного использования земельного участка в правилах землепользования и застройки в извещении о проведении аукциона организатору торгов необходимо указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в этих правилах.

Таким образом, в случае, если орган местного самоуправления установит несколько видов разрешенного использования земельного участка в правилах землепользования и застройки, отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о всех видах разрешенного использования этого земельного участка, будет противоречить требованиям, установленным в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр утвержден Порядок заполнения формы градостроительного плана земельного участка (далее  - ГПЗУ, Порядок № 741/пр), в соответствии с пунктом 37 которого ГПЗУ должен включать информацию о видах разрешенного использования земельного участка, а именно основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка.

Пунктами 38 и 39 Порядка № 741/пр предусмотрено, что в ГПЗУ указываются все установленные основные и условно разрешенные виды использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки, а при наличии утвержденной документации по планировке территории, один или несколько основных и условно разрешенных видов использования земельного участка, предусмотренных правилами землепользования и застройки, соответствующих назначению зон планируемого размещения объектов капитального строительства, установленных проектом планировки территории.

Согласно информации, размещенной на сайте, в извещении о проведении торгов указаны следующие сведения о предмете торгов: земельный участок, площадью 4444 кв. м, по адресу: 

<

...> район ГСК «Автомобилист», вид разрешенного использования – объекты дорожного сервиса, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер № 64:50:020956:291.

На основании карты градостроительного зонирования, карты границ территориальных зон Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области земельный участок расположен в границах участка П-1/12 территориальной производственно-коммунальной зоны 1-го типа (П-1). Данная территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции преимущественно производственных и коммунальных объектов, имеющих санитарную зону 50 метров и менее.

В рассматриваемом случае из обстоятельств дела следует и Комитетом не оспаривается, что в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в территориальной зоне П-1, указаны не все виды его разрешенного использования, применительно к упомянутой территориальной зоне.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером                         № 64:50:020956:291 имеет следующие вспомогательные виды разрешенного использования: гостевые автостоянки, сооружение локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора.

Таким образом,, установив, что организатором торгов в извещении о проведении аукциона не указаны сведения обо всех видах разрешенного использования спорного земельного участка, принимая во внимание, что неполнота представленной в извещении о проведении аукциона информации о предмете аукциона, в том числе о разрешенном использовании земельного участка, не позволяют заинтересованным в участии в аукционе лицам получить необходимую и достаточную информацию для того, чтобы принять решение об участии в аукционе, оценить потенциальные риски, предстоящие расходы, связанные со строительством и реконструкцией производственных и коммунальных объектов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении организатором торгов требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, выразившемся в не размещении в извещении о проведении торгов сведений обо всех видах разрешенного использований земельного участка, установленных правилами землепользования и застройки.

Ссылка заявителя жалобы на то, что письмо Федеральной антимонопольной службы от 25.09.2020 № ИА/83159/20 «О направлении рекомендаций по вопросу указания в извещении о проведении аукциона всех видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных правилами землепользования и застройки», на которое сослался суд первой инстанции, не является нормативным правовым актом, в связи с чем изложенная в нем позиция не исключает необходимость руководствоваться положениями законодательства, регулирующими соответствующие правоотношения, не принимается судом во внимание.

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2022 отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующим письма ФАС от 25.09.2020 по мотиву его противоречия пунктам 3, 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пункту 1 статьи 615 ГК РФ, пунктам 1, 8, 9 статьи 39.8 ЗК РФ. Суд указал, что в случае, если орган местного самоуправления установит несколько основных видов разрешенного использования земельного участка в правилах землепользования и застройки, отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о всех видах разрешенного использования этого земельного участка, будет противоречить требованиям, установленным в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.  Анализируя содержание письма ФАС от 25.09.2020, включая положения, с которыми административный истец связывает возможное нарушение своих прав, суд пришел к правильному выводу о том, что разъяснения, содержащиеся в нем, не вступают в противоречие с действующим законодательством в рассматриваемой сфере правоотношений, какого-либо нового правового регулирования они не вводят, а также не изменяют и не прекращают действие нормативных правовых актов, регулирующих рассматриваемые правоотношения (апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2022 № АПЛ22-187).

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отказано Комитету в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых актов антимонопольного органа недействительными.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. 

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 апреля 2025 года по делу  №А57-28020/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                                            С.Г. Веряскина

Судьи                                                                                                           В.В. Землянникова

                                                                                                                      Ю.А. Комнатная