ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-15253/2024

город Ростов-на-Дону

05 августа 2025 года

15АП-1069/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Запорожко Е.В., Новик В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петренко Е.В.,   

при участии: 

от истца посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО1 по доверенности от 11.02.2025,

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БизнесКонтур»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024  по делу                №А32-15253/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «БизнесКонтур»  (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик  (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, автономной некоммерческой организации «Процион» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о расторжении инвестиционного соглашения, взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «БизнесКонтур» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – ответчик, администрация) о расторжении инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5, заключенного между истцом и ответчиком, применении последствий расторжения инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5, взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 15 000 000 рублей.

Определением суда от 22.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АНО «Процион» (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

По мнению истца, вывод суда первой инстанции о ничтожности инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5 является несостоятельным, поскольку сделан в связи с неверным применением и пониманием норм материального права. Ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0405026:2 принадлежал на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Геленджик, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии у администрации права муниципальной собственности не может быть положен в основу решения, т.к. данное основание не предусмотрено законом для квалификации инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5 как ничтожного. Истец считает, что исполнение условий инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5 невозможно. Исполнение договора истцом без его расторжения повлекло для истца ущерб в размере 15 000 000 рублей, выплаченных по соглашению, и может повлечь еще дополнительный ущерб в виде взыскания 15 000 000 рублей, не оплаченных по соглашению. В дополнениях истец считает неверным вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности.

Определением апелляционного суда от 23.06.2025 в составе суда произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Запорожко Е.В. в связи с нахождением судьи Ковалевой Н.В. в отпуске. 

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судей рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала. 

До начала судебного заседания через канцелярию суда поступили следующие документы: от ответчика дополнительные правовые обоснования, от истца письменные пояснения на апелляционную жалобу, которые приобщены судом к материалам дела. 

Представитель истца, участвующий в онлайн-заседании, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца и ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании, начатом 24.06.2025, объявлен перерыв до 08.07.2025 до 10 часов 40 минут.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 08.07.2025 с участием тех же представителей истца и ответчика, поддержавших ранее заявленные правовые позиции.

В судебном заседании 08.07.2025 объявлен перерыв до 22.07.2025 до 12 часов 40 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 22.07.2025 с участием тех же представителей истца и ответчика, поддержавших ранее заявленные правовые позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, постановлением главы город-курорт Геленджик от 15.11.2001 №1295/1 ООО «Тройка» был предоставлен в аренду земельный участок для эксплуатации существующих гостиничных корпусов в районе Голубой бухты 

<

...>).

На основании данного постановления между исполнительным комитетом города-курорта Геленджик и ООО «Тройка» был заключен договор аренды земельного участка от 23.12.2022 №732-02 (в последующем №4000000665), площадью 10 000 кв.м с кадастровым номером 23:40:0405026:2, сроком на 49 лет.

Соглашением от 12.04.2003 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору ООО «Тройка» были переданы ООО «Радуга».

На основании заключения Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 23.03.2007 №337 земельному участку с кадастровым номером 23:40:0405026:2 был присвоен адрес: 

<

...>.

Соглашением от 17.01.2008 права и обязанности арендатора от ООО «Радуга» были переданы ООО «БизнесКонтур».

Истец, после приобретения права аренды земельного участка в начале 2008 году, заключил с ответчиком инвестиционное соглашение от 19.06.2008 №5, предметом которого является комплексное развитие муниципального образования город-курорт Геленджик, выраженное в проектировании и строительстве жилого комплекса «Голубая бухта» по ул. Просторной, 39, в г. Геленджике, и развитии социальной, транспортной инфраструктуры и благоустройство территории муниципального образования город-курорт Геленджик.

В соответствии с пунктом 2.2 договора в рамках реализации настоящего соглашения сторона 1 обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств осуществить строительство жилого комплекса «Голубая бухта» по ул. Просторной, 39 в г. Геленджике.

Как указывает истец в исковом заявлении, целью заключения  инвестиционного соглашения послужило проектирование и строительство жилого комплекса, как было согласовано в предмете спорного соглашения. Однако, как указало общество, постановлением главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 10.02.2009 №259, утвержден градостроительный план земельного участка №Ru23303000-000000000001302, согласно которому согласовано размещение на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23:40:0405026:2 двух многоквартирных домов этажностью не белее 16 этажей.

В рамках осуществления соглашения истец запроектировал два отдельно стоящих 16-ти этажных жилых дома, согласовал эскизный проект с главным архитектором города-курорта Геленджика, согласовал акт выбора трасс под проектирование и строительство инженерных сетей – объекта «многоквартирный жилой комплекс» по ул. Просторной, 39 в г. Геленджике от 18.02.2009 и готов был передать документы для изготовления проектной документации и прохождения экспертизы.

Однако решением от 27.07.201(1) №466 городской думой муниципального образования город-курорт Геленджик утверждены правила землепользования и застройки, которыми арендуемый земельный участок отнесен к зоне малоэтажной застройки Ж-2 и в которой невозможна застройка многоэтажными многоквартирными домами, в том числе жилым комплексом.

02.11.2016 утвержден генеральный план муниципального образования г. Геленджик, согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером  2323:40:0405026:2, попадает в зону застройки (Ж-2) в которой не предусмотрено размещение объектов - многоквартирные жилые дома более 3 (трех) этажей.

Полагая, что в силу норм земельного законодательства, запрещающего использование земельного участка не по целевому назначению, у истца отсутствовала возможность использовать предоставленный ему в аренду земельный участок для строительства жилого комплекса «Голубая бухта», включающего в себя строительство, как трех, так и двух многоэтажных домов, истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящим исковым заявлением в суд.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право или законный интерес.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из пункта 1.5 инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5 строительной площадкой для реализации инвестиционного проекта является земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, имеющий кадастровый номер 23:40:0405026:0002, принадлежащий стороне 1 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.12.2002 №4000000665, соглашения о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 12.04.2013 по договору аренды земельного участка, государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.12.2002 №4000000665, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 23.12.2002 от 05.10.2017 №4000000665.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2019 по делу №A32-29412/2018 дана правовая оценка договору аренды земельного участка от 23.12.2002 №4000000665 как недействительной (ничтожной) сделке в связи с отсутствием у органа местного самоуправления правовых оснований для предоставления вышеуказанного земельного участка.

В рамках дела №A32-29412/2018 установлено, что земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано до 20.12.2008, также отнесены законодателем к федеральной собственности и не подлежали передаче (отнесению) в муниципальную собственность (пункт 7, подпункт 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях).

Суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок не выбывал из федеральной собственности. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что право собственности на этот участок на каком-либо основании переходило к муниципальному образованию, представителем которого в вопросах распоряжения муниципальным имуществом является администрация. Суд апелляционной инстанции отметил, что договор аренды от 05.11.2019 №4000005770 является ничтожной сделкой в силу статей 166, 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 9, 17 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку он заключен от имени неуполномоченного лица (администрация г. Геленджик). 

Из материалов дела не следует, что уполномоченным по распоряжению федеральным имуществом органом принималось решение о передаче (отчуждении) спорного земельного участка в муниципальную собственность. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что у муниципального образования отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок и предоставления его в пользование от 23.12.2002 №4000000665.

Суд первой инстанции также установил, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 по делу №A32-41368/2020 признано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0405026:2, расположенный по адресу: 

<

...>; признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0405026:2, расположенного по адресу: 

<

...>, зарегистрированное в пользу ООО «Бизнес-Контур»; признано отсутствующим право собственности ООО «Бизнес-Контур» на здание лечебного корпуса №934 с кадастровым номером 23:40:040500:221 площадью 522 кв. м расположенного по ул. Просторная, 39 в г. Геленджике.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу №А32-41368/2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу от 20.01.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2022 было изменено: признано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0405026:2, расположенный по адресу: 

<

...>.

Таким образом, вышеуказанными указанными судебными актами прекращены действия договора аренды от 05.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0405026:2, расположенного по адресу: 

<

...> сроком на 49 лет и как следствие отсутствие правовых оснований для строительства какого либо объекта на указанном земельном участке, в связи с отсутствием права на него.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной, в том числе, в определении от 06.11.2014 №2528-О, признание преюдициального значения судебного решения направлено на обеспечение стабильности и общеобязательности имеющего законную силу судебного акта, исключение конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов, обеспечивает действие принципа правовой определенности. 

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что указанные обстоятельства имеют преюдициальное значения для настоящего дела в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая обстоятельства, установленные по делу №А32-41368/2020, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у администрации отсутствовало и никогда ранее не возникало право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0405026:2, данный участок в муниципальную собственность не поступал, и у администрации никогда не было полномочий по распоряжению этим участком, в связи с чем инвестиционное соглашение от 19.06.2008 №5 заключенное в рамках договора аренды от 23.12.2002 №4000000665 является недействительным (ничтожным).

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года(статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как указывалось выше, при рассмотрении дела №А32-29412/2018 дана правовая оценка спорному договору как недействительной (ничтожной) сделке, в связи с чем, с указанной даты ООО «Бизнес-Контур», следовательно, суд первой инстанции верно указал, что истец с указанной даты знал о нарушении своего права 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

По правилам части 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как разъяснено в пунктах 36 и 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. 

Для реализации положений статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения должна являться объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. 

Как указывалось выше, 02.11.2016 утвержден генеральный план муниципального образования г. Геленджик, согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером  2323:40:0405026:2, попадает в зону застройки (Ж-2) в которой не предусмотрено размещение объектов - многоквартирные жилые дома более 3 (трех) этажей.

Таким образом, с 2016 года обществу было известно о невозможности исполнения инвестиционного договора, а следовательно, с указанной даты истец вправе был обратиться с исковым заявлением, как о расторжении инвестиционного соглашения от 19.06.2008 №5, так и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 15 000 000 рублей. Однако, истец в установленные сроки таким правом не воспользовался, что влечет за собой риски не совершения действий.

Кроме того, судебная коллегия учитывает правовую позицию, приведенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС24-20719 от 17.04.2025, согласно которой на застройщика, имеющего намерение осуществлять строительство многоквартирного жилого дома, возложена обязанность соблюдения действующих требований градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города. По общему правилу в случае принятия нормативных правовых актов, регламентирующих градостроительную деятельность, влекущих невозможность строительства объекта, для возведения которого публичный участок был предоставлен в пользование, правообладатель участка вправе защитить права, которые он считает нарушенными, в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе путем предъявления требования о взыскании убытков. При этом следует отметить, что общество, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, действуя разумно и предусмотрительно при планировании и реализации своих строительных проектов, должно было учитывать изменение правил осуществления строительства, в том числе, в сфере его нормативного регулирования.

Учитывая, что истец обратился в суд с пропуском срока исковой давности, в удовлетворении иска отказано правомерно.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2024  по делу                №А32-15253/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

Судьи                                                                                             Е.В. Запорожко

                                                                                                        В.Л. Новик