Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-11808/2021

город Брянск

18 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.05.2022

Решение в полном объёме изготовлено 18.05.2022

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» к ООО УК «Агат» о взыскании 2 806 696 руб. долга и расторжении договора аренды,

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.09.2021, 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.02.2022 г.,

от третьего лица: не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее также – общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее также – управляющая компания) о взыскании 2 806 696 руб. долга по арендной плате и расторжении договора аренды от 13.11.2015 № 93-15. Определением от 27.12.2021 исковое заявление оставлено без движения. Определением от 29.12.2021 исковое заявление принято к производству. Определением от 28.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал. Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил также следующее.

13.11.2015 между обществом (арендодатель) и управляющей компанией (арендатор) заключен договор аренды № 93-15 (далее также – договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение – государственный кадастровый учётный номер 32:28:0030904:2326, площадью 105,8 кв.м. на техническом этаже по адресу: 

<

...>, пом. II (далее также – нежилое помещение № 32:28:0030904:2326), а также газовое оборудование, системы водоснабжения, электроснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество находящееся в помещении, а арендатор обязался вносить арендную плату и возвратить имущество по истечение срока договора. 

Имущество предоставляется арендатору для использования в качестве котельной и оборудования для нее сроком с 13.11.2015 по 31.12.2021. Если не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока аренды ни одна из сторон настоящего договора не выразила желание к расторжению договора, договор считается продлённым на тот же срок на таких же условиях. Нежилое помещение с оборудованием передано арендатору по акту приёма-передачи от 13.11.2015 (регистрационная запись в ЕГРН 32-32/001-32/001/069/2015-380/1).

Перечень и наименование переданного в аренду оборудования указаны в приложении № 2 к договору от 13.11.2015 № 93-15, а именно: 

1) котел водогрейный газовый Vitoplex 100PV1 производительностью 950 кВт с каскадным контроллером Vitotronic 300-K - 1 комплект;

2) котел водогрейный газовый Vitoplex 100PV1 производительностью 950 кВт с контроллером Vitotronic 100 тип GC-1 - 2 комплекта; 

3) газовая горелка WM-G10/4-A - 3 комплекта; 

4) счетчик газа СГ-ЭКВ-Т2-0,75-100/1,6 - 1 шт.; 

5) корректор ЕК270 - 1 шт.; 

6) клапан термозапорный КТ3-001 - 1 шт.; 

7) клапан электромагнитный КПЗЭ-150 - 1 шт.; 

8) сигнализатор опасных концентраций термохимический СТГ1-2Д10 - 1 шт.; 

9) насос сетевой системы ОВ DL65/170-11/2 - 1 комплект; 

10) насос горячей воды DPL65/110-3/2 - 1 комплект; 

11) насос сетевой системы ГВС DL32/140-1,5/2 - 1 комплект; 

12) насос рециркуляционный TOP-S40/103-PN6/10 - 3 комплекта; 

13) насос повысительный МVI 1603-6/PN16-3 - 2 комплекта;           

14) пластинчатый теплообменник HHN07 - 2 комплекта; 

15) мембранный расширительный бак Reflex N1000 - 2 комплекта; 

16) химподготовка Копмлексон-6-1 комплект; 

17) электронный преобразователь солей жесткости «Термит-М» - 1 комплект; 

18) тепловычислитель СТД - 1 комплект; 

19) отопительный агрегат АВО-54 - 2 комплекта; 

20) шкаф автоматики ШСАУ-АВО-3.2-(АВО-54) - 1 комплект; 

21) счетчик холодной воды ВСХ-50 - 1 шт.; 

22) термостат комнатный RAA 30.16GR - 1 шт.; 

23) система диспетчеризации котельных СДК-GSM - 1 комплект; 

24) логический контроллер для управления насосами САУ-У-Щ11 - 4 шт.; 

25) установка ГРПШ-07-2У1- 1 комплект.

В соответствии с п. 2.1 договора за использование имущества арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 65 272 руб. в месяц.

23.04.2018 между обществом (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя принадлежащие продавцу на праве собственности нежилые помещения, в том числе нежилое помещение № 32:28:0030904:2326.

06.07.2018 в единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № 32:28:0030904:2326-32/001/2018-1 о переходе права собственности на спорное нежилое помещение к ФИО4 

24.07.2018 ФИО4 направила в адрес общества (арендатор) уведомление № 7 о замене стороны по договору аренды от 13.11.2015 № 93-15. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.11.2019 по делу                        № А09-9475/2019 общество признано несостоятельным должником (банкротом), открыто конкурсное производство.

08.10.2021 общество письмом № 2321 от 08.10.2021 направило в адрес управляющей компании досудебную претензию, содержащую требование о погашении долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 01.10.2021, а также уведомление о намерении обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды. 

Арбитражный суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Спорное правоотношение суд квалифицирует как договор аренды (ст.ст. 606, 650 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 606 ГК РФ по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется передать арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом (ст.ст. 611, 614, 654 ГК РФ). Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности на арендуемое имущество влечёт перемену стороны в договоре аренды, в связи с чем прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.п. 23-24 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Судом установлен факт перехода 06.07.2018 права собственности на нежилое помещение № 32:28:0030904:2326 на основании договора купли-продажи от 23.04.2018 и акта приёма-передачи нежилых помещений от общества к ФИО4 (регистрационная запись в ЕГРН № 32:28:0030904:2326-32/001/2018-1). 

Таким образом именно ФИО4 как новый собственник арендуемого ответчиком имущества является стороной (арендодателем) в спорном обязательстве. При таких обстоятельствах общество является ненадлежащим истцом по заявленным требованиям, в связи с чем его требования являются не правомерными и удовлетворению не подлежат. 

Довод общества о том, что оборудование, находящееся в нежилом помещении № 32:28:0030904:2326, по договору купли-продажи от  23.04.2018 гражданке ФИО5 не отчуждалось, отклоняется судом по следующим основаниям. 

Нежилое помещение № 32:28:0030904:2326 и находящееся в нём оборудование представляют собой единый объект (стационарную котельную), раздел которого невозможен без нарушения целевого назначения этого имущества. По смыслу ст.ст. 131-131.1 ГК РФ собственник объекта недвижимости котельной, признаётся и собственником оборудования, расположенного в составе указанной котельной. С момента монтажа оборудования в составе котельной, такие вещи не могут находиться в гражданском обороте самостоятельно.

При принятии настоящего решения арбитражный суд также руководствовался следующим.

Ввиду того, что размер арендной платы по спорному обязательству после продажи имущества истцом ФИО4 не изменился, арендатор (ответчик), уведомленный о смене собственника арендуемого имущества, добросовестно должен был полагать, что именно ФИО4 является полноправным арендодателем в данном договоре аренды. На протяжении всего срока действия договора арендатор своевременно и в полном объеме вносил арендную плату, как прежнему арендодателю, так и новому. Данные обстоятельства, исходя из принципа справедливости, не позволяют допустить, что бы арендатор, будучи добросовестным участником спорного обязательства (договора аренды), понес какие-либо неблагоприятные последствия, вызванные спором прежнего и нового собственников имущества, являющегося предметом договора аренды. Даже в случае, если вступившим в законную силу судебным актом, будет установлено, что истец является собственником имущества, являющегося предметом спорного договора аренды (части этого имущества), надлежащим способом защиты его прав (опять же исходя из принципа справедливости) будет требование к ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения, но никак не арендной платы с арендатора. 

В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате 43 033 руб. государственной пошлины (платёжные поручения от 24.12.2021 № 512 и от 29.12.2021 № 515) относятся на последнего. 

На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                          Д.В. Азаров