АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-789/2020

г. Архангельск

02 марта 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2021 года  

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2021 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КП очередь 3» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 119048, 

<

...> этаж 1 помещение 1 комната 3 офис 22) 

к администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 164501, 

<

...>)

с привлечением к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании расчета арендной платы недействительным  и обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 06.06.2019 по 05.06.2022 

при участии в заседании 

представителя истца  ФИО3 (по доверенности от 28.01.2020)

представителя ответчика ФИО4 (по доверенности от 22.12.2020)

эксперта ФИО5

установил:

Общество с ограниченной ответственности «КП очередь 3» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее – ответчик, Администрация) с иском, в котором просит 

- признать недействительным  расчет арендной платы, указанный в уведомлении от 11.11.2020 №04-01-08/8767 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 №12 811 000 ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчете от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/10/Э, составленным оценщиком  ФИО2

- установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 811 000 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 арендную плату в размере, определенном в заключении эксперта от 20.07.2020 №005-ЭС-2020, подготовленном ФИО6, а именно: размер арендной платы в год – 717 374 руб., размер арендной платы за три года – 2 152 121 руб. 

Исковые требования указаны с учетом их изменения в заявлении от 01.02.2021, принятого суда в порядке статьи 49 АПК РФ.  

Администрация, предприниматель ФИО7 с требованиями не согласны по мотивам, изложенным в отзыве и в дополнениях к ним. 

Заслушав эксперта, представителей истца и ответчика, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор), признанным победителем аукциона, 26.04.2019 заключен договор №12 811 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 площадью 7 131 кв.м, расположенный по адресу: Архангельская область, городской округ Северодвинск, 

<

...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства, цель предоставления: однократно для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Срок действия настоящего договора с 06.06.2019 по 05.06.2022 (пункт 4.1. договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 21.05.2019.

В соответствии с пунктом 5.1. договора, арендная плата за пользование земельными участками начисляется арендатору с 06.06.2019.

Письмом от 26.08.2019 №04-06-01/7450 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договору от 26.04.2019 №12 811 000 в сумме 11 031 000 руб. на три года и 3 677 000 руб. - на один год.

Из уведомления следует, что размер арендной платы определен ответчиком на основе отчета от 17.06.2019 №КСЗУ-06-19/10 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленного оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации.

Истец с расчетом ответчика не согласился, считая величину арендной платы, определенной в отчете от 17.06.2019 №КСЗУ-06-19/10, в связи с чем претензией от 25.12.2019 №12-19/11 просил пересчитать размер арендной платы по договору.

Отказ Администрации пересчитать размер арендной платы послужил для истца основанием обратиться в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Согласно пункту 13.2. Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Истец считает завышенным размеры арендной платы, установленный Администрацией на основании отчета о рыночной стоимости арендной платы от 17.06.2019 №КСЗУ-06-19/10, подготовленного оценщиком ФИО2 

В обоснование своих доводов истец представил отчет от 23.12.2019 №О-17/12/19-3, подготовленный ООО «Консалтинговая группа Территория», которым рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 по состоянию на 06.06.2019 определена в сумме 352 655 руб. на один год и 1 057 965 руб. на 3 года.

Как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком-предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации, судом по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельный участок назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО6.

По результатам проведенной экспертизы экспертом представлено заключение от 20.07.2020 №005-ЭС-2020 (том 4 л.д. 3-72).

Из экспертного заключения от 20.07.2020 №005-ЭС-2020 следует, что экспертом в целях определения величины годовой арендной платы применен в рамках доходного подхода метод капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости земельного участка на значение коэффициента капитализации (определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка). Размер рыночной стоимости земельного участка определен в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт подобрал аналоги из предложений о продаже земельных участков для ИЖС в г.Северодвинске и для МЖС в г.Архангельске и применил необходимые корректировки. 

В результате рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена экспертом в сумме 15 941 636 руб.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка эксперт применил коэффициент капитализации в размере 4,5%, получив годовой размер арендной платы за земельный участок в сумме 717 374 руб., на 3 года- 2 152 121 руб.

Возражая относительно результатов судебной экспертизы, Администрация не согласилась с обоснованностью примененных экспертом размеров корректировок, а также с определенным экспертом значением коэффициента капитализации (в размере 4,5%).

В обоснование своих возражений ответчик представил в материалы дела выполненный оценщиком ФИО2 уточненный отчет от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/10/Э (том 5 л.д. 98 - 225), которым по состоянию на 06.06.2019 рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1711 определена в сумме 2 684 385 руб., размер арендной платы на 3 года – 8 053 155 руб.

Согласно представленному Администрацией экспертному заключению от 19.10.2020 №Э-0053-1-20-1 (том 5 л.д. 74-87), составленному НП «Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки» по результатам проведения экспертизы указанного (уточненного) отчета ФИО2 от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/10/Э, отчет признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а  определенная оценщиком в отчете стоимость объекта оценки подтверждается.

Из отчета от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/10/Э следует, что оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка путем применения  сравнительного подхода подобраны аналоги оцениваемых объектов из земельных участков под ИЖС, к подобранным аналогам применены корректировки (в том числе на площадь в размере 0,90%).

В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 определена оценщиком в сумме 22 184 541 руб. по состоянию на 06.06.2019.

К указанным размерам рыночной стоимости земельных участков оценщик применил коэффициент капитализации в размере 12,1%, получив годовой размер арендной платы за земельный участок в размере 2 684 385 руб.

В связи с получением уточненного отчета оценщика ФИО2 Администрация направила в адрес Общества уведомление от 11.11.2020 №04-01-08/8767 (том 6 л.д. 116-117), которым известило истца о размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 29:28:104167:1711 в сумме 8 053 155 руб. за три года (2 684 385 руб. за один год).

В целях проверки обоснованности возражений Администрации суд заслушал  эксперта ФИО6 в судебном заседании. Также экспертом подготовлен ответ в письменном виде на возникшие к нему вопросы (в том числе в части применения коэффициента капитализации в размере 4,5%).

Из экспертного заключения, а также письменных пояснений эксперта ФИО6 следует, что коэффициент капитализации в размере 4,5%  применен экспертом исходя из подхода, предложенного в научной статье под редакцией ФИО8 и ФИО9 «Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки». Эксперт приводит следующую цитату из данной статьи: «На этапе проведения изысканий К (коэффициент капитализации) может находиться ближе к своей нижней границе - в интервале от 3,5 до 4,5 процента; на этапе проектирования и строительства объектов К может занимать средний интервал значений - от 4,5 до 10,5 процентов; на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение К должно находится ближе к верхней границе своего значения - от 10,5 до 14,5 процентов.». 

Поскольку строительство объектов на оцениваемом земельном участке не завершено и находится на начальном этапе эксперт определяет значение К в размере 4,5%.

При этом эксперт также указывает, что значение коэффициента К исходя из диапазона 9,0-16,2% в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости. 2018. Земельные участки. Часть II» под редакцией ФИО10 невозможно, поскольку данные значения коэффициента применяются для доходного подхода при оценке земельных участков, приносящих доход в процессе непосредственного использования или при использовании в составе имущественного комплекса, исходя из способности земли и построенного на ней объекта приносить доход.  На оцениваемых земельных участках расположены объекты незавершенного строительства, степень выполнения работ - нулевой цикл, в связи с чем, по утверждению эксперта, земельные участки не могут приносить доход о использования, следовательно, применение значений коэффициента К, указанных в справочнике  под редакцией ФИО10 невозможно.

Вместе с тем, суд не может признать убедительным приведенное экспертом ФИО6 обоснование определения значения коэффициента К (капитализации) в размере 4,5% (из диапазона от 4,5 до 10,5%). В качестве такого обоснования эксперт указывает на то, что  строительство находится на начальном этапе.

Вместе с тем оцениваемый земельный участок сдается в аренду, следовательно, для Администрации  как арендодателя, приносит доход. Интересы арендодателя заключаются в получении дохода. Кроме того строительство объекта не будет в течение трех лет находится на начальном этапе, к истечению трехлетнего периода оно должно быть завершено, однако примененный коэффициент не позволяет корректировать величину  арендной платы на тот момент, когда строительство будет находится на завершающем этапе.    

В связи с тем, что сомнения в обоснованности заключения эксперта ФИО6 не были устранены, судом по ходатайству Администрации на основании части 2 статьи 87 АПК РФ была назначена повторную судебную экспертизу.

Проведение повторной экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «АльПрофи» ФИО5.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено заключению №Э-340/2020 от 25.12.2020, в котором годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1711 определен в сумме 1 585 000 руб., что за 3 года составит 4 755 000 руб.

Истец не согласился с результатами повторной судебной экспертизы, сослался  на заключение специалиста №09/01/2021-Р от 27.01.2021, проанализировавшего заключение №Э-340/2020 от 25.12.2020 эксперта ФИО5, просит установить арендную плату в размере, определенном в заключении эксперта от 06.08.2020 №009-ЭС-2020 подготовленном судебной оценочной экспертизой индивидуальным предпринимателем ФИО6, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, проведение которой просит поручить оценщику ФИО11 .

Администрация выводы повторной судебной экспертизы не принимает, настаивает на размере арендной платы, рассчитанной на основании уточненного отчета оценщика ФИО2 от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/10/Э.

Оценив обстоятельства дела и доводы лиц, участвующих в деле, выводы судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7. ЗК РФ установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок, указанный в договоре аренды от 26.04.2019, относится к землям государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, в силу указанных норм арендная плата за его использование является регулируемой.

Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп (с учетом последующих изменений) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области.

Согласно приведенному выше пункту 13.2. указанного Порядка, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено заключение №Э-340/2020 от 25.12.2020, в котором размер ежегодной арендной платы на срок действия договора аренды от 26.04.2019 №12 811 000 за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1711 установлен в сумме 1 585 000 руб.

Согласно экспертному заключению в целях его подготовки экспертом 04.12.2020 осуществлен осмотр объекта оценки, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы - анализ рынка земельных участков города Северодвинска и города Архангельска (в связи с недостаточностью объектов на территории МО «Северодвинск» для проведения экспертизы). Для определения размера арендной платы за земельный участок эксперт применил методику доходного подхода. При этом используемое в данной методике значение рыночной стоимости земельного участка предварительно рассчитано в рамках сравнительного подхода по аналогам оцениваемых объектов из земельных участков под МЖС в городе Северодвинске (1 объект) и в городе Архангельске (3 объекта), к подобранным аналогам применены корректировки.

В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 определена экспертом в сумме 15 552 123 руб.

Суд отмечает, что рыночная стоимость земельного участка, определение которой необходимо для последующего расчета размера арендной платы и определяемая всеми без исключения оценщиками, у экспертов ФИО6 и ФИО5 сопоставимы, близки по значению, а именно у ФИО6 - 15 941 636 руб., у ФИО5 - 15 552 123 руб.  Определенная оценщиками ФИО6 и ФИО5 рыночная стоимость земельного участка сопоставимы и с кадастровой стоимостью земельного участка, которая согласно выписке из ЕГРН составляет 15 899 634 руб. 15 коп. 

В тоже время в уточненном отчете от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/10/Э ФИО2 рыночная стоимость существенно выше, как величины, определенной оценщиками ФИО6 и ФИО12, так и кадастровой стоимости  земельного участка и составляет  22 184 541 руб. (на 40% или в 1,4 раза), что вызывает сомнения в правильности её расчета.

К указанному размеру рыночной стоимости земельного участка эксперт ФИО5 применила коэффициент капитализации в размере 13,45%. Величина указанного коэффициента была принята оценщиком как средний между его величиной по коллективному мнению оценщика (12, 6%),  так и по коллективному мнению сотрудников банка (14,3%). Сведения о величине коэффициента капитализации отражены в Справочнике оценщика  недвижимости 2018. Земельные участки. Часть II» под редакцией ФИО10  (далее- Справочник).

Из экспертного заключения следует, что рынок  аренды земельных участков под многоэтажное строительство в Архангельской области  в целом, и в Северодвинске в частности, не развит, поэтому  в отсутствие фактических данных для анализа оценщики в регионах используют сведения, приведенные в вышеуказанном Справочнике. По сути, коэффициент капитализации является показателем того, на получение какого дохода вправе рассчитывать  собственник объекта недвижимости. 

Согласно пояснениям эксперта ФИО5 в общепринятой практике коэффициент капитализации рассчитывается тремя методами: 1) метод рыночных экстракций  - определение по рынку, для которого необходимо знать стоимость участка и за сколько он арендуется (этот метод является предпочтительным, но ввиду неразвитости рынка аренды земельных участков под МЖС в Архангельской области непосредственно применить данный метод не представляется возможным); 2) метод кумулятивного построения, основанный на сложении безрисковой ставки и рисков, связанных с владением недвижимости, и иных рисков (на инвестиционный менеджмент, компенсация за низкую ликвидность), выбор перечня таких рисков зависит от субъективного мнения оценщика и 3) метод экспертных оценок, согласно которому используется мнения нескольких экспертов.

 По мнению эксперта, использование  сведений из Справочника, которые основаны на методе экспертных оценок, является наиболее предпочтительным как более объективный (мнение нескольких оценщиков, исключение субъективного мнения лица, непосредственно проводящего экспертизу).       

Подход, предложенный в научной статьей под редакцией ФИО8 и ФИО9 «Основные схемы оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки» к определению коэффициента капитализации,  эксперту ФИО5 не известен, тем не менее эксперт не оспаривает, что на уровне научных обсуждений такая точка зрения возможна.

Определенная экспертом годовая арендная плата с применением коэффициента капитализации составила 2 091 761 руб., однако эта величина не учитывает срок аренды. С учетом того, что договор аренды между истцом и ответчиком заключен на 3 года, экспертом применен метод дисконтирования денежных потоков, в результате чего по мнению эксперта ФИО5, рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка составит 4 755 000 руб. за 3 года (округленно) или 1 585 000 руб. в год.       

Эксперт-оценщик ФИО5 дала в судебном заседании 26.02.2021 подробные, четкие, ясные и убедительные пояснения по представленному в дело заключению №Э-340/2020 от 25.12.2020. Пояснения эксперта зафиксированы в аудиопротоколе судебного заседания.

Доводы истца о несогласии с величиной арендной платы, определенной экспертом ФИО5, которые истец подтверждает ссылкой на заключение специалиста №09/01/2021-Р от 27.01.2021, судом отклоняются.  

Приведенные в указанном выше заключении выводы опровергаются содержанием заключения экспертизы №Э-340/2020 от 25.12.2020, в частности, тем, что эксперт, приняв во внимание, что договор аренды по сроку не является бесконечным, применил  метод дисконтирования денежных потоков. Указываемое в заключении специалиста предложение о необходимости учета того объекта, который строится на земельном участке, включая его характеристики, является безосновательным, поскольку размер арендной  платы определяется на стадии заключения договора аренды, конкретные характеристики строящегося объекта могут существовать лишь в проектной документации, перед экспертом не ставился вопрос о необходимости учета каких-либо характеристик строящегося объекта. Кроме того ни один из экспертов, проводивших экспертизу, на необходимость учета каких-либо характеристик планируемого к строительству объекта не ссылался, соответствующие сведения у суда не запрашивал.

Несогласие истца с определенной ценой еще само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

Возражения по существу Администрации сводятся к несогласию с отказом эксперта от выбора аналогов из числа земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, объявления о которых размещены на сайте torgi.gov.ru.

В письменных пояснениях от 24.02.2021 эксперт ФИО5 мотивировала неприменение информации, размещаемой на сайте torgi.gov.ru, из которых следует, что неприменение вызвано объективными обстоятельствами (ограниченность срока проведения аукциона, недостаточная информативность). 

Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении №Э-340/2020 от 25.12.2020, поскольку они получены по результатам назначенной судом повторной экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения.

Оценив заключение эксперта, возражения истца и ответчика, пояснения эксперта в связи с этими возражениями, суд не находит оснований для вывода о том, что заключение повторной судебной экспертизы содержит недостоверные данные. Выводы эксперта, изложенные в заключении повторной экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности.

Экспертное заключение №Э-350/2020 от 28.12.2020 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении повторной экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами (в том числе, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки), справочной литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется его подпись в экспертном заключении.

Поскольку заключение эксперта ФИО5  суд признает объективным, достоверным и не вызывающим сомнений, то оснований для назначения повторной экспертизы не имеется, в связи с чем ходатайство истца о назначении повторной экспертизы ФИО11 судом отклоняется. 

В связи с отказом в назначении повторной экспертизы внесенные истцом на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в сумме 18 000 руб. по платежному поручению от 12.11.2020 №149 подлежат возврату истцу с депозитного счета суда.   

Несогласие истца с величиной рыночной арендной платы, определенной экспертом ФИО5, как и несогласие ответчика с такой величиной, само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения.  

При этом суд считает, что именно определенная экспертом ФИО5 величина соответствует балансу интересов сторон, поэтому в части требования истца об определении размера арендной платы по договору аренды от 26.04.2019 №12 811 000  суд полагает необходимым установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 №12 811 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 размер арендной платы в год: 1 585 000 руб.; размер арендной платы за три года 4 755 000 руб., учитывая выводы эксперта-оценщика ФИО5, приведенные в заключении №Э-340/2020 от 25.12.2020.

Поскольку в ходе рассмотрения дела у суда возникли сомнения в правильности определения оценщиком ФИО2 в уточненном отчете от 05.10.2020 №КСЗУ-06/19/10/Э рыночной стоимости земельного участка, то основанный на данном отчете расчет арендной платы, указанный в уведомлении администрации муниципального образования «Северодвинск» от 11.11.2020 №04-01-08/8767 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 №12 811 000, суд признает не подлежащим применению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Согласно статье 101 АПК РФ  судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно разъяснениям в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Поскольку требования истца носят неимущественный характер, требования истца удовлетворены, то уплаченная истцом при подаче иска госпошлина в полном объеме относится на ответчика и взыскивается с ответчика в пользу истца.  

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу пункта 2 статьи 107 АПК РФ эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Поскольку судом при рассмотрении дела признано обоснованным и положено в основу судебного решения заключение эксперта ФИО5, и несмотря на то, что повторная экспертиза по ходатайству ответчика была поручена эксперту ФИО5, для выплаты денежного вознаграждения денежные средства в сумме 20 000 руб. были внесены ответчиком, но ответчик является проигравшей стороной по делу, поэтому расходы ответчика на оплату услуг эксперта ФИО5 остаются на ответчике.

Заключение, составленное экспертом ФИО6, вызвало сомнения в его обоснованности, которые не были устранены, что потребовало назначения повторной экспертизы. 

Поскольку составленное ФИО6 экспертное заключение нельзя признать выполненным по поручению суда, то оплату услуг указанного эксперта суд не производит. Внесенные истцом на депозитный счет суда  денежные средства в сумме 5 000 руб. по платежному поручению от 27.05.2020 №60 подлежат возврату истцу с депозитного счета суда. 

 Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Установить на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 811 000 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1711 размер арендной платы в  год 1 585 000 руб., за 3 года  - 4 755 000 руб. 

Расчет арендной платы, указанный в уведомлении администрации МО «Северодвинск» от 11.11.2020 №04-01-08/8767 о размере арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 №12 811 000 признать не подлежащим применению.

Взыскать с администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "КП Очередь 3" (ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Б. Шапран