АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2265/25 

Екатеринбург

29 июля 2025 г.

Дело № А34-14865/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Скромовой  Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Мингазовой Г.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда Курганской области от 06.12.2024 по делу № А34-14865/2023   и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.02.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         В судебном заседании с использованием систем онлайн-заседания принял участие представитель ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 07.12.2024).

         До начала судебного заседания от Департамента городского имущества города Москвы поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2006  № М03-026120 в сумме 372 791 руб. 93 коп., в том числе основной долг по арендной плате за период с 01.01.2022 по 30.06.2023 в сумме 342 630 руб. 89 коп., пени за период с 11.01.2022 по 30.06.2023 в сумме 30 161 руб. 04 коп. 

Решением Арбитражного суда Курганской области от 06.12.2024 исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя в пользу Департамента взыскана неустойка по договору аренды от 31.01.2006                                    № М-03-026120 за период с 11.01.2022 по 30.06.2023 в сумме 6384 руб. 88 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 26.02.2025  решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент обратился в суд кассационной инстанции с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении требований, принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Департамент указывает, что здание с кадастровым номером 77:03:0003010:5374 не может быть учтено при расчете доли в праве аренды, так как  здание снято с кадастрового учета и отсутствуют зарегистрированные права собственности на здание, в связи с чем при расчете доли учитывается только здание с кадастровым номером 77:03:0003010:1058. Заявитель настаивает на правомерности начисления арендной платы исходя из доли в праве аренды равной 253 кв. м, при расчете арендной платы неправомерно учитывать площадь всех помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 77:03:0003010:1058. По мнению заявителя, судами неверно произведен расчет арендной платы, приходящейся на ответчика исходя из соотношения площади, принадлежащего ему помещения к общей площади всех объектов недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыва относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 31.01.2006 между Департаментом (арендодатель) и открытым акционерным обществом «КРиС-В» (арендатор 1), обществом с ограниченной ответственностью «Цемос+» (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка                                    № М-03-026120 со множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор), по условиям которого арендаторам предоставлен земельный участок общей площадью 757 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.4 договора на земельном участке расположены: 2-этажное капитальное нежилое здание, одноэтажное складское строение, ограждения. 

Договор заключен сроком до 02.06.2030 (пункт 2.1 договора). 

Расчетным периодом по настоящему договору является квартал. 

Арендная плата вносится поквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца квартала (пункты 3.1, 3.2 договора). 

Размер ежегодной арендной платы для открытого акционерного общества «КРиС-В» указан в Приложении №1, который является неотъемлемой частью настоящего договора. 

Как следует из Приложения № 1, площадь земельного участка, подлежащая оплате арендатором с учетом размера доли в праве собственности на помещение, составила 253 кв. м. 

Размер доли в арендной плате определен в размере 334/1000. 

Из материалов дела следует, что принадлежащее открытому акционерному обществу «КРиС-В» нежилое помещение площадью 240,6 кв. м  с 01.06.2021 приобретено предпринимателем. 

Данное нежилое помещение находится в составе объекта недвижимости – здания, с кадастровым номером 77:03:0003010:1058 расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория города муниципальный округ Сокольники, ул. Короленко, д. 1, корп. 4. 

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 765 кв. м с кадастровым номером 77:03:0003010:111, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – эксплуатация помещений под торговые цели, складского строения и территории хозяйственного двора, эксплуатация помещений под административные цели, складского строения и территории хозяйственного двора. 

Указывая, что к ответчику после приобретения объекта недвижимого имущества перешли те же права пользования земельным участком, что и у предыдущего правообладателя, а, следовательно, и обязанность вносить арендную плату за земельный участок, Департамент обратился в суд с рассматриваемым иском. 

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что расчет арендной платы за пользование земельным участком надлежит производить с учетом пропорциональности площади помещений ответчика к общей площади всех помещений, находящихся на земельном участке. С учетом произведенного расчета применительно к данной площади, а также внесенным ответчиком платежам суд первой инстанции установил, что задолженности у ответчика не имеется, между тем, поскольку оплата производилась с нарушением установленных сроков, признал  частично обоснованным требование о взыскании неустойки. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 

В соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, собственник недвижимого имущества обязан вносить плату за пользование земельным участком исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Из указанных положений, с учетом пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и  необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судами установлено, что принадлежащее открытому акционерному обществу «КРиС-В» нежилое помещение 01.06.2021 приобретено предпринимателем.

Из материалов дела следует, что с момента государственной регистрации права собственности на помещение площадью 240,6 кв. м у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей за пользование участком с кадастровым номером 77:03:0003010:111, в соответствии с условиями договора аренды от 31.01.2006 № М-03-026120 пропорционально площади помещений, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Департаментом произведен расчет арендной платы в соответствии с постановлением Правительства города Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», следует, что истец воспользовался согласованной с ОАО «КРиС-В» в Приложении к договору аренды площадью земельного участка 253 кв. м., подлежащей оплате арендатором с учетом размера доли в праве собственности на помещение. 

Не оспаривая своей обязанности по внесению арендных платежей, предприниматель  с примененным способом расчета не согласился, указал, что при определении размера доли арендной платы, относящейся на ответчика, должны учитываться площади всех иных объектов недвижимости, расположенные на земельном участке.

Суды, проанализировав условия договора аренды, отклонили ссылку Департамента на то, что примененный им размер доли был согласован правопредшественником ответчика в договоре аренды, в связи с чем, данный размер обязателен для ответчика, с учетом следующего.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 01.03.2015, и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015, плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Согласно пункту 19 постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Руководствуясь вышеуказанными нормами применительно к обстоятельствам настоящего дела,  суды верно указали на то, что изначально для собственника спорного помещения по договору была определена конкретная доля в арендной плате за земельный участок, что не лишает ответчика права доказывать иной размер такой доли, учитывая регулируемый характер арендной платы.

Департаментом не дано пояснений судам относительно того, каким образом была определена доля открытого акционерного общества «КРиС-В» в Приложении № 1 к договору аренды.

Исходя из данных Единого государственного реестра недвижимости, судами установлено, что на спорном земельном участке в составе здания, с кадастровым номером 77:03:0003010:1058 расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 

77:03:00030010:3870 - 25,9 кв. м, 

77:03:00030010:3871 – 232,6 кв. м, 

77:03:00030010:3872 - 264,6 кв. м., 

77:03:00030010:3873 – 240,6 кв. м, 

77:03:00030010:3874 – 71,4 кв. м, 

77:03:00030010:3875 - 18,1 кв. м, 

77:03:00030010:4861- 568,6 кв. м, 

77:03:00030010:5065 – 240,6 кв. м (собственник предприниматель ФИО1); 

77:03:00030010:5066 – 600,9 кв. м (собственник г. Москва); 

77:03:00030010:5931 – 25,2 кв. м (собственник г. Москва); 

77:03:00030010:5932 – 488,5 кв. м (собственник г. Москва); 

77:03:00030010:5933- 16,7 кв. м (собственник г. Москва); 

77:03:00030010:5934- 27,6 кв. м (собственник г. Москва); 

77:03:00030010:5935 – 24,5 кв. м (собственник г. Москва);

77:03:00030010:5936 – 18,4 кв. м (собственник г. Москва). 

Департамент  не оспаривал, что на спорном земельном участке также находится одноэтажное здание, площадь которого составляет 67 кв. м. 

Судом апелляционной инстанции предлагалось Департаменту  представить дополнительные пояснения относительно наличия в выписке из Единого государственного реестра недвижимости данных о ФИО3, между тем документального подтверждения о наличии у указанного лица недвижимого имущества на спорном земельном участке, либо права аренды в материалы дела не представлено.

Таким образом, судами установлено и материалами дела  подтверждено, что общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке составляет 2931,2 кв. м (2864,2 кв. м + 67 кв. м). 

На основании установленного доводы Департамента  о том, что при расчете арендной платы должны приниматься во внимание только те объекты недвижимости, права на которые были зарегистрированы в установленном законом порядке, правомерно  отклонены судами.

Как верно указано судами, вопреки утверждениям Департамента, исключение из расчета арендной платы площади части объектов недвижимости по мотиву отсутствия на них зарегистрированного в установленном порядке права собственности не основано на нормах права, поскольку основанием для внесения платы является именно фактическое пользование земельным участком. 

Правовые основания для отнесения на ответчика платы за пользование земельным участком в части, пропорциональной площади не принадлежащих ему объектов, отсутствуют. Оснований для вывода о том, что указанные площади относятся к общему имуществу собственников помещений в указанном здании, из материалов дела также не следует и судами не установлено.

В соответствии с частью 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них и отступление от данного правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. 

На основании положений указанной нормы, с учетом того, что ответчик добровольно  на себя таких обязательств в отношении не принадлежащих ему помещений не принимал, суды правомерно отклонили возражения Департамента со ссылкой на условия договора, согласованные с обществом «КРиС-В» как предыдущим собственником помещения, в последующем приобретенного ответчиком.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что  объектом спорного договора аренды по делу являлся единый и неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, суды пришли к выводу о том, что  при нахождении на нем нескольких объектов недвижимого имущества, принадлежащих различным собственникам, размер арендной платы для каждого арендатора определяется пропорционально соотношению площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании) каждого арендатора, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, в связи с чем  при определении размера арендной платы учитывается площадь всего земельного участка, при этом соглашением сторон не может быть предусмотрен иной способ определения размера арендной платы. 

С учетом установленного, судом первой инстанции произведен расчет арендной платы, приходящейся на предпринимателя исходя из соотношения площади принадлежащего ему помещения к общей площади расположенных на участке объектов недвижимости, согласно которому за взыскиваемый период размер задолженности по основному долгу у ответчика составил 80 881 руб. 56 коп., при этом платежным поручением от 15.10.2024 № 82 ответчик оплатил 80 907 руб. 76 коп., указав в назначении платежа о том, что денежные средства вносятся в счет оплаты по договору аренды за период с 01.01.2022 по 30.06.2023. 

Установив, что основной долг за спорный период ответчиком был полностью уплачен, в отношении спорного периода у ответчика имеется переплата, суды пришли к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка от 31.01.2006  № М03-026120  не имеется.

Также Департаментом было заявлено требование о взыскании пени за период с 11.01.2022 по 30.06.2023 в сумме 30 161 руб. 04 коп.

Дополнительным соглашением от 16.02.2007 к договору аренды №М-03- 026120 от 31.01.2006 сторонами согласовано Приложение №3 к договору, согласно которому арендная плата за землю уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала. 

Установив факт несвоевременного исполнения ответчиком как арендатором взятых на себя обязательств по  уплате арендных платежей, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика пени.

Пени за просрочку платежа составляют 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день от суммы задолженности.

Исходя из того, что на основании постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» Правительство Российской Федерации ввело мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, которое вступило в силу со дня его официального опубликования (01.04.2022) и действовало в течение 6 месяцев, суды пришли к выводу о том, что оснований для взыскания с ответчика неустойки за  период с 01.04.2022 по 01.10.2022 за нарушение сроков внесения арендной платы за первый квартал 2022 года, не имеется.

Учитывая, что размер приходящегося на ответчика ежеквартального платежа был пересчитан, судом первой инстанции был произведен самостоятельный расчет неустойки за период с 11.01.2022 по 30.06.2023 и ее размер составил 6384 руб. 88 коп. 

Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении размера неустойки судами не установлено.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства дела судами установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Изложенные заявителем в кассационной жалобе доводы повторяют доводы, приведенные ранее при рассмотрении дела в судах первой и  апелляционной инстанций и получившие надлежащую правовую оценку, по существу, выражают несогласие заявителя с установленными  фактическими обстоятельствами и оценкой доказательств, что выходит за пределы компетенции и полномочий суда кассационной инстанции, установленных статьями 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 06.12.2024 по делу                 № А34-14865/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда   от 26.02.2025 по тому же делу  оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

                                                                                             Ю.В. Скромова