﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6018/19 

Екатеринбург

24 сентября 2019 г.

 

Дело № А60-57175/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – общество «Лента», общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2019 по делу № А60-57175/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Лента» – Горбунов М.И. (доверенность от 30.11.2018 № 78 АБ 5781670).

Общество «Лента» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» (далее - Комитет) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка в сумме 3 752 334 руб. 07 коп. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.02.2019 (судья Италмасова Е.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 (судьи Дюкин В.Ю., Полякова М.А., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «УК ИТС-Групп» просит обжалуемые судебные акты отменить, считая их незаконными и необоснованными. По мнению кассатора, вопрос определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прямо урегулирован положениями пунктов 2 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым арендная плата по общему правилу является регулируемой за исключением случаев, предусмотренных законом, в том числе при заключении договора на аукционе. Поскольку в отношении арендной платы за земельный участок, предоставленный для завершения строительства, не предусмотрен специальный порядок ее определения, то арендная плата по договору аренды от 22.08.2017 № 114/2017, как полагает заявитель, подлежит определению на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.07.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Лента» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор № 29 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:45:0200240:31, площадью 77 459 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе улиц Октябрьская, Суворова, Энергетиков, Кутузова сроком с 22.07.2014 по 22.07.2017, под строительство гипермаркета с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машино-мест.

Вышеуказанный договор аренды был заключен по результатам проведенного Комитетом открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, победителем которого было признано общество, что подтверждается итоговым протоколом от 22.07.2014 № 176. 

В связи с истечением срока аренды земельного участка и незавершения обществом строительства к указанному в договоре аренды сроку между истцом и ответчиком 22.08.2017 заключен договор аренды земельного участка                            № 114/2017 сроком на 3 года (с 23.07.2017 до 22.07.2020) с разрешенным использованием, аналогичным предшествующему договору аренды. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, на дату заключения договора аренды истец являлся собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства площадью                       7 907,4 кв. м со степенью готовности 57%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.07.2017 (запись регистрации права от 11.07.2017 №66:45:0200240:56-66/003/2017-1). 

В последующем выданным Комитетом разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 23.08.2017 № 66-RU6631300-14-2017 построенный обществом торговый комплекс «Лента» был введен в эксплуатацию.

За истцом 03.10.2017 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - торговый комплекс «Лента» с автостоянкой, внутриплощадочными внеплощадочными сетями, с газовой котельной.

Таким образом, как установлено судами, договор аренды сторонами был заключен для целей завершения строительства.

Полагая, что размер арендной платы согласно пункту 4.2 договора был определен аналогично размеру, установленному по итогам аукциона и определенному в предыдущем договоре аренды от 22.07.2014 № 29, в сумме                  25 915 000 руб. в год, а, следовательно, истец вносил арендную плату по договору в размере, превышающем нормативный, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной обществом арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности истцом и материалами дела факта неосновательного обогащения на стороне ответчика, при этом указав, что перечисление денежных средств одним лицом в пользу другого само по себе неосновательного обогащения не образует.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательно обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из содержания данной нормы права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Следовательно, лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Учитывая, что предметом настоящего иска является требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, которое, по мнению истца, возникло в результате ошибочного перечисления денежных средств на счет ответчика, именно на истца в силу распределения бремени доказывания возлагается обязанность по доказыванию на стороне ответчика факта неосновательного обогащения.

Пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила предусмотренные главой Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как следует из фактических обстоятельств дела и установлено судами, постановлением Администрации города Каменска-Уральского от 08.04.2013                          № 488 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Октябрьская, Суворова, Энергетиков, Кутузова. 

В соответствии с утвержденным проектом, Комитетом подготовлена документация о проведении аукциона, земельный участок с кадастровым номером 66:45:0200240:31, предоставляемый по результатам проведения аукциона, имел (имеет) вид разрешенного использования - под строительство гипермаркета с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машиномест. 

В аукционе приняли участие два участника: истец и общество с ограниченной ответственностью «Профтехстрой». 

Заявка как первого, так и второго участника содержала обязательство по строительству гипермаркета в соответствии с видом разрешенного использования и проектом межевания территории (в тексте заявок указано: «строительство гипермаркета с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машиномест»). 

Более того, доверенность представителя общества «Лента» прямо указывала на цель заключения договора: строительство гипермаркета с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машиномест. Документация о проведении аукциона, в частности градостроительный план земельного участка № RU66313000-069 на странице 4 содержит раздел «Требования к архитектурно-планировочному решению участка», согласно которых установлены следующие условия предоставления участка «на участке разместить объект торговли (гипермаркет) с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машиномест...» .

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 23.08.2017                     № 66-RU6631300-14- 2017 разрешен ввод в эксплуатацию объекта - Торговый комплекс «Лента» с автостоянкой, внутриплощадочными и внеплощадочными сетями, газовой котельной, расположенной по адресу: Свердловская область,                                           г. Каменск-Уральский, в районе улиц Октябрьская, Суворова, Энергетиков, Кутузова. 1 очередь строительства. 

Из имеющихся в деле материалов следует, что завершен лишь первый этап строительства, подразумевающий под собой строительство гипермаркета. Двухуровневый паркинг до настоящего момента истцом не построен и в эксплуатацию не введен (2 очередь строительства). Несмотря на факт введения в эксплуатацию нежилого здания (1 этап), истцом не введен в эксплуатацию паркинг (2 этап), а, следовательно, цель предоставления земельного участка (завершение объекта строительством) не достигнута. Земельный участок, необходимый для эксплуатации исключительно здания торгового центра, отдельно не выделен (в отношении земельного участка не проведен раздел).

Поскольку до настоящего времени истцом не исполнена обязанность по введению в эксплуатацию двухуровневого паркинга на 500 машиномест, вывод судов  о том, что истцом в полном объеме не исполнены условия конкурсной документации, является правильным.

Согласно части 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Подпункт 3 части 8 статьи 448 ГК РФ уточняет, что изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, допускается только в том случае, если такие изменения не повлияют на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Приказом Комитета от 19.12.2017 № 1018 истцу было отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в связи с несоответствием раздела (выделения) земельного участка утвержденному проекту межевания территории. Истец не является той категории субъектов, которым предоставлено исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, учитывая, что истец как победитель аукциона должен обеспечить строительство объекта, арендные правоотношения с ним возникли не по факту наличия собственности на земельном участке, а ввиду строительства этой собственности на основании условий, установленной конкурсной документацией и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии  оснований для применения в расчетах арендной платы за пользование спорным земельным участком Методики определения размера арендой платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области (пункт 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области                                   от 30.12.2011 № 1855-ПП).

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что новый  договор аренды содержит в пункте 1.1.5 условие о разрешенном использовании земельного участка: под строительство гипермаркета с двухуровневым (пристроенным) паркингом на 500 машиномест, а в пункте 1.2 - указание на нахождение на участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 57 % (кадастровый номер 66:45:0200240:56), принадлежащем на праве собственности истцу.

После окончания строительства арендатор в течение 1 месяца обязан предоставить арендодателю разрешение на ввод в эксплуатацию (пункт 3.2.12 договора).

Как установлено судами и не оспаривается сторонами, новый договор заключен в соответствии со статьями 22, 39.2, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно положениям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанными нормами права предусмотрено однократное предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства расположенного на нем объекта.

Из материалов дела усматривается, что право на заключение договора аренды спорного земельного участка предназначенного для строительства недвижимости, первоначально приобретено на торгах.

В период действия первого договора аренды общество «Лента» освоение земельного участка не завершило. Иного обществом не доказано и из материалов дела не следует (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку по смыслу вышеприведенных положений земельного законодательства названный порядок приобретения прав на земельные участки (не на торгах) для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов, по существу, является льготным, суд апелляционной инстанции правильно указал, что в таком порядке оснований для изменения стоимости аренды по сравнению с условиями, определенными в первоначальном договоре аренды, у Комитета не имелось, в связи с чем требование истца о взыскании имеющейся переплаты (неосновательного обогащения) за пользование участком является необоснованным. Таким образом, обществом не доказано отсутствие у ответчика законных оснований для приобретения (сбережения) имущества.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе и довод о том, что, поскольку договор аренды от 22.08.2017 № 114/2017 заключен не посредством проведения аукциона, а на основании положений статей 22, 39.2, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а, следовательно, арендная плата по договору аренды подлежит определению на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, судом кассационной инстанции отклоняются как ошибочные и основанные на неправильном толковании положений действующего законодательства применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора. Указанные доводы не опровергают обстоятельство того, что заключение нового договора аренды в целях завершения строительства не изменяет и не отменяет существенных условий первоначального договора, заклеенного по результатам аукциона, в том числе условий о размере и порядке внесения арендной платы. Иное толкование положений закона привело бы к нарушению прав неограниченного круга лиц (потенциальных участников аукциона) и к неправомерному выводу о том, что строительство лишь части объекта, предусмотренного конкурсной документацией, являлось бы надлежащим исполнением условий договора, заключенного по результатам аукциона.

Оснований для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражный суд Свердловской области от 14.02.2019 по делу                      № А60-57175/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лента» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов