АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18519/2021

г. Краснодар

16 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 мая 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции, представителя ответчика – индивидуального предпринимателя Хачатуряна Марка Геннадьевича (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314231132300012) – ФИО1 (доверенность от 11.06.2021), в отсутствие истца – департамента муниципального имущества администрации города Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента муниципального имущества администрации города Волгограда на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021 по делу № А32-18519/2021, установил следующее.

Департамент муниципального имущества администрации города Волгограда(далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ИП Хачатуряну М.Г. (далее – предприниматель) о взыскании 1 277 249 рублей 46 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 17.05.2006 № 6622 за период с 01.05.2018 по 31.01.2021 и 764 392 рублей 75 копеек неустойки за период с 11.05.2018 по 31.01.2021.

Решением от 05.10.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.12.2021, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:050066:51 площадью 3188,9 кв. м относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, порядок определения размера арендной платы за пользование данным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Волгоградской области. Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 469-п) утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области. Решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка, утвержденного постановлением № 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 № 135-п «О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов"»; далее – постановление № 135-п). Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019, с учетом апелляционного определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 16-АПА19-4, признаны недействующими абзац 11 пункта 1.6 постановления № 469-п в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению, пункт 1.15 постановления № 469-п в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы. Вопреки доводам департамента, данные положения нормативных актов не подлежат применению при расчете арендной платы за спорный период (аналогичный правовой подход изложен в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2020 № 306-ЭС20-19073 по делу № А12-45973/2019, от 22.01.2020 № 306-ЭС19-25401 по делу № А12-31889/2018). Решением от 23.11.2017 № 17/1313 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/491 в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Белорусская, 155-б, в размере равном рыночной стоимости – 2 117 000 рублей по состоянию на 01.01.2015. Решением Волгоградского областного суда от 18.07.2018 по делу № 3а-287/2018 администрации г. Волгограда отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения комиссии от 23.11.2017 № 17/1313. Приведенная рыночная стоимость земельного участка в размере 2 117 000 рублей использована ранее при рассмотрении дел № А32-44336/2017, А32-26532/2018 за общий период 01.06.2016 по 30.04.2018. В этой связи, согласно расчету, произведенному судом в настоящем деле, размер арендной платы за период с 01.05.2018 по 31.01.2021 составил 475 265 рублей 34 копейки. Приняв во внимание произведенные предпринимателем платежи, суды пришли к выводу о наличии переплаты в рамках исследуемого договора.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 05.10.2021 и апелляционное постановление от 02.12.2021 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указав, что решением от 23.11.2017 № 17/1313 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости устанавливалась кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015, то есть оспаривалась кадастровая стоимость земельного участка, установленная приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» (далее – приказ № 46-н) по мотиву превышения ее рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка применительно к постановлению № 469-п не является аналогом кадастровой стоимости, поскольку ее определение осуществляется на основании оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а не государственной кадастровой оценки. Приказ № 46-н (в рамках которого устанавливалась кадастровая стоимость, равная рыночной) утратил силу вследствие издания приказа от 30.10.2020 № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" на территории Волгоградской области» (далее – приказ № 79-н). При расчете годовой арендной платы в 2021 году суды применили кадастровую стоимость, установленную равной рыночной, не подлежащую применению с 01.01.2021, поскольку уже действовала иная кадастровая стоимость согласно приказу № 79-н, которая не устанавливалась равной рыночной в административном либо в судебном порядке.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, настаивая на наличии переплаты по арендным платежам.

В судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции, представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Истец явку в суд кассационной инстанции не обеспечил, извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация города Волгограда (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор 17.05.2006 № 6622 аренды земельного участка площадью 3188,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации нежилых помещений производственного здания, сроком действия по 25.01.2048 (т. 1, л. д. 16 – 23).

Согласно пункту 2.2 арендатор обязался вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8 договора.

Пунктом 2.4 договора закреплено, что арендная плата вносится ежемесячно, равными частями, до 10-го числа месяца, следующего за отчетным; арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25-го декабря текущего года.

Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в городе Волгограде, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации; арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей оплате (пункт 2.8).

В случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 2.9).

Во исполнение договора арендодатель передал арендатору земельный участок.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 14.05.2018 № 99/2018/96967371 арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51 является предприниматель.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.05.2015 № 99/2018/96968064 на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050066:51 расположен объект недвижимости (нежилое помещение), собственником которого также является предприниматель.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком как арендатором обязательств по внесению арендной платы, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой – определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившем силу с 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:050066:51 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, поэтому, к нему применяется регулируемая арендная плата.

Согласно пункту 1.5.7 постановления № 469-п годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 – 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается согласно пункту 2.5 Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 постановления № 469-п размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд х Кказ, где: А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд – коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка, утвержденного постановлением № 469-п (в редакции постановления № 135-п). Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу № 3а-1/2019, с учетом апелляционного определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 № 16-АПА19-4, признаны недействующими абзац 11 пункта 1.6 постановления № 469-п в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению, пункт 1.15 постановления № 469-п в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, – расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Решением от 23.11.2017 № 17/1313 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/491 в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, расположенного по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Белорусская, 155-б, в размере равном его рыночной стоимости (2 117 000 рублей) по состоянию на 01.01.2015.

Согласно пункту 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, при расчете арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и неустойки, начисленной на сумму долга, необходимо учитывать кадастровую стоимость земельного участка, установленную вступившим в законную силу судебным актом, с даты, указанной в этом судебном акте, а не с даты внесения сведений об этой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. К таким случаям относятся положения абзаца 5 названной статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено следующее. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы 3 и 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела, а также представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, исходя из конкретных обстоятельств дела, суды при расчете арендной платы признали подлежащей применению кадастровую стоимость земельного участка (34:34:050066:51), установленную решением от 23.11.2017 № 17/1313 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в размере его рыночной стоимости (2 117 000 рублей) по состоянию на 01.01.2015. Приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дел № А32-44336/2017 и А32-26532/2018 о взыскании с предпринимателя арендной платы за предшествующие периоды, суды пришли к правомерному выводу о наличии на стороне ответчика переплаты по договору аренды земельного участка от 17.05.2006 № 6622 в размере 169 178 рублей 26 копеек.

Аргументы, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются ввиду того, что являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, не опровергают их выводов, направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств дела.

Довод подателя кассационной жалобы, со ссылкой на приказ № 79-н, судом округа не принимается, поскольку исследование новых доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции, данный аргумент впервые заявлен в кассационной жалобе, в суде первой и апелляционной инстанций не приводился.

Основания для изменения или отмены решения и апелляционного постановления, предусмотренные статьей 288 Кодекса, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2021 по делу № А32-18519/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин