ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб-сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№09АП-36070/2024

Дело №А40-16803/24

г.Москва

12 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                    В.И. Попова,

судей:

С.М. Мухина, ФИО1,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления

Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 17.04.2024 по делу №А40-16803/24

по заявлению ООО «ЭНКА ТЦ»

к Управлению Росреестра по Москве,

третье лицо: ООО «Лунда Падел»

о признании незаконным и отмене решения, об обязании,

при участии:

от заявителя:

ФИО2 по доверенности от 09.01.2024;

от заинтересованного лица:

ФИО3 по доверенности от 15.01.2024;

от третьего лица:

не явился, извещен;  

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЭНКА ТЦ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее– заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным и отмене решения от 22.12.2023 №КУВД-001/2023/41534459/5, об обязании осуществить государственную регистрацию.

Решением суда первой инстанции от 17.04.2024 заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Заинтересованное лицо с указанным решением не согласилось и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой по изложенным в жалобе основаниям просит решение отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В отзыве на жалобу заявитель просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заявителя – обжалуемое решение суда первой инстанции.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, основанием для обращения Общества в суд послужил изложенный в уведомлении от 22.12.2023 №КУВД-001/2023-41534459/5 отказ Управления в государственной регистрации заключенного между заявителем, как арендодателем и ООО «Комфорт РТ» как арендатором (впоследствии наименование арендатора изменено на ООО «ЛУНДА ПАДЕЛ») долгосрочного договора аренды недвижимого имущества (принадлежащего заявителю на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0001002:1018, расположенного по адресу: г.Москва, Левобережный, ул.Правобережная, д.16) №1042022110018 от 22.11.2022 в редакции дополнительных соглашений №1 от 01.03.2023, №2 от 01.03.2023 и №3 от 28.04.2023 (далее – договор аренды).

На основании положений ч.1 ст.198 АПК РФ, ч.4 ст.200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Принимая решение об удовлетворении заявления, суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

Так, согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании п.1 ст.14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно положениям ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов (ч.1). К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч.4). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч.5).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Согласно ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

При этом, статьей 26 указанного Федерального закона предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии с п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственный кадастровый учет включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Согласно п.2 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как обоснованно отметил суд в своем решении, по существу единственным изложенным в оспариваемом отказе Управления замечанием, послужившим обстоятельством, препятствующим государственной регистрации договора аренды, является несогласованность в договоре аренды условия об объекте аренды в связи с «перепланировкой, не согласованной в установленном порядке».

По мнению Управления, данное замечание свидетельствует о наличии следующих оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ); имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (п.49 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

В соответствии с применимыми положениями законодательства и сложившейся судебной практикой их применения, при передаче в аренду части здания подготовка технического плана и осуществление государственного кадастрового учета соответствующей части здания являются правом, а не обязанностью собственника или арендатора, и их отсутствие не препятствует государственной регистрации договора аренды.

Согласно ч.5 ст.44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30.04.2021 №120-ФЗ), если в аренду передается часть здания и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен технический план в отношении указанной части здания, государственный кадастровый учет данной части здания не осуществляется, а договор аренды регистрируется как обременение соответствующего здания.

Кроме того, до закрепления указанного выше положения в ч.5 ст.44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ в судебной практике сложился подход к толкованию положений ст.606 и 607 ГК РФ и законодательства о государственной регистрации недвижимости, которым также руководствовался Заявитель при подаче Заявления о государственной регистрации и в соответствии с которым подготовка технического плана и осуществление кадастрового учета передаваемой в аренду части здания не является обязательным условием государственной регистрации договора аренды указанной части здания.

При этом отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о передаваемой в аренду части здания (или технического плана, представленного с заявлением о государственной регистрации договора аренды) не свидетельствует о незаключенности договора аренды в отношении части здания в связи с несогласованностью сторонами условия об объекте аренды.

Так, согласно п.9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Как разъяснено в п.25 Обзора судебной практики ВС РФ №2 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 04.07.2018, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором, и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Изложенная выше правовая позиция прямо отражена и в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 03.09.2019 №5-КГ19-144, на которое Управление ссылается в решении об отказе.

В настоящем случае, в целях государственной регистрации Обществом был представлен договор аренды, в котором стороны согласовали все его существенные условия, в том числе в текстовой (в п.1.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения №3) и графической (в приложении №1 к договору аренды в редакции дополнительного соглашения №3) форме надлежащим образом определен и согласован объект аренды (помещение).

Так, в п.1.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения №3 указано, что помещение, являющееся объектом аренды по договору аренды, представляет собой помещение общей площадью 3 258,4кв.м, расположенное на первом этаже здания, номер помещения СТ/18, как обозначено на поэтажном плане в приложении №1 к договору аренды.

В указанном пункте договора также перечислены конкретные комнаты, из которых состоит помещение.

План и экспликация помещения приведены в приложении №1 к договору аренды в редакции дополнительного соглашения №3.

Подписывая договор аренды, стороны тем самым подтвердили, что вышеуказанные условия позволяют однозначно идентифицировать имущество, являющееся объектом аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил как несостоятельный довод Управления о несогласованности существенного условия договора аренды об объекте аренды.

Форма и содержание представленного Обществом для осуществления государственной регистрации договора аренды в полной мере соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а предусмотренное п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ основание для отказа в государственной регистрации прав в рассматриваемом случае отсутствует.

Что касается ссылки Управления на наличие «перепланировки, не согласованной в установленном законом порядке», то суд первой инстанции также обоснованно отметил, что в части здания, являющейся объектом аренды по договору аренды (помещении), действительно была осуществлена перепланировка, предусмотренная Проектной документацией на изменение части объекта капитального строительства №ПП 26-06-23.1 от 26.06.2023 (далее– проектная документация.

В отношении указанной проектной документации, в соответствии с п.2.2 постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 №432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» ООО «Московский кадастровый центр» как специализированной организацией было подготовлено Техническое заключение по результатам технического обследования строительных конструкций о допустимости и безопасности изменения части объекта капитального строительства №ТЗ 10-07-23.1 от 10.07.2023 (далее – техническое заключение).

Согласно техническому заключению работы по перепланировке части здания соответствуют действующим в Российской Федерации строительным нормам и правилам, не затрагивают несущие конструкции объекта капитального строительства, не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности, а также не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, и в соответствии с п.4 ч.17 ст.51 ГрК РФ не требуют выдачи разрешения на строительство.

Таким образом, перепланировка в части здания осуществлена в полном соответствии с применимыми требованиями.

Доказательств или сведений об обратном, в оспариваемом решении Управления, не приведено.

Руководствуясь п.1.1 ч.5 ст.44 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, Общество вместе с заявлением о государственной регистрации правомерно не представило в отношении передаваемой в аренду части здания технический план ввиду отсутствия у заявителя обязанности по представлению в регистрирующий орган проектной документации и технического заключения.

Вместе с тем, действуя разумно и добросовестно, а также учитывая содержание полученного заявителем решения Управления о приостановлении, Общество дополнительно представило в регистрирующий орган указанные документы в рамках рассмотрения заявления о государственной регистрации (письмо исх.№О-23-803-0220 от 07.12.2023).

Относительно довода Управления о наличии противоречий между сведениями о составе комнат помещения в договоре аренды и в ЕГРН судом первой инстанции обоснованно учтено, что в ходе осуществленной перепланировки, предусмотренной проектной документацией, в комнате №127 на первом этаже здания произведены следующие работы (листы 2, 5-8 проектной документации): демонтаж перегородок и конструкций; возведение перегородок и конструкций из гипсокартонного листа (ГКЛ); возведение перегородок с дверным блоком; возведение перегородок из светопрозрачных конструкций. Комнаты №№127, 127а, 1276, 127в, 127г, 127д, 127е, 127ж и 127з, из которых состоит помещение, имеющие площадь и конфигурацию, указанные в п.1.2 договора аренды и в приложении №1 к договору аренды в редакции дополнительного соглашения №3, образованы в результате проведенной перепланировки. Указанные комнаты не обозначены на плане первого этажа здания, который содержится в техническом плане здания от 29.04.2022 и в соответствии с которым, сведения о здании внесены в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2023 по делу №А40-203178/22.

Изложенное обусловлено тем, что проектная документация разработана, а перепланировка помещения осуществлена уже после подготовки указанного технического плана здания и вступления в законную силу означенного судебного акта по делу №А40-203178/22.

При этом действующим законодательством не предусмотрена обязанность заявителя по осуществлению государственного кадастрового учета в отношении здания или части здания в связи с указанной в настоящем пункте перепланировкой. В частности, сведения о планировке помещений, расположенных в здании или сооружении, не отнесены к основным и дополнительным сведениям об объекте недвижимости (здании или сооружении), вносимым в кадастр недвижимости, в соответствии со ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Обратного Управлением в оспариваемом решении не приведено.

Таким образом, указанное Управлением противоречие между сведениями технического плана здания, на основании которого сведения о нем внесены в ЕГРН, и сведениями договора аренды о составе комнат помещения само по себе не может рассматриваться как основание для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренное п.49 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Учитывая изложенное, перепланировка в части здания, являющейся объектом аренды по договору аренды, произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем, довод Управления о наличии «перепланировки, не согласованной в установленном законом порядке», правомерно отклонен судом как необоснованный.

При этом у Общества отсутствовала обязанность по осуществлению государственного кадастрового учета в отношении здания или части здания ввиду указанной перепланировки.

Следовательно, в настоящем случае у регистрирующего органа отсутствовали указанные в оспариваемом решении основания для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренные пп.7, 49 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Иные основания для отказа в осуществлении регистрационных действий в решении Управлением не приведены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований, обязав Управление в соответствии с п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества в установленном законом порядке путем осуществления государственной регистрации обременения здания в виде аренды на основании договора аренды.

Доводы, изложенные в обоснование позиции регистрирующего органа при рассмотрении дела в первой инстанции, в том числе, ссылка на неприменимость к рассматриваемым правоотношениям разъяснений, изложенных в п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судом подробно исследованы и им дана правильная оценка.

Доводы Управления, приведенные в апелляционной жалобе, также не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона.

При таких данных оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 17.04.2024 по делу №А40-16803/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                               В.И. Попов

 

Судьи:                                                                                                                     С.М. Мухин

 

ФИО1

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.