АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-12582/2017                                                                                                                                    

« 28 » июня 2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2019 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                            ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  г.Лиски Воронежской области

к обществу с ограниченной ответственностью «ХЕТЕК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), п.г.т.Горелово Ломоносовского района Ленинградской области

о взыскании задолженности в сумме 930 661 руб. 74 коп. и расторжении договора о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды от 16.12.2003 №661

с участием в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «ХЕТЕК Воронеж» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «РЕАЛ-Воронеж» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), г.Воронеж, общества с ограниченной ответственностью «АЛЬТАИР» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), г.Воронеж

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 17.03.2017 (на 3 года), паспорт, 

от ответчика: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен, 

от третьих лиц: не явились, о времени и месте заседания надлежаще извещены, 

у с т а н о в и л:

администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области (далее по тексту – Администрация городского поселения, истец по делу) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ХЕТЕК» (далее – ООО «ХЕТЕК», ответчик по делу) о взыскании 930 661 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате и пеням за период с 25.10.2016 по 20.09.2018, а также расторжении договора о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды от 16.12.2003 № 661 (с учетом уточнения, принятого определением суда от 22.11.2018).

В настоящем судебном заседании Администрация городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области вновь заявила об уточнении требований в связи с некорректностью их формулировки.

Уточненные требований приняты судом в порядке статей 41,49 АПК РФ.

Таким образом, рассмотрению по настоящему делу подлежит исковое заявление Администрации городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области о взыскании с ООО «ХЕТЕК» задолженности по арендной плате в сумме 870 354 руб. 98 коп. за период с 25.10.2016 по 20.09.2018 и пеней в сумме 60 306 руб. 76 коп за период с 25.10.2016 по 20.09.2018, а также расторжении договора о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды от 16.12.2003 № 661.

Общая сумма, требуемая ко взысканию, не изменилась.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Ответчик, согласно отзыву, исковые требования не признает, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, явку представителя в заседание не обеспечил.

Определением суда от 21.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ХЕТЕК Воронеж» (далее по тексту – ООО «ХЕТЕК Воронеж», третье лицо 1) и общество с ограниченной ответственностью                       «РЕАЛ-Воронеж» (далее по тексту – ООО «РЕАЛ-Воронеж», третье лицо 2).

Определением суда от 11.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АЛЬТАИР» (далее по тексту – ООО «АЛЬТАИР» Воронеж», третье лицо 3).

Третьи лица о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, явку представителей в заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Иск предъявлен Администрацией городского поселения в Арбитражный суд Воронежской области в порядке части 4 статьи 36  АПК РФ, что участвующими  в деле лицами не оспорено.

Как следует из материалов дела, 16.12.2003 между Администрацией Лискинского района (арендодатель) и открытым акционерным обществом Межхозяйственная специализированная Передвижная механизированная колонна «Воронежская-7» (ОАО МСПМК «Воронежская-7», арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды №661, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях долгосрочной аренды на 49 лет земельный участок площадью 23289 кв.м. из земель поселений с кадастровым номером 36:14:001:4401 для размещения производственной базы по адресу: 

<

...> (пункты 1.1.-1.5., 2.1. договора).

В соответствии с пунктами 3.1., 8.1.  договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за земельные участки в денежной форме в соответствии с расчетами, указанными в пункте 8.1. договора. На момент заключения договора арендная плата определена в размере 330 238 руб. 02 коп.

При этом в силу пункта 3.2. договора арендодатель оставляет за собой право пересматривать размер арендной платы за счет изменения кратности к ставке земельного налога, при этом изменение арендной платы должно быть оформлено дополнительным соглашением к настоящему договору, подписанным обеими сторонами.

В случае изменения ставки земельного налога на земли поселений арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3. договора).

Согласно пункту 8.1. договора срок уплаты ежегодной арендной платы – до 1 августа каждого года в размере 100% арендной платы.

 Земельный      участок      передан    арендатору,    договор    зарегистрирован    в 

установленном законом порядке 13.05.2007, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись за номером      36-14-6/2004-197.

В последующем права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды №661 от 16.12.2013 перешли к ООО «ХЕТЕК», о чем в ЕГРП содержится запись государственной регистрации за номером от 13.05.2007 (выписка из ЕГРП от 13.03.2017).

ОАО МСПМК «Воронежская- 7» прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем 23.01.2008 в ЕГРЮЛ внесена запись за номером 2083668031060.

Как указывает Администрация городского поселения, в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы у ООО «ХЕТЕК» образовалась задолженность за период с 25.10.2016 по 25.07.2017 01.01.2015 в сумме 478 297 руб.     84 коп.

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей в установленные сроки, истец направил в адрес ООО «ХЕТЕК» претензию от 02.05.2017 с предложением погасить задолженность в срок до 16.05.2017. 

Претензия также содержат указания на то, что в случае ее неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга, пеней, судебных расходов и расторжении договора.

Претензия направлена по юридическому адресу ответчика, однако оставлена им без удовлетворения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга и пеней послужила основанием для обращения Администрацией городского поселения город Лиски Лискинского муниципального района Воронежской области в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие действие граждан и юридических лиц.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

 Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование исковых требований к ООО «ХЕТЕК»  Администрация городского поселения город Лиски указывает на то, что до настоящего момента договор  о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды №661 от 16.12.2013 с ООО «ХЕТЕК» не расторгнут. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «ХЕТЕК» ссылается на то, что в связи с невозможностью выполнять договорные отношения по договору о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды №661 от 16.12.2003, ответчик обращался к истцу с заявлением о прекращении договора и поскольку соответствующее обращение Администрацией городского поселения не было удовлетворено, был вынужден продать все объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, обществу с ограниченной ответственностью «ХЕТЕК Воронеж», о чем в ЕГРП внесена запись 04.12.2015.

Следовательно, с 05.12.2015 все права и обязанности арендатора по спорному договору перешли к ООО «ХЕТЕК Воронеж».

ООО «ХЕТЕК» также обращает внимание на то, что 25.03.2016 вновь обращался к Администрации городского поселения с заявлением о досрочном прекращении договора №661 от 16.12.2003, однако получил отказ с указанием о возможности такого расторжения исключительно в судебном порядке.

ООО «ХЕТЕК Воронеж» также неоднократно безрезультатно  обращался в Администрации городского поселения с просьбой переоформить права арендатора по договору о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды №661 от 16.12.2003.

Кроме того, 07.10.2016 ООО «ХЕТЕК Воронеж» продало объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке по адресу: 

<

...>, обществу с ограниченной ответственностью «Реал-Воронеж».

Договор перенайма прав и обязанностей по договору №661 от 07.10.2016 был представлен ООО «РЕАЛ-Воронеж», однако получил 10.01.2017 уведомление об отказе в государственной регистрации прав в связи с тем, что расположенные на земельном участке объекты недвижимости принадлежат ООО «ООО «ХЕТЕК Воронеж».

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (пункт 2 статьи 214 Гражданского кодекса РФ).

Подпунктом  7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев,    установленных    федеральными  законами и законами субъектов Российской 

Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В силу статьи 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Исходя из положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ плательщиками арендной платы признаются арендаторы – лица, которым земельные участки предоставлены собственниками во временное владение и пользование за плату.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В силу абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (действовал до 01.03.2015) предусматривал, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственно власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Аналогичные положения содержаться в подлежащей применению с 01.03.2015 года статье 39.7 Земельного кодекса РФ.

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом    местного    самоуправления    в   отношении   земельных    участков, 

находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 №13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок 4 арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельный участки, при определении размера арендной платы подлежал применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Расчет арендной платы истцом произведен на основании Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного  постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 №349 и приказов Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области «Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Лискинского муниципального района Воронежской области» №313 от 09.03.2016, №1020 от 18.05.2017, №478 от 15.03.2018.

Факт  наличия задолженности по договору о предоставлении земельного участка 

во   временное   владение   и   пользование   на   условиях аренды №661 от 16.12.2003 за 

период 01.01.2015 по 31.12.2018 в размере 72 209 руб. 64 коп. подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Однако судом учтено следующее.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 35 Земельного Кодекса РФ также установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом данная статья Земельного кодекса РФ также предусматривает, что в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 №8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и    обязанности    арендатора    земельного    участка,    прежний    собственник объекта 

недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком (поднаем, перенаем).

Аналогичный правовой подход отражен и в пункте 25 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договорах аренды»: согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ, статье 35 Земельного кодекса РФ, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона.

К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

Как уже указывалось ранее, судом установлено, подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком, что ему на праве собственности до 04.12.2015 принадлежали объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>: нежилое помещение – котельная, нежилое помещение – административное здание,  нежилое помещение – мастерская, ограничения – железнодорожный тупик, 

С 04.12.2015 право собственности на перечисленные объекты недвижимости перешли к ООО «ХЕТЕК Воронеж», о чем в ЕНРП были внесены записи №36-36/001-36/001/216/2015-384/2, №36-36/001-36/001/216/2015-383/2 и №36-36/001-36/001/2016/2015-382/2.

В последующем право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке перешли к ООО «РЕАЛ-Воронеж», о чем 04.04.2017 в ЕНРП были внесены записи о регистрации права, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 24.045.2018.

При этом судом учтено, что земельный участок с кадастровым номером 36:14:0014401:71   был   сформирован под вышеперечисленные объекты недвижимости,

какие-либо иные объекты недвижимости на данном земельном участке отсутствуют.

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору о предоставлении земельного участка во временное владение и пользование на условиях аренды №661 от 16.12.2003 в силу закона с 04.12.2015 перешли к ООО «ХЕТЕК Воронеж» и с 04.04.2017 – к ООО «РЕАЛ-Воронеж», в силу чего ООО «ХЕТЕК» является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, что является основанием для отказа Администрации городского поселения в их удовлетворении.

Изложенные в отзыве на иск требования ООО «ХЕТЕК» о расторжении договора аренды, уменьшении задолженности по арендной плате, как минимум на 50%, освобождении ответчика от уплаты пеней в сумме 29 130 руб. 47 коп. и предоставлении ответчику отсрочки для оплаты взысканной суммы долга на 6 месяцев не могут быть рассмотрены судом в качестве встречного иска, поскольку ООО «ХЕТЕК» в рамках настоящего дела выступает в качестве ответчика и не обращался  в установленном законом порядке со встречным иском с соблюдением предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом РФ требований ко встречному иску. 

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела судебные расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца, однако он в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

            Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                         М.С.Есакова