АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1401/2018

г. Уфа

29 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 29 октября 2018 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Альянс-инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании незаконным отказа Управления в перерасчете арендной платы за 2015, 2016, 2017, обязании пересчитать арендную плату и предоставить новые расчеты по арендной плате за 2015, 2016, 2017 годы, обязании вернуть переплату по арендной плате в размере 2 792 316 руб. 14 коп.

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, представитель, доверенность от 17.11.2017 

от заинтересованного лица - не явился, извещен надлежащим образом

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс-инвест» (далее – истец, общество / ООО «Альянс-инвест») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, Управление, УЗИО г.Уфы) о признании незаконным отказа Управления в перерасчете арендной платы за 2015, 2016, 2017 в соответствии с п. 4.2.1. договора аренды с учетом долей в праве собственности на объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Альянс-инвест»», находящиеся на арендуемом земельном участке и с учетом ставки арендной платы, предусмотренной п.п. 5.9 решения Совета городского округа г.Уфа РБ 03.12.2007 № 30/7 (изм. от 24.05.2017 № 11/3), обязании пересчитать арендную плату и предоставить новые расчеты по арендной плате за 2015, 2016, 2017 годы, обязании вернуть переплату по арендной плате в размере 2 792 316 руб. 14 коп.

Определением суда от 01.10.2018 принято уточнение иска (т. 2 л.д. 18-21), которым заявитель просил признать незаконным отказ Управления письмом от 11.12.2017 № 38429 в перерасчете арендной платы за 2015 г. (с 22.05.2015 по 31.12.2015), 2016 г., 2017 г. в соответствии с п. 4.2.1. договора аренды с учетом долей в праве собственности на объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Альянс-инвест»», находящиеся на арендуемом земельном участке и с учетом ставки арендной платы, предусмотренной                 п.п. 5.9 решения Совета городского округа г.Уфа РБ 03.12.2007 № 30/7 (изм. от 24.05.2017 № 11/3) и возврате излишне уплаченной арендной платы, взыскать неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 2 683 359 руб. 23 коп.

Протокольным определением суда от 24.10.2018 принято уточнение иска, которым истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 2 683 359 руб. 23 коп.

В судебном заседании 24.10.2018 представитель заявителя заявленные требования поддержал с учетом уточнения.

Заинтересованное лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Дело рассмотрено с учетом уточнения исковых требований в отсутствие заинтересованного лица по имеющимся материалам в порядке ст. ст. 49, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 02 октября 2015 года между сторонами по делу подписан договор аренды № 700-15 земельного участка из земель населенных участков с кадастровым номером 02:55:010710:126, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г.Уфа, район Советский, ул. Менделеева, д. 177, Деловое управление, Склады, Магазины, общей площадью 8682 кв.м. (т. 1 л.д. 27-30).

Согласно п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 22.05.2015 г. до 22.05.2025 г. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 22.05.2015 г.

На основании п. 4.2. договора размер арендной платы за период до 01.01.2008 г. исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами (решениями Уфимского городского Совета и Совета городского округа г.Уфа Республики Башкортостан. 

В соответствии с п. 4.2.1. договора размер арендной платы с 01.01.2008 г. исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета  городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

Согласно п. 4.3. договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора.

Истец в исковом заявлении указывает, что в период с 22.05.2015 по 31.12.2017 оплачивал арендную плату за всю площадь земельного участка без учета остальных сособственников здания, находящегося на спорном земельном участке. 

Истец полагая, что Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в нарушение п. 4.3 договора аренды неправомерно начислялась арендная плата на всю площадь земельного участка, без определения доли землепользования ООО «Альянс-инвест», обратился в суд с иском, с учетом уточнения просит взыскать неосновательное обогащение в размере 2 683 359,23 руб. в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 22.05.2015 по 31.12.2017.

 Кроме того, истец считает, что УЗИО г.Уфы неправильно применило ставку арендной платы, предусмотренную п. 8.4 решения Совета городского округа г. Уфа РБ 03.12.2007 № 30/7 (изм. от 24.05.2017г. №11/3) для земель под офисы, представительства коммерческих организаций. Нежилые помещения, принадлежащие истцу, находятся в торговом центре, соответственно, по мнению истца, должна применяться ставка арендной платы, предусмотренная п. 5.9 Решения совета ГО г.Уфа РБ от 03.12.2017г. №30/7 для земель под торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими торговыми комплексами, и центрами торговли.

Истец обращался к ответчику с просьбой (от 21.11.2017г., исх.                          № 21/11/2017-2) пересчитать арендную плату за 2015, 2016, 2017гг. в соответствии с п.4.2.1 договора аренды с учетом доли землепользования ООО «Альянс-инвест» и с учетом ставки арендной платы, предусмотренной пп.5.9 решения Совета городского округа г. Уфа РБ 03.12.2007 N 30/7 (изм. от 24.05.2017г. №11/3). 

Письмом от 11.12.2017г. исх. № 38429 Управление отказало ООО «Альянс-инвест» в заявленной просьбе.

УЗИО г.Уфы представило отзыв (т. 2 л.д. 2-4), указало, что истец представил план границ участка, датированный 15.11.2017. Представленный обществу участок согласно выписке из ЕГРН имеет вид разрешенного использования «Деловое управление, Склады, Магазины». «Деловое управление» из вышеперечисленных имеет наибольшее значение. Управление применило ставку, предусмотренную для вида разрешенного использования «Офисы, представительства коммерческих организаций.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.  

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. 

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

 В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Так, согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определенную с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

 Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (пункт 4.3 договора).  

Как усматривается из материалов дела, из представленных выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-инвест» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 450080 Республика Башкортостан, г.Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 177 (т. 1 л.д. 36-87), а именно:

- Нежилое помещение (№ на п/пл: 1 этаж 1,2,35,36а,37-45), общей площадью 206 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:610);

- Нежилое помещение (№ на п/

<

...>), общей площадью 643 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4445);

- Нежилое помещение (этаж 1), общей площадью 8,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:3931);

- Нежилое помещение (этаж №2), общей площадью 2364,3 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:5170);

- Нежилое помещение (этаж 3, помещения.1,2,2а, с3 по 18, 18а), общей площадью 2341,5 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:5188);

- Нежилое помещение (этаж 4, пом.1,2,2а,3-18,18а), общей площадью 2358,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4261);

- Нежилое помещение (этаж 5, № на п/

<

...>, тех 1, 2, 3), общей площадью 2414,10 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:5187);

- Нежилое помещение (этаж №1, № на п/пл 1), общей площадью 2,5 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:5167);

- Нежилое помещение (этаж №1,2, № на п/пл.1-12, 1-5,1,2, 2эт.:1-2), общей площадью 799 кв. м., (кадастровый номер: 02:55:010710:5427);

- Нежилое здание (строение-котельня), общей площадью 270,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4039);

- Нежилое здание (контрольно-пропускной пункт), общей площадью 17,9 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:757);

- Нежилое помещение (этаж 2, № на п/

<

...>), общей площадью 288,3 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:4474);

- Нежилое помещение (№ на п/пл 1эт. (пом.1,4-7); 2эт. (пом.1,2);, антр. (пом.1а).), общей площадью 115,2 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4232);

- Нежилое помещение (этаж №1, № на п/пл 58, 58а,59,60), общей площадью 41,4 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4440);

- Нежилое помещение (этаж 3, № на п/

<

...>) площадью 172,7 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4214);

- Нежилое помещение (этаж №2), общей площадью 653,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4195).

Указанные объекты располагаются на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010710:126, площадью 8682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление, склады, магазины, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район,                      ул. Менделеева, 177.

Общая площадь вышеуказанных нежилых помещений и зданий, принадлежащих ООО «Альянс-инвест» на праве собственности и находящихся по адресу: 

<

...>, составляет 12 696,9 кв.м.

Общая площадь нежилых зданий и сооружений, находящихся по адресу: 

<

...>, согласно представленному в материалы дела техническому паспорту составляет 24 777,7 кв.м. (т. 2 л.д. 83).

Обществом «Альянс-инвест» в материалы дела представлен план границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126, составленный кадастровым инженером, с расчетом доли арендуемой площади земельного участка, исходя из которой площадь арендуемой земли составляет для ООО «Альянс-инвест» 4515 кв.м. (т. 2 л.д. 80).

Наличие остальных сособственников подтверждают имеющиеся в деле выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости на помещения от 28.08.2017г. (ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Инвест-недвижимость»).

С учётом п. 3 ст.552 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК РФ, п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п.1.7 Постановления Правительства Республики Башкортостан № 480 от 22.12.2009 г. п.2 Решения Совета г/о г. Уфа РБ от 03.12.2007 г. № 30/7 (изм. от 24.05.2017г. №11/3), а также представленных доказательств, суд приходит к выводу, что наличие в спорный период ещё четырех собственников помещений, расположенных в здании на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010710:126 по адресу: 

<

...>, указывает, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ ошибочно произвело расчёт арендной платы, неправомерно возложив только на истца оплату всей площади земельного участка 8682 кв. м без учёта остальных сособственников объектов недвижимости.

С учётом имеющихся у истца в указанном здании помещений, у общества возникла обязанность по оплате аренды, исходя из 4515 кв.м. земельного участка из общей площади 8682 кв.м.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

 Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи). 

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

Из изложенного, следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, в том числе и обязанность по уплате неустойки, установленной в договоре, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, от 05.07.2011 № 1721/11. 

Довод ответчика о том, что обществу следует на дату каждого перехода права собственности на помещение представить план границ земельного участка с определением доли землепользования, подлежит отклонению, так как нормативно не обоснован. 

Из материалов дела следует, что помещения были приобретены обществом в 2013году. 

В период действия договора аренды земельного участка с 22.05.2015г. по настоящее время изменений в площади помещений, принадлежащих ООО «Альянс-инвест» и находящихся на земельном участке, не было и определение доли землепользования на момент приобретения объектов собственности является неактуальным, так как договор аренды № 700-15 заключен 02.10.2015г. 

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Также судом изучены представленные в материалы дела письма ООО «Топограф» от 19.09.2018г., 01.10.2018г., согласно которым расчет доли землепользования производился, исходя из правоудостоверяющих документов на объекты капитального строительства, кадастровых паспортов, кадастровой выписки на земельный участок, технических паспортов на объекты капитального строительства.

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.07.2018г., от 06.09.2018г. Управлению было предложено запросить информацию о площади объекта в Управлении Росреестра РБ, ГУП БТИ РБ.

Контррасчет размера доли землепользования ООО «Альянс-инвест» на момент заключения договора аренды №700-15 от 02.10.2015г. или изменения площади объектов недвижимости принадлежащих ООО «Альянс-инвест» в период действия договора аренды спорного земельного участка Управлением не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части расчета арендной платы с учетом доли землепользования ООО «Альянс-инвест».

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период времени), порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Согласно пункту 2 решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» размер арендной платы за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан по договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заключенным с физическими или юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) с 01.01.2008, исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (согласно пункту 1 настоящего решения) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка. 

Размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитывается по формуле: "АП = П * Кс * К/100", где "АП" - размер арендной платы, "П" - площадь земельного участка, "Кс" - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, "К" - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "а" пункта 1.2 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009             № 480). 

Аналогичный порядок определения размера арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, путем применения ставок арендной платы) предусмотрен пунктом 1 решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Истец считает, что в формуле расчета арендной платы следует применять ставку арендной платы, установленную для земель под торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими торговыми комплексами и центрами торговли (пп.5.9 решения Совета ГО г.Уфа от 03.12.2007 №30/7), поскольку на земельном участке расположен торговый центр, что подтверждается по мнению истца информацией с официального сайта https://yandex.ru/maps с указанием организаций расположенных на данном земельном участке, тогда как ответчиком расчет составлен (в приложениях к договору аренды), исходя из ставки арендной платы, установленных под размещение офисов, представительств коммерческих организации (пп.8.4 решения Совета ГО г.Уфа от 03.12.2007 №30/7). 

Указанный довод истца судом отклоняется, поскольку право собственности ООО «Альянс-инвест» зарегистрировано на объекты, помещения, 1,2,3,4,5 этажи с указанием номеров помещений на поэтажном плане, спорный земельный участок сформирован для эксплуатации зданий с разрешенным использованием - деловое управление, склады, магазины. 

То обстоятельство, что деятельность по использованию обозначенных нежилых помещений по целевому назначению «офисы, представительства коммерческих организации» в спорный период обществом осуществлялась частично, правового значения не имеет в силу юридической презумпции: здание находится на земельном участке, сформированном для размещения объектов магазина и делового управления. 

Доказательств внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в части указания видов разрешенного использования земельного участка в материалах дела не имеется.

 Из пояснений представителя истца следует, что принадлежащие помещения используются как самим обществом в качестве офиса, так и для предоставления в аренду иным коммерческими организациями, а также сдачу в аренду под магазин. 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «Альянс-инвест» является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. 

Доказательств изменения назначения (вида разрешенного использования) либо фактического использования истцом земельного участка в нарушение требований статей 9, 41, 65, 66 АПК РФ в дело не представлено. 

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования.  

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. 

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре. 

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка. 

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр. 

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.  

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства.

Между тем в силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

В случае, когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, необходимо учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения. 

Учитывая, что часть здания предназначена под офисы, в том числе в здании расположен офис ООО «Альянс-инвест» и при этом, также имеются магазины, суд считает, что тем самым, имеются основания для применения ставки арендной платы в значении по использованию обозначенного здания по такому его целевому назначению как офисы, представительства коммерческих организации, для которого указанное значение наибольшее.

В связи с изложенным исковые требования истца в части применения ставки арендной платы предусмотренной пп.5.9 решения Совета ГО г.Уфа от 03.12.2007 №30/7 для земель под торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими торговыми комплексами и центрами торговли судом подлежат отклонению.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу названной нормы излишне уплаченная арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Альянс-инвест», подтверждая оплату арендных платежей с 22.05.2017г. по 31.12.2017г., представило в материалы дела акт сверки по состоянию на 31.12.2017г., а также уточненный расчет требований.

Определениями от 09.07.2018г., от 06.09.2018г. суд предложил сторонам представить справочный расчет арендных платежей, исходя из пп.5.9 и пп.8.4 Решения Совета ГО г.Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7, с учетом долей землепользования со стороны истца.

ООО «Альянс-инвест» представлен справочный расчет, согласно которому за период с 22.05.2015г. по 31.12.2017г. размер арендной платы с учетом доли землепользования ООО «Альянс-инвест» составляет                               2 267 330 рублей 36 копеек.

Из представленного в материалы дела акта-сверки следует, что по договору аренды ООО «Альянс-инвест» за период с 22.05.2015 по 31.12.2017г. оплатило арендную плату 4 492 652 руб. 50 коп.

Таким образом, разница между фактически оплаченной арендной платой и арендной платой, подлежащей оплате, составляет 2 225 322 руб. 14 коп. (4 492 652,50-2 267 330,36).

Контррасчет со стороны ответчика не поступил, представленный справочный расчет ответчиком не оспорен.

Таким образом, по справочному расчету истца, сумма неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы (переплаты) за спорный период с 22.05.2015 по 31.12.2017 составляет                       2 225 322 руб. 14 коп.

Между тем, истцом не учтено, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2017 (резолютивная часть решения объявлена 27.03.2017) по делу № А07-26332/2016 суд признал недействительным п. 4.1. договора аренды земельного участка № 700-15 от 02.10.2015, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Инвест» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в части определения размера арендной платы за период с 22.05.2015 по 26.07.2015. Суд решил применить последствия недействительности части сделки, определив размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 700-15 от 02.10.2015 за период с 22.05.2015 по 26.07.2015 в размере 143 658 руб. 65 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 (резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2017 по делу № А07-26332/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.С учетом вышеуказанного решения, вступившего в законную силу, по расчету суда за ответчиком числится неосновательное обогащение в сумме             2 081 663 руб. 49 коп. (2 225 322 руб. 14 коп. - 143 658 руб. 65 коп.).

Таким образом, в условиях наличия вступившего в законную силу решения суда по делу № А07-26332/2016, данный иск общества о пересмотре арендной платы за, в том числе и аналогичный период (с 22.05.2015 по 26.07.2015), который был уже рассмотрен, фактически направлен на преодоление указанного судебного акта, вступившего в законную силу и исполненного в установленном законом порядке. 

Данная ситуация может породить правовую неопределенность в гражданском обороте, нарушает принципы стабильности судебных решений и их общеобязательности. Удовлетворение заявленных истцом требований за спорный период означало бы игнорирование вступившего в законную силу решения суда, что недопустимо в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца и взыскании неосновательного обогащения в пользу ООО «Альянс-инвест» в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 2 081 663 руб. 49 коп.

В  соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательного обогащения, в размере 2 081 663 руб.                      49 коп., расходы по оплате госпошлины по иску в размере 28 251 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Инвест» возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в сумме                 9 545 руб., излишне уплаченную по платежному поручению № 4 от 13.02.2018г. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

СудьяР.М. Айбасов