АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-17514/2024

г. Краснодар

09 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2024

Полный текст решения изготовлен 09.12.2024

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: акционерное общество «СИ ГЭЛАКСИ» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.05.2006, ИНН: 

<

***>, КПП: 231901001), г. Сочи

ответчик: Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 232001001), г. Сочи

об установлении размера арендной платы за земельный участок по договору аренды

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО2, по доверенности, диплом;  

 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением об установлении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 (местонахождение: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Хостинский, пр-кт Курортный) по договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 в пользование на условиях аренды от 21.04.2025 № 4900009851 в размере, равном земельному налогу, а именно: в размере 4 350 047,7 рублей исходя из налоговой ставки 1,2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

29.07.2024 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу акционерного общества «СИ ГЭЛАКСИ» (ИНН 

<

***>) переплату по арендной плате за период с 07.12.2023 по 31.12.2023 (4 квартал 2023 года) в размере 356 917,44 рублей и за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 (1 и 2 кварталы 2024 года) в размере 309 149,16 рублей исходя из размера арендной платы, равной земельному налогу (налоговая ставка 1,2 процента от кадастровой стоимости земельного участка).

Ходатайство истца об уточнении исковых требований судом рассмотрено и принято.

Ответчик не возражает относительно рассмотрения дела по существу спора в настоящем судебном заседании.

В судебном заседании 24.10.2024 объявлен перерыв до 17 часов 50 минут  24.10.20204.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, согласно представленных в материалы дела выписок из ЕГРН от 23.04.2024 № КУВИ-001/2024-113741115 и № КУВИ-001/2024-113746952, акционерному обществу «СИ ГЭЛАКСИ» на праве собственности принадлежит здание киноконцертного зала, общей площадью 2910,1 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302009:1023, а также здание  (корпус № 4), общей площадью 12905,2 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302010:1040, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 4, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285.

С целью эксплуатации указанных объектов недвижимого имущества, между администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и АО «СИ ГЭЛАКСИ» заключен договор о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 в пользовании на условиях аренды от 21.04.2015 № 4900009851, по условиям которого арендодатель обязуется  предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 12 016 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, расположенный по Курортному проспекту Хостинского района города Сочи, в территориальной зоне «РК», с видом разрешенного использования – «гостиница», категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в зоне «ВД» - водоохранная зона Черного моря – 500м. в зоне лечебно-оздоровительного объекта, в зоне придорожной  полосы федеральной автодороги – 75 м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 01.04.2048 года.

В соответствии с пунктом 3.2 договора  размер величины (размера) годовой арендной платы за участок устанавливается  в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой  арендной платы от 10.04.2015 № 001/31-2015 и 1 722 914,00 рублей.

В соответствии с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документам за каждый квартал  до истечения десятого числа последнего месяца квартала отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

31.01.2024 в адрес истца поступило уведомление Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края № 1268/02.01-44 об изменении размера арендной платы по договору, согласно которому  стоимость размера арендной платы за земельный участок увеличилась с 2 423 583,57 рублей до 9 991 289,25 рублей.

Истец, полагая, что порядок определения размера арендной платы за земельный участок, исходя из его кадастровой стоимости, является необоснованным и противоречащим условиям договора, в связи с чем, обратился в суд с исковым заявлением (в уточненной редакции) о взыскании с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края  переплату по арендной плате за период с 07.12.2023 по 31.12.2023 (4 квартал 2023 года) в размере 356 917,44 рублей и за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 (1 и 2 кварталы 2024 года) в размере 309 149,16 рублей исходя из размера арендной платы, равной земельному налогу (налоговая ставка 1,2 процента от кадастровой стоимости земельного участка).

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной (муниципальной) собственности, является регулируемым и определяется на основании нормативно-правовых актов уполномоченных органов государственной власти.

В силу требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582" дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления от 16.07.2009 N 582 разъяснено, что в целях применения принципа N 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Иными словами, при наличии на ограниченном в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации земельном участке объекта недвижимости (строения, здания, сооружения) размер арендной платы за пользованием таким участком определяется с 12.08.2017 года в размере земельного налога.

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Конституционный суд Российской Федерации (определения от 12.11.2019 N 2971-О, от 28.05.2020 N 1185-О) разъяснил, что основные принципы определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции постановления Правительства РФ N 531) обязывают определять размер арендной платы в размере не выше земельного налога в отношении ограниченные в обороте земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости находящиеся в собственности у арендаторов этих участков.

Переданный в аренду спорный земельный участок расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2013 по делу N А32-5014/2012).

Курорт Сочи является курортом федерального значения, ввиду чего все земельные участки ограниченны в обороте.

В силу пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Пункт 2 данной статьи предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий не подлежат приватизации.

При указанных обстоятельствах, спорный земельный участок ограничен в обороте.

Как указано выше, обществу на праве собственности принадлежат здание киноконцертного зала, общей площадью 2910,1 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302009:1023, а также здание  (корпус № 4), общей площадью 12905,2 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302010:1040, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 4, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285.

В связи с чем, суд соглашается с доводами истца о том, что ввиду применения к рассматриваемым правоотношениям Принципа N 7 размер арендной платы по спорному договору аренды не может превышать размера земельного налога.

В связи с тем, что арендатором производились платежи по арендной плате за земельный участок по договору аренды за период с 07.12.2023 по 30.06.2024 (4 квартал 2023 года - 2 квартал 2024 года (включительно)) в размере большем, чем предусмотрено по установленной Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утв. Постановлением администрации города Сочи от 04.12.2023 N 3655 (п. 6.3.), арендной ставке, ввиду произведенного арендодателем неверного расчета арендной платы (согласно уведомлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи об изменении размера арендной платы от 31.01.2024 № 1268/02.01-44), арендатор считает необходимым взыскать возникшую на стороне арендодателя переплату в размере                          666 066,6 рублей.

По правилам главы 30 (земельный налог) НК РФ расчет суммы земельного налога выполняется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога.

Ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, отелей (решение Городского собрания Сочи от 11.12.2007 г. N 231 и от 26.11.2020 г. N 58) установлено в размере налоговой ставки - 1,2% кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка с составляет 362 503 975,04 рублей.

Как следует из материалов дела право собственности истца на нежилые помещения зарегистрировано 14.11.2007 и 04.07.2006 г. 

Суд проверил расчет истца, признал его выполненным верно, не нарушающим имущественных прав ответчика.

Правовых оснований для удержания указанной суммы у ответчика отсутствует.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

 

Руководствуясь статьями 4 ,9, 65, 71, 137, 163 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Взыскать с Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.11.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 232001001), г. Сочи в пользу акционерного общества «СИ ГЭЛАКСИ» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.05.2006, ИНН: 

<

***>, КПП: 231901001), г. Сочи переплату по арендной плате за период с 07.12.2023 по 31.12.2023 (4 квартал 2023 года) в размере 356 917,44 рублей и за период с 01.01.2024 по 30.06.2024 (1 и 2 кварталы 2024 года) в размере 309 149,16 рублей исходя из размера арендной платы, равной земельному налогу (налоговая ставка 1,2 % от кадастровой стоимости земельного участка), а также 16 321,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко