АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-4598/2023

город Саранск03 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 июля 2024 года.

     Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибневой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Купрей» 

к Администрации городского округа Саранск 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии

от  истца: ФИО1 (представитель по доверенности), 

от ответчика: ФИО2 (представитель по доверенности),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Купрей» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Саранск. Истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит  урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Купрей» и Администрацией городского округа Саранск при заключении договора купли-продажи от 01.03.2023, утвердив спорные пункты договора в редакции истца.

Ответчик, указывая в отзывах на иск на наличие между сторонами спора вопросов по отчуждению части земельного участка, расположенного под спорным зданием, невозможность исключения из договора передачи 99/100 долей земельного участка, вопросов относительно величины рыночной стоимости выкупаемого объекта, просил изложить спорные пункты договора в редакции ответчика.  

На основании части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 50 минут 19 июня 2024 года.

Из материалов дела установлено следующее.

На основании Протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.06.2019 №14 (постановления Администрации городского округа Саранск  от 25.06.2019 №1181) арендодатель (Администрация) предоставил, а арендатор (Общество) принял по акту приема-передачи от 02.07.2019 во временное владение и пользование здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м, расположенное по адресу: РМ, 

<

...>, для размещения бани, сроком на пять лет, о чем между сторонами спора заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №473/19-Ар от 02.07.2019, зарегистрированный в установленном законом порядке 29.07.2019.

03 июня 2020 года между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, №17146, в соответствии с которым арендодатель (Администрация) предоставил, а арендатор (Общество) принял в аренду земельный участок, принадлежащий на праве собственности городскому округу Саранск, с кадастровым номером 13:23:1101204:110, площадью 2517 кв.м, находящийся по адресу: РМ, 

<

...>, для размещения объекта бытового обслуживания – бани №8, на срок до 02.07.2024. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.07.2020.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2024, в пределах земельного участка с кадастровым номером 13:23:1101204:110 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 13:23:1101204:140 и 13:23:1101204:724.

Объектом недвижимого имущества с кадастровым номером 13:23:1101204:140 является здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, 

<

...> (выписка из ЕГРН от 07.06.2024).

Объектом недвижимого имущества с кадастровым номером  13:23:1101204:724, согласно выписке из ЕГРН от 07.06.2024, является здание котельной бани №8 площадью 22,7 кв.м, расположенное по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, 

<

...>, принадлежащее на праве собственности городскому округу Саранск с 12.03.2021.

Таким образом, на спорном земельном участке, принадлежащем городскому округу Саранск на праве собственности, переданном в аренду истцу, расположены два объекта недвижимого имущества, также принадлежащие на праве собственности городскому округу Саранск, один из которых – здание бани №8 передан истцу в аренду.

15 июня 2021 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого по договору №473/19-Ар от 02.07.2019 муниципального имущества – здания бани №8.

Решением от 13 июля 2021 года №4978-исх, выраженным в письме заместителя Главы городского округа Саранск - Директора Департамента по экономической политике и взаимодействию с административными органами Администрации городского округа Саранск, ответчик сообщил о невозможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - здания бани №8.

Полагая, что отказ Администрации городского округа Саранск не основан на нормах права и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности ООО «Купрей», последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации городского округа Саранск, выраженного в письме №4978-исх от 13.07.2021, обязании Администрации городского округа Саранск в течение 20 календарных дней с даты вступления в силу решения по делу №А39-11033/2021 устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Купрей» путем повторного рассмотрения по существу заявления о предоставлении преимущественного права выкупа здания бани №8, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.10.2022 по делу №А39-11033/2021, вступившим в законную силу, суд удовлетворил заявление общества с ограниченной ответственностью «Купрей», признал незаконным отказ Администрации городского округа Саранск, выраженный в письме №4978-исх от 13.07.2021, обязал Администрацию городского округа Саранск в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Купрей» о предоставлении преимущественного права выкупа здания бани №8, расположенного по адресу: 

<

...>, взыскал с Администрации городского округа Саранск в пользу публичного акционерного общества «Купрей» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000рублей.

25 октября 2022 года истец повторно обратился к ответчику с заявлением, просил предоставить преимущественное право приобретения арендуемого здания бани №8.

Рассмотрев обращение истца, ответчик письмом от 14.11.2022 №7190-исх. сообщил о проведении мероприятий по оценке муниципального имущества, утверждении условий о его приватизации, указав на предоставление Обществу возможности реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества: здания бани №8 и 99/100 долей земельного участка.

Письмом от 02.03.2023 №1246-исх. Администрация направила в адрес Общества проект договора купли-продажи и копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Рассмотрев проект договора купли-продажи, письмом от 30.03.2023 (получено Администрацией также 30.03.2023) истец предложил ответчику рассмотреть протокол разногласий.

Письмом от 26.04.2023 №2709-исх. Администрация, рассмотрев обращение истца и протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, сообщила, что по пункту 3.2 протокола разногласий не возражает в исключении из договора пунктов 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6.  

Наличие разногласий относительно цены приобретаемого здания, включение в проект договора купли-продажи условий, касающихся 99/100 долей земельного участка,  послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса /Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

  Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

  Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца именно ответчиком.

Порядок реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 3 Закона 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. 

Истец соответствует требованиям субъекта малого и среднего предпринимательства, который может реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, предусмотренным указанной выше нормой права, что сторонами не оспаривается.

Сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи, в том числе о выкупной цене здания, поэтому в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать заключения с ним договора.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежит выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона №159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что истец, получив предложение о выкупе муниципального имущества по цене 48619000рублей (с учетом НДС) за здание, по цене 9421000рублей за долю земельного участка, обратился в ООО «Титул» с заявлением о проведении оценки арендуемого имущества. Согласно отчету №140/2023 от 28.03.2023 рыночная стоимость спорного здания составила 12500000рублей (с учетом НДС), стоимость земельного участка определена в размере 7400000рублей (НДС не облагается).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием противоречивых заключений относительно стоимости предмета оценки суд назначил экспертизу по производству оценки рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поручено автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр». Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

По результатам оценки суду представлено заключение эксперта №210 от 08.04.2024, в соответствии с которым рыночная стоимость здания бани №8 составляет 20861789рублей (в том числе НДС 20%), рыночная стоимость земельного участка составляет 7421365рублей.

Представитель Администрации в судебном заседании не согласился с названной рыночной стоимостью спорного имущества, однако каких-либо письменных возражений относительно результатов судебной экспертизы со стороны ответчика не поступило, также как и со стороны истца. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение №210 от 08.04.2024 в совокупности с иными доказательствами по делу, а также представленные сторонами отчеты об оценке, суд наиболее достоверной признает сведения, изложенные в заключении АНО «Приволжский ЭКЦ», привлеченной судом, вне договорных отношений со сторонами спора. Заключение содержит подробные исследования по поставленным вопросам, а также конкретные источники цен на сравнительные аналоги.

Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия относительно стоимости имущества в соответствии с указанным выше заключением, осуществленным в рамках судебной экспертизы, и установить продажную цену здания в размере 20861789рублей (с учетом НДС).

Пункт 2.1. договора утверждается в редакции: «Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2 настоящего Договора, согласно отчету № 210 от 08 апреля 2024 года, составляет: Здание бани №8 -    20 861 789    (двадцать миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят девять) руб. 00 коп, с учетом НДС.

        В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ) НДС не облагается.

17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) руб., без учета НДС».

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен статей 5 Закона 159-ФЗ. Согласно указанной правовой норме оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах, принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Выкупная цена имущества установлена судом. 

Арендатор (истец) согласился с порядком выкупа имущества с рассрочкой платежей на пять лет. 

Поскольку порядок внесения выкупной цены сторонами согласован, первый платеж составит 289747руб. 10коп. без учета НДС. Далее платежи должны производиться покупателем ежемесячно равными долями от невыплаченной суммы.

Учитывая изложенное, пункт 2.2. утверждается в редакции: «Оплата цены продажи Имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет с момента вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023, в законную силу.

          Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего договора сумму в следующем порядке:

          2.2.1.Первый обязательный платеж составляет:

за здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп. без учета НДС;

         2.2.2.Последующие платежи перечисляются равными долями от оставшейся стоимости Имущества после оплаты первого обязательного платежа в соответствии с графиком платежей (Приложение №1).

          2.2.3.Платежи за Имущество перечисляются не позднее 25 числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки».

Пункт 8.3 утверждается в редакции: «В случаях, не предусмотренных Договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством. Приложения к Договору:

График платежей по оплате в рассрочку Имущества. Акт приема-передачи Имущества».

Приложение №1 к договору утверждается в редакции: «График платежей по оплате в рассрочку стоимости здания бани №8, расположенной по адресу: 

<

...>

      Администрация городского округа Саранск, действующая от имени и в интересах городского округа Саранск, зарегистрированная Инспекцией МНС России по Ленинскому району г. Саранска Республики Мордовия 29.10.2002, свидетельство о государственной регистрации серии 13 №000731937, ИНН 

<

***>, КПП 132601001, ОГРН 

<

***>, адрес: 430005, 

<

...>, в лице Главы городского округа Саранск ФИО3, действующего на основании Устава городского округа Саранск, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Купрей», зарегистрированное за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 132801001, адрес: 430031, 

<

...>, в лице директора ФИО4, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», на основании договора купли-продажи муниципального имущества, определили следующий график платежей по оплате стоимости Имущества в размере:

за здание бани - 17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) рубля, без учета НДС.

Первый платеж должен быть произведен не позднее 25 (двадцати пяти) календарных дней, с даты вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023 в законную силу. Первый платеж составляет:

здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп, без учета НДС;

Но-

Период

Коли-

Платеж,

Остаток

Сумма

Общий

мер

внесения

чество

вносимый в

основного

платежа в

обязательный

плате

платежа

дней в

погашение

долга, после

погашение

платеж без

жа

(месяц, год)

месяце

основного долга без учета НДС, руб.

оплаты очередного платежа, без учета НДС, руб.

процентов, руб.

учета НДС, руб.

1

июль 2024

31

289747,1

17 384 824,0

-

289747,1

2

Август 2024

31

289747,1

17 095 076,9

7 255,6

297002,6

3

Сентябрь 2024

30

289747,1

16 805 329,8

6 902,5

296649,6

4

Октябрь 2024

31

289747,1

16 515 582,7

7009,6

296756,7

5

Ноябрь 2024

30

289747,1

16 225 835,6

6664,5

296411,6

6

Декабрь 2024

31

289747,1

15 936 088,5

6763,7

296510,8

7

Январь 2025

31

289747,1

15 646 341,4

6640,7

296387,8

8

Февраль 2025

28

289747,1

15 356 594,3

5887,0

295634,1

9

Март 2025

31

289747,1

15 066 847,2

6394,7

296141,8

10

Апрель 2025

30

289747,1

14 777 100,1

6069,5

295816,6

11

Май 2025

31

289747,1

14 487 353,0

6148,8

295895,9

12

Июнь 2025

30

289747,1

14 197 605,9

5831,4

295578,5

13

Июль 2025

31

289747,1

13 907 858,8

5902,8

295649,9

14

Август 2025

31

289747,1

13 618 111,7

5779,9

295527,0

15

Сентябрь 2025

30

289747,1

13 328 364,6

5474,4

295221,5

16

Октябрь 2025

31

289747,1

13 038 617,5

5533,9

295281,0

17

Ноябрь 2025

30

289747,1

12 748 870,4

5236,4

294983,5

18

Декабрь 2025

31

289747,1

12 459 123,3

5288,0

295035,1

19

Январь 2026

31

289747,1

12 169 376,2

5164,9

294912,1

20

Февраль 2026

28

289747,1

11 879 629,1

4554,1

294301,2

21

Март 2026

31

289747,1

11 589 882,0

4919,0

294666,1

22

Апрель 2026

30

289747,1

11 300 134,9

4641,3

294388,4

23

Май 2026

31

289747,1

11 010 387,8

4673,1

294420,2

24

Июнь 2026

30

289747,1

10 720 640,7

4403,3

294150,4

25

Июль 2026

31

289747,1

10 430 893,6

4427,1

294174,2

26

Август 2026

31

289747,1

10 141 146,5

4304,2

294051,3

27

Сентябрь 2026

30

289747,1

9 851 399,4

4046,3

293793,4

28

Октябрь 2026

31

289747,1

9 561 652,3

4058,2

293805,3

29

Ноябрь 2026

30

289747,1

9 271 905,2

3808,3

293555,4

30

Декабрь 2026

31

289747,1

8 982 158,1

3812,3

293559,4

31

Январь 2027

31

289747,1

8 692 411,0

3689,3

293436,4

32

Февраль 2027

28

289747,1

8 402 663,9

3221,2

292968,3

33

Март 2027

31

289747,1

8 112 916,8

3443,3

293190,4

34

Апрель 2027

30

289747,1

7 823 169,7

3213,2

292960,3

35

Май 2027

31

289747,1

7 533 422,6

3197,4

292944,5

36

Июнь 2027

30

289747,1

7 243 675,5

2975,2

292722,3

37

Июль 2027

31

289747,1

6 953 928,4

2951,4

292698,5

38

Август 2027

31

289747,1

6 664 181,3

2828,4

292575,5

39

Сентябрь 2027

30

289747,1

6 374 434,2

2618,2

292365,3

40

Октябрь 2027

31

289747,1

6 084 687,1

2582,5

292329,6

41

Ноябрь 2027

30

289747,1

5 794 940,0

2380,2

292127,3

42

Декабрь 2027

31

289747,1

5 505 192,9

2336,5

292083,6

43

Январь 2028

31

289747,1

5 215 445,8

2213,6

291960,7

44

Февраль 2028

29

289747,1

4 925 698,7

1955,7

291702,8

45

Март 2028

31

289747,1

4 635 951,6

1967,6

291714,7

46

Апрель 2028

30

289747,1

4 346 204,5

1785,1

291532,2

47

Май 2028

31

289747,1

4 056 457,4

1721,7

291468,8

48

Июнь 2028

30

289747,1

3 766 710,3

1547,1

291294,2

49

Июль 2028

31

289747,1

3 476 963,2

1475,7

291222,8

50

Август 2028

31

289747,1

3 187 216,1

1352,7

291099,8

51

Сентябрь 2028

30

289747,1

2 897 469,0

1190,1

290937,2

52

Октябрь 2028

31

289747,1

2 607 721,9

1106,8

290853,9

53

Ноябрь 2028

30

289747,1

2 317 974,8

952,1

290699,2

54

Декабрь 2028

31

289747,1

2 028 227,7

860,8

290607,9

55

Январь 2029

31

289747,1

1 738 480,6

737,9

290485,0

56

Февраль 2029

28

289747,1

1 448 733,5

555,4

290302,5

57

Март 2029

31

289747,1

1 158 986,4

491,9

290239,0

58

Апрель 2029

30

289747,1

869 239,3

357,0

290104,1

59

Май 2029

31

289747,1

579 492,2

246,0

289993,1

60

Июнь 2029

30

289747,1

289 747,1

119,0

289866,1

17 384 824,0

213 668,5

17 598 492,5

».

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Из материалов дела следует, что ответчик, настаивая на необходимости включения в договор купли-продажи условий об отчуждении части земельного участка, расположенного под спорным зданием, ссылается на невозможность приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором расположен объект.

Однако действие Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает возможность приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, как указано выше, урегулирована нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и не предполагает формирование земельного участка под выкупаемым имуществом, однако такое лицо не лишено права в дальнейшем при формировании указанного земельного участка, его выкупить в соответствии с нормами земельного законодательства.

Из фактических обстоятельств настоящего спора следует, что ответчик, ссылаясь на невозможность отчуждения объекта недвижимого имущества без части земельного участка, должен доказать, что спорный земельный участок с кадастровым номером 13:23:1101204:110 может быть разделен без нарушения требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем доказательства, свидетельствующие о возможности раздела указанного земельного участка, ответчиком не представлены, кроме того, из имеющихся в деле доказательств не следует, что земельный участок является делимым.

Более того, из материалов дела усматривается, что между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1101204:110, на спорном земельном участке кроме спорного здания находится иной объект недвижимости, который истцу не принадлежит. При выкупе спорного здания у Общества отсутствует обязанность формирования отдельных земельных участков.

Указанные обстоятельства ответчиком в установленном порядке не опровергнуты (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), иные доказательства, свидетельствующие о возможности разделения спорного земельного участка, ответчиком также не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), соответствующая экспертиза в целях установления возможности разделения спорного земельного участка не проведена.

При изложенных обстоятельствах и по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, с учетом отсутствия доказательств об обратном, суд приходит к выводу о неделимости земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона №178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Доводы ответчика о невозможности приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором расположен такой объект, исходя из фактических обстоятельств настоящего спора, подлежат отклонению на основании вышеизложенного. При этом единство судьбы объекта недвижимости и земельного участка применительно к рассматриваемому случаю не нарушено, с учетом того, что между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка. 

Учитывая изложенное пункт 1.1 утверждается в редакции: «Продавец передает Покупателю принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности: здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, указанное в п. 1.2. настоящего договора, в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, Покупатель в свою очередь, обязуется совершить следующие действия:

         1.1.1.Произвести оплату приобретаемого имущества по цене и впорядке, установленными в разделе 2 настоящего Договора,

         1.1.2.Принять имущество в собственность в установленном порядке».

Пункт 1.3 утверждается в редакции: «Имущество    расположено    на    находящемся    в    муниципальной собственности    земельном    участке    с    кадастровым    номером 13:23:1101204:110, общей площадью 2517,0 кв.м., имеющим адресные ориентиры: 

<

...> земельный участок 38, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта бытового обслуживания - бани №8;

         Земельный участок принадлежит городскому округу Саранск на основании абзаца 2, пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона №137-Ф3 от 25.10.2001 «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.03.2012 №13-13-01/092/2012-002.

        Указанный земельный участок находится в аренде у Покупателя на основании договора №17146 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03 июня 2020 года».

На основании статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Из смысла положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой, поэтому расходы истца по оплате государственной пошлины по делу в сумме 6000рублей относятся на ответчика и подлежат возмещению Обществу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Купрей» и Администрацией городского округа Саранск при заключении договора купли-продажи от 01.03.2023, утвердив:  

          пункт 1.1. в следующей редакции: «Продавец передает Покупателю принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности: здание бани №8 площадью 2114,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, указанное в п. 1.2. настоящего договора, в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, Покупатель в свою очередь, обязуется совершить следующие действия:

         1.1.1.Произвести оплату приобретаемого имущества по цене и впорядке, установленными в разделе 2 настоящего Договора,

         1.1.2.Принять имущество в собственность в установленном порядке»; 

          пункт 1.3. в следующей редакции: «Имущество    расположено    на    находящемся    в    муниципальной собственности    земельном    участке    с    кадастровым    номером 13:23:1101204:110, общей площадью 2517,0 кв.м., имеющим адресные ориентиры: 

<

...> земельный участок 38, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта бытового обслуживания - бани №8;

         Земельный участок принадлежит городскому округу Саранск на основании абзаца 2, пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона №137-Ф3 от 25.10.2001 «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.03.2012 №13-13-01/092/2012-002.

        Указанный земельный участок находится в аренде у Покупателя на основании договора №17146 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 03 июня 2020 года»;

         пункт 2.1. в следующей редакции: «Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2 настоящего Договора, согласно отчету № 210 от 08 апреля 2024 года, составляет: Здание бани №8 -    20 861 789    (двадцать миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят девять) руб. 00 коп, с учетом НДС.

        В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ) НДС не облагается.

17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) руб., без учета НДС»;

          пункт 2.2. в следующей редакции: «Оплата цены продажи Имущества осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет с момента вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023, в законную силу.

          Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего договора сумму в следующем порядке:

          2.2.1.Первый обязательный платеж составляет:

за здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп. без учета НДС;

         2.2.2.Последующие платежи перечисляются равными долями от оставшейся стоимости Имущества после оплаты первого обязательного платежа в соответствии с графиком платежей (Приложение №1).

          2.2.3.Платежи за Имущество перечисляются не позднее 25 числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки»;

         пункт 8.3. в следующей редакции: «В случаях, не предусмотренных Договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством. Приложения к Договору:

График платежей по оплате в рассрочку Имущества. Акт приема-передачи Имущества».

       Приложение 1 в следующей редакции: «График платежей по оплате в рассрочку стоимости здания бани №8, расположенной по адресу: 

<

...>

      Администрация городского округа Саранск, действующая от имени и в интересах городского округа Саранск, зарегистрированная Инспекцией МНС России по Ленинскому району г. Саранска Республики Мордовия 29.10.2002, свидетельство о государственной регистрации серии 13 №000731937, ИНН 

<

***>, КПП 132601001, ОГРН 

<

***>, адрес: 430005, 

<

...>, в лице Главы городского округа Саранск ФИО3, действующего на основании Устава городского округа Саранск, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Купрей», зарегистрированное за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 132801001, адрес: 430031, 

<

...>, в лице директора ФИО4, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», на основании договора купли-продажи муниципального имущества, определили следующий график платежей по оплате стоимости Имущества в размере:

за здание бани - 17 384 824 (семнадцать миллионов триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать четыре) рубля, без учета НДС.

Первый платеж должен быть произведен не позднее 25 (двадцати пяти) календарных дней, с даты вступления решения Арбитражного Суда Республики Мордовия по делу №А39-4598/2023 в законную силу. Первый платеж составляет:

здание бани - 289 747 (двести восемьдесят девять тысяч семьсот сорок семь) руб. 10 коп, без учета НДС;

Но-

Период

Коли-

Платеж,

Остаток

Сумма

Общий

мер

внесения

чество

вносимый в

основного

платежа в

обязательный

плате

платежа

дней в

погашение

долга, после

погашение

платеж без

жа

(месяц, год)

месяце

основного долга без учета НДС, руб.

оплаты очередного платежа, без учета НДС, руб.

процентов, руб.

учета НДС, руб.

1

июль 2024

31

289747,1

17 384 824,0

-

289747,1

2

Август 2024

31

289747,1

17 095 076,9

7 255,6

297002,6

3

Сентябрь 2024

30

289747,1

16 805 329,8

6 902,5

296649,6

4

Октябрь 2024

31

289747,1

16 515 582,7

7009,6

296756,7

5

Ноябрь 2024

30

289747,1

16 225 835,6

6664,5

296411,6

6

Декабрь 2024

31

289747,1

15 936 088,5

6763,7

296510,8

7

Январь 2025

31

289747,1

15 646 341,4

6640,7

296387,8

8

Февраль 2025

28

289747,1

15 356 594,3

5887,0

295634,1

9

Март 2025

31

289747,1

15 066 847,2

6394,7

296141,8

10

Апрель 2025

30

289747,1

14 777 100,1

6069,5

295816,6

11

Май 2025

31

289747,1

14 487 353,0

6148,8

295895,9

12

Июнь 2025

30

289747,1

14 197 605,9

5831,4

295578,5

13

Июль 2025

31

289747,1

13 907 858,8

5902,8

295649,9

14

Август 2025

31

289747,1

13 618 111,7

5779,9

295527,0

15

Сентябрь 2025

30

289747,1

13 328 364,6

5474,4

295221,5

16

Октябрь 2025

31

289747,1

13 038 617,5

5533,9

295281,0

17

Ноябрь 2025

30

289747,1

12 748 870,4

5236,4

294983,5

18

Декабрь 2025

31

289747,1

12 459 123,3

5288,0

295035,1

19

Январь 2026

31

289747,1

12 169 376,2

5164,9

294912,1

20

Февраль 2026

28

289747,1

11 879 629,1

4554,1

294301,2

21

Март 2026

31

289747,1

11 589 882,0

4919,0

294666,1

22

Апрель 2026

30

289747,1

11 300 134,9

4641,3

294388,4

23

Май 2026

31

289747,1

11 010 387,8

4673,1

294420,2

24

Июнь 2026

30

289747,1

10 720 640,7

4403,3

294150,4

25

Июль 2026

31

289747,1

10 430 893,6

4427,1

294174,2

26

Август 2026

31

289747,1

10 141 146,5

4304,2

294051,3

27

Сентябрь 2026

30

289747,1

9 851 399,4

4046,3

293793,4

28

Октябрь 2026

31

289747,1

9 561 652,3

4058,2

293805,3

29

Ноябрь 2026

30

289747,1

9 271 905,2

3808,3

293555,4

30

Декабрь 2026

31

289747,1

8 982 158,1

3812,3

293559,4

31

Январь 2027

31

289747,1

8 692 411,0

3689,3

293436,4

32

Февраль 2027

28

289747,1

8 402 663,9

3221,2

292968,3

33

Март 2027

31

289747,1

8 112 916,8

3443,3

293190,4

34

Апрель 2027

30

289747,1

7 823 169,7

3213,2

292960,3

35

Май 2027

31

289747,1

7 533 422,6

3197,4

292944,5

36

Июнь 2027

30

289747,1

7 243 675,5

2975,2

292722,3

37

Июль 2027

31

289747,1

6 953 928,4

2951,4

292698,5

38

Август 2027

31

289747,1

6 664 181,3

2828,4

292575,5

39

Сентябрь 2027

30

289747,1

6 374 434,2

2618,2

292365,3

40

Октябрь 2027

31

289747,1

6 084 687,1

2582,5

292329,6

41

Ноябрь 2027

30

289747,1

5 794 940,0

2380,2

292127,3

42

Декабрь 2027

31

289747,1

5 505 192,9

2336,5

292083,6

43

Январь 2028

31

289747,1

5 215 445,8

2213,6

291960,7

44

Февраль 2028

29

289747,1

4 925 698,7

1955,7

291702,8

45

Март 2028

31

289747,1

4 635 951,6

1967,6

291714,7

46

Апрель 2028

30

289747,1

4 346 204,5

1785,1

291532,2

47

Май 2028

31

289747,1

4 056 457,4

1721,7

291468,8

48

Июнь 2028

30

289747,1

3 766 710,3

1547,1

291294,2

49

Июль 2028

31

289747,1

3 476 963,2

1475,7

291222,8

50

Август 2028

31

289747,1

3 187 216,1

1352,7

291099,8

51

Сентябрь 2028

30

289747,1

2 897 469,0

1190,1

290937,2

52

Октябрь 2028

31

289747,1

2 607 721,9

1106,8

290853,9

53

Ноябрь 2028

30

289747,1

2 317 974,8

952,1

290699,2

54

Декабрь 2028

31

289747,1

2 028 227,7

860,8

290607,9

55

Январь 2029

31

289747,1

1 738 480,6

737,9

290485,0

56

Февраль 2029

28

289747,1

1 448 733,5

555,4

290302,5

57

Март 2029

31

289747,1

1 158 986,4

491,9

290239,0

58

Апрель 2029

30

289747,1

869 239,3

357,0

290104,1

59

Май 2029

31

289747,1

579 492,2

246,0

289993,1

60

Июнь 2029

30

289747,1

289 747,1

119,0

289866,1

17 384 824,0

213 668,5

17 598 492,5

».

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Купрей» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000рублей.

          Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Пономарёва