АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар

                                  Дело № А32-53375/2018

Резолютивная часть решения оглашена 11.02.2019

Полный текст решения изготовлен 04.03.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

заявитель: АО «КПС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

заинтересованные лица: 

1. Администрация муниципального образования г. Краснодар  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

2. Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

3. Управление Росреестра по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании незаконным отказа, об обязании внести изменения в договор аренды…

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности,

от администрации МО г. Краснодар и ДМС и ГЗ администрации МО г. Краснодар: ФИО3 – по доверенности,

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: не явились, извещены;  после перерыва ФИО4 – по доверенности,

установил:

Акционерное общество «Краснодарпроектстрой» (далее – заявитель, общество, АО «КПС») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому просит:

-признать незаконным отказ от 11.12.2018 № 28556/26;

-обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) внести изменения в договор аренды от 12.01.2015 № 4300021264 в части арендной платы, границ, площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 согласно представленной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

- указать, что данное решение суда является основанием для постановки Управлением Росреестра по Краснодарскому краю (далее – Росреестр) на государственный кадастровый учет земельного участка образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 с сохранением в измененных границах площадью 8 851,43 кв. м. в соответствии с представленной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласно следующим координатам:

Площадь земельного участка 8 851,43 кв.м. 

Обозначение характерных точек

Координаты, м

Номер точки

X

Y

1

483190,54

1380325,43

2

483189,75

1380368,19

3

483180,02

1380368,35

4

483180,08

1380377,16

5

483072,86

1380375,57

6

483072,78

1380367,42

7

483058,99

1380367,59

8

483059,11

1380285,48

9

483057,39

1380285,46

10

483057,39

1380284,85

11

483057,60

1380264,38

12

483057,68

1380263,24

13

483070,91

1380263,62

14

483071,13

1380258,70

15

483096,33

1380259,52

16

483101,47

1380265,84

17

483101,12

1380279,46

18

483095,93

1380279,18

19

483095,37

1380292,14

20

483095,39

1380322,92

21

483136,28

1380322,87

22

483136,33

1380324,83

1

483190,54

1380325,43

Каталог координат внутреннего контура, площадь 240 кв.м.

Номер точки

X

Y

23

483084,42

1380292,02

24

483084,30

1380301,90

25

483084,37

1380307,51

26

483069,00

1380307,70

27

483068,92

1380301,73

28

483068,96

1380291,99

23

483084,42

1380292,02

-указать, что данное решение суда является основанием для постановки Росреестром на государственный кадастровый учет земельного участка образованного в результате объединения земельного участка с кдастровым номером 23:43:0129001:44735 и земельного участка площадью 1 167,57 кв.м., образованного в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 площадью 6 066,57 кв. м. в соответствии с представленной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласно следующим координатам:

Площадь земельного участка 8 851,43 кв.м.

Обозначение характерных точек

Координаты, м

Номер точки

X

Y

1

483230,75

1380266,79

2

48323040

1380280,02

3

483190,39

1380278,73

4

483189,98

1380292,57

5

483189,70

1380306,80

6

483190,89

1380306,83

7

483190,54

1380325,43

8

483136,33

1380324,83

9

483136,28

1380322,87

10

483095,39

1380322,92

11

483095,37

1380292,14

12

483095,93

1380279,18

13

483101,12

1380279,46

14

483101,47

1380265,84

15

483119,32

1380264,02

16

483190,78

1380265,71

1

483230,75

1380266,79

В судебном заседании общество заявило ходатайство об уточнении требований и просит:

-признать незаконным отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации (далее – департамент), изложенный в письме от 11.12.2018 №28556/26;

-обязать администрацию в течении 10 дней после внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 направить в адрес АО «КПС» подписанный проект дополнительного соглашения о внесении в договор аренды от 12.01.2015 № 4300021264 со следующим изменением: В пункте 1.1 раздела 1 договора аренды «Предмет договора» вместо слов «... площадью 10 019 кв. м.» читать: «... площадью 8 851,43 кв. м.»;

-указать, что данное решение суда, является основанием для постановки Росреестром на государственный кадастровый учет земельного участка образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 с сохранением в измененных границах площади 8 851,43 кв. м. в соответствии с представленной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласно следующим координатам:

Площадь земельного участка 8 851,43 кв.м.

Обозначение характерных точек

Координаты, м

Номер точки

X

Y

1

483190,54

1380325,43

2

483189,75

1380368,19

3

483180,02

1380368,35

4

483180,08

1380377,16

5

483072,86

1380375,57

6

483072,78

1380367,42

7

483058,99

1380367,59

8

483059,11

1380285,48

9

483057,39

1380285,46

10

483057,39

1380284,85

11

483057,60

1380264,38

12

483057,68

1380263,24

13

483070,91

1380263,62

14

483071,13

1380258,70

15

483096,33

1380259,52

16

483101,47

1380265,84

17

483101,12

1380279,46

18

483095,93

1380279,18

19

483095,37

1380292,14

20

483095,39

1380322,92

21

483136,28

1380322,87

22

483136,33

1380324,83

1

483190,54

1380325,43

Каталог координат внутреннего контура, площадь 240 кв. м.

Номер точки

X

Y

23

483084,42

1380292,02

24

483084,30

1380301,90

25

483084,37

1380307,51

26

483069,00

1380307,70

27

483068,92

1380301,73

28

483068,96

1380291,99

23

483084,42

1380292,02

-указать, что данное решение суда является основанием для постановки Росреестром на государственный кадастровый учет земельного участка образованного в результате объединения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:44735 и земельного участка площадью 1 167,57 кв. м., образованного в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 площадью 6 066,57 кв. м. в соответствии с представленной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, согласно следующим координатам:

Площадь земельного участка 8 851,43 кв. м.

Обозначение характерных точек

Координаты, м

Номер точки

X

Y

1

483230,75

1380266,79

2

48323040

1380280,02

3

483190,39

1380278,73

4

483189,98

1380292,57

5

483189,70

1380306,80

6

483190,89

1380306,83

7

483190,54

1380325,43

8

483136,33

1380324,83

9

483136,28

1380322,87

10

483095,39

1380322,92

11

483095,37

1380292,14

12

483095,93

1380279,18

13

483101,12

1380279,46

14

483101,47

1380265,84

15

483119,32

1380264,02

16

483190,78

1380265,71

1

483230,75

1380266,79

Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании 05.02.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 06.02.2019 для представления отзывов сторонами.

После перерыва заседания продолжено.

В судебном заседании 06.02.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 11.02.2019.

После перерыва заседание продолжено.

Заявитель просил требования удовлетворить в полном объеме.

Администрация относительно удовлетворения требований возражала. В отзыве суду пояснила, что полагает отказ законным и обоснованным в связи со следующим. Решением городской Думы от 27.09.2018 № 60 внесены изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в том числе, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714, в соответствии с чем, в части указанного земельного участка планируется размещение объекта местного значения – детского дошкольного образовательного учреждения на 120 мест.

Росреестр в отзыве разъяснил суду порядок образования и постановки на учет земельных участков, просил учесть изложенное при принятии решения по существу спора. 

Департамент отзыв на заявление не представил.

Изучив материалы дела, суд установил, что на основании протокола от 29.12.2014 «Об итогах аукциона № 804-3» заседания комиссии по поведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 12.01.2015 № 4300021264 сроком действия до 12.01.2025 для многоэтажного жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.01.2015 сделана регистрационная запись № 23/001/801/215-2495/2.

10 декабря 2018 общество обратилось с заявлением в департамент о разделе спорного земельного участка и внесением изменений в вышеуказанный договор аренды.

Письмом от 11.12.2018 департамент уведомил общество об отказе в разделе участка и внесении изменений в спорный договор аренды, в связи с тем, что пунктом 8 решения городской Думы Краснодара от 27.09.2018 № 60 внесены изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714.

Согласно данному решению на части данного земельного участка (согласно  схеме  размещения  объектов  местного  значения)  предусмотрено размещение объекта местного значения - детского дошкольного образовательного учреждения на 120 мест.

Департамент полагает, что указанные обстоятельства являются основаниями для оспариваемого отказа в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В обоснование своей позиции администрация представила письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.01.2019 № 714/29, из содержания которого следует, что пунктом 8 решения городской Думы Краснодара от 27.09.2018 № 60 «О внесении изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар (Прикубанский внутригородской округ, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0129001:26714, 23:43:0129001:44735)» внесены изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар, в том числе, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 (спорный земельный участок).

В соответствии с данными изменениями предусмотрено размещение объекта местного значения – строительство детского дошкольного образовательного учреждения на 120 мест, планируемого к размещению на смежно земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:44735 и частично в границах спорного земельного участка (с наложением территории планируемого объекта на площадь спорного земельного участка).

При рассмотрении настоящего спора суд исходил из следующего.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

Регулирование земельных отношений основывается на принципах дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, а также сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно чему регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статьей 85 Земельного кодекса определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельный участок.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Земельного кодекса применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента (часть 3 статьи 37 Земельного кодекса).

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений регулируются указанным кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Градостроительной деятельностью признается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий. Территориальным планированием является планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (статья 1 Градостроительного кодекса). 

Градостроительная деятельность основывается на обеспечении комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировке территории с обеспечением сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов (статья 2 Градостроительного кодекса).

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относятся, в том числе, подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных районов; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования муниципальных районов; утверждение правил землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий; утверждение документации по планировке территории в случаях, предусмотренных названным кодексом.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.

Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки городских округов отнесено к вопросам местного значения городского округа (пункт 26 части 1 статьи 16 Закона № 131-ФЗ).

Частью 3 статьи 43 Закон № 131-ФЗ установлено, что представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования.

В силу части 1 статьи 24 и части 1 статьи 32 Градостроительного кодекса генеральный план городского округа и правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления, за исключением случаев, предусмотренных статьей 63 Градостроительного кодекса (за исключением утверждения правил землепользования и застройки в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге).

Порядок подготовки и утверждения генерального плана городского округа, а также внесения в него изменений определен статьей 24 Градостроительного кодекса, которая предусматривает обязательное согласование проекта генерального плана в соответствии со статьей 25 Градостроительного кодекса, осуществление его подготовки в соответствии с требованиями статьи 9 Градостроительного кодекса, с учетом региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

Процедура подготовки и принятия правил землепользования и застройки, их утверждения и внесения в них изменений регламентирована статьями 30 - 35 Градостроительного кодекса.

По смыслу статей 2, 9, 23 Градостроительного кодекса генеральным планом муниципального образования определяется стратегия градостроительного развития, планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на развитие территории, то есть на ее возможное изменение в будущем.

При этом территориальное планирование должно обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территории муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и тому подобное, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников и обладателей иных прав на земельные участки.

Согласно частям 11, 12 статьи 9 Градостроительного кодекса генеральные планы городских округов являются документами долгосрочного территориального планирования и утверждаются на срок не менее чем двадцать лет, утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

При этом, генеральный план муниципального образования, определяя назначение территорий, исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории (аналогичная позиция содержится в Апелляционном определении Верховного Суда РФ от 25.05.2017 № 83-АПГ17-7). 

Таким образом, действующее градостроительное законодательство не ставит возможность разработки генерального плана и его корректировки в зависимость от наличия или отсутствия прав на земельные участки в границах территории, которую затрагивает генеральный план.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, с учетом функциональных зон (зон, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение) и параметров их планируемого развития, определенными документами территориального планирования муниципальных образований (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса).

Из системного толкования положений части 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам.

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса и части 4 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами в целях обеспечения устойчивого развития территории генеральным планом муниципального образования город Краснодар, Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар возможно установление для части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 территориальной зоны, не совместимой с указанным в договоре аренды земельного участка от 12.01.2015 № 4300021264.

При этом подпункт 1 части 1 и часть 2 статьи 34 Градостроительного кодекса не содержит императивного требования о безусловном сочетании в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и об установлении территориальных зон исключительно по границам, указанным в пункте 2 статьи 34 Градостроительного кодекса. 

Перечень возможного установления границ территориальных зон носит открытый характер, что следует из подпункта 7 части 2 статьи 34 Градостроительного кодекса.

Как указано выше, реализуя полномочия собственника, администрация выставила на торги право аренды спорного земельного участка. 

По правилам части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с частью 11 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В настоящее время правоотношения по подготовке и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулированы нормами статьи 39.11 Земельного кодекса, а порядок его проведения - статьей 39.12 Земельного кодекса.

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Из анализа приведенных законоположений в их системном единстве следует, что заключение договора на право владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом может быть осуществлено только по результатам торгов, указанные права не могут переходить в порядке сингулярного или универсального правопреемства к лицам, не являющимся победителями таких торгов.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии со статьей 440 Гражданского кодекса, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту в пределах названного в ней срока.

Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен - в течение нормально необходимого для этого времени (статья 441 Гражданского кодекса).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса (пункты 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

Статьей 448 Гражданского кодекса предусмотрено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3). 

Положениями пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса определено, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Как указано выше, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что стороны 12.01.2015 заключили договор № 4300021264 аренды в отношении земельного участка площадью 10 019 кв. м для многоэтажного жилищного строительства.

Изменение указанной выше градостроительной документации (планирование размещения детского дошкольного образовательного учреждения в границах участка с кадастровым номером 23:43:01029001:26714) с учетом планирования и развития территории влечет невозможность исполнения договора аренды в отношении спорного земельного участка. 

Как указано в части 1 статьи 416 Гражданского кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Частью 1 статьи 417 Гражданского кодекса определено, что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 названного кодекса.

При этом к актам государственного органа в целях настоящей статьи относятся законодательные и нормативные правовые акты федеральных и региональных органов, а также органов местного самоуправления.

Правила названной нормы касаются случаев юридической невозможности исполнения обязательства полностью или частично, которая наступила после возникновения обязательства.

Отказывая обществу во внесении изменений в спорный договор аренды, департамент руководствовался положениями статьи 615 Гражданского кодекса, определяющей обязанность арендатора использовать арендуемое имущество в соответствии с условиями договора.

При этом департаментом не учтено, что использование и охрана земель, реализуемые в интересах всего общества, должны обеспечивать гарантии каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком, а законные интересы граждан должны сочетаться с интересами общества.

Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется главой 29 Гражданского кодекса. 

По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами названной главы Гражданского кодекса закреплены также основания и условия удовлетворения требования стороны о внесении изменений в договор в судебном порядке.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса). 

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункты 1, 4 статьи 451 Гражданского кодекса).

При заключении оспариваемого договора стороны не могли однозначно предвидеть указанные обстоятельства (внесение изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар, Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар).

Департаментом не приведены доказательства осведомленности общества о будущих изменениях, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны могли их предвидеть.

Размещение детского дошкольного образовательного учреждения на 120 мест на части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714, предоставленного заявителю в аренду, нарушает права общества, так как исключает возможность в реализации проектной документации по строительству многоквартирного дома, и возлагает на заявителя дополнительные расходы по содержанию и благоустройству земельного участка и в той части его, которой заявитель не может воспользоваться, также заявитель несет дополнительные расходы по внесению арендной платы за весь земельный участок, без исключения из него площади земельного участка, не подлежащего использованию заявителем.

Как указано части 1 статьи 1 Гражданского кодекса в граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (часть 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (часть 3 статьи 1 Гражданского кодекса).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (часть 5 статьи 1 Гражданского кодекса).

Решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства существенным изменением обстоятельств не является (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Невозможно произвольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным правилам оборота земель (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).

С целью урегулирования возникших разногласий и соблюдения баланса частных и публичных интересов, общество обратилось в департамент с письмом от 11.12.2018 № 371 о внесении изменений в договор.

Суд полагает, что действия заявителя, направленные на  внесение изменений в состоявшийся договор являются разумными и экономически обоснованными, поскольку будет соблюден баланс интересов как заявителя, который сможет в полном объеме использовать арендованный им земельный участок меньшей площади, так и администрации, которая также сможет реализовать намерение по постройке детского дошкольного учреждения. 

Отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар изложенный в письме от 11.12.2018 № 28556/26, является незаконным и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. 

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. 

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. 

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. 

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования участка, не может ущемлять права представителя публичного собственника земли. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. 

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора. 

При этом суд полагает, что действия общества направлены на сохранение ранее установленных правоотношений, и при этом, они не нарушают публичные интересы. Вместе с тем, отказ во внесении изменений в существующий договор влечет нарушение права общества на ведение экономической деятельности.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предъявление требований об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 12.01.2015 № 4300021264 невозможно без оспаривания в судебном порядке отказа департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, изложенного в письме от 11.12.2018 № 28556/26. 

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Согласно статье 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Раздел осуществляется на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить. 

Такая схема была подготовлена заявителем.

Статьей 11.9 Земельного кодекса установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам, согласно которым не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. При этом образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Нормами Земельного кодекса в целях раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве аренды, уполномоченному органу вменено в обязанность принятие решения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории на основании заявления заинтересованного лица. Отказ в ее утверждении должен быть обоснован (пункт 7 статьи 11.4 Земельного кодекса). 

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса). 

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования может быть обеспечена соответствующим заинтересованным лицом, а в целях образования земельного участка путем раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу на праве аренды, - этим юридическим лицом (пункты 4, 5 статьи 11.10 Земельного кодекса).

Обществом обеспечена подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела.  Представленная схема расположения земельного участка предполагает осуществление раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 путем исключения из него территории, предназначенной для строительства детского дошкольного учреждения на 120 мест. 

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 25.01.2019 № 1126/29 для строительства детского дошкольного учреждения на 120 мест, с учётом размещения автомобильной стоянки на 37 машино-мест, необходима площадь земельного участка 6 066,57 кв. м.

В настоящее время площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:44735, расположенного по ул. Московской, 112/1 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара  недостаточно для строительства на нем детского дошкольного учреждения на 120 мест, что нарушает требования установленные статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Строительство детского дошкольного учреждения на 120 мест возможно только в случае присоединения земельного участка, образованного в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714, к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0129001:44735 (в собственности муниципального образования город Краснодар), согласно схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Заявитель указывает что, в целях внесения изменений в спорный договор аренды земельного участка, необходимо осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 с одновременным объединением вновь образованного земельного участка с земельным участком с кадастровым номером 23:43:0129001:44735, в связи с чем, суд полагает необходимым указать следующее.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

Пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса определено, что исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (подпункт 4 указанной статьи).

Установлено частями 1, 5 статьи 41 Градостроительного кодекса, что в целях устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), осуществляется подготовка документации по планировке территории, при которой может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Однако подготовка проекта межевания территории зависит от воли публичного органа, поэтому общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа об утверждении проекта межевания территории.

Как следует из материалов дела, общество обратилось к собственнику спорного земельного участка с письмом о приведении в соответствие с действующим законодательством договора аренды от 12.01.2015 № 4300021264 путем внесения в него изменений, а также разделом земельного участка. 

Исходя из изложенного, суд установил, что заявителем добросовестно, приняты все необходимые меры, направленные на урегулирование спора, путем обращения 10.12.2018 с заявлением в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар по вопросу раздела спорного земельного участка в соответствии с приложенной схемой расположения земельного участка в целях его образования путем раздела и внесением изменений в вышеуказанный договор аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как следует из содержания указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

В связи с изложенным, внесение изменений в договор аренды путем подписания проекта дополнительного соответствует положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса и статьи 6 Земельного кодекса, а действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади сдаваемого в аренду земельного участка посредством внесения изменения в договор аренды.

Как следует из статьи 25 Земельного кодекса, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ  государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 4 статьи 1 Закон № 218-ФЗ).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (пункт 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ установлено, что в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе, кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения, кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости); площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; кадастровый номер образованного объекта недвижимости - в отношении исходного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, а решение, в резолютивной части которого решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Исходя из приведенных положений правовых норм, моментом изменения площади земельного участка является момент внесения в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений. 

Следовательно, обязанность по внесению изменений в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения возникает у Администрации с момента после внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714.

Определяя срок для исполнения возложенной на заинтересованных лиц обязанности, суд исходит из принципа разумности и приходит к выводу о том, что тридцать дней является разумным сроком для внесения изменений в договор аренды с момента после внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714.

Учитывая недостатки земельного участка, препятствующие использованию заявителем всего земельного участка, заявитель вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы за земельный участок, и устранение недостатков земельного участка путем исключения из него территории необходимой для размещения детского дошкольного образовательного учреждения.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 2 и 4 указанной статьи).

Исследование обстоятельств дела и оценка представленных доказательств позволяет суду заключить, что после внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 общество утратит возможность использования земельного участка площадью 1 167,57 кв. м, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора в силу положений статьи 417 Гражданского кодекса.

В связи с чем, право аренды общества в части земельного участка площадью 1 167,57 кв. м, исключаемой из состава земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 подлежит прекращению.

В заявлении общество также просит скорректировать границы и поставить на кадастровый учет смежный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0129001:44735.

Данное требование удовлетворению не подлежит ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Выбор способа защиты права и определение предмета иска является правом истца, АПК РФ не предоставляет суду право изменять предмет иска по усмотрению суда с целью использования надлежащего способа защиты права.

Кодекс не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 данного Кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Гражданское законодательство, как и административное и налоговое законодательство, предусматривает для участников правоотношений соответствующий каждой группе этих отношений, каждому их виду определенный способ или способы защиты. Если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права вправе применять лишь этот способ.

Избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права, при этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12 по делу № А10-4975/2010, предмет иска определяется как материально-правовое требование истца к ответчику. Под основанием иска понимают те факты, которые обосновывают требование о защите права или законного интереса. В основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

В рассматриваемом случае материально-правовым интересом общества охватываются правоотношения, связанные с владением и пользованием только земельным участком с кадастровым номером 23:43:0129001:26714, что следует из упомянутого выше договора аренды, соответственно, удовлетворение требований общества в отношении этого земельного участка полностью обеспечивает защиту его законного интереса. 

Наличие же заинтересованности в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:44735 общество не подтвердило, соответствующих доказательств суду не представило.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины надлежит возложить на заинтересованное лицо. 

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), изложенный в письме от 11.12.2018 № 28556/26.

Обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес АО «КПС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) подписанный проект дополнительного соглашения о внесении в договор аренды от 12.01.2015 № 4300021264 со следующим изменением: В пункте 1.1 раздела 1 договора аренды «Предмет договора» вместо слов «площадью 10 019 кв. м» читать: «площадью 8 851,43 кв. м».

Изменить границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 площадью 8 851,43 кв. м в соответствии с каталогом координат: 

Номер точки

X

Y

1

483190,54

1380325,43

2

483189,75

1380368,19

3

483180,02

1380368,35

4

483180,08

1380377,16

5

483072,86

1380375,57

6

483072,78

1380367,42

7

483058,99

1380367,59

8

483059,11

1380285,48

9

483057,39

1380285,46

10

483057,39

1380284,85

11

483057,60

1380264,38

12

483057,68

1380263,24

13

483070,91

1380263,62

14

483071,13

1380258,70

15

483096,33

1380259,52

16

483101,47

1380265,84

17

483101,12

1380279,46

18

483095,93

1380279,18

19

483095,37

1380292,14

20

483095,39

1380322,92

21

483136,28

1380322,87

22

483136,33

1380324,83

1

483190,54

1380325,43

Каталог координат внутреннего контура, площадь 240 кв. м.

Номер точки

X

Y

23

483084,42

1380292,02

24

483084,30

1380301,90

25

483084,37

1380307,51

26

483069,00

1380307,70

27

483068,92

1380301,73

28

483068,96

1380291,99

23

483084,42

1380292,02

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0129001:26714 площадью 8 851,43 кв. м. на основании соответствующего межевого плана, подготовленного в соответствии с указанным каталогом координат.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АО «КПС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3 000 расходов по оплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                Р.Ю. Савин