АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2637/2024

Дело № А49-2782/2021

г. Казань

20 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Хисамова А.Х., Карповой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседания) секретарем Сузько Н.В., 

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседания) представителей: 

потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» – ФИО1 (доверенность от 01.12.2024), 

публичного акционерного общества «Сбербанк России» – ФИО2 (доверенность от 27.06.2023), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы судебного пристава-исполнителя Кузнецкого межрайонного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Пензенской области, потребительского общества «Кузнецкий колхозный рынок» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 18.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024

по делу № А49-2782/2021

по исковому заявлению судебного пристава-исполнителя Кузнецкого межрайонного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Пензенской области, г. Кузнецк, к потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кузнецк, об обращении взыскания на земельный участок,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичного акционерного общества «Сбербанк России», г. Пенза, ФИО3, Управления Федеральной службы судебных приставов России по Пензенской области, г. Пенза, финансового управляющего ФИО3 – ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

УСТАНОВИЛ:

судебный пристав-исполнитель Кузнецкого межрайонного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Пензенской области (далее – судебный пристав-исполнитель, истец) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к потребительскому обществу «Кузнецкий колхозный рынок» (далее – ПО «ККР», общество, ответчик) об обращении взыскания на часть земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203091:10, расположенного по адресу: 

<

...>, в характерных точках координат, указанных в заявлении, земельный участок площадью 125 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:13, расположенный по адресу: 

<

...>, и земельный участок площадью 30 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:4, расположенный по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 18.09.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024, исковые требования удовлетворены частично, обращено взыскание на части земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 58:31:0203091:10 площадью 1 227 кв.м, с кадастровым номером 58:31:0203091:13 площадью 125 кв.м, занятые принадлежащим на праве собственности ПО «ККР» объектом незавершенного строительства площадью 1 674,8 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:311, степень готовности 95%, проектируемое назначение: нежилое здание, согласно графическому приложению № 2 и каталогу координат, указанных в приложение № 2-1 к заключению эксперта Автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 05.12.2022 № 337/16. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, ПО «ККР» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебный пристав-исполнитель, не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 в части отказа в удовлетворении апелляционной жалобы истца, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт в указанной части отменить, в отмененной части направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.01.2025 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Хисамова А.Х., Карповой В.А. на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено на 18.02.2025 на 09 час. 40 мин. 

После отложения судебное заседание продолжено 18.02.2025 в 09 час. 40 мин. в том же составе. 

Представитель ПО «ККР», участвующий в судебном заседании, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, с кассационной жалобой судебного пристава-исполнителя не согласен.

Представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк», Банк), участвующий в судебном заседании, с кассационной жалобой судебного пристава-исполнителя согласен, с кассационной жалобой общества не согласен.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ПАО «Сбербанк» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – ИП ФИО3, заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 27.02.2014 № 1221/8624/0281/021/14, по условиям которого, Банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для капитального строительства объекта недвижимости на срок до 26.02.2024 с лимитом в сумме 29 000 000 руб., а предприниматель обязался в установленные договором сроки возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом по ставке: 12,5% годовых за период с даты выдачи кредита по 30.06.2014, а в период с 01.07.2014 по 26.02.2024 в размере 13% годовых на сумму лимита до 2 000 000 руб. и 12,5% годовых на сумму свыше 2 000 000 руб. 

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору от 27.02.2014 № 1221/8624/0281/021/14 ПАО «Сбербанк» были заключены: договор поручительства от 27.02.2014 № 12/8624/0281/021/14П01 с индивидуальным предпринимателем ФИО5; договор поручительства от 27.02.2014 №12/8624/0281/021/14П02 с ПО «ККР», а также с ответчиком заключен договор ипотеки от 27.02.2014 № 12/8624/021/14З01, в соответствии с которым ПО «ККР» передало в залог ПАО «Сбербанк» принадлежащее ему на праве собственности следующее имущество: нежилое здание (торговый павильон № 2) общей площадью 166,7 кв. м с кадастровым номером 58:31:0203084:354, расположенное по адресу: 

<

...>, Литера Л, стоимостью 2 411 200 руб.; сооружение - теплый канализованный общественный туалет площадью 133 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203084:233 с водопроводно-канализационной сетью, тепловым трубопроводом протяженностью 3,50 п.м, расположенное по адресу: 

<

...>, стоимостью 1 577 600 руб.; земельный участок площадью 11 945 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203084:49, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, стоимостью 9 338 400 руб.; земельный участок площадью 7 636 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:10, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, д. 68Б, стоимостью 6 581 600 руб. 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.12.2015 по делу № А49-8599/2015 с ИП ФИО3 в пользу ПАО «Сбербанк» взыскана задолженность по кредитному договору от 27.02.2014 № 1221/8624/0281/021/14 в сумме 997 015,28 руб. 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.08.2017 по делу № А49-5096/2017 с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору от 27.02.2014 № 1221/8624/0281/021/14 и договору поручительства от 27.02.2014 № 12/8624/0281/021/14П01 в размере  28 363 618 руб. 96 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 164 818 руб. 10 коп. 

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 26.12.2016 по делу № А49-14111/2016 о несостоятельности (банкротстве) ИП ФИО3 требования ПАО «Сбербанк» признаны частично обоснованными: в сумме 28 426 043 руб. 28 коп., в том числе неустойка по кредитному договору от 27.02.2014 № 1221/8624/0281/021/14 в размере 61 959 руб. 25 коп.; в сумме 663 869 руб. 69 коп., в том числе неустойка по банковской карте в размере 12 383 руб. 67 коп., а также расходы по государственной пошлине в сумме 9 741 руб. 28 коп.; в отношении ИП ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов гражданина.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.10.2017 по делу № А49-14111/2016 ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества. 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018, вступившим в законную силу, обращено взыскание путем реализации с публичных торгов на объект незавершенного строительства площадью 1 674,8 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:311, степенью готовности 95%, проектируемое назначение: нежилое здание, адрес: 

<

...> принадлежащий ПО «ККР», с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 30 005 921 руб. 60 коп.

Данным судебным актом установлено, что стоимость всего имущества, заложенного по договору ипотеки от 27.02.2014 № 12/8624/021/14З01, значительно превышает задолженность заемщика по кредитному договору от 27.02.2014 № 1221/8624/0281/021/14, в связи с чем для полного удовлетворения требований Банка достаточно будет денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, а именно: незавершенного строительством объекта площадью 1 674,8 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:311.

На основании исполнительного листа, выданного по решению Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018, постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.11.2019 возбуждено исполнительное производство № 115167/19/58031-ИП, в рамках которого составлен акт описи и ареста залогового имущества от 25.11.2019. 

Судебный пристав-исполнитель, указывая, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, на который было обращено взыскание, не может быть реализован с публичных торгов без принадлежащего на праве собственности ответчику земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, на который обращено взыскание решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018, находится на земельном участке площадью 125 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:13 и частично на земельном участке площадью 7 636 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:10, на котором расположены иные объекты недвижимости, учитывая, что данные земельные участки принадлежат на праве собственности ПО «ККР», в связи с чем в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение объекта недвижимости, на который обращено взыскание, находящегося на указанных земельных участках и принадлежащих одному лицу, должно осуществляться вместе с земельным участком, принимая во внимание заключение судебной экспертизы от 05.12.2022 №337/16, подготовленное Автономной некоммерческой организацией «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», согласно которой для размещения и эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 58:31:0203091:311 необходим земельный участок площадью не менее 1 352 кв.м, который может быть сформирован за счет земельного участка площадью 125 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:13 и части земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203091:10 площадью 1 227 кв.м, руководствуясь статьей 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 5, статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьей 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производств», правовой позицией, сформулированной в пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», обратили взыскание на части земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 58:31:0203091:10 площадью 1 227 кв.м, с кадастровым номером 58:31:0203091:13 площадью 125 кв.м, занятые принадлежащим на праве собственности ПО «ККР» объектом незавершенного строительства площадью 1 674,8 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:311, степенью готовности 95%, проектируемое назначение: нежилое здание, согласно графическому приложению № 2 и каталогу координат, указанных в приложение № 2-1 к заключению эксперта автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» от 05.12.2022 № 337/16. 

При этом суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика о недопустимости обращения взыскания на земельные участки, на которых расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, ввиду несоблюдения требований земельного законодательства при их образовании,  указав, что в отсутствие обращения взыскания на спорные земельные участки будет неисполнимо решение Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018, а также отклонил доводы судебного пристава-исполнителя и Банка о том, что спорный объект незавершенного строительства был реконструирован путем возведения к нему теплового пункта, расположенного на земельном участке площадью 30 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:4, поскольку согласно заключению судебной экспертизы от 05.12.2022 №337/16 тепловой пункт является отдельным объектом и самовольной постройкой, тогда как решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018 было обращено взыскание на объект незавершенного строительства площадью 1 674,8 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:311, право собственности на который зарегистрировано за обществом, без указания на самовольный объект: тепловой пункт.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в статье 278 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При применении настоящей нормы необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно статье 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 этого Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. В силу пункта 1 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением указанных в пункте 2 этой статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные участки, обращается только по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

В пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» сформулирована правовая позиция, согласно которой, если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

На основании пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Пунктом 1 статьи 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 70 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений частей 2 и 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения Единого государственного реестра недвижимости об описании местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Граница земельного участка отделяет такой земельный участок от земель и других земельных участков.

По смыслу приведенных норм права, описание границ земельного участка в установленном порядке, его площадь и постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

Границы земельного участка являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. 

Установление в судебном порядке описания границ посредством определения координат характерных точек не должно приводить к изменению уникальных характеристик земельного участка. Суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством, что следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016).

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2024 №18-КГ24-22-К4.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельный участок считается сформированным и может быть объектом права, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2017 №304-ЭС17-8212).

Как указывалось выше, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311 расположен на земельном участке площадью 125 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:13 и частично на земельном участке площадью 7 636 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:10, на котором расположены иные объекты недвижимости, на которые не было обращено взыскание решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018.

Таким образом, под объектом недвижимости незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311 самостоятельный земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем этот земельный участок не может быть объектом права, а, следовательно, на него не может быть обращено взыскание.

Необходимо отметить, что фактически судебным приставом-исполнителем заявлено два требования: об образовании земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объекта недвижимости незавершенного строительством с кадастровым номером 58:31:0203091:311, путем преобразования исходных земельных участков, на которых данный объект недвижимости расположен, и обращении взыскания на вновь образованный земельный участок.

Как предусмотрено статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации определены требования к образуемым и измененным земельным участкам, в том числе: предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (пункт 1); не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4); не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в иных правовых актах, включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей до 01.03.2015, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей с 01.03.2015, при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении прав на него независимо от других лиц. Это допустимо, если первоначальный участок делим, размер образуемых земельных участков превышает минимально допустимый предел и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 № 119-О-О, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Формирование вновь образуемых участков, в том числе определение их границ и площади, должно осуществляться с учетом требований градостроительного регулирования в пределах существующих норм отвода. Дальнейшее использование таких образуемых участков не может противоречить целевому назначению исходного участка и разрешенному использованию расположенных на них объектов недвижимости.

Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых земельных участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

С целью установления обстоятельств того, что будут ли соблюдены требования градостроительного и земельного законодательства после преобразования исходных земельных участков, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, разъяснения всех вопросов, возникающих при рассмотрении настоящего дела, требуются специальные познания, в связи с чем по ходатайству ПО «ККР» определением 21.02.2024 назначил судебную экспертизу, производство которой поручил экспертам Автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», поставив перед экспертами следующие вопросы: «1. Определить фактическое местоположение принадлежащих ПО «ККР» объектов недвижимости незавершенного строительства с кадастровыми номерами 58:31:0203091:311, 58:31:0203091:308, 58:31:0203091:309, 58:31:0203091:310, 58:31:0203091:63, 58:31:0203091:65, 58:31:0203091:66, 58:31:0203091:68 относительно границ земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:10, 58:31:0203091:13, 58:31:0203091:4; 2. Определить будут ли соблюдены при разделе в натуре земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203091:10 по вариантам, описанным в приложениях 21 и 3-1 экспертного заключения от 05.12.2022 № 337/16, требования земельного и градостроительного законодательства в отношении каждого из вновь образуемых земельных участков, как выделяемой, так и для оставшейся части земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203091:10, и будет ли размер и конфигурация вновь образуемых земельных участков обеспечивать возможность их использования по назначению и эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости: с кадастровым номером 58:31:0203091:311 - на одном участке, и с кадастровыми номерами 58:31:0203091:308, 58:31:0203091:309, 58:31:0203091:310, 58:31:0203091:63, 58:31:0203091:65, 58:31:0203091:66, 58:31:0203091:68 - на другом участке; 3. В случае отрицательного ответа на вопрос 2, определить возможен ли раздел в натуре земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203091:10 с присоединением при необходимости земельных участков с кадастровыми номерами 58:31:0203091:4, 58:31:0203091:13, с образованием из них в итоге двух земельных участков: одного для размещения и эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 58:31:0203091:311, второго - для размещения и эксплуатации других объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, с кадастровыми номерами 58:31:0203091:308, 58:31:0203091:309, 58:31:0203091:310, 58:31:0203091:63, 58:31:0203091:65, 58:31:0203091:66, 58:31:0203091:68, с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в отношении каждого из вновь образуемых участков и обеспечением каждого здания необходимой площадью для его обслуживания и возможности его эксплуатации».

Из заключения судебной экспертизы от 26.07.2024 №ЗКЭ/2024-71 следует, что исходный земельный участок с кадастровым номером 58:31:0203091:10, на котором расположена часть незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 58:31:0203091:311, является неделимым.

Между тем суд апелляционной инстанции, оставляя решения суда первой инстанции без изменения, не дал оценки данному экспертному заключению в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, равно как и не указал, в связи с чем им не приняты во внимание выводы указанной судебной экспертизы.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что в силу пункта 2 статьи 141.5 Гражданского кодекса Российской Федерации обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если настоящим Кодексом или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

На основании пункта 5 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации. Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу пункта 2 статьи 141.5 и пункта 1 статьи 287.2 Гражданского кодекса Российской Федерации при государственной регистрации права собственности на образованные в заложенном здании или сооружении помещения вместо этих здания или сооружения предметом залога становятся образованные помещения.

Как установлено судами, согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 11.01.2016, общая площадь объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 58:31:0203091:311 составляла 1 542,3 кв. м.

В соответствии с проектной документацией, подготовленной индивидуальным предпринимателем ФИО6, площадь вышеуказанного объекта недвижимости на 2018 год составляла 1 674,8 кв.м.

Таким образом, площадь объекта недвижимого имущества незавершенного строительством с кадастровым номером 58:31:0203091:311 была увеличена до 1 674,8 кв. м.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018 обращено взыскание путем реализации с публичных торгов на объект незавершенного строительства площадью 1 674,8 кв.м с кадастровым номером 58:31:0203091:311, степенью готовности 95%, проектируемое назначение: нежилое здание, адрес: 

<

...> принадлежащий на праве собственности ПО «ККР».

Из заключения судебной экспертизы от 05.12.2022 №337/16 следует, что тепловой пункт, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0203091:4, является отдельным, хотя и пристроенным к спорному зданию, объектом, а также является самовольной постройкой.

Суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы истца и ПАО «Сбербанк» о том, что тепловой пункт является конструктивной частью объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, исходили из того, что в решении Арбитражного суда Пензенской области от 14.06.2019 по делу № А49-7762/2018 не упоминается самовольный объект: тепловой пункт, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:31:0203091:4.

При этом ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не дано оценки доводам судебного пристава-исполнителя и Банка о том, что указанный тепловой пункт и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311 имеют общие конструктивные элементы: крышу, общую стену, а также, что данный тепловой пункт предназначен для обслуживания исключительно объекта недвижимости с кадастровым номером 58:31:0203091:311.

Из исследовательской части заключения судебной экспертизы от 05.12.2022 №337/16 следует, что доступ в пристрой (тепловой пункт) в ходе проведения экспертного осмотра предоставлен не был, в связи с чем определить конструктивную связь (наличие общих стен) с объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, не представляется возможным; экспертным осмотром установлено, что у пристроя и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311 имеется общая крыша; функционально в указанном пристрое (котельной) установлено оборудование теплового пункта, предназначенное для отопления, горячего водоснабжения всего объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем в дальнейшем вопросы, поставленные судом первой инстанции, решались экспертами без учета здания теплового пункта, которое, по мнению экспертов, является самовольной постройкой.

Однако отнесение спорного объекта к категории самовольных построек является не фактом, а правовой квалификацией этих объектов (оценкой их правового режима), как подпадающих под критерии/признаки, установленные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282), а, следовательно, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам самовольной постройки или нет. 

Таким образом, в экспертном заключении от 05.12.2022 №337/16 отсутствуют однозначные выводы о том, является или не является тепловой пункт конструктивной частью объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 58:31:0203091:311, а выводы судов о том, что указанный тепловой пункт является самостоятельным объектом недвижимости сделаны преждевременно, без установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять судебный акт, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2024 по делу № А49-2782/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья                                            Р.В. Ананьев

Судьи                                                                                   А.Х. Хисамов

                                                                                              В.А. Карпова