АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-23194/2021

г. Иркутск

24 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовым А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

к акционерному обществу Специализированный застройщик «АЗГИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>, оф. 35.36)

о взыскании 90 869 282 руб. 57 коп.,

при участии в судебном заседании генерального директора ответчика ФИО1 (паспорт, решение единственного акционера от 27.07.2022),

установил:

Иск заявлен о взыскании:

- задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:226 за период с 29 марта 2019 года по 12 июля  2019 года в размере 33 114 188 руб. 67 коп.;

- процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13 июля 2021 года по 22 июля 2021 года в размере 50 591 руб. 86 коп.;

- задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:47326 за период с 13 июля 2019 по 3 августа 2020 года в размере 57 616 475 руб. 59 коп.;

- процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13 июля 2021 года по 22 июля 2021 года в размере 88 026 руб. 45 коп.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направил, об уважительности неявки суд не уведомил; заявлений, ходатайств не направил, ранее исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования оспорил по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Поскольку неявка истца в судебное заседание, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав ответчика, суд установил следующее.

В 2012 году на территории города Иркутска прекратило свою деятельность Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Иркутское высшее военное авиационное инженерное училище (военный институт)» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ИВВАИУ).

Для обеспечения деятельности ИВВАИУ использовался комплекс зданий, сооружений, общежитий, объектов коммунальной инфраструктуры и других объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью более 800 тыс. кв. метров.

После прекращения деятельности ИВВАИУ начался процесс передачи данных объектов недвижимости из федеральной собственности в государственную собственность Иркутской области и муниципальную собственность.

Приказом заместителя Министра обороны Российской Федерации от 5 февраля 2019 года № 91 «О передаче земельного участка в государственную собственность Иркутской области» поручено обеспечить осуществление мероприятий по прекращению права постоянного (бессрочного) пользования федерального государственного казенного учреждения «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации земельным участком с кадастровым номером 38:36:000022:226 общей площадью 829 366+/-333 кв. м, передать данный земельный участок из федеральной собственности в государственную собственность Иркутской области с возникновением права государственной собственности Иркутской области на данный земельный участок с момента утверждения передаточного акта.

29 марта 2019 года директором Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации утвержден передаточный акт №3/91      передачи в государственную собственность Иркутской области земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:226 общей площадью 829 366+/-333 кв. м.

Истец указывает, что вне зависимости от государственной регистрации перехода права собственности с 29 марта 2019 года возникло право государственной собственности Иркутской области на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:226, общей площадью 829 366 кв.м.

До передачи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:226 общей площадью 829 366 кв.м. в государственную собственность Иркутской области он находился в пользовании ООО «Торговый дом ИЗКВ» на основании заключенного между Войсковой частью № 32487, ИВВАИУ и ООО «Торговый дом ИЗКВ» договора аренды от 30 декабря 2007 года в целях строительства жилых домов на 138 квартир (далее - договор от 30.12.2007). Строительство данных домов завершено не было.

В 2015 году в отношении ООО «Торговый дом ИЗКВ» возбуждено дело о банкротстве, результатом которого стало мировое соглашение в рамках дела № А19-4848/2015, утвержденное определением Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2019 года.

Сторонами мирового соглашения выступили ООО «Торговый дом ИЗКВ», ФГКУ «СибТУИО», акционерное общество специализированный застройщик «АЗГИ» (далее - АО «АЗГИ»).

Согласно мировому соглашению ООО «Торговый дом ИЗКВ» передает свои права и обязанности по договору аренды от 30.12.2007 АО «АЗГИ», а АО «АЗГИ» имеет право осуществления жилищного строительства на части земельного участка, свободного от застройки, и распоряжение соответствующими объектами.

Как указывает истец, с 29 марта 2019 года министерство имущественных отношений Иркутской области осуществляет права арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.12.2007, независимо от переоформления данного договора аренды.

Договор аренды земельного участка от 30 декабря 2007 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав, о чем внесена соответствующая запись № 38:36:000022:47326-38/115/2019-2. Срок договора аренды земельного участка с 22 февраля 2019 года на 5 лет.

12 июля 2019 года земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:226 общей площадью 829 366 кв.м. был разделен путем образования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:47326 общей площадью 389 409 кв.м.

По нению истца, с 12 июля 2019 года с учетом условий мирового соглашения и договора аренды земельного участка от 30 декабря 2007 года в пользование АО «АЗГИ» перешел вновь образуемый земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:47326 общей площадью 389 409 кв.м.

На основании этого истцом составлен расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:226 на 2019 год за период с 29 марта 2019 по 12 июля 2019 года, размер которой составил 33 114 188 руб. 67 коп., а также расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:47326 за период с 13 июля 2019 по 03 августа 2020 года, размер которой составил 57 616 475 руб. 59 коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец просил оплатить задолженность по арендной плате, однако ответчиком претензия оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные в дело доказательства, исследовав письменные пояснения сторон, оценив доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 30.12.2007 и условий мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2019 года в рамках дела № А19-4848/2015. В дальнейшем на основании дополнительного соглашения от 24.08.2020 в правоотношения на стороне арендодателя вступило муниципальное образование г. Иркутск.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по арендной плате за период с 29 марта 2019 года по 3 августа 2020 года составляет 90 730 664 руб. 26 коп.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что в процессе исполнения договора аренды выявлены обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка по целевому назначению, в связи с чем ответчик не мог пользоваться участком в целях строительства до момента исполнения условий мирового соглашения именно новым арендодателем - муниципальным образованием г. Иркутск.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Правоотношения сторон, рассматриваемые в рамках настоящего спора, носят сложный характер, поскольку вступление истца и ответчика в эти правоотношения происходило через процедуру заключения мирового соглашения в рамках дела № А19-4848/2015 о банкротстве предшествующего арендатора.

На момент заключения мирового соглашения земельный участок находился в собственности Российской Федерации.

Учитывая условиями мирового соглашения, а именно пункт 3 раздела 6, разделы 9, 10, для перехода к ответчику прав и обязанностей по договору аренды от 30.12.2007 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:0226 должен был быть передан ФГКУ «СибТУИО» в собственность Министерству имущественных отношений Иркутской области, а в дальнейшем Министерство имущественных отношений Иркутской области обязано в течение одного месяца заключить с ответчиком дополнительное соглашение к договору аренды от 30.12.2007 и передать земельный участок.

Таким образом, вопрос о передаче земельного участка в собственность Иркутской области находился в прямом ведении Министерства имущественных отношений Иркутской области, исполнение указанного условия мирового соглашения зависело именно от министерства. Для исполнения мирового соглашения в этой части Министерство имущественных отношений Иркутской области должно было зарегистрировать переход права на земельный участок от Российской Федерации к Иркутской области и на правах собственника заключить с АО Специализированный застройщик «АЗГИ» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.12.2007 и, соответственно, передать земельный участок арендатору.

Между тем, в сроки, указанные в мировом соглашении, Министерство имущественных отношений Иркутской области подписание дополнительного соглашения не обеспечило, земельный участок АО Специализированный застройщик «АЗГИ» не передало.

Так, истцом 07.06.2019 была подана кассационная жалоба на определение Арбитражного суда Иркутской области об утверждении мирового соглашения. 29.07.2019  Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа отказал в удовлетворении жалобы. На постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.07.2019 Министерством была подана кассационная жалоба в Верховный Суд РФ. Верховный Суд РФ определением от 01.11.2019 отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам.

Кроме того, 03 сентября 2019 года Министерство имущественных отношений Иркутской области подало исковое заявление к АО «АЗГИ» о признании недействительным результатов межевания по разделу земельного участка от 20.05.2019, об исключении сведений из ЕГРН о земельном участке (номер дела А19-22013/2019). В рамках этого дела 10 сентября 2019 года по заявлению Министерства были приняты обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия в отношении земельных участков, образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:226. 

При этом со стороны АО Специализированный застройщик «АЗГИ» неоднократно вносились предложения о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.12.2007, что подтверждается письмом ответчика №40 от 14.05.2019 и ответами истца на обращения ответчика от 17.05.2019, от 27.01.2020.

Таким образом, ввиду судебных споров относительно указанного земельного участка, инициированных Министерством имущественных отношений Иркутской области, государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок от Российской Федерации к Иркутской области значительно затянулась. 

Как указано выше, 7 октября 2019 года именно по заявлению представителя Министерства имущественных отношений Иркутской области о принятии обеспечительных мер по делу № А19-22013/2019 Арбитражным судом Иркутской области было вынесено определение о запрете регистрационных действий в отношении указанного земельного участка, что еще более отдалило исполнение условий мирового соглашения.

В итоге АО Специализированный застройщик «АЗГИ» было вынуждено обратиться в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения Министерством имущественных отношений Иркутской области. Определением от 25.03.2020 Арбитражный суд Иркутской области постановил выдать исполнительный лист. Данное определение Министерством имущественных отношений Иркутской области было оспорено в апелляционном порядке. Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда определение было оставлено в силе, 23.06.2020 исполнительный лист был выдан.

Указанные факты свидетельствуют о том, что Министерство имущественных отношений Иркутской области своими действиями препятствовало исполнению мирового соглашения в части заключения дополнительного соглашения и передачи земельного участка ответчику.

Государственная регистрация права собственности Иркутской области на земельный участок осуществлена лишь 06 июля 2020 года. Но уже 10 августа 2020 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:47326 (земельный участок, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:226) перешло к муниципальному образованию г. Иркутск, которое и исполнило мировое соглашение в части заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2007, передав 24.08.2020 земельный участок в аренду АО Специализированный застройщик «АЗГИ». Следовательно, право владения указанным земельным участком перешло к АО Специализированный застройщик «АЗГИ»  24.08.2020, и именно с этой даты у арендатора возникли обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

В соответствии с мировым соглашением именно дополнительное соглашение к договору аренды, которое должно было заключить Министерство имущественных отношений, а также акт приема-передачи земельного участка к нему должны были стать правовым основанием для вступления АО Специализированный застройщик «АЗГИ» в права арендатора земельного участка. Учитывая, что в этой части мировое соглашение должно было быть исполнено Министерством, но исполнено не было, оснований для выставления требований об уплате арендной платы за испрашиваемый период не имеется.

Учитывая, что в фактическое владение АО Специализированный застройщик «АЗГИ» земельный участок перешел только после подписания 24.08.2020 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с Администрацией города Иркутска, а Министерство имущественных отношений являлось титульным собственником земельного участка только с 06.07.2020 по 09.08.2020, то у АО Специализированный застройщик «АЗГИ» обязанность по оплате арендных платежей ни de jure, ни de facto не возникла.

В силу положений статей 309, 310, 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора и мирового соглашения исковые требования о взыскании основного долга в размере 90 730 664 руб. 26 коп. за период с 29 марта 2019 года по 3 августа 2020 года и процентов за пользование чужими денежными средствами заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина распределению не подлежит.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

 

Судья                                                                                                 Е.В. Рукавишникова