Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-82587/21-127-601

30 августа 2022 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2022 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Рожковой А.А.

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674),

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФЕОДОСИЙСКАЯ" (117279, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МИКЛУХО-МАКЛАЯ, ДОМ 34, ПОМ IV КОМ 37 ОФ 354, ОГРН: 1117746688520, Дата присвоения ОГРН: 31.08.2011, ИНН: 7743828012),

О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 № М-06-049792, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Феодосийская, вл.1/4, площадью 109 348 кв. м., в размере 98 397 876,08 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.12.2020 в размере 97 595 621,76 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в сумме 802 254,32 руб.

при участии: 

от истца –  Джангишиев М.О. по дов. от 04.08.2022 № 33-Д-578/22

от ответчика – Попкова Т.Е. по дов. от 20.10.2021г. № Д-169/00020-21 

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,  заявлен о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.12.2020 в размере 97 553 824,46 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в сумме 1 006 495 руб. 68 коп. 

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика  изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Арендодателем - Департаментом городского имущества города Москвы (истец) и Арендатором - Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Феодосийская» (ответчик) в редакции дополнительных соглашений – был заключен договор от 01.11.2016 № М-06-049792 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул.Феодосийская, вл.1/4, площадью 109348 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 27 марта 2017 г. № RU77-190000-024606, а именно: дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1). Договор заключен сроком до 20.03.2023 (в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2017).

Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной в установленном порядке 10.11.2016.

Как указывает истец, в соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала. 

Как указывает истец, в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 97 595 621,76 руб. за период с 01.10.2019 по 31.12.2020.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 19.02.2021 № 33-6-481628/20-(0)-3 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на наличие у него переплаты по договору аренды в связи с ошибочным расчетом истца. 

Так, расчет арендной платы за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 77:06:0011006:5860, 77:06:0011006:5848, 77:06:0011006:5859 по Договору произведен истцом неправомерно.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0011006:5860 по состоянию на 24.07.2019 была определена в размере 91 463 144,24 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - № 02-8485/19-1-ЗУ от 29.07.2019), и должна была применяться с 24.07.2019 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки. Соответствующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 12.08.2019.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0011006:5848 по состоянию на 12.10.2020 была определена в размере 57 052 592,06 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - № АОКС-77/2020/000053 от 12.11.2020) и должна была применяться с 12.10.2020 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки. Соответствующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 13.11.2020.

Истцом не учтён факт ввода в эксплуатацию каждого многоквартирного жилого дома и даты регистрации права собственности первых лиц на помещения в построенных многоквартирных жилых домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0011006:5859.

Земельный участок площадью 65 937 кв.м., кадастровый номер 77:06:0011006:5859, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 20 декабря 2016 г. № RU77-190000-022801, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание жилой застройки (2.7); социальное обслуживание (3.2); бытовое обслуживание (3.3); культурное развитие (3.6); предпринимательство (4.0); спорт (5.1); обеспечение внутреннего правопорядка (8.3); обслуживание автотранспорта (4.9) (далее -«земельный участок»).

На земельном участке с кадастровым номером 77:06:0011006:5859 построены:

1) «Многоквартирный жилой дом переменной этажности», расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2018 № 77-190000-008743-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019. Площадь, занимаемая «Многоквартирным жилым домом переменной этажности», расположенным по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 6, а также площадь, необходимая для его эксплуатации, составляет 15 678,00 кв. м. (23,77 % от 100% площади всего земельного участка).

2) «Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 2)», расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 5 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2018№ 77-190000-008764-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019. Площадь, занимаемая «Многоквартирным жилым домом переменной этажности (корпус 2)», расположенным по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 5, а также площадь, необходимая для его эксплуатации, составляет 16 533,00 кв. м. (25,07 % от 100% площади всего земельного участка).

3)«Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 5)», расположенный  по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 3 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 19.08.2019№ 77-190000-009073-2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.11.2019. Площадь, занимаемая «Многоквартирным жилым домом переменной этажности (корпус 5)», расположенным по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 3, а также площадь, необходимая для его эксплуатации, составляет 12 081,00 кв. м. (18,32 % от 100% площади всего земельного участка).

4)«Многоквартирный жилой дом (корпус 4.1)», расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 1 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 09.08.2019 № 77-190000-009064-2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.08.2019. Площадь, занимаемая «Многоквартирным жилым домом (корпус 4.1)», расположенным по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 1, а также площадь, необходимая для его эксплуатации, составляет 4 333,10 кв. м. (6,57 % от 100% площади всего земельного участка).

5)«Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 3)», расположенный по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 4 (строительный адрес: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 15.05.2020№ 77-190000-009498-2020. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 16.06.2020. Площадь, занимаемая «Многоквартирным жилым домом переменной этажности (корпус 3)», расположенным по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, д. 7, корп. 4, а также площадь, необходимая для его эксплуатации составляет 13 135,77 кв. м. (19,92 % от 100% площади всего земельного участка).

Согласно п. 1.3.3 Дополнительного соглашения от 27.03.2017 к Договору ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, составляет 1,5%. Однако Истец применил завышенную ставку арендной платы за спорный период.

Договор допускает возможность применения ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в связи с суд принимает  контррасчет Ответчика. 

Исходя из положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п.п. 2, 3, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73, п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22, с момента регистрации права собственности первых лиц на помещения в многоквартирных жилых домах земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений многоквартирных жилых домов, в связи с чем уполномоченный орган публично-правового образования с данного момента утрачивает право на распоряжение земельным участком под многоквартирным домом.

Таким образом, у ДГИ г. Москвы отсутствуют правовые основания для взимания с Общества арендной платы за ту часть земельного участка площадью 65 937 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0011006:5859, на которой расположены жилые дома и которая входит в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирных жилых домов.

В связи с регистрацией первого права собственности на объекты, расположенные в каждом из указанных многоквартирных домов, Ответчик перестал пользоваться 61 760,87 кв. м. земельного участка, что составляет 93,66 % от 100 % площади земельного участка, однако Истец необоснованно начислил арендную плату исходя из 100% площади земельного участка. 

Таким образом, с 3 кв. 2020 года по 4 кв. 2020 года начисление арендной платы правомерно лишь за фактическую площадь, находящуюся в пользовании Застройщика, и не относящуюся к многоквартирным домам, введенным в эксплуатацию, то есть за 4 176,13 кв. м.

Учитывая изложенное суд представленный истцом расчет выполненным арифметически и методологически неверно и  принимает представленный ответчиком контррасчет, в соответствии с которым у ответчика имеется переплата по договору, что исключает возможность удовлетворения требований иска как в отношении основного долга так и в отношении неустойки. 

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор