Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-52680/2021

01 февраля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  20 января 2022 года

Полный текст решения изготовлен  01 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 190121, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пер. Дровяной д.22/А, кв.7, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Индивидуальный предприниматель ФИО3 (адрес:  Россия 107076, Москва,, Москва,, ул. Преображенская, д.5/7, кв.133, ОГРН: 

<

***>);

об изменении договора аренды, 

и по встречному исковому заявлению о расторжении договора аренды, взыскании

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 20.01.2022, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о внесении следующих изменений в договор аренды нежилого помещения:

«- в пункте 3.12 договора слова «…в одностороннем порядке…» исключить;

-  в пункте 5.2 договора первое предложение изложить в следующей редакции «Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в случае двукратного нарушения арендатором сроков, предусмотренных договором платежей (период просрочки превышает 15 дней). Далее по тексту данного пункта сохранить;

- пункт 5.3 договора исключить;

- пункт 5.4 договора со слов «…при этом Арендатор…» и до конца предложения исключить». 

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречный иск о расторжении договора от 01.05.2020 № 27/03/2020; взыскании задолженности по арендной плате в размере 208 000 руб., обязании истца передать помещение по акту приема-передачи в первоначальном состоянии; взыскании пени в размере 60 320 руб. 

В ходе рассмотрения дела, ответчик представил уточнения встречного иска, в которых просил: 

- расторгнуть договор от 01.05.2020 № 27/03/2020; 

- взыскать с ФИО2 задолженность по арендным платежам за период с 01.05.2021 по 25.11.2021 в размере 364 000 руб.; 

- взыскать с ФИО2 неустойку в размере 212 940 руб.;

- взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 401 503 руб. на восстановительный ремонт, необходимый для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние; 

- взыскать с ФИО2 расходы, связанные с проведением экспертизы состояния помещения в размере 5 000 руб.

Вопрос о принятии заявленных уточнений рассмотрен в судебном заседании 20.01.2022. Заявленные уточнения приняты судом в части требований о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и неустойке.

Требования о взыскании с ФИО2 расходов на восстановительный ремонт помещения и расходов на проведение экспертизы помещения не могут быть приняты к производству в рамках данного спора, так как заявлены по иным основаниям и с иным предметом, нежели первоначальные требования по встречному иску, в котором ответчик требований в связи с состоянием арендованных помещений не заявлял.

Исходя из положений статьи 49 АПК РФ, истец при уточнении заявленных требований может изменить либо основание, либо предмет иска, но не то и другое одновременно. Уточнения в части требований, основанных на состоянии помещения фактически представляют собой новое требование, заявленное с иным предметом и по иному основанию, в связи с чем, отклонены судом.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы поданного им иска.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, поддержал доводы поданного им встречного заявления.

Представитель истца против удовлетворения встречного иска возражал.

Заслушав объяснения представителей сторон, оценив заявленные ими требования, принятые судом, и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ФИО3 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор от 01.05.2020 № 27/03/2020 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование нежилое помещение 7Н, площадью 59 кв.м. на первом этаже 3-х этажного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Канонерская, дом 29, корпус А, кадастровый номер 78:32:0001075:1220, а арендатор принял на себя обязательства принять помещение, оплачивать арендную плату в порядке и в сроки, установленные договором. 

В пункте 1.2 договора оговорена цель использования помещения – Салон красоты, парикмахерские, косметические, массажные, оздоровительные и другие сопутствующие услуги для населения.

В пункте 1.4 договора оговорено, что он вступает в силу с момента подписания и заключен на срок пять лет, до 01.05.2025. 

Цена договора согласована в пункте 3.1 договора в виде ежемесячной арендной платы, состоящей из двух частей – Постоянной и Переменной. Размер Постоянной части арендной платы указан в сумме 30 000 руб. в месяц. По условиям пункта 3.3 договора арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, с момента передачи по Акту приема-передачи помещения арендатору.

Переменная часть арендной платы включает коммунальные расходы, связанные с содержанием помещения, и носит компенсационный характер (пункт 3.8 договора).

Спорным пунктом 3.12 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке, начиная со Второго года аренды, изменить размер арендной платы, но не чаще, чем один раз в течение календарного года, и не более, чем на 10% от ранее установленного размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается путем направления арендатору соответствующего письменного уведомления, не позднее, чем за 30 дней до начала такого изменения.

В  пункте 3.13 предусматривает возможность изменения арендной платы в случае резкой девальвации (снижения курса национальной валюты РФ) или резкого роста арендных ставок на рынке коммерческой аренды. В этом случае Арендодатель также вправе повысить арендную плату, но не чаще одного раза в течение календарного года, и с предварительным уведомлением арендатора не менее, чем за 30 дней.

Пунктом 5.1 договора предусмотрена возможность любой из его сторон потребовать его досрочного расторжения по основаниям статей 619, 620 ГК РФ.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (расторгнуть договор) в случае однократного нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных разделом три договора, на срок более 15 календарных дней. При этом, Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по уплате арендной платы в срок, указанный в предупреждении. В случае неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы в срок, указанный в предупреждении, арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора с указанием даты его расторжения, но не позднее, чем за 14 дней до момента его расторжения. 

Пункт 5.3 договора позволяет арендодателю в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор при условии уведомления арендатора не менее, чем за два месяца до планируемой даты его расторжения, возместив арендатору штраф в размере двух ставок месячной арендной платы. 

Пунктом 5.4 договора аренды предусмотрена зеркальное право арендатора в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договору при условии уведомления арендодателя не менее, чем за два месяца до планируемой даты расторжения, при этом арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере двух ставок месячной арендной платы.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 15.07.2020.

В материалы дела представлено подписанное обеими сторонами договора аренды дополнительное соглашение от 01.05.2020 о внесении изменений в условия пунктов 3.2, 3.4, 3.5, 3.12. 3.13 договора аренды, в соответствии с которым размер Постоянной части арендной платы согласован в сумме 66 000 руб.

 В редакции указанного дополнительного соглашения спорый пункт 3.12 договора аренды сформулирован в редакции, предоставляющей арендодателю право в одностороннем порядке, начиная со Второго года аренды изменить размер арендной платы, но не чаще, чем один раз в течение календарного года, и не более, чем на 10%  от ранее установленного размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается путем направления арендатору соответствующего письменного Уведомления, но не позднее, чем за тридцать дней до начала такого изменения.

Обращаясь с иском в суд, арендатор подтвердила наличие с ее стороны согласия на перечисление арендной платы в размере 66 000 руб., и факт ее перечисления в этом размере до мая 2021 года, что также отражено в представленном истцом проекте Акта сверки расчетов и не оспаривается ответчиком. 

Между тем, с мая 2021 года, ФИО2 стала уплачивать Постоянную часть арендной платы в размере 30 000 руб. в месяц, со ссылкой на то, что арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении суммы арендной платы не зарегистрировано в установленном порядке. 

При этом, ответчиком в адрес истца направлено Уведомление от 22.03.2021 об увеличении Постоянной части арендной платы до 82 000 руб. со ссылкой на условия пунктов 3.12 и 3.13 договора аренды.

В ответном письме от 06.04.2021 арендатор согласился на увеличение арендной платы на 10%, на 3 000  рублей в месяц, и предложил исключить из договора аренды пункт 5.3.

Уведомлением от 21.04.2021 ответчик сослался на заключение между ним и истцом дополнительного соглашения от 01.05.2020 об установлении размера арендной платы в сумме 66 000 руб., указав на отсутствие у него возможности представить его на регистрацию по причине удержания истцом обоих подлинных экземпляров соглашения. Также, арендодатель сообщил, что может дать согласие на исключение пункта 5.3 из договора с одновременным исключением из его текста зеркального пункта 5.4.

Уведомлением от 12.05.2021 ответчик указал на наличие у истца задолженности по арендной плате и о начислении договорных пени в случае, если задолженность не будет погашена. 

ФИО2 направила в адрес ответчика предложение от 27.05.2021 об изменении условий договора в редакции, указанной в просительной части искового заявления.

Отказ ответчика от согласования внесения спорных  изменений в договор послужил основанием для предъявления ФИО2 требования об изменении договора в суд.

Ответчик, заявляя встречное требование о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате и пени, исходил из расчета размера постоянной части арендной платы, начиная с мая 2021 в сумме 82 000 руб. в месяц, в то время как арендатором за указанный период уплачивалось только 30 000 руб. в месяц.

В обоснование требования о расторжении договора, арендодатель указал на условия пункта 5.1 договора и систематическую просрочку арендатора по оплате счетов за потребленную электроэнергию и коммунальные услуги, начиная с 25.11.2020.

К встречному иску приложена претензия в адрес истца от 16.06.2021 о наличии задолженности по договору и последующем расторжении договора аренды по инициативе арендодателя. 

С учетом уточнения требований по встречному иску в части взыскания арендной платы, ответчиком заявлена задолженность по Постоянной части арендной платы за период с мая по ноябрь 2021 года, исходя из недоплаты за каждый месяц указанного периода 52 000 руб. (82 000 руб. – 30 000 руб., уплачиваемых арендатором).

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена уплата пени арендатором в случае просрочки внесения любых платежей в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки в течение трех дней согласно выставленного арендодателем счета.

Со ссылкой на указанное условие договора, ответчик рассчитал сумму неустойки на спорную сумму за период с 01.05.2021 по 25.11.2021.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 указанной нормы предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Обращаясь в суд с требованием об изменении условий договора аренды, истец не представил обоснования, ни существенного изменения условий договора аренды, ни иных оснований, предусмотренных договором или законом для заявления требований о внесении в него изменений.

При подписании договора аренды, спорные условия приняты истцом в порядке статьи 421 ГК РФ без возражений. Правовых оснований для обращения с требованием об их пересмотре у истца не имеется. 

Следовательно, первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

В свою очередь, заявление ответчика об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке до 82 000 руб. не соответствует условиям договора, поскольку им не соблюдены ограничения по размеру изменения, согласованные в пункте 3.12 договора, равно как и не доказано наличие оснований для столь значительного изменения первоначально согласованной суммы арендной платы, указанных в пункте 3.13 договора.

При этом, суд исходит из того, что вопреки утверждению истца, стороны согласовали внесение постоянной части арендной платы в размере 66 000 руб. в месяц, а не 30 000 руб., как считает истец, подписав об этом дополнительное соглашение от 01.05.2020 к договору аренды, которое представлено в материалы дела, и факт подписания которого истцом не опровергнут.

Доводы истца о том, что указанное соглашение не прошло государственную регистрацию, не могут быть приняты в данном случае.

Действительно, согласно требованиям пункта 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В то же время, положения статьи 164 ГК РФ о вступлении в силу правовых последствий сделки или изменения к ней, подлежащих государственной регистрации, по смыслу положений пункта 3 статьи 433 ГК РФ, касается правоотношений с участием третьих лиц, но не сторон сделки.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в силу которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, а также разъяснениям пункта 14 постановления Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором указано следующее:

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что стороны согласовали размер Постоянной части арендной платы в сумме 66 000 руб., и истец фактически с начала действия договора аренды и в течение длительного периода времени исполнял договор аренды именно на этих условиях, суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение от 01.05.2020 связывает сторон, и согласованный размер Постоянной части арендной платы по договору составляет 66 000 руб.

Исходя из изложенного, у истца образовалась задолженность по внесению арендной платы за спорный период в размере 252 000 руб. (по 36 000 руб. за семь месяцев). В части указанной суммы встречный иск следует удовлетворить.

В связи с просрочкой внесения арендной платы в названной сумме, к истцу следует применит договорную ответственность.  С учетом условий об оплате арендной платы до 10-го числа оплачиваемого месяца, определенной судом суммы задолженности  и заявленного ответчиком во встречном иске периода взыскания пени – до 25.11.2021, размер неустойки за период с 11.05.2021 на спорную сумму долга составит 132 480 руб. В указанной части требование ответчика по встречному иску о взыскании также следует удовлетворить.

 Во взыскании задолженности сверх заявленных сумм следует отказать.

 В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, о применении которой стороны договорились в договоре аренды, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор в данном случае систематически, в течение нескольких месяцев допускала недоплату арендных платежей. Таким образом, суд приходит к выводу, что требование арендодателя о расторжении договора аренды также подлежит удовлетворению. 

На основании статьи 110 АПК РФ, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию, также, возмещение расходов по уплате государственной  пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям по встречному иску, в сумме                         15 688 руб. 79 коп. 

Кроме того, в пользу ответчика, на основании положений статьи 333.40 НК РФ подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 12 537 руб. 20 коп., в том числе в связи с отказом суда в принятии части уточнений по встречному иску.

Поскольку в удовлетворении первоначального иска отказано, судебные расходы, понесенные истцом, остаются на нем. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

 

Арбитражный суд решил:

 

В удовлетворении первоначального иска отказать.

По встречному иску расторгнуть договор от 01.05.2020 № 27/03/2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4. 

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 252 000 руб. задолженности по арендной плате,  132 480 руб. неустойки и  15 688 руб. 79 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В  остальной части в удовлетворении встречного иска отказать. 

Возвратить ФИО3 из федерального бюджета 12 537 руб. 20 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                               Бугорская Н.А.