АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-6838/2025

г. Новосибирск

01 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2025 года

Решение в  полном объеме изготовлено 01 июля 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Александровой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.Ю., рассмотрев дело по исковому заявлению

Акционерного общества "Декоративные культуры" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Барнаул)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Москва)

об увеличении арендной платы

при участии представителей:     

истца: ФИО1, доверенность от 15.05.2024 года, диплом, паспорт,

ответчика:

1) ФИО2 (онлайн), доверенность от 14.07.2023, диплом,

2) ФИО3, доверенность от 01.08.2023 года, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Акционерного общества "Декоративные культуры" (далее-истец, АО  "Декоративные культуры") обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" (далее – ответчик, ООО "Альфа-М"), в котором первоначально просил:

Обязать ООО «Альфа-М» заключить Дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения № АМ-7520-15/2022 от 18.02.2022 года, в котором Пункт 3.1.1 Договора изложить в следующей редакции:

Размер постоянной части арендной платы составляет 117 600 (сто семнадцать тысяч шестьсот) рублей за площадь помещения ежемесячно, в том числе НДС 5%. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенными органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

         В последующем, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил требования и просил суд установить с 21.02.2025 года постоянную часть арендной платы по Договору аренды нежилого помещения № АМ-7520-15/2022 от 18.02.2022 год в сумме 117 600 (сто семнадцать тысяч шестьсот) рублей, в том числе НДС 5%.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы уточненного искового заявления.

Представители ответчика возражали против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела судом установлено, что 18.02.2022 между АО  "Декоративные культуры" и (арендодатель) и ООО "Альфа-М" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-7520-15/2022.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.3 Договора, во временное владение и пользование (аренду) ответчику передано нежилое помещение общей площадью 253 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, для размещения универсама «Красное и Белое».

Срок аренды 15 лет (пункт 5.1 Договора).

Согласно п. 3.1.1 Договора размер постоянной части арендной платы составляет 98 000 рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

Пунктом 3.2 Договора стороны установили, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Алтайскому края, но не более 5%.

В случае, если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения.

Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору.

По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия Договора.

13.12.2024 истцом в адрес ответчика направлено письмо, в котором указал о необходимости пересмотреть постоянную часть арендной платы с увеличением ее на 20 % в соответствии с ростом индекса потребительских цен в Алтайском крае с учетом НДС.

Истец предложил заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором п. 3.1.1 договора изложить в следующем редакции: размер  постоянной части арендной платы составляет 117 600 (сто семнадцать тысяч шестьсот) рублей за площадь помещения ежемесячно, в том числе НДС 5%.

В ответ на письмо об увеличении размера арендной платы ответчик 04.01.2025 сообщил об отказе в согласовании повышения размера арендной платы, указав, что повышение арендной платы не отвечает интересам компании.

Получив от ответчика отказ, истец, обратился с иском о заключении Дополнительного соглашения к Договору аренды нежилого помещения об увеличении  размера постоянной части арендной платы, а в последующем, с учетом уточнений, об установлении с 21.02.2025 года постоянной части арендной платы по Договору аренды нежилого помещения в сумме 117 600 рублей, в том числе НДС 5%.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение арендной платы в одностороннем порядке недопустимо, если это прямо не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

ВАС РФ в Постановлении Президиума от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 указал, что «само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части».

Пунктом 3.2. договора аренды пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Алтайскому краю, но не более 5% при одновременном достижении условий:

а) Изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней со дня начала торговой деятельности Арендатора в арендуемом Помещении, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения.

б) Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой Стороне не менее чем за 30 (тридцать) рабочих дней до даты предполагаемого изменения.

в) Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального толкования п. 3.2 договора следует, что данный пункт договора не наделяет арендодателя правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца, указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, при этом, ни одна из сторон договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

При этом дополнительных доказательств того, что стороны придавали значение п. 3.2 договора в интерпретации истца о наличии у него права на имение размера арендной платы в одностороннем порядке, суду не представлено.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен по дополнительному соглашению, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора, как и не свидетельствует о наличии возможности увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, такое договорное условие, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательства.

Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения об изменении условий договора аренды, условия о возможности его изменения по требованию одной из сторон в судебном порядке договор не содержит, сам факт заключения договора аренды на длительный срок не является основанием для изменения арендный платы в отсутствие на то правовых оснований.

Доводы истца на то, что повышение арендной платы на уровень роста индекса потребительских цен не является изменением договора, а представляет собой его исполнение со ссылкой на положения п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор практики № 66), являются ошибочными.

В пункте 11 Обзора практики № 66 указывается на то, что если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, сумма арендной платы является определяемой величиной, то она подлежит исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением договора.

Между тем, договор аренды от 18.02.2022г. № АМ-7520-15/2022 не предусматривает никакой корректировки на уровень инфляции. В п. 3.1 Договора размер арендной платы установлен в твердой денежной форме и не является определяемым (не подлежит исчислению по каждому сроку платежа), в нем указано на наличие возможности повышения арендной платы и на условия такого повышения - пункт устанавливает условия, при которых возможен пересмотр арендной платы, но не указано, на какую сумму и с какой периодичностью будет изменен размер платы. Ссылка на индекс потребительских цен используется в качестве ориентира о том, на сколько максимально возможно согласовать повышение арендной платы.

В настоящем Договоре условия, оговоренные в Обзоре практики № 66 отсутствуют, арендная плата определена в договоре в твердой денежной сумме, следовательно, увеличение размера аренды представляет собой внесение изменений в п. 3.2 Договора аренды.

Кроме этого, суд полагает, что истцом не был соблюден порядок обращения в суд с требованиями, заявленными в уточненном исковом заявлении.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В уточненных требованиях истец просит суд установить с 21.02.2025 года постоянную часть арендной платы по Договору аренды нежилого помещения № АМ-7520-15/2022 от 18.02.2022 год в сумме 117 600 (сто семнадцать тысяч шестьсот) рублей, в том числе НДС 5%.

Между тем, с предложением об изменении арендной платы именно с периода с 21.02.2025 года истец к ответчику не обращался.

В связи с изложенным, исковые требования удовлетворению не подлежат.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь  статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Акционерного общества "Декоративные культуры" к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-М" об увеличении арендной платы – отказать в полном объеме.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья

Е.А. Александрова