﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24953/2018

г. Краснодар

08 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Калуцких Р.Г. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Максимовой Марии Николаевны (ИНН 616616069860, ОГРНИП 313619311300155) – Ротенберга А.С. (доверенность от 16.04.2018), в отсутствие ответчика – администрации Октябрьского района Ростовской области (ИНН 6125011930 ОГРН 1026101413150), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации Октябрьского района Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 по делу № А53-24953/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Максимова Мария Николаевна (далее – предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к администрации Октябрьского района Ростовской области (далее – администрация, уполномоченный орган) с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1150 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:28:0600022:865, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская, с установлением выкупной цены в размере 321 988 рублей 50 копеек.

Иск основан на положениях статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы тем, что предприниматель, добросовестно арендующий земельный участок, на котором возведен объект недвижимого имущества, вправе приобрести в собственность такой участок.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2018 в удовлетворении иска отказано.

Суд установил, что 05.12.2014 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 140. По условиям договора арендодатель предоставляет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – пашни, сенокосы, пастбища, сады (для ведения садоводства, дачного хозяйства, с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур) с кадастровым номером 61:28:0600022:865 на срок с 05.12.2014 по 04.12.2019. Участок передан арендатору по акту от 05.12.2014. Заявителю отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района Ростовской области 16.01.2018 выдано (на срок до 15.07.2018) разрешение на строительство объекта – склада хранения оборудования для сельскохозяйственной техники. Отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района 14.02.2018 предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 16-528-5-2018. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) предприниматель является собственником здания склада общей площадью 83 кв. м, расположенного: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская. Предприниматель 13.03.2018 подала в МАУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» Октябрьского района заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимого имущества. Предпринимателю 11.04.2018 направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка (письмо комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района от 05.04.2018 № 89/403-11). Предприниматель обратилась с исковым заявлением о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. При разрешении спора суд руководствовался положениями статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса. Суд исходил из того, что решение уполномоченного органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не оспаривались. Суд принял во внимание, что целью приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, является обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Обращение предпринимателя за предоставлением в собственность участка площадью 1 150 тыс. кв. м для целей эксплуатации объекта недвижимости площадью 83 кв. м направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством, в том числе процедуры торгов, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности. Судебная практика исходит из того, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести. Суду не представлено какого-либо обоснования определения площади испрашиваемого в собственность земельного участка, притом, что площадь размещенного на нем здания составляет незначительную часть от площади участка. Более того, истец по существу устранился от исследования вопроса о такой соразмерности. Кроме того, участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, возведенный объект призван на роль объекта, служащего цели использования земельного участка. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2019 решение от 23.10.2018 отменено, по делу принят новый судебный акт. Апелляционный суд обязал администрацию подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 с установлением выкупной цены в размере 321 988 рублей 50 копеек.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие оспаривания действий органа публичной власти в порядке главы 24 Кодекса исключает возможность удовлетворения заявления. Предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя пояснил, что проект договора купли-продажи не направлялся, поэтому данное обращение в арбитражный суд следует квалифицировать как оспаривание законности действий (бездействия) органа местного самоуправления. Апелляционный суд, учитывая очевидность преследуемого предпринимателем правового интереса, пояснения его представителя, пришел к выводу о необходимости рассмотрения требования предпринимателя как заявление о признании незаконным действий (бездействия) органа местного самоуправления по правилам главы 24 Кодекса. Суд установил, что 05.12.2004 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 140. Указанный договор заключался на основании аукциона, что подтверждено копией протокола заседания аукционной комиссии от 04.12.2014 № 60 и копией постановления главы Октябрьского района Ростовской области от 05.12.2014 № 1174. Таким образом, предприниматель получила право аренды земельного участка на конкурсной основе. Суд установил наличие противоречий относительно статуса земельного участка, поэтому истребовал документы из управления Росреестра по Ростовской области (письмо от 09.04.2019 № 03-0887) и администрации Кривянского сельского поселения (письмо от 10.04.2019 № 323), согласно которым спорный участок с октября 2015 года относится к категории земель населенных пунктов. Апелляционный суд отметил, что при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в 2014 году администрация не могла не осознавать наличия льготы для арендатора земель сельскохозяйственного назначения, установленной пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ). Указанная норма не применима к данному спору ввиду того, что земельный участок относится к категории земель поселений с целевым использованием для сельскохозяйственного назначения. Однако апелляционный суд учел поведение органов муниципального образования, связанное с заключением и исполнением договора аренды, а также информированностью указанных органов о потенциальной правовой судьбе земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде, заключенной по итогам конкурсных процедур. Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса реализация права арендатора на приобретение земельного участка в собственность не связана с наличием или отсутствием объектов недвижимого имущества на таком земельном участке. Поэтому судом отклонены ссылки администрации на несоответствие площади земельного участка площади строения как юридически незначимые. Названной нормой установлен особый (льготный) порядок приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства. При обращении с заявлением о выкупе земельного участка по указанному основанию требуется установление следующих фактов: предназначение земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; наличие действующего договора аренды земельного участка; истечение трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка; фактическое использование участка для ведения сельскохозяйственного производства; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка; подача заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока договора аренды. Указанные условия по данному делу соблюдены. Администрация в суде апелляционной инстанции выдвинула возражения, указав, что на испрашиваемом участке находится водный объект, что исключает возможность его приватизации земельного участка. Якобы в границах участка расположены: водоохранная зона и прибрежная защитная полоса лимана Братский; ерик Дриганов; имеется водная акватория. В обоснование указанных доводов предоставлена справка главного архитектора, однако на основании каких данных выдана указанная справка, в ней не раскрыто, при этом представитель предпринимателя заявил о недостоверности указанного документа. Как следует из письма отдела водных ресурсов по Ростовской области Донского бассейнового управления от 28.06.2019 № 01-15/1242 на запрос представителя предпринимателя, в государственном водном реестре отсутствуют водные объекты – лиман Братский и ерик Дриганов. Апелляционный суд трижды разъяснял представителю администрации, что наличие обстоятельств, препятствующих приобретению земельного участка в собственность, лежит на администрации и указывал на то, что наличие водного объекта надлежит доказывать путем проведения гидрологической экспертизы. Однако стороны ходатайства о назначении таковой суду не заявили, кандидатуры экспертов не представили. Представитель предпринимателя предоставил акт осмотра земельного участка от 28.08.2019, в котором участвовал он, представитель администрации, главный архитектор администрации Октябрьского района, представитель администрации Кривянского сельского поселения, кадастровый инженер Элькин А.И., геодезист Хемий О.М., оператор квадрокоптера Ротенберг М.А. Осмотр участка осуществлен не только визуально, но и с использованием аэровидеосъемки. При этом были определены опорные точки по внешнему периметру камышового массива и точки в месте расположения ерика Дриганова (по мнению администрации). Из акта осмотра следует, что водных объектов как таковых не обнаружено, равно как и признаков наличия гидрологической связи водного объекта с иным водным объектом. Указанное обстоятельство объективно подтверждается и 8 видеофайлами, приложенными к акту. Апелляционный суд ознакомился с указанными видеофайлами и не усмотрел в представленных записях признаков водного объекта. Из записей следует, что на земельном участке действительно имеется в центральной его части заросли тростника, без признаков водного зеркала, не имеется признаков наличия гидрологической связи. Следовательно, наличия поверхностных вод не доказано. Несмотря на неоднократное удовлетворение судом ходатайств администрации об отложении судебного заседания, никаких достоверных доказательств наличия водного объекта, имеющего гидрологическую связи с иными водными объектами, администрация не представила. Само по себе понижение почвенного слоя с увлаженной почвой и произрастанием тростника не означает образования водного объекта. Суд апелляционной инстанции отклонил довод администрации о ненадлежащем содержании земельного участка предпринимателем. До подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность администрация не обладала информацией о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании испрашиваемого участка. Кроме того, видами разрешенного использования земельного участка согласно выписке из ЕГРН является пашни, сенокосы, пастбища, сады. Доказательств нарушения целевого использования земельного участка администрация не предоставила. Несмотря на ранее данные апелляционным судом разъяснения о заблаговременном предоставлении и раскрытии доказательств, администрация за день до судебного заседания (за час до окончания рабочего времени суда) направила через систему подачи документов «Мой Арбитр» информацию СКУГМС, которая поступила составу суда только в день судебного заседания. Представитель предпринимателя возражал против принятия указанного документа. Суд апелляционной инстанции ввиду грубого нарушения органом местного самоуправления правил предоставления и раскрытия доказательств на основании части 2 статьи 9, части 4 статьи 65 и части 5 статьи 199 Кодекса отказал администрации в принятии указанного доказательства. Кроме того, письмо от 22.10.2019 не обладает признаками достоверности, поскольку в приложении отсутствует описание методов установления водных объектов, наличия гидрологической связи и привязки указанных объектов к земельному участку с кадастровым номером 61:28:0600022:865. Также апелляционный суд отметил, что, выдвигая такие возражения, администрация по существу порочит собственные действия по заключению договора аренды, полагая заключение договора в соответствующей части недействительным. Вместе с тем, именно указанный публичный орган формировал земельный участок в существующих границах и размере, не исключив из него при этом якобы существующие водные объекты. Также администрация взимала арендную плату со всей территории земельного участка, не учитывая площадь якобы расположенных на земельном участке водных объектов. В этой связи администрация лишила себя права ссылаться на наличие правовых пороков формирования земельного участка (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление от 23.06.2015 № 25). При этом суд отметил, что заключение договора купли-продажи не исключает права федерального органа исполнительной власти или прокурора (не участвовавших в данном деле) предъявить иск о признании договора купли-продажи недействительным по мотиву наличия на нем водного объекта (при наличии доказательств существования такового объекта на спорном участке). Риск признания сделки недействительной (полностью или в части) в таком случае будет лежать на предпринимателе, заверившем в данном деле суд об отсутствии водного объекта. С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления предпринимателя по правилам главы 24 Кодекса.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2020 постановление апелляционного суда от 02.11.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в ином судебном составе. 

Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Предприниматель самостоятельно и по собственной воле реализовал право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 № 14711/05), заявив иск об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. Такое требование подлежит разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац седьмой пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Заявленное требование предполагает также обязанность истца доказать обоснованность заявленных требований по правилам статей 9 и 65 Кодекса. Иск о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка мог быть заявлен в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок. Материалы дела не подтверждают соблюдение предпринимателем порядка заключения договора, установленного статьей 445 Гражданского кодекса. Следовательно, исковое заявление о понуждении администрации к заключению договоры купли-продажи земельного участка подлежало оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса. Однако суд первой инстанции принял к рассмотрению исковое заявление предпринимателя и рассмотрел по существу спор о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, что исключает применение в настоящее время к спорным правоотношениям пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса. Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из содержания искового заявления и документов, представленных предпринимателем в обоснование требований. Применительно к обстоятельствам, заявленным истцом, суд правомерно отказал в удовлетворении его требований. Положения статьи 39.20 Земельного кодекса не предполагают предоставления собственнику для эксплуатации объекта недвижимости (здания склада) площадью 83 кв. м земельного участка общей площадью 1 150 тыс. кв. м. Апелляционный суд учел очевидность преследуемого предпринимателем правового интереса, пояснения представителя истца о том, что проект договора купли-продажи ответчику не направлялся, поэтому перешел к разрешению спора по правилам главы 24 Кодекса. В суде апелляционной инстанции администрация указала на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 расположены водные объекты, что исключает возможность его приватизации. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии препятствий к предоставлению в собственность испрашиваемого предпринимателем земельного участка ввиду недоказанности администрацией факта расположения на данном участке водных объектов не может быть признан обоснованным. Суд безосновательно не принял представленную администрацией в материалы дела выписку из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кривянское сельское поселение» (с приложенной выкопировкой), почему-то назвав ее справкой главного архитектора. Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативным правовым актом органа местного самоуправления, которые включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон (статьи 1, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из представленной в дело выписки следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600022:865 отнесен к двум территориальным зонам: зоне сельскохозяйственного назначения (СХ 1) и зоне акваторий (ЗА). Основным видом разрешенного использования в зоне акваторий (ЗА) является размещение водных объектов. Графическое изображение водного объекта в границах испрашиваемого предпринимателем в собственность земельного участка отображено на выкопировке из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кривянское сельское поселение». Апелляционный суд, не приняв в качестве надлежащего доказательства по делу выписку из документа градостроительного зонирования муниципального образования, заверенную главным архитектором администрации, принял в качестве такового акт совместного осмотра земельного участка от 28.08.2019 с использованием аэровидеосъемки. Из содержания указанного акта следует, что видеосъемка территории велась с использованием квадрокоптера, принадлежащего представителю предпринимателя (приглашенный оператор – Ротенберг М.А.), с 10 опорных точек. При этом необходимо отметить, что общая площадь исследуемого земельного участка составляет 1 150 тыс. кв. м, а акт от 28.08.2019 составлен истцом в одностороннем порядке, так как не подписан представителем администрации и представителем администрации Кривянского сельского поселения. В возражениях на апелляционную жалобу, приобщенных к материалам дела 12.09.2019 (исх. № 89/1682), администрация указывала на то, что результаты осмотра земельного участка, зафиксированные в акте от 28.08.2019, недостоверны. В этой связи администрацией на 09.09.2019 в 14 часов был назначен повторный осмотр земельного участка, о чем надлежаще уведомлялись предприниматель и его представитель. Однако сторона истца устранились от участия в данном осмотре, отказавшись от получения заказных писем – уведомлений, что подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 34648038021306 (Максимова М.Н.) и 34648038021290 (Ротенберг А.С)). В подтверждение обоснованности доводов о том, что на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 имеются водные объекты (озеро Братский лиман и ерик Дриганов) администрация ссылается на заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от 22.10.2019, составленное по результатам произведенного специалистами данного учреждения полевого рекогносцировочного обследования земельных участков, расположенных на южной окраине ст. Кривянская. Заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от 22.10.2019 в тот же день (то есть 22.10.2019) направлено в апелляционный суд через систему подачи документов «Мой Арбитр». Тем не менее, апелляционный суд, рассматривавший данное дело на протяжении года, и неоднократно откладывавший судебные заседания для получения от сторон достоверных доказательств наличия водного объекта в границах спорного участка, после получения заключения учреждения отказал администрации в принятии указанного доказательства, сославшись на грубое нарушение ответчиком правил предоставления и раскрытия доказательств. Суд апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении указал на то, что неоднократно разъяснял представителю администрации необходимость доказывания наличия водного объекта путем проведения по делу гидрологической экспертизы. Однако стороны ходатайства о назначении таковой суду не заявили, кандидатуры экспертов не представили. Материалы дела подтверждают, что в суде апелляционной инстанции администрация с целью подтверждения доводов о наличии на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 водных объектов ходатайствовала о проведении экспертизы. Ответчик просил, в частности, поставить перед экспертом следующие вопросы: определить наличие (отсутствие) водного объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865; при выявлении на участке водного объекта, определить характер водного объекта, а также установить наличие гидрологической связи данного водного объекта с иными водными объектами. Проведение экспертизы администрация просила получить специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз». Определением от 19.08.2019 ходатайство администрации о проведении экспертизы судом отклонено со ссылкой на то, что из приложенных к ходатайству документов не следует, что предложенные администрации кандидаты являются специалистами в области гидрологии. Заявляя 14.08.2019 ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, администрация выразила волю на установление наличия (либо отсутствия) на земельном участке водных объектов с привлечением лиц, обладающих специальными знаниями. Суд определением от 19.08.2019 отказал в назначении экспертизы в связи с тем, что представленные документы не подтверждают компетенции заявленных кандидатов (специалистов специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз») как специалистов в области гидрологии. Между тем, при наличии волеизъявления ответчика на проведение экспертизы, в целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, суд должен был самостоятельно выбрать экспертную организацию, а также запросить у предложенного экспертного учреждения информацию о соответствующей квалификации экспертов. Отказывая в назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции нарушил часть 1 статьи 82 Кодекса, не обеспечив полноту и объективность при сборе и исследовании доказательств. Такой подход не позволил апелляционному суду достоверно установить факт наличия (либо отсутствия) на земельном участке земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 водных объектов. Поэтому не может быть признана обоснованной ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса и пункт 70 постановления от 23.06.2015 № 25, не подлежащие применению до выяснения обстоятельств расположения водного объекта в границах испрашиваемого участка. Для применения эстоппеля суд должен был удостовериться в отсутствии нарушения публичного интереса при предоставлении предпринимателю участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. При этом договор, заключаемый вопреки явно выраженному законодательному запрету, ущемляет публичные интересы. Содействие арбитражного суда в совершении участниками гражданского оборота сделок, влекущих нарушение интересов неопределенного круга лиц, при заключении которых будет нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, недопустимо. Кроме того, обязывая администрацию включить в проект договора купли-продажи условие о цене выкупа в размере, равном 321 988 рублям 50 копейкам (за земельный участок площадью 1 150 тыс. кв. м), суд апелляционной инстанции неправомерно не проверил правильность определения такой цены. При этом сам истец в письменных пояснениях на апелляционную жалобу администрации указывал, что размер выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 составляет 947 025 рублей. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2018 отменено, принят новый судебный акт. Суд обязал администрацию подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 917 251 кв. м (кадастровый номер 61:28:0600022:865), расположенного южнее станицы Кривянской Октябрьского района Ростовской области, с установлением выкупной цены в размере 755 356 рублей 20 копеек, расположенного в границах определенных точек координат.

Апелляционный суд при разрешении спора учел разъяснения, приведенные в пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11. В тех случаях, когда для органа публичной власти рассмотрение заявлений граждан и юридических лиц о приобретении земельных участков в собственность является обязательным, заявитель вправе использовать как правовой механизм понуждения к заключению договора, так и правовой институт признания решений, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. При первичном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что проект договора истцом не направлялся, обращение в арбитражный суд следует квалифицировать как оспаривание законности действий (бездействия) органа местного самоуправления. Учитывая очевидность преследуемого предпринимателем правового интереса, пояснения представителя истца и разъяснения, приведенные в пункте 9 постановления от 23.06.2015 № 25, апелляционный суд пришел к выводу о возможности рассмотрения требований предпринимателя как заявления о признании незаконным решения администрации об отказе в предоставлении в собственность земельного участка. При разрешении спора по существу суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с октября 2015 года относится к категории земель населенных пунктов. При этом учел поведение органов муниципального образования, связанное с заключением и исполнением договора, а также информированностью указанных органов о потенциальной правовой судьбе земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде, заключенной по итогам конкурсных процедур. Исходя из анализа норм земельного законодательства, действующих с 01.03.2015, предпринимателем соблюдены условия, необходимые для обращения с заявлением о выкупе земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Реализация арендатором права на приобретение земельного участка в собственность не связана с наличием или отсутствием объектов недвижимого имущества на таком земельном участке. Поэтому доводы администрации о несоответствии площади земельного участка площади возведенного на нем строения отклонены судом апелляционной инстанции как несостоятельные. Администрация в возражениях указала на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 расположены водные объекты, представив в материалы дела выписку из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кривянское сельское поселение» (с приложенной выкопировкой). В подтверждение обоснованности доводов о том, что на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 имеются водные объекты (озеро Братский лиман и ерик Дриганов) администрация ссылалась на заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от 22.10.2019, составленное по результатам произведенного специалистами данного учреждения полевого рекогносцировочного обследования земельных участков, расположенных на южной окраине ст. Кривянская.  Из представленных материалов обследования следует, что площадь зеркала озера Братский лиман составляет 0,1 кв. км, озеро сильно заросшее водной растительностью, соединяется через ерики и каналы с пр. Аксай и пр. Кривая (бассейн реки Дон). Ерик Дриганов отделяется от искусственного канала, соединяющего протоку Аксай с Теплым каналом, впадает в озеро Братский Лиман. Относится к бассейну реки Дон. Длина водостока – 1,4 км. Согласно письму СК УГМС от 22.10.2019 № 1/7-15/4875 сведения о названных водных объектах внесены в государственный водный реестр. Исходя из предмета требований, заявленных в данном деле, исследование вопроса о правомерности регистрации водных объектов выходит за рамки исследования по настоящему делу, однако не является препятствием для истца защищать свой интерес посредством обращения с самостоятельным требованием. При этом участок водного объекта как ограниченный в обороте не мог быть предоставлен администрацией в аренду предпринимателю, так как земельный участок предоставлялся истцу в аренду для целей, не связанных с водопользованием. Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 недействителен (ничтожен) в части предоставления земельного участка, занятого водными объектами (статья 168 Гражданского кодекса, статьи 27, 102 Земельного кодекса, статьи 1, 8, 65 Водного кодекса Российской Федерации). Предоставление в аренду земельного участка на основании договора аренды произведено без учета факта нахождения в границах этого участка водных объектов. Из материалов дела наличие у истца прав водопользователя не усматривается. В рассматриваемом случае изначально неправильное формирование границ земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 с нарушением норм пункта 1 статьи 102 Земельного кодекса (в состав территории земельного участка включены водные объекты – зеркало озера Братский лиман, ерик Дриганов) является устранимым недостатком. При этом возможность приобретения предпринимателем в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 за исключением площади находящихся на нем водных объектов не утрачена. Исходя из предмета рассматриваемого спора, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции определением от 25.08.2020 назначил проведение экспертизы для определения точек границ водных объектов, в том числе границ точек земельного участка за исключением выявленных водных объектов (статья 82 Кодекса). По результатам проведенного экспертного исследования в материалы дела представлено заключение от 09.10.2020 № 2. В нем определен земельный участок занятый водными объектами – озером Братский лиман и ериком Дриганов. Границей земельного участка послужил внешний контур береговых полос водных объектов. Площадь данной территории составила 232 749 кв. м. Приложена ведомость координат поворотных точек границы земельного участка. По вопросу о том, каким образом изменится описание границ земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 и его площадь, если за счет его ныне существующей территории будет выделена часть земельного участка непосредственно занятая водными объектами с учетом их береговых полос, эксперт пришел к следующим выводам. Исключив водные объекты и береговую полосу, но с учетом образуемого земельного участка, площадь составила 917 251 кв. м. Исследовав заключение эксперта от 09.10.2020 № 2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Кодекса. Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны и обоснованы. Возражения в отношении представленного в материалы дела заключения эксперта от 09.10.2020 № 2 администрацией не заявлены. Доводы предпринимателя о том, что эксперт самостоятельно собирал часть материалов для производства судебной экспертизы при определении второго варианта конфигурации земельного участка по вопросам, которые ему не ставились, суд апелляционной инстанции отклонил. Полученные экспертом картографические материалы являются общедоступными, носят информативный характер и не свидетельствует о пороках проведения исследования. При этом суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для принятия выводов эксперта по второму варианту, в котором дополнительно исключена площадь земельного участка, используемая администрацией Кривянского сельского поселения при организации массовых гуляний. Обстоятельства, приведенные администрацией в обоснование изъятия части земельного участка, не свидетельствуют о невозможности проведения праздничных мероприятий в случае передачи испрашиваемого земельного участка в собственность предпринимателю на иной территории иного земельного участка муниципального образования, в том числе, не свидетельствуют об исключительности такой территории спорного участка. Из дополнений к апелляционной жалобе следует, что предприниматель не выразила согласия на добровольное исключение площади земельного участка, используемой администрацией Кривянского сельского поселения при организации массовых гуляний. С учетом норм земельного законодательства и выводов эксперта, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требования предпринимателя о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 площадью 917 251 кв. м, в границах точек координат, определенных в экспертном заключении от 09.10.2020 № 2. При определении размера выкупной цены земельного участка, апелляционный суд руководствовался подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса, пунктом 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Октябрьского района Ростовской области, при продаже таких земельных участков при проведении торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Октябрьского района от 08.05.2015 № 349. Судом учитывалось также постановление Правительства Ростовской области от 25.11.2014 № 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования, земельных участков». По расчету апелляционного суда, выкупная стоимость земельного участка, испрашиваемого предпринимателем в собственность, составляет 755 356 рублей 20 копеек. 

Администрация обжаловала апелляционное постановление от 18.02.2021 в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции применил к спорному участку правовой режим для земель сельскохозяйственного назначения, хотя участок таковым не является, что свидетельствует о неправильном применении норм материального права. Ни одно из заявлений, направленных предпринимателем в досудебном порядке в адрес ответчика, не содержало в качестве основания предоставления земельного участка ссылки на пункт 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Тем не менее, суд апелляционной инстанции, взяв на себя функцию органа местного самоуправления, рассмотрел вопрос о предоставлении истцу участка по одному из оснований, установленных статьей 39.3 Земельного кодекса. Орган местного самоуправления не наделен обязанностью выявлять иные основания для предоставления земли заявителю, из числа не указанных в заявлении о предоставлении участка в собственность без проведения торгов. Кроме того, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права при определении выкупной стоимости участка, при этом не только не произвел расчет применимо к землям населенных пунктов, но и допустил нарушение, производя расчет выкупной стоимости как за земли категории сельскохозяйственного назначения. Порядок определения цены земельных участков находящихся в государственной собственности Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов, утвержден постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 (в редакции от 11.09.2019). Кадастровая стоимость земельного участка площадью 917 251 кв. м составит 5 035 707 рублей 99 копеек. Выкупная стоимость части земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 площадью 917 251 кв. м составит 1 284 105 рублей 54 копейки. Спорный участок, являющийся предметом договора, в соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса передан в аренду как обособленный природный объект и не состоит из частей, с самостоятельными границами, поставленными на кадастровый учет. Следовательно, определение площади спорного участка, занятой водными объектами, не влечет признание договора аренды участка недействительным лишь в части включения в состав границ спорного участка и передачи в аренду земель, занятых водными объектами, недействительным (ничтожным) является весь договор. Однако суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности лишь части договора аренды. Судом не принято во внимание, что на момент рассмотрения дела срок действия договора аренды от 05.12.2014 № 140 истек, истец утратила право аренды на земельный участок в рамках договора, запись о праве в ЕГРН погашена. Кроме того, возложение на администрацию обязанности направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 917 251 кв. м с кадастровым номером 61:28:0600022:865, в границах в координатах точек, указанных в резолютивной части судебного акта, неисполнимо. Для заключения договора купли-продажи земельный участок должен быть не просто определен в границах координат точек, а сформирован и поставлен на кадастровый учет, что повлечет изменение его кадастрового номера.

Предприниматель в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления апелляционного суда. Истец полагает, что администрация в кассационной жалобе подтвердила, что арендодателем определен предмет договора аренды, в том числе, в части отнесения участка к категории земель сельскохозяйственного назначения. Администрация в жалобе указывает, что впоследствии изменила категорию земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. Данное изменение произведено без участия арендатора. Кроме того, предприниматель об этом уведомлен не был, а узнал об изменении категории при получении отказа в выкупе. Довод ответчика о несоответствии обжалуемого судебного акта норме закона о возникновении права на выкуп земельного участка без проведения торгов по критерию предназначения несостоятелен. Ответчик указывает, что предприниматель никогда не обращалась к администрации с заявлением о выкупе спорного земельного участка с указанием основания, предусмотренным в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. При этом не только формулировка заявления имела некорректное основание, отказ администрации также имел некорректное основание, а именно – несоответствие категории участка (земли поселений), вместо допустимого для реализации права на выкуп (земли сельскохозяйственного назначения). Законодателем не определялось в качестве основания для отказа неверно указанное основание, право лица само по себе не умаляется некорректным указанием данным лицом основания возникновения права. В течение двух лет (с 24.12.2018) определениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда около десятка раз требовалось представить расчет выкупной стоимости земельного участка, в том числе и в последних заседаниях в 2021 году. Администрация 21.03.2019 представила апелляционному суду возражения, в тесте которого содержался расчет выкупной стоимости земельного участка площадью 1150 тыс. кв. м, равного 321 988 рублям 50 копейкам. Предприниматель, руководствуясь расчетом самой администрации, представил контррасчет на сумму, втрое большую установленной органом местного самоуправления. Итоговый расчет также произведен с учетом уменьшения площади на основании пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Октябрьского района Ростовской области, при продаже таких земельных участков при проведении торгов. В вопросе оценки выкупной стоимости, ссылаясь на нормативные документы Правительства Ростовской области, регулирующие выкуп земельных участков, занятых зданиями, и необходимых для их использования, уполномоченный орган не учитывает, что  в данном случае речь идет о земельном участке сельскохозяйственного предназначения. Кроме того, согласно актуальной выписке из ЕГРН земельный участок не образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Таким образом, довод ответчика о неверности расчета выкупной стоимости земельного участка, проверенный апелляционной коллегией, неоснователен. Кроме того, согласно актуальной выписке из ЕГРН, водным объектам присвоены собственные кадастровые номера (61:28:06000865/1, 61:28:06000865/1), они выделены и имеют собственные границы. Ложным утверждением ответчика является и то, что спорный земельный участок не состоит из частей, данный участок является многоконтурным. Указание администрации на то, что к моменту вынесения обжалуемого судебного акта срок действия договора аренды истек, также не имеет правового значения.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

От администрации поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемое администрацией апелляционное постановление подлежит отмене.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 05.12.2014 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 140. По условиям договора арендодатель предоставляет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – пашни, сенокосы, пастбища, сады (для ведения садоводства, дачного хозяйства, с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур) с кадастровым номером 61:28:0600022:865 на срок с 05.12.2014 по 04.12.2019. Договор аренды от 05.12.2014 заключен с предпринимателем по итогам (как с победителем) аукциона. Земельный участок передан арендатору по акту от 05.12.2014. 

Отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района Ростовской области 16.01.2018 предпринимателю выдано (на срок до 15.07.2018) разрешение на строительство капитального объекта – склада хранения оборудования для сельскохозяйственной техники.

Отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района 14.02.2018 предпринимателю выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию № 16-528-5-2018.

По сведениям ЕГРН предприниматель является собственником здания склада общей площадью 83 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская. 

Предприниматель 13.03.2018 подала в МАУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» Октябрьского района заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимого имущества.

Предпринимателю 11.04.2018 направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка (письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района от 05.04.2018 № 89/403-11).

Предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, основанным на положениях подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и нормах статьи 39.20 Земельного кодекса.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае  нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства).

Иск о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка мог быть заявлен в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок. Материалы дела не подтверждают соблюдение предпринимателем порядка заключения договора, установленного статьей 445 Гражданского кодекса. Следовательно, исковое заявление о понуждении администрации к заключению договоры купли-продажи земельного участка подлежало оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Однако суд первой инстанции принял к рассмотрению исковое заявление предпринимателя и рассмотрел по существу спор о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. Суд при разрешении спора исходил из содержания искового заявления и документов, представленных предпринимателем в обоснование требований. Применительно к обстоятельствам, заявленным истцом, суд правомерно отказал в удовлетворении его требований, поскольку положения статьи 39.20 Земельного кодекса не предполагают предоставления собственнику для эксплуатации объекта недвижимости (здания склада) площадью 83 кв. м земельного участка общей площадью 1 150 тыс. кв. м.

Суд апелляционной инстанции при проверке доводов жалобы предпринимателя на решение от 23.10.2018 учел очевидность преследуемого им правового интереса и пояснения представителя истца о том, что проект договора купли-продажи ответчику не направлялся, поэтому перешел к разрешению спора по правилам главы 24 Кодекса.

Граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Апелляционный суд установил, что до октября 2015 года испрашиваемый предпринимателем в собственность земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, а в последующем – к категории земель населенных пунктов (для сельскохозяйственного использования).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу осуществляется при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если указанный в заявлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.16 Земельного кодекса).

В ходе рассмотрения дела администрацией представлены возражения о том, что в границах испрашиваемого предпринимателем в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 расположен водный объект, что исключает возможность его приватизации. Администрацией в материалы дела представлена выписка из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кривянское сельское поселение» с приложенной выкопировкой. Из данной выписки следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600022:865 отнесен к двум территориальным зонам: зоне сельскохозяйственного назначения (СХ 1) и зоне акваторий (ЗА). Основным видом разрешенного использования в зоне акваторий (ЗА) является размещение водных объектов. Графическое изображение водного объекта в границах испрашиваемого предпринимателем в собственность земельного участка отображено на выкопировке из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кривянское сельское поселение». В подтверждение обоснованности доводов о том, что на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 имеются водные объекты (озеро Братский лиман и ерик Дриганов) администрация ссылалась также на заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от 22.10.2019. Данное заключение составлено по результатам произведенного специалистами данного учреждения полевого рекогносцировочного обследования земельных участков, расположенных на южной окраине ст. Кривянская. Согласно сведениям Донского Бассейнового водного управления Федерального Агентства водных ресурсов от 26.03.2020 № 01-14/1138 и от 02.04.2020 № 01-14/1286 в реестре водных объектов содержатся объекты озеро Братский Лиман и ерик Дриганов.

По запросу суда апелляционной инстанции (определение от 09.06.2020), ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» представило копии документов по порядку проведения и результатам произведенного рекогносцировочного обследования земельных участков, расположенных на южной окраине станицы Кривянская, в том числе участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. По результатам данного обследования были выявлены два водных объекта – озеро Братский лиман и ерик Дриганов. Из представленных документов следует, что площадь зеркала озера Братский лиман составляет 0,1 кв. км, озеро сильно заросшее водной растительностью, соединяется через ерики и каналы с пр. Аксай и пр. Кривая (бассейн реки Дон). Ерик Дриганов отделяется от искусственного канала, соединяющего протоку Аксай с Теплым каналом, впадает в озеро Братский Лиман. Относится к бассейну реки Дон. Длина водостока – 1,4 км. Согласно письму СК УГМС от 22.10.2019 № 1/7-15/4875 сведения о названных водных объектах внесены в государственный водный реестр. В этой связи, факт нахождения на испрашиваемом земельном участке зарегистрированных водных объектов (озера Братский лиман, ерика Дриганов) признан апелляционным судом документально подтвержденным.

Участок водного объекта как ограниченный в обороте не мог быть предоставлен администрацией в аренду предпринимателю, так как земельный участок предоставлялся в аренду для целей, не связанных с водопользованием. Из материалов дела наличие у истца прав водопользователя не усматривается. Поэтому договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 оценен апелляционным судом как недействительная (ничтожная) сделка в части предоставления части участка, занятой водными объектами. При этом суд апелляционной инстанции признал, что предпринимателем возможность приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 (за исключением площади находящихся на нем водных объектов) не утрачена в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

Исходя из предмета рассматриваемого спора, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции определением от 25.08.2020 по ходатайству предпринимателя назначил экспертизу для определения точек границ водных объектов, в том числе границ точек земельного участка за исключением указанных водных объектов. Проведение экспертизы поручено эксперту ОАО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ Радаеву Алексею Павловичу.

По результатам проведенного экспертного исследования в материалы дела представлено заключение от 09.10.2020 № 2. В заключении сформирован земельный участок занятый водными объектами – озеро Братский лиман и ерик Дриганов. Границей земельного участка послужил внешний контур береговых полос водных объектов. Площадь данного земельного участка составила – 232 749 кв. м. Приложена ведомость координат поворотных точек границы данного участка. По вопросу о том, каким образом изменится описание границ земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 и его площадь, если за счет его ныне существующей территории будет выделена часть земельного участка непосредственно занятая водными объектами с учетом их береговых полос, эксперт указал следующее. После исключения водных объектов и береговой полосы площадь образуемого земельного участка составила 917 251 кв. м. 

Сославшись на имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя. Суд обязал администрацию подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью 917 251 кв. м (кадастровый номер 61:28:0600022:865), расположенного в границах точек координат, определенных экспертным заключением от 09.10.2020 № 2.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неправильное формирование границ испрашиваемого земельного участка, в состав которого включены водные объекты, является устранимым недостатком, а возможность приобретения в собственность предпринимателем участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 (за исключением площади водных объектов) не утрачена, ошибочны.

Земельные участки являются объектами земельных отношений. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункты 1, 3 статьи 6 Земельного кодекса).

Существование земельного участка как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи, имеющей свои уникальные характеристики, подтверждает его государственный кадастровый учет (часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ).

Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в ЕГРН (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ.

В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых отнесено описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков (часть 2, пункт 3 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).

По смыслу приведенных норм, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Часть земельного участка не признается самостоятельным объектом недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2011 № 14950/10).

Апелляционным судом данный спор разрешен по правилам главы 24 Кодекса. Объектом предоставления (как объект недвижимости и индивидуально определенная вещь) выступал земельный участок общей площадью 1 150 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:28:0600022:865. В резолютивной части апелляционного постановления на администрацию возложены обязанности по подготовке и направлению предпринимателю проекта договора купли-продажи земельного участка общей площадью 917 251 кв. м, расположенного в границах точек координат, определенных экспертным заключением от 09.10.2020 № 2. Предоставление такого земельного участка, представляющего собой лишь часть испрашиваемого предпринимателем земельного участка, не включающую в себя водные объекты – озеро Братский лиман и ерик Дриганов (площадью 232 749 кв. м), на основании норм главы 24 Кодекса недопустимо. При этом по правилам пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконным и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Резолютивная часть апелляционного постановления данной норме не соответствует, решение администрации об отказе в предоставлении земельного участка не признано незаконным.

В связи с выводом суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель обладает правом на  приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, кассационный суд полагает необходимым отметить следующее. Согласно общедоступным сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей истец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 23.04.2013 с основным видом деятельности – деятельность в области права. Истец прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 29.11.2018 (через четыре недели после принятия судом первой инстанции решения об отказе в удовлетворении иска). Предприниматель вновь зарегистрировался в качестве такового 14.11.2019 с основным видом деятельности – аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В сведениях о дополнительных видах деятельности указан единственный вид – аренда и лизинг легковых автомобилей и легких автотранспортных средств. По общедоступной информации, содержащейся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей в отношении сведений о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, у истца в сведениях об основных и дополнительных видах деятельности отсутствовали (и отсутствуют в настоящее время) какие-либо виды деятельности, связанные с сельским хозяйством (с сельскохозяйственным производством). Основным видом деятельности предпринимателя, претендующего на приобретение в собственность части земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, предназначенного для сельскохозяйственного производства, является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.   

Основаниями для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя не основан на законе (статья 6 Земельного кодекса, статьи 198, 201 Кодекса, статьи 1, 7, 8, 22 Закона № 218-ФЗ) и не соответствует материалам дела. Поэтому апелляционное постановление от 18.02.2021 подлежит отмене. Вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных предпринимателем требований является правильным. Нарушений судом норм процессуального права, в том числе предусмотренных часть 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Поэтому решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2018 следует оставить в силе.

Вопрос об уплате государственной пошлины судом округа не рассматривается, поскольку администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 по делу № А53-24953/2018 отменить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2018 оставить в силе. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                     Р.Г. Калуцких

                                                                                                                                И.В. Сидорова