﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-5917/2021

09 сентября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   06 сентября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 сентября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:  

от заявителя: представитель Басов Н.Н., на основании доверенности от 31.03.2021,

от заинтересованного лица: представитель Коршунова Н.В., на основании доверенности от 11.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18882/2021) акционерного общества «Петровский строитель» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2021 по делу № А56-5917/2021, принятое по иску:

заявитель: акционерное общество «Петровский строитель» (адрес: Россия, 196084, Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 129, литер А, помещение 30, ОГРН: 1047855120620, Дата присвоения ОГРН: 26.10.2004, ИНН: 7810011211)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

о признании незаконным отказа,

установил:

Акционерное общество «Петровский строитель» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), оформленного письмом от 12.11.2020 № 05-26-93397/20-0-6, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого здания площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 506, литера Д, обязании Комитета совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в отношении нежилого здания площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 506, литера Д, на основании заявления арендатора объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 22.10.2020 (исх. № 87-ПС) и представленных документов.

Решением от 21.04.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права; ссылается на то, что план первичного объекта недвижимости и поэтажные планы, являющиеся приложением к договору, однозначно определяют объект аренды именно как здание, а не как его помещения (часть здания); полагает, что в договоре указаны все необходимые данные, позволяющие определенно установить переданное в аренду имущество именно как здание, а не как его часть или помещения в нем.

Определением от 03.09.2021 ввиду нахождения судьи Баженовой Ю.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью Нестерова С.А.  

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, а Комитет просил в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество в соответствии с договором аренды от 20.05.2006 № 11-А249569 (далее - договор) является арендатором нежилого здания площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 506, литера Д.

Общество 23.10.2020 (исх. № 87-ПС) в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

12.11.2020 Обществом был получен отказ (письмо от 12.11.2020 № 05-26-93397/20-0-6) в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в связи с тем, что объект по состоянию на 23.10.2020 (дату подачи заявления) не находился непрерывно в течение трех и более лет в пользовании Общества в соответствии с договором.

Полагая отказ необоснованным, Общество обратилось в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В силу положений статей 197, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одновременно в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Как видно из материалов дела, между Обществом и Комитетом 20.05.2006 заключен договор аренды № 11-А249569, по условиям которого Обществу был предоставлен за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое здание общей площадью 157,8 кв.м с кадастровым номером 78:1061:0:81, расположенное по адресу Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 506, литер Д. Согласно пункту 1.1 договора общая площадь, сдаваемая в аренду, составила 157.8 кв.м. Согласно расчету арендной платы к договору аренды: арендуемая площадь – 157,8 кв.м; величина арендной платы определена исходя из арендуемой площади 157,80 кв.м.

Из приложенных к договору аренды поэтажных планов здания следует, что общая площадь, переданная в аренду Обществу, не включала в себя площадь лестницы, расположенной на 1 и 2 этажах здания.

В акте сдачи-приемки нежилых помещений от 20.05.2006 указано на передачу арендатору нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, д. 506, литер Д, общей площадью 157,8 кв.м.

При таком положении суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды и приложенные к нему документы очевидно свидетельствуют о том, что с 2006 года в аренду Обществу была передана часть указанного здания площадью 157,8 кв.м; величина арендной платы была рассчитана и оплачивалась Обществом исходя из арендуемой площади в размере 157.8 кв.м, т.е. фактическое пользование не предоставленной по договору аренды площадью лестничных клеток Обществом до заключения дополнительного соглашения к договору аренды в 2020 году не оплачивалось.

Из справки (выписки из инвентарного дела) от 15.11.2018 № С18-0000121, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», видно, что по данным технического учета 2006 года общая площадь нежилого строения литера Д уточнена за счет учета лестницы площадью 22,3 кв.м. Общая площадь изменилась и составила 180,1 кв.м.

Согласно поэтажным планам здания от 01.06.2011, техническому паспорту здания от 03.12.2012, выпискам из ЕГРП площадь 180,1 кв.м представляет собой общую площадь всего здания, включая помещения лестничной клетки.

04.08.2020 между Обществом и Комитетом было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды (далее - дополнительное соглашение), согласно которому в договор аренды были внесены изменения. В частности, пункт 1.1 был изложен в новой редакции, согласно которой заявителю за плату во временное владение и пользование предоставляется нежилое здание площадью 180,1 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:1061:0:81), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 506, лит. Д. Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 180,1 кв.м. Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению, арендуемая Обществом площадь составила 94,5 кв.м + 85,60 кв.м = 180,1 кв.м, величина арендной платы определена исходя из арендуемой площади 180,1 кв.м.

Проанализировав вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что здание, относительно которого Обществом было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (площадью 180,1 кв.м), находилось во временном владении и временном пользовании Общества в соответствии с договором его аренды начиная с 04.08.2020, и именно с указанного момента Обществом выплачивалась арендная плата, рассчитанная с учетом общей площади здания 180,1 кв.м.

Доводы Общества о том, что им с 2006 года осуществлялось владение всем зданием правомерно отклонены судом, поскольку установленные договором основания для использования объекта площадью 180,1 кв.м наступили только после подписания дополнительного соглашения от 04.08.2020.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.04.2021 по делу №  А56-5917/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина