АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-19919/2024

Нижний Новгород                                                                                                                                       24 января 2025 года

Резолютивная часть объявлена 16.01.2025

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Окутина С.Г. (шифр дела 20-455) 

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1

с использованием средств аудиозаписи

при участии представителей

от истца: ФИО2 (доверенность),

от ответчика ООО ГК "Анод": ФИО3 (доверенность)

от ответчика ООО "Тандем": не явились

рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ «АНОД» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТАНДЕМ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений,    

и   у с т а н о в и л: 

иск заявлен о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленных протоколом от 22.04.2024 № 1, а именно:

- по пятому вопросу повестки дня: «утвердить Положение о порядке пользования имуществом в здании в редакции, предложенной инициатором собрания»;

- по седьмому вопросу повестки дня: «утвердить план разграничения земельного участка № 4 с кадастровым номером 52:18:60050275:183»;

- по девятому вопросу повестки дня: «обязать собственника помещений П1 организовать эвакуационные пути, не препятствующие эвакуации людей из помещений П2 и П3 и соответствующие требованиям пожарной безопасности»;

- по десятому вопросу повестки дня: «собственники помещений П1 и П2 возмещают собственнику помещения П3 расходы на теплоснабжение принадлежащих им помещений. За основу взаиморасчетов по коммунальным расходам на теплоснабжение принимается закрепленная за сторонами отапливаемая площадь, в т.ч. 1083,4 кв.м (34,61%) в помещении П1, 1028,6 кв.м. (32,86%), в помещении П2- 815,7кв.м. (26,06%), в помещении П3. Коммунальные расходы на содержание общего имущества рассчитываются отдельно исходя из их общей площади 202,8 кв.м., составляющей 6,48% от общей площади здания. Расходы на теплоснабжение включают в себя расходы на топливо, расходы на обслуживание оборудования и инженерных сетей, прочие расходы, расходы на обработку показаний приборов учета и выставление платежных документов (комиссия)»;

- по двенадцатому вопросу повестки дня: «общие принципы формирования резервного фонда определены законодательством Российской Федерации и Положением о порядке пользования общим имуществом. За использование общего имущества устанавливаются следующие тарифы: размещение рекламы на фасаде здания - 3000 рублей в месяц за один квадратный метр площади, занимаемой рекламным материалом (материалами); размещение рекламной конструкции на крыше здания - 5000 рублей в месяц за один квадратный метр площади, занимаемой рекламным материалом (материалами); размещение рекламной конструкции на придомовой территории 3000 рублей в месяц за один квадратный метр площади, занимаемой рекламным материалом (материалами); сдача в аренду комнат (части комнат), относящихся к общему имуществу - 350 руб. в месяц за один квадратный метр; сдача в аренду части земельного участка, превышающей долю в праве собственника земельного участка - 450 рублей в месяц за один квадратный метр. Лицо (лица), уполномоченные на заключение договора существенные условия такого договора определяются общим собранием собственников применительно к конкретному случаю. При отсутствии решения общего собрания собственников помещения в здании законные основания для пользования общим имуществом, пригодным для самостоятельного использования, отсутствуют. По инициативе собственников помещений с лица, нарушившего данное требование, могут быть взысканы убытки и/или неосновательное обогащение».

Требования основаны на статьях 181.1, 181.3, 181.5, 247, 259.3, 259.4, Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые решения приняты в отсутствие необходимого кворума, при наличии факта злоупотребления правом ответчиками (остальными собственниками помещений здания), а также нарушают права и законные интересы истца - собственника помещения здания.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске и письменных дополнениях по иску.

Ответчики представили отзывы на иск, в которых просили отказать в удовлетворении иска.

ООО "Тандем" не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие указанного представителя.

Изучив материалы дела, заслушав доводы истца  и  ООО ГК «Андор», суд установил следующее.

 ООО "ГК "Анод" (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор от 24.12.2020 купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилого помещения площадью 1083,4 кв.м., этаж №1, подвал №1, с кадастровым номером 52:18:0050275:588, находящегося по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, ул. Памирская, д.11, пом.П1;

-    1/6 доли в праве на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания с прилегающей территорией, общая площадь 887 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0050275:186, находящийся по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, ул. Памирская, д. 11, участок №7;

-    561/1602 доли в праве на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания с прилегающей территорией, общая площадь 1602, с кадастровым номером 52:18:0050275:183, находящийся по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, ул. Памирская, д.11, участок №4.

Переход права собственности на указанные выше помещения был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещение П2 площадью 1058,9 кв.м. в указанном здании принадлежит на праве собственности ООО "Тандем" с августа 2023 года.

ООО "ГК "Анод" принадлежат помещения: П3, площадью 960,5 кв.м., П4 площадью 27,7 кв.м., находящиеся в здании по адресу: Нижний Новгород, р-н Ленинский, ул. Памирская, д. 11, литер АД.

В помещениях П2, П3, П4 находятся помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений в здании – котельные, электрощитовые, коридоры, туалеты, лестничные клетки.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А43-12144/2021 за ИП ФИО4  признано право общей долевой собственности в праве собственности на общее имущество собственников помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>, литер АД, на следующие помещения:

- лестничная клетка № 31, S = 18,1 м2 (подвал), 

- лестничная клетка № 32, S = 18,1 м2 (подвал), 

- котельная № 1, S = 27,7 м2 (1 этаж), 

- туалет № 4, S = 1,3 м2 (1 этаж), 

- туалет № 5, S = 1,2 м2 (1 этаж), 

- туалет № 6, S = 2,5 м2 (1 этаж), 

- коридор № 1, S = 8,4 м2 (1 этаж), 

- лестничная клетка № 1, S = 18,1 м2 (1 этаж), 

- лестничная клетка № 5 S = 18,1 м2 (1 этаж), 

- лестничная клетка № 6 S = 18,1 м2 (2 этаж), 

- лестничная клетка № 7 S = 18,1 м2 (2 этаж), 

- лестничная клетка № 8 S = 18,1 м2 (3 этаж), 

- лестничная клетка № 30 S = 18,1 м2 (3 этаж).

Состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений, проводимого в  очно - заочной форме, в здании, расположенном по адресу: 

<

...>,  на котором  приняты решения, оформленные протоколом от 22.04.2024 №1.

Данным собранием приняты решения, в том числе решения по вопросам (5,7,9,10,12), оспариваемым истцом, а именно:

  - определения порядка пользования общим имуществом в здании в редакции ООО "ГК "Анод" (5 вопрос);

-  утверждения плана разграничения земельного участка № 4 с кадастровым номером 52:18:60050275:183 (7 вопрос);

- обязания собственника помещений П1 организовать эвакуационные пути, не препятствующие эвакуации людей из помещений П2 и П3 и соответствующие требованиям пожарной безопасности ( 9 вопрос);

- возмещения собственниками помещений П1 и П2 собственнику помещения П3 расходов на теплоснабжение принадлежащих им помещений. За основу взаиморасчетов по коммунальным расходам на теплоснабжение принимается закрепленная за сторонами отапливаемая площадь, в т.ч. 1083,4 кв.м (34,61%) в помещении П1, 1028,6 кв.м. (32,86%) в помещении П2, 815,7 кв.м. (26,06%) в помещении П3. Коммунальные расходы на содержание общего имущества рассчитываются отдельно исходя из их общей площади 202,8 кв.м., составляющей 6,48% от общей площади здания. Расходы на теплоснабжение включают в себя расходы на топливо, расходы на обслуживание оборудования и инженерных сетей, прочие расходы, расходы на обработку показаний приборов учета и выставление платежных документов (комиссия) (10 вопрос); 

- общих принципов формирования резервного фонда (определены законодательством Российской Федерации и Положением о порядке пользования общим имуществом). За использование общего имущества устанавливаются следующие тарифы: размещение рекламы на фасаде здания - 3000 рублей в месяц за один квадратный метр площади, занимаемой рекламным материалом (материалами); размещение рекламной конструкции на крыше здания - 5000 рублей в месяц за один квадратный метр площади, занимаемой рекламным материалом (материалами); размещение рекламной конструкции на придомовой территории 3000 рублей в месяц за один квадратный метр площади, занимаемой рекламным материалом (материалами); сдача в аренду комнат (части комнат), относящихся к общему имуществу - 350 руб. в месяц за один квадратный метр; сдача в аренду части земельного участка, превышающей долю в праве собственника земельного участка - 450 рублей в месяц за один квадратный метр. Лицо (лица) уполномоченные на заключение договора существенные условия такого договора определяются общим собранием собственников применительно к конкретному случаю. При отсутствии решения общего собрания собственников помещения в здании законные основания для пользования общим имуществом, пригодным для самостоятельного использования, отсутствуют. По инициативе собственников помещений с лица, нарушившего данное требование, могут быть взысканы убытки и/или неосновательное обогащение (12 вопрос).

Из материалов дела следует, что представитель истца принимал участие в данном собрании, обладая 37,01 % голосов.

Данное собрание проведено при 100 % явке собственников помещений здания по адресу: 

<

...>. 

По указанным вопросам повестки дня истец проголосовал против принятия решений по вопросам: 5,9,10,12 (7 вопрос воздержался). Согласно протоколу от 22.04.2024 № 1 решения приняты при наличии 62,99 % голосов "за" от остальных собственников помещений спорного здания.

Полагая, что решения по вопросам: 5,7,9,10,12 являются незаконными, поскольку по ним не достигнуто согласие всех собственников помещений, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться  в  арбитражный  суд за защитой  своих  нарушенных  или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со статьей статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 104 Постановления № 25 правила главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, специальным законом не урегулированы, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в части порядка определения количества голосов и наличия кворума применимы нормы жилищного законодательства, как нормы регулирующего сходные отношения, а также с учетом того, что принятие решений независимо от размера доли в праве общей собственности на общее имущество в здании ставит собственников помещений в неравное положение и нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25) аналогично указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Право оспорить решение собрания в суде предоставлено участнику соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавшему участия в собрании или голосовавшему против принятия оспариваемого решения (пункт 3 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 2 и 4 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, если оно принято при отсутствии необходимого кворума и противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При реализации прав собственников помещений на общее имущество здания, также как и при осуществлении любого иного гражданского права, в силу положений пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 10 и пункта 3 статьи 307 ГК РФ сторона обязательства должна действовать добросовестно - учитывать права и законные интересы другой стороны, воздерживаться от намеренного причинения вреда.

Согласно пункту 1 статьи 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

В силу пункта 2 статьи 259.3 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Истец оспаривает решение по пятому вопросу повестки дня об утверждении Положения о порядке пользования имуществом в здании в редакции, предложенной ООО ГК «Андор».

Согласно протоколу от 22.04.2024 №1  решение по данному вопросу принято большинством голосов всех собственников здания ( 62,99% голосов -за ;  37,01% голосов против), что не противоречит требованиям п.п.2,3 ст. 259 ГК РФ (при необходимом кворуме). Принятие данного решения входит в компетенцию общего собрания собственников здания. 

Кроме того, в рамках дала № А43-6000/2022 вопрос по определению порядка пользования общим имуществом был рассмотрен и частично удовлетворен судом. Вступившим в законную силу решением от 25.06.2024 по данному делу Арбитражный суд Нижегородской области обязал ООО ГК "Анод" не чинить препятствия ИП ФИО4 и его уполномоченным представителям в пользовании лестничными клетками № 1 и 5 первого этажа, лестничными клетками 6 и 7 второго этажа, лестничными клетками 8 и 30 третьего этажа, надстройкой третьего этажа, крышей здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Памирская, дом 11, литер АД, и передать ключи от двери, ведущей на крышу и надстройку третьего этажа указанного нежилого здания. 

Требование истца о признании недействительным решения собрания по седьмому вопросу об утверждении плана разграничения земельного участка № 4 с кадастровым номером 52:18:60050275:183 также необоснованно.

Учитывая принадлежащие ИП ФИО4 доли в праве собственности на земельный участок под спорным зданием, им может быть использовано 258 кв.м., однако фактически (согласно пояснений  ООО ГК «Андор») ФИО4 занимает большую площадь земельного участка. Каждый собственник имеет законное право использовать земельный участок, прилегающий к зданию в размере, пропорциональном площади, принадлежащей данному собственнику.

Решение общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом №1 от 22.04.2024,  об утверждении плана разграничения земельного участка под зданием, призвано упорядочить использование земельного участка с тем, чтобы собственники не причиняли неудобств, не нарушали прав и законных интересов друг друга. В данном случае нарушение законных прав истца не усматривается.

Согласно протоколу от 22.04.2024  №1 решение по вопросу 7 принято большинством голосов всех собственников здания ( 62,99% голосов - за ;  37,01% голосов -воздержись), то есть при наличии кворума. Принятие данного решения входит в компетенцию общего собрания собственников здания. 

Требование истца о признании недействительным решения по девятому вопросу об обязании собственника помещений П1 организовать эвакуационные пути, не препятствующие эвакуации людей из помещений П2 и П3 и соответствующие требованиям пожарной безопасности, подлежит удовлетворению в силу следующего.

 Согласно протоколу от 22.04.2024 № 1  решение по данному вопросу принято большинством голосов всех собственников здания ( 62,99% голосов - за ;  37,01% голосов -против).

В пункте 1 статьи 246 и пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено общее правило о том, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Несогласие хотя бы одного из сособственников при определении порядка владения и пользования общим имуществом может быть преодолено, по смыслу пункта 1 статьи 247 ГК РФ, лишь в судебном порядке.

Спорные отношения возникли по поводу определения порядка пользования и владения нежилым зданием, принадлежащего трем сособственникам, по вопросу обеспечения безопасной эксплуатации здания, в данном случае  применяются правила о единогласии собственников.

Поскольку соглашение двух сособственников о пользовании общим имуществом, оформленное протоколом общего собрания №1 от 22.04.2024, было достигнуто без третьего участника общей собственности, такое соглашение противоречит требованиям статей 209, 247 ГК РФ, а потому в силу статьи 167, пункта 2 статьи 168, 181.1 ГК РФ не порождает правовые последствия, на которые было направлено. Таким образом, решение по девятому вопросу неправомерно, нарушает права истца. Неполучение согласия всех собственников по вопросу, предполагающему единогласие, влечет недействительность данного решения.

При этом отсутствуют основании для квалификации решения по девятому вопросу дня как принятого в соответствии со статьей 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением по десятому вопросу повестки дня установлен порядок компенсации расходов на теплоснабжение помещений, находящихся в индивидуальной собственности, а также расходов на содержание общего имущества. 

При реализации прав собственников помещений на общее имущество здания, также как и при осуществлении любого иного гражданского права, в силу положений пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 10 и пункта 3 статьи 307 ГК РФ сторона обязательства должна действовать добросовестно - учитывать права и законные интересы другой стороны, воздерживаться от намеренного причинения вреда.

Расчет расходов на теплоснабжение ООО ГК «Андор» выполнен по формуле

Х х 100%/У, где

X - площадь помещения, принадлежащего собственнику на праве индивидуальной собственности (за вычетом суммы площадей комнат, относящихся к общему имуществу в здании); У - общая площадь всего здания.

Общая площадь здания (сумма площадей всех помещений в здании) - 3 130,5 кв.м.

Площадь помещения П1 составляет 1083,4 кв.м., площадь помещения П2 за вычетом комнат, относящихся к общему имуществу здания - 1028,6 кв.м., площадь помещения П3 без учета общего имущества - 815,7 кв.м.

Отапливаемая площадь в помещении П1 составляет 34,61% (1083,4 х 100% / 3130,5), в помещении П2 32,86% (1028,6 х 100%/3130,5), в помещении П3 - 26,06% (815,7 х 100% / 3130,5).

Истец не согласен с предложенным ООО ГК «Андор» расчетом.

Между ИП ФИО4 и ООО ГК «Андор» заключен договор теплоснабжения, согласно которому потребитель производит оплату за фактически потребленную тепловую энергию на основании показаний приборов учета. ООО ГК «Андор» спорным решением предлагает возмещать все затраты, связанные с отоплением здания, с чем истец не согласен.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Общее собрание собственников своим решением обязало собственника нежилого помещения П1 (ИП ФИО4) и собственника нежилого помещения П2 (ООО «Тандем») возмещать расходы на теплоснабжение помещения П3 (расходы на теплоснабжение включают в себя расходы на топливо, расходы на обслуживание оборудования и инженерных сетей, прочие расходы, расходы на обработку показаний приборов учета и выставления платежных документов (комиссия). 

Истцом в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений спорного здания от 22.04.2024 № 1, согласно которому решение по вопросу о возмещении расходов собственниками нежилых помещений П1 и П 2 собственнику нежилого помещения П3 принято в отсутствие согласия истца. При этом соглашение, определяющего порядок и размере расходов, подлежащих возмещению собственнику П3, между собственниками спорного здания не заключалось. 

Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать (пункт 1 статьи 259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принятие данного решения в отсутствие согласия одного из собственников не соответствует правила статьи 421 ГК РФ. Для квалификации данного решения как принятого необходимо кворум  в 100 % голосов участников "за".

При указанных обстоятельствах требование истца о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом от 22.04.2024 №1, по десятому вопросу повестки дня обоснованно и подлежит удовлетворению.

Истец также не согласен с установлением платы за пользование фасадом дома для размещения информационных (рекламных) конструкции. Истец указал, что самостоятельно использует общее имущество собственников нежилого здания (фасад здания), которое содержат все сособственники здания. По мнению истца, тарифы, определенные ООО ГК «Андор» данным решением, являются завышенными и необоснованными.

Наружные стены здания относятся к общему имуществу всех собственников помещений данного здания (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Таким образом, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, к которым относятся наружные стены дома, на которых расположены спорные конструкции, входят в состав общего имущества в силу закона. 

Согласно положениям статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Размещение на здании жилого дома вывески, коммерческого обозначения, признаваемых таковыми обычаем делового оборота, не может ограничивать право собственников на принятие и реализацию решений о пользовании общим имуществом собственников. Иное истолкование норм права нивелировало бы положения жилищного законодательства о праве собственников определять порядок пользования общим имуществом, в том числе внешними стенами здания, и ставило бы реализацию такого права лишь в зависимость от смыслового содержания размещаемых на стене здания конструкций. 

На основании положений статьи 44 Жилищного кодекса РФ собственники помещений здания вправе принять решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Конструкция приведенной нормы права не позволяет прийти к выводу о том, что собственники вправе принять решение об условиях пользования фасадом здания только для целей размещения на нем рекламных конструкций. Решение об условиях размещения именно рекламы на стене здания является лишь частным случаем определения порядка пользования общим имуществом. 

Нормы статья 44 ЖК РФ не запрещает собственникам или уполномоченным ими лицам определить порядок пользования внешней стеной (цена размещения, предельные размеры конструкций, срок размещения и иные) в том числе для размещения любых конструкций, в том числе информационных, содержащих сведения о коммерческом обозначении, а также любого иного оборудования.

В силу пункта 2 статьи 259.3 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

Разделом 6 Положения о порядке пользования общим имуществом определены цели создания резервного фонда, источники его формирования и направления расходования средств.  

Средства резервного фонда расходуются на цели, связанные с оперативным предотвращением и (или) ликвидацией последствий чрезвычайных и аварийных ситуаций; реализаций проектов по благоустройству, одобренных решением общего собрания собственников; иными нуждами, утвержденными решением общего собрания. Резервный фонд формируется за чет поступления доходов от хозяйственной деятельности, в том числе от сдачи в аренду объектов имущества, размещения рекламы, размещения денежных средств резервного фонда на депозитных счетах в кредитных организациях, прочих внеплановых доходов (п.п.6.2,6.3 Положения).

Согласно пункту 6.5. Положения лицо, уполномоченное осуществлять управление резервным фондом, кредитная организация, в которой будет открыт расчетный счет для поступления и хранения денежных средств резервного фонда, условия размещения свободных денежных средств на депозитных счетах определяются решением общего собрания собственников. 

Согласно протоколу от 22.04.2024 №1  решение по данному вопросу (вопрос 12) принято большинством голосов всех собственников здания 100% ( 62,99% голосов - за ;  37,01% голосов -против).

Принятие оспариваемого решения по 12 вопросу в отсутствие согласия на то собственника (истца -37,1% голосов) направлено на урегулирование правоотношений между собственниками помещений.

Названные подходы к разрешению настоящего спора согласуются со статьей 259.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей доли в праве на общее имущество. При этом иной порядок распределения расходов в содержании недвижимой вещи возникает только при наличии единогласного решения собственников такой вещи.

Решение по двенадцатому вопросу повестки дня (формирование резервного фонда: утверждение тарифов на размещение рекламы и сдача помещений и земельного участка в аренду) принято большинством голосов собственниками здания. 

Единогласного решения собственников в данном случае не предусмотрено, поэтому требование истца в части признания недействительным решения по двенадцатому вопросу необоснованно.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине относятся на стороны в размере, пропорциональном удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110,112, 167-171, 176 и 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать недействительными пункты 9 и 10 решений общего собрания собственников помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Нижегородская обл., Нижний Новгород, ул. Памирская, 11, оформленных протоколом от 22.04.2024 № 1.

Отказать в удовлетворении остальной части иска.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ГРУППА КОМПАНИЙ «АНОД» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью «ТАНДЕМ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) по 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по делу.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Судья                                                                                                                                                                         С.Г. Окутин