﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6727/2021

Дело № А12-21250/2020

г. Казань

12 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сарсенгалиева Абая Маратовича

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.02.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021

по делу № А12-21250/2020

по исковому заявлениюиндивидуального предпринимателя Сарсенгалиева Абая Маратовича (ИНН 300301798906, ОГРН 316344300123238), г. Котово Волгоградской области, к администрации Котовского муниципального района Волгоградской области, г. Котово Волгоградской области, индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Мерш Ивану Александровичу (ИНН 341401017504, ОГРН 315345600004989), х. Каменный Волгоградской области, о признании договоров аренды недействительными, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Кудеярова Владимира Викторовича, г. Котово Волгоградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сарсенгалиев Абай Маратович (далее – ИП Сарсенгалиев А.М., истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Котовского муниципального района Волгоградской области (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Мерш Ивану Александровичу (далее – КФХ Мерш И.А.) о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды от 20.05.2020 №№ 586-2020/сх, 587-2020/сх; применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.02.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Сарсенгалиев А.М., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и Кудеяровым Владимиром Викторовичем (далее - Кудеяров В.В.) (арендатор) заключены договоры аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх, по условиям которых Кудеярову В.В. в аренду сроком с 03.03.2017 по 03.03.2020 предоставлены земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью 451 541 кв.м с кадастровым номером 34:14:060002:947, местоположение: в 1,5 км севернее здания РУС, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Котово, ул.Нефтяников, 11, и площадью 138 959 кв.м с кадастровым номером 34:14:060002:946, местоположение: в 2,6 км севернее здания РУС, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котово, ул. Нефтяников, 11, для ведения сельскохозяйственного производства.

Данные земельные участки по актам приема-передачи от 03.03.2017 переданы Кудеярову В.В.

По соглашениям о переуступке от 05.10.2018 Кудеяров В.В. передал ИП Сарсенгалиеву А.М. права и обязанности арендатора по договорам аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх.

Договоры аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх и соглашения о переуступке от 05.10.2018 зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Согласно пункту 4.1.1 договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх по истечении срока действия договоров арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, на согласованных сторонами условиях.

В соответствии с пунктом 8.1 договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх в случае неполучения арендодателем в двухмесячный срок до окончания действия договора письменного уведомления о намерении заключить договор аренды земли на новый срок и неоформления в установленном порядке предоставления земельного участка в аренду на новый срок, действие настоящего договора считается оконченным в указанный настоящим договором срок.

Поскольку ИП Сарсенгалиев А.М. в соответствии с пунктом 8.1 договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх не направил в адрес администрации письменные уведомления о намерении заключить на новый срок договоры аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 34:14:060002:947 и 34:14:060002:946 в двухмесячный срок до окончания действия договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх, администрация направила в адрес истца уведомления от 12.05.2020 №№ 05/1528, 05/1529 о прекращении договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх, в связи с истечением срока их действия.

Между администрацией (арендодатель) и КФХ Мерш И.А. (арендатор) заключены договоры аренды от 20.05.2020 №№ 586-2020/сх, 587-2020/сх, в соответствии с которыми КФХ Мерш И.А. в аренду сроком с 20.05.2020 по 19.05.2025 предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения площадью 451 541 кв.м с кадастровым номером 34:14:060002:947 и площадью 138 959 кв.м с кадастровым номером 34:14:060002:946, для ведения сельскохозяйственного производства.

По актам приема-передачи от 20.05.2020 указанные земельные участки переданы КФХ Мерш И.А.

Договоры аренды от 20.05.2020 №№ 586-2020/сх, 587-2020/сх зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

ИП Сарсенгалиев А.М., полагая, что договоры аренды от 20.05.2020 №№ 586-2020/сх, 587-2020/сх заключены с нарушением действующего законодательства, поскольку спорные земельные участки находились в аренде у истца по договорам аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх, возобновленным на неопределенный срок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договоры аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх прекратили действие, в связи с истечением срока, на который они были заключены, и не были возобновлены на неопределенные срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что ИП Сарсенгалиев А.М. до истечения срока действия данных договоров аренды не обращался в уполномоченный орган о заключении договоров аренды в отношении спорных земельных участков на новый срок в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2, пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных действующим законодательством, для признания договоров аренды от 20.05.2020 №№ 586-2020/сх, 587-2020/сх недействительными.

Довод кассационной жалобы о том, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх были возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях, судебной коллегией отклоняется.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, разъяснено, что положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, правомерно заключенный без проведения торгов договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в случае если после истечения срока действия этого договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, если иное не установлено договором аренды.   

Согласно пункту 4.1.1 договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх по истечении срока действия договоров арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, на согласованных сторонами условиях.

В соответствии с пунктом 8.1 договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх в случае неполучения арендодателем в двухмесячный срок до окончания действия договора письменного уведомления о намерении заключить договор аренды земли на новый срок и неоформления в установленном порядке предоставления земельного участка в аренду на новый срок, действие настоящего договора считается оконченным в указанный настоящим договором срок.

Таким образом, из буквального толкования договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что данные договоры прекращают свое действие в случае если арендатор в двухмесячный срок  до окончания срока действия договоров не уведомил арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый договор аренды и в таком случае указанные договоры прекращают действие, в связи с истечением срока, и не могут быть возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях.

Договоры аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх заключены сроком до 03.03.2020.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, что он в двухмесячный срок до окончания срока действия указанных договоров аренды направлял в адрес администрации уведомление о намерении заключить договор аренды земли на новый срок.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договоры аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх прекратили действия в связи с истечением срока, на который они были заключены, и не были возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что в силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержится перечень случаев, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Как указывалось выше, ИП Сарсенгалиев А.М. до истечения срока действия договоров аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх не обратился в администрацию с заявлением о заключении новых договоров аренды, в связи с чем истец не имеет права на заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды в отношении спорных земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договоры аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх были заключены без проведения торгов на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем истец имеет право на заключение новых договоров аренды без проведения торгов, несостоятелен.

Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий при которых ИП Сарсенгалиев А.М. имел бы право на заключение без проведения торгов новых договоров аренды в отношении спорных земельных участков, поскольку срок действия договор аренды от 03.03.2017 №№ 260-2017/сх, 259-2017/сх истек 03.03.2020 и до истечения срока действия данных договоров аренды истец не обращался в администрацию с заявлением о заключении новых договоров аренды.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ИП Сарсенгалиева А.М. необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.02.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.02.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2021 по делу № А12-21250/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья					Р.В. Ананьев

 

Судьи									В.А. Карпова

 

В.А. Петрушкин