АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7486/2023

06 сентября 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 06 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседание дело по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива «Малиновского-2015» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Омский трест инженерно-строительных взысканий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании отсутствующим права на жилое помещение по адресу: 

<

...>,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.08.2022, паспорт, диплом,

от ответчика – не явился, извещен надлежаще,

от третьего лица – не явился, извещен надлежаще, 

 

У С Т А Н О В И Л :

жилищно-строительный кооператив «Малиновского-2015» (далее – ЖСК «Малиновского-2015», Кооператив) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Омский трест инженерно-строительных взысканий» (далее - АО «Омский трест инженерно-строительных изысканий», Общество) о признании отсутствующим права Общества на жилое помещение, расположенное в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, о погашении содержащейся в едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи в отношении  земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066 (часть № 8), площадью 8 349 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. Малиновского д. 17, номер регистрационной записи 55-55-01/019/2011-954 от 02.02.2011, внесенной на основании договора долевого участия от 24.02.2009 № 8.

В обоснование исковых требований указано, что на земельном участке имеются обременения в виде залога, в том числе АО «Омский трест инженерно-строительных изысканий» является залогодержателем земельного участка и объекта незавершенного строительства, однако Общество не является ни членом ЖСК, ни участником долевого строительства.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, которое в отзыве на исковое заявление указало, что по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070104:2066 зарегистрирован договор долевого участия, заключенный с ответчиком. Вынесенное арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика в порядке, предусмотренном статьей 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон № 127-ФЗ), определение о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) не отнесено к основаниям расторжения или прекращения  договора участия  в долевом  строительстве, одностороннего отказа одной из сторон от исполнения указанного договора. Погашение записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в административном порядке возможно только в вышеуказанных ситуациях.

Ответчик и третье лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, хотя о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивала.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление -1 крупнопанельного домостроения» (ОГРН 

<

***>, далее - ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД», должник) являлось застройщиком объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> (условный адрес: 

<

...>), на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070104:2066 площадью 3 062 кв.м. (далее - земельный участок).

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2010 по делу № А46-8545/2009 ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Определением арбитражного суда от 25.10.2011 по делу № А46-8545/2009 применены правила о банкротстве застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 конкурсным управляющим ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» утвержден ФИО2.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» конкурсным управляющим должника ФИО2 было подано заявление о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07 марта 2019 г. по делу № А46-8545/2009 суд определил ходатайство конкурсного управляющего ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» ФИО2 о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, удовлетворить, погасить требования участников строительства ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> (условный адрес: 

<

...>) и земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066 площадью 3 062 кв.м., созданному участниками строительства ЖСК «Малиновского-2015».

Таким образом, к ЖСК «Малиновского-2015» перешли права ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД», как застройщика объекта незавершенного строительства.

В рамках процедуры несостоятельности (банкротства) должника в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений были включены требования участников долевого строительства на основании договоров долевого участия. При этом АО «Омский трест инженерно-строительных изысканий» не обращалось с заявлением о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

По информации, предоставленной Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по Омской области истцу, от 05 июля 2022 г. № 13-08832-исх/22 на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070104:2066 площадью 3 062 кв.м. ведется строительство многоквартирного жилого дома стр. № 3 по ул. Малиновского, о чем свидетельствуют зарегистрированные договора участия в долевом строительстве, в том числе, участниками долевого строительства являются: ФИО3, ФИО4, ПАО «Омский трест инженерно-строительных изысканий», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Таким образом, на земельном участке имеются обременения в виде залога, в том числе АО «Омский трест инженерно-строительных изысканий» является залогодержателем земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Членом ЖСК «Малиновского-2015» ответчик не является.

Как указал истец, наличие обременения в виде договора долевого участия (ипотека в силу закона) при отсутствии правоотношений между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» и участником долевого строительства в связи с передачей прав застройщика ЖСК «Малиновского-2015» препятствует реализации жилых помещений.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования подлежит удовлетворению на основании следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд; за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном АПК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и государственный кадастровой учет осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведениях (часть 2 статьи 1 Закона о регистрации).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании документов, представленных заявителями или иными лицами и (или) органами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе вопросы, касающиеся договоров участия в долевом строительстве, регламентированы положениями Закона №214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из положений Закона № 214-ФЗ, у участника долевого строительства возникает право требования передачи объекта долевого строительства.

Согласно статье 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия; в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регламентированы статьей 48 Закона о регистрации.

Статьей 201.10 Федерального закона № 127-ФЗ установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, согласно которой в редакции, действующей на момент вынесения определения Арбитражным судом о передачи прав застройщика ЖСК «Малиновского-2015» (далее - Закон о банкротстве) в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

Основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и предоставление в таких многоквартирном доме или домах блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, членам указанного кооператива жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений. Членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). В качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. Если участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения не в полном объеме, в качестве паевого взноса он также обязан внести денежные средства в размере неисполненной части обязательства.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования. На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства. Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.

Из вышеизложенного следует, что Законом о банкротстве предусмотрен определенный механизм погашения требований участников строительства, который предусматривает, что участников строительства, который хочет реализовать свои права в виде передачи жилого помещения, обращается в рамках процедуры о банкротстве застройщика с соответствующим заявлением, по результатам рассмотрения которого суд принимает решение об отказе во включении в реестр либо о включении его требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. С момента включения в соответствующий реестр требования участника строительства считаются обоснованными.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательств.

Таким образом, в соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства ООО «СМУ-1 «КПД» перед всеми кредиторам считаются прекращенными, а лицо, которое по какой-либо причине не было включено в реестр требований кредиторов (в том числе не предъявление требований), несет негативные последствия в виде отсутствия права на жилое помещение в объекте незавершенного строительства.

Истцом заявлено требование о признании отсутствующим права ответчика на жилое помещение, расположенное в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...> а также о погашении в ЕГРН записи в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066 (часть № 8), площадью 8349 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, № регистрации 55-55-01/019/2011-954 от 02.02.2011, внесенной на основании договора долевого участия от 24.02.2009 № 8, заключенного с АО «Омский трест инженерно-строительных изысканий».

Способы защиты гражданских прав закреплены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Предъявление иска о признании права отсутствующим является способом защиты нарушенного права истца путем оспаривания зарегистрированного права ответчика (абзац 4 пункта 52 Постановления № 10/22).

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права; ответчика на спорный объект недвижимого имущества, а также доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца.

По сведениям ЕГРН право собственности ответчика, на указанный в тексте искового заявления объект долевого строительства, не возникло. Более того, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, что в свою очередь исключает возможность государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение.

Как было указано ранее, АО «Омский трест инженерно-строительных изысканий» не включалось в реестр требований кредиторов и не является членом Кооператива.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:070104:2066 площадью 3 062 кв.м. находится у ЖСК «Малиновского-2015» на праве аренды в соответствии с договором № Д-С-31-6937, как у лица, к которому перешли права застройщика объекта незавершенного строительства.

Между ЖСК «Малиновского-2015» (застройщик - инвестор) и ООО «Завод ЖБИ №7» (подрядчик - инвестор) и ООО «Хороший дом» (заказчик - инвестор) был заключен договор инвестирования строительства жилого дома № 577/26/06-20 от 20 мая 2020 г., предметом которого является взаимодействие сторон в инвестиционной деятельности по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

ЖСК «Малиновского-2015» выдано разрешение на строительство указного многоквартирного дома, которое продлено до 26 июня 2023 г.

Данные обстоятельства в полной мере свидетельствуют о том, что работы по достройке объекта незавершенного строительства на сегодняшний день ведутся и достройка последнего будет осуществлена.

В свою очередь, обременение на земельном участке и объекте незавершенного строительства в виде договора долевого участия указанного лица препятствует дальнейшему использованию и реализации жилых помещений, как и наличие не погашенной записи о зарегистрированном договоре долевого участия свидетельствует о наличии обременения в отношении земельного участка и объекта незавершенного строительства в целом.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года № 12505/11).

В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не представил мотивированных возражений против удовлетворения исковых требований, не выразил материальный интерес к предмету спора.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФв связи с удовлетворением иска судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить полностью.

Признать отсутствующим право акционерного общества «Омский трест инженерно-строительных взысканий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на жилое помещение, расположенное в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. Малиновского д. 17.

Погасить содержащуюся в едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070104:2066 (часть № 8), площадью 8 349 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. Малиновского д. 17: номер регистрационной записи 55-55-01/019/2011-954 от 02.02.2011, внесенной на основании договора долевого участия от 24.02.2009 № 8, заключенного с акционерным обществом «Омский трест инженерно-строительных взысканий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с акционерного общества «Омский трест инженерно-строительных взысканий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу жилищно-строительного кооператива «Малиновского-2015» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                                          Е.Д. Малявина