АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63- 23746/2018

г. Ставрополь

06 марта 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 06 марта 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», ОГРН 

<

***>, г. Невинномысск,

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН 

<

***>, г. Невинномысск,

о признании незаконными (недействительными) уведомлений-расчетов к договору аренды и указании в решении суда, что оно является основанием к перерасчету арендной платы,

при участии в заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 09.08.2018, в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ОУ ДПО «Невинномысская АШ ДОСААФ России» (далее – автошкола) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) о признании незаконными (недействительными) уведомлений-расчетов к договору аренды от 24.03.2005 № 51 на 2016 год исх. 1876/27 от 01.04.2016, на 2017 год исх. 951/27 от 21.03.2017, на 2018 год исх. 2270/27 от 20.06.2018 и указании в решении суда, что оно является основанием к перерасчету арендной платы со 2-го квартала 2016 года по ставке 2 %.

Комитет в отзыве на иск с требованиями не согласился.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Согласно государственному акту на право пользования землей от 04.04.1980 № 68 за Невинномысской автомобильной школой ДОСААФ был закреплен в бессрочное и бесплатное пользование земельный участок площадью 4,20 га по ул. Апанасенко, 16, для строительства учебного комплекса в юго-восточной части города.

Решением Ставропольского краевого совета РОСТО от 13.03.1992 на основании решения краевого комитета ДОСААФ от 19.02.1992 Невинномысская автомобильная школа ДОСААФ переименована в Невинномысскую автомобильную школу РОСТО.

Приказом Ставропольской краевой организации РОСТО от 19.08.2002 № 150 Невинномысская автомобильная школа РОСТО переименована в Негосударственное образовательное учреждение Невинномысская автомобильная школа Ставропольского Краевого Совета Российской оборонной спортивно-технической организации (НОУ Невинномысская автомобильная школа СКС РОСТО).

Постановлением главы города Невинномысска от 31.05.2002 № 1127 утвержден проект границ земельного участка,  расположенного по ул. Апанасенко, 15а, площадью 34 374 кв.м, и указанный земельный участок передан образовательному учреждению краевого совета Российской оборонной спортивно-технической организации в аренду сроком на 49 лет для осуществления уставной деятельности.

На основании данного постановления комитетом с образовательным учреждением краевого совета Российской оборонной спортивно-технической организации заключен договор № 250 от 01.07.2002 аренды земельного участка площадью 34 270 кв.м, расположенного по ул. Апанасенко, 15а, сроком до 31.05.2051.

Договор аренды зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним 17.12.2003 за номером 26-01/16-1/2003-662.

На основании постановлений главы города Невинномысска Ставропольского края от 24.09.2004 № 1012 и от 27.01.2005 № 93 комитет и общероссийская общественная организация «Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО» заключили договор аренды от 24.03.2005 № 51 земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:0004 площадью 34 374 кв.м, находящегося по адресу: г. Невинномысск, ул. Апанасенко, 15-А, для производственной деятельности, сроком до 30.05.2047.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2005 за номером 26-26-16/002/2005-397.

Приказом начальника НОУ Невинномысская автомобильная школа СКС РОСТО от 16.11.2010 № 85 на основании постановления IX Внеочередного (преобразовательного) Съезда РОСТО (ДОСААФ) I Съезда ДОСААФ России от 17.12.2009 негосударственное образовательное учреждение Невинномысская автомобильная школа Ставропольского Краевого Совета Российской Оборонной Спортивно-Технической Организации (НОУ Невинномысская автомобильная школа СКС РОСТО) переименована в Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (НОУ ДПО «Невинномысская АШ ДОСААФ России»).

Согласно представленным выпискам из ЕГРН расположенные по адресу: 

<

...>, нежилые здания: блок теоретических знаний (кадастровый номер 26:16:000000:1406), общежитие (кадастровый номер 26:16:071301:57), гараж (кадастровый номер 26:16:071301:59), стрелковый тир (кадастровый номер 26:16:071301:58), контрольно-пропускной пункт (кадастровый номер 26:16:071301:56) принадлежат на праве собственности общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» и закреплено на праве оперативного управления за НОУ ДПО «Невинномысская АШ ДОСААФ России» в 2011 году.

Согласно выписке из протокола Бюро Президиума Центрального совета ДОСААФ России от 13.01.2015 Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» переименовано в Образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно - государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России».

Дополнительным соглашением от 30.04.2015 на основании договора о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления от 01.09.2011 № 23/10 в договор аренды от 24.03.2015 № 51 внесены изменения: право аренды общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» прекращается с 26.02.2015, арендатором по договору с 26.02.2015 выступает ОУ ДПО «Невинномысская АШ ДОСААФ России».

Уведомлением-расчетом от 01.04.2016 № 1876/27 комитет сообщил автошколе о том, что размер арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 составляет 293 833,88 руб.(с применением базового размера 2 %), за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 – 5 008 091,67 руб. (с применением ставки 11,28 %).

Уведомлением-расчетом от 21.03.2017 № 951/27 комитет сообщил автошколе, что размер арендной платы в 2017 г. составляет 1666328,69 руб. (с применением ставки 11,28 %).

Уведомлением-расчетом от 20.06.2018 № 2270/27 комитет сообщил автошколе, что размер арендной платы в 2018 г. составляет 4800542,40 руб. (с применением ставки 11,28 %).

В заявлениях от 25.08.2017 № 305, от 21.08.2017 № 294 автошкола просила комитет произвести перерасчет арендной платы по ставке 2 %.

В ответе от 22.09.2017 № 3417/27 комитет отказал в перерасчете.

Ссылаясь на необоснованное применение комитетом ставки 11,28 %, истец обратился в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

С 01.04.2016 до 31.12.2018 действовал Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее – постановление № 112).

Согласно пункту 3 Порядка № 112-п размер арендной платы за использование земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком, определяется по следующей формуле: РАП = (КС x С), где РАП - размер арендной платы за использование земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); С - ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Пунктом 6 Порядка № 112-п предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков размер арендной платы за использование земельного участка определяется в соответствии с настоящим Порядком, но не выше:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки (предельные) утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников, а предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, является обязательным для сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588).

Как следует из материалов дела, земельный участок был закреплен за истцом, именовавшимся ранее Невинномысской автомобильной школой ДОСААФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При заключении договора аренды № 250 от 01.07.2002 с истцом, имеющем на тот момент наименование «образовательное учреждение краевого совета РОСТО», фактически было переоформлено вышеуказанное право постоянного (бессрочного) пользования.

Последующее перезаключение договора аренды с собственником зданий, расположенных на земельном участке, и изменение в дальнейшем арендатора на истца в связи регистрацией за ним права оперативного управления на здания, не влияет на порядок определения размера арендной платы в силу недопустимости такого ограничительного толкования положений Закона № 137-ФЗ, которое приводило бы к нарушению закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства, и к неравному подходу по отношению к субъектам права, находящимся в равном положении, в рассматриваемом случае, к арендаторам одного земельного участка, право постоянного (бессрочного) пользования на который переоформлено (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2019 по делу № А63-13105/2017).

Вместе с тем, заявленные по настоящему делу требования являются ненадлежащим способом судебной защиты, поскольку оспариваемые уведомления-расчеты не являются сделками, могущими быть оспоренными в соответствии с § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Также данные уведомления-расчеты не могут быть отнесены к ненормативным правовым актам, оспаривание которых осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ, так как рассматриваемые правоотношения сторон являются гражданско-правовыми отношениями, вытекающими из сделки аренды.

Оспариваемые уведомления-расчеты носят характер информационного сообщения арендодателя арендатору, тогда как размер арендной платы за спорный земельный участок в силу ее регулируемого характера изменяется в силу закона в вышеуказанных случаях (в данном случае в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка).

Ввиду гражданско-правового характера отношений сторон, требование об указании в решении суда на обязание арендодателя пересчитать размер арендной платы со 2 квартала 2016 года по процентной ставке 2 % также является ненадлежащим способом защиты.

В постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 Президиум ВАС РФ, указал, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Таким образом, арендатор не лишен права требовать внесения изменений в договор в части размера арендной платы, что осуществляется в порядке, установленном статьей 452 ГК РФ по соглашению сторон или по решению суда.

При этом согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направляемое арендатором арендодателю предложение об изменении договора в части размера арендной платы должно содержать указание на новый, по мнению арендатора, размер арендной платы, а не просьбу к арендодателю произвести перерасчет арендной платы.

В данном случае направление истцом ответчику заявлений, содержащих просьбу произвести перерасчет арендной платы, не соответствует предусмотренному досудебному порядку, а предполагает предложение новых конкретных условий договора от арендодателя.

Кроме того, суд отмечает, что согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В связи с этим суд может внести изменения в договор только на будущее время, но не за период, предшествующий судебному разбирательству (аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 13.07.2011 № ВАС-9033/11 по делу № А68-5414/10).

Вопрос о размере арендной платы за предшествующий период может быть предметом рассмотрения суда в случае предъявления иска о ее взыскании.

Принимая во внимание изложенное в иске надлежит отказать.

При обращении в суд автошколой уплачено 3000 руб. государственной пошлины.

Вместе с тем, заявленное по делу требование вытекает из гражданско-правовых отношений и потому является исковым неимущественным требованием, размер госпошлины по которому составляет 6000 руб.

В связи с этим взысканию с истца в бюджет подлежит 3000 руб. госпошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский