АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

20.02.2018Дело № А62-6546/2017

                          Резолютивная часть решения оглашена 13.02.2018

                                   Полный текст решения изготовлен 20.02.2018

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Ерохина А. М.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Медведевой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Континент»  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.06.2012 № 1558/з, пени,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1- представитель (доверенность от 10.01.2018);

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 01.02.2017),

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска  (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее – ответчик, Общество ООО «Континет») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.08.2012 №1558/з за период с 01.10.2014 по 30.06.2017 в размере 346841,08 руб., пени за период с 22.12.2014 по 20.07.2017 в сумме 105 987,28 руб.

Как следует из материалов дела, Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) с одной стороны и обществом с ограниченной ответственностью «Экспресс-МК» (Арендатор), с другой стороны, заключили договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена от 07.08.2012 №1558\з, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020417:12 площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> для строительства крупного общественно-торгового центра общегородского значения(далее также - договор).

В соответствии с актом приема - передачи от 07.06.2012 Арендодатель передал, а Арендатор принял на условиях определенных договором указанный земельный участок.

Согласно пункта 3.5. договора арендная плата исчисляется, начиная со дня, следующего за днем издания решения о предоставлении участка в аренду, независимо от месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация договора.

Пунктом 3.1 договора аренды определена формула расчета размера арендной платы Ап = Скадастр х Sуч. х Сап х К х m /12, где

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 м2);

Sуч. - площадь земельного участка;

Сап. – ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192;

К- понижающий коэффициент;

m - количество месяцев аренды.

В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый  календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор аренды, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункт 3.3 договора аренды).

  Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет арендодателя.   

Срок действия договора до 07.06.2015 (пункт. 2.1 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. (пункт 5.2 договора). 

Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшего до 01.03.2015) до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими                      земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законом Смоленской области от 08.02.2007 № 1-3 устанавливалось, что распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

В соответствии с Положением, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области являлся уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в сфере управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.

Согласно статье  3.3 Федерального закона от 25.10.2012 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ с 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Решением Смоленского городского Совета от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска определена Администрация города Смоленска.

09.07.2012 заключен договор уступки прав и обязанностей между ООО «Экспресс-МК» и ООО «Континент» согласно которого, ООО «Континент» приняло на себя обязательства, по договору аренды от 07.06.2012 № 1558/з земельного участка площадью 10000 кв.м. с кадастровым 67:27:0020417:12, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства крупного общественно-торгового центра общегородского значения.

 Следовательно, сторонами по договору являются: Администрация г. Смоленска (арендодатель) и ООО «Континент» (арендатор).  

  Администрация направила в адрес Общества претензии от 22.03.2017, 04.07.2017, 20.07.2017 (л.д. 38-41) с предложением погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

 Ответчик иск не признал, представил отзыв, в котором указал, что задолженность перед истцом у него отсутствует, в период с 01.10.2014 по 30.06.2017 им была перечислена арендная плата по ставке в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 постановления Администрации Смоленской области от 31.01.2014 №36, в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 постановления Администрации г. Смоленска от 17.04.2015 №634-адм, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления Администрации г. Смоленска от 09.01.2017 №30-адм. Кроме того, по мнению ответчика, Администрацией не приведено какое – либо мотивированно правовое обоснование наличия у ответчика задолженности. Также указал, что в расчете задолженности, представленной истцом, размер арендной платы за период с 07.06.2015 увеличен в 2 раза, в соответствии с пунктом 4.2 постановления Администрации Смоленской области от 27.01.2010 №18. Вместе с тем истцом не представлены доказательства, подтверждающие использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению; требования о взыскании неустойки признаны частично на сумму 18382,76 руб. с представлением контр расчета, согласно которому период начисления определен с 21.12.2014 по 23.12.2016 с при этом ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского Кодекса  Российской Федерации.

 Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с  постановлением администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 (утратило силу с 01.03.2015), в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением земельных участков, предоставленных для дачного, индивидуального жилищного строительства и размещения домов многоэтажной и повышенной этажности застройки) подлежит применению ставка арендной платы 1 процент от кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18, размер арендной платы определяется по следующей формуле Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;

Сап – установленная ставка арендной платы; 

d - количество дней аренды;

К - понижающий коэффициент.

Пунктом 4.2. названного положения о порядке определения размера арендной платы, установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза.

Если земельные участки, предоставленные для строительства зданий, строений, сооружений, не используются по целевому назначению, по истечении трехлетнего срока с момента предоставления земельного участка в аренду, размер арендной платы увеличивается в два раза.

Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

В ходе судебного разбирательства истцом указано на то, что факт нецелевого использования земельного участка выявлен в ходе обследования, проведенного 06.07.2015 органом муниципального контроля, согласно которому установлено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты участок не огорожен (л.д.43), в связи с чем, размер арендной платы и был увеличен в 2 раза.

В дополнительных пояснениях ответчик в обоснование причин отсутствия строительства на арендуемом земельном участке указал, что до настоящего времени не утвержден проект планировки территории Западного 2 жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске, с учетом заинтересованности Администрации города Смоленска и после внесения соответствующих изменений в Генеральный план города Смоленска, ООО «Континет» готово, как и ранее выражало свою готовность неоднократно, приступить к строительству социально значимого объекта на спорном земельном участке.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Согласно правовой позиции Верхового суда Российской Федерации (апелляционное определение от 28.04.2016 №14-АПГ16-7) порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7 ЗК РФ).

Правительством Российской Федерации в постановлении № 582 установлены основные принципы определения арендной платы, а именно: экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Таким образом, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социально значимого этого вида деятельности и одного из приоритетных направлений социальной политики государства. Каких-либо иных повышенных платежей за земельные участки, предоставленные под строительство объектов недвижимости, не относящееся к жилищному, в случае превышения сроков строительства федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, мерой ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством.

Таким образом, за спорный период подлежит применению ставка арендной платы – 1% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и, следовательно, с учетом фактической оплаты (л.д.58-64) у ответчика отсутствует долг за период с 01.10.2014 по 30.06.2017.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 01.02.2017 по делу №А62-2900/2016, в постановлениях Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2017 по делу №А62-8795/2016, от 11.11.2016 по делу №А62-1671/2016.

На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.08.2012 №1558/з за период с 01.10.2014 по 30.06.2017 в размере 346841,08 руб. удовлетворению не подлежат.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке в соответствии со статьей 331 ГК РФ содержится в пункте 5.2 договоров аренды и  предусматривает, что при просрочке платежа начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Проверив расчет неустойки, представленный истцом и контррасчет неустойки, представленный ответчиком, суд признал арифметически верным и обоснованным контррасчет ответчика.

Расчет неустойки, представленный истцом при подаче иска, произведен с учетом задолженности, во взыскании которой судом отказано в связи с неправомерным начислением арендной платы в соответствии с пунктом 4.2 постановления Администрации Смоленской области от 27.01.2010 №18.

Уточненный расчет (представлен в судебном заседании от 13.02.2018) является ошибочным, поскольку истец последовательно складывает суммы поквартальной задолженности за 2016 год при начислении за периоды, предназначенные для определения неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за каждый квартал отдельно (с 21.03.2016 по 26.12.2016; с 20.06.2016 по 26.12.2016, с 20.09.2016 по 26.12.2016). 

Ответчиком заявлено ходатайство в порядке статьи 333 ГК РФ о снижении размера неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Как указано в пункте 77 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно рекомендациям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Сам по себе размер взыскиваемой суммы не свидетельствует о несоразмерности неустойки. При этом в рассматриваемом случае размер неустойки соответствует обычной практике договорных правоотношений и не является чрезмерно высоким.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Ответчик является коммерческой организацией (статья 50 ГК РФ), осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно статье 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Доказательств того, что ненадлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, в материалах дела не имеется.

В связи с отсутствием доказательств несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства, равно как и отсутствием доказательств исключительности рассматриваемого случая и отсутствия доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ и приведенными ранее разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд отказывает ответчику в ее уменьшении.

Ответчиком не приведено доводов в обоснование заявленного ходатайства, которые  могли бы рассматриваться в качестве исключительного случая в контексте положений статьи 333 ГК РФ.

Согласно правоприменительным разъяснениям, изложенным в  пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", отсутствие у должника денежных средств не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение денежного обязательства и начисления процентов, установленных статьей 395 ГК РФ (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению за  период за период с 21.12.2014 по 23.12.2016 в сумме 18382,76 руб.

В остальной части требования о взыскании неустойки суд отказывает.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

При цене иска по заявленным истцом требованиям в размере 452828,36 руб. в соответствии со статьей 333.21 НК РФ подлежит уплате государственная пошлина в сумме 12057 руб.

Иск удовлетворен судом на 4% (18382,76/452828,36).

С учетом того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии со статьей 333.37 НК РФ, суд взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 489 руб. (4% от 12057 руб.). 

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Континент»  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленную за период с 21.12.2014 по 23.12.2016 в сумме 18382,76 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Континент»  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 489 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        А.М. Ерохин