ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А09-10257/2020

Резолютивная часть постановления объявлена   11.10.2021

Постановление изготовлено в полном объеме    18.10.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «ДОЦ Плюс» (г. Москва, ИНН 

<

***>,                         ОГРН 

<

***>), ответчика – муниципального образования городской округ город Брянск в лице Брянской городской администрации  (г. Брянск, ИНН 

<

***>,                                  ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации  на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.02.2021 по делу № А09-10257/2020 (судья Азаров Д.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Капитал Групп» (далее – ООО «Капитал Групп») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному образованию городской округ город Брянск в лице Брянской городской администрации (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 03.07.2020 № 14278Г находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Капитал Групп», определив условия указанного договора в следующей редакции: 

– п. 2.1 договора – «Цена Участка составляет 74 154 (семьдесят четыре тысячи сто пятьдесят четыре) руб.  82 коп. в соответствии с расчетом (Приложение)»;

–  первый абзац п. 2.2. договора – «Оплата производится в рублях. Сумма платежа в размере 74 154 (семьдесят четыре тысячи сто пятьдесят четыре) руб. 82 коп. перечисляется на счёт продавца. Сведения о реквизитах счёта:»;

– табличную часть расчета цены земельного участка и текст ниже таблицы изложить в следующей редакции:

Площадь земельного участка

Удельный показатель кадастровой стоимости земли, 

руб./кв.

Кадастровая стоимость земельного участка, 

руб.

Процентная ставка выкупной цены

Цена земельного участка, 

руб.

1. 

2. 

3. 

4. 

5. 

6417.00

462.2400

2966194.0800

2.5%

74154.82

Цена земельного участка составляет 74 154 (семьдесят четыре тысячи сто пятьдесят четыре) руб. 82 коп.».

Определением Арбитражного суда Брянской области от 12.01.2021 произведена замена истца – ООО «Капитал Групп» на общество с ограниченной ответственностью «ДОЦ Плюс» (далее – истец, общество, ООО «ДОЦ Плюс»).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.02.2021 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора № 14278Г купли-продажи земельного участка между обществом и администрацией, условие договора о цене изложено в  следующей редакции: «Цена Участка составляет 74 154 руб. 82 коп.».

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением от 24.05.2021 суд апелляционной инстанции приостановил производство по апелляционной жалобе Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 02.02.2021 по делу № А09-10257/2020 до принятия Арбитражным судом Брянской области дополнительного решения по делу № А09-10257/2020.

Арбитражным судом Брянской области 25.05.2021 принято дополнительное решение по делу № А09-10257/2020, первый абзац пункта 2.2. и расчет цены земельного участка из договора исключен.

В суд апелляционной инстанции 01.10.2021 от администрации поступила письменная позиция, согласно которой указанное лицо не заявляет возражений относительно вывода суда первой инстанции об исключении первого абзаца пункта 2.2. и расчета цены земельного участка из договора, изложенного в дополнительном решении Арбитражного суда Брянской области от 25.05.2021. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. Ответчик указывает на то, что право собственности ООО «Капитал Групп» на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, в порядке универсального правопреемства перешло к  ООО «ДОЦ Плюс» 24.12.2020, однако уже 09.09.2020 управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации был отклонен протокол разногласий по спорному договору, предоставленный ООО «Капитал Групп». По мнению подателя апелляционной жалобы, размер выкупной стоимости спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с приказом управления имущественных отношений Брянской области от 31.07.2015 № 1375 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Брянской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов». Администрация считает неверным вывод суда первой инстанции о том, что «вспомогательное помещение», фигурировавшее в справке Фонда имущества Брянской области от 19.08.1999 № 327 является объектом недвижимого имущества, находящимся в собственности общества, – «здание вспомогательного помещения (транспортного цеха)», поскольку истцом в материалы дела не представлено доказательств изменения назначения объекта недвижимости со статусом «помещение» на объект «здание».

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 02.07.2020 по делу № А09-2828/2019, признано незаконным решение управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении ООО «Капитал Групп» в собственность земельного участка с кадастровым номером 32:28:0023603:24, выраженное в письме от 11.01.2019 № 29/03-115; суд обязал управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в месячный срок с момента вступления в законную силу постановления суда подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 32:28:0023603:24 в адрес ООО «Капитал Групп».

03.07.2020 управление направило в адрес ООО «Капитал Групп» проект договора купли-продажи № 14278Г, определив выкупную цену (стоимость) земельного участка с государственным кадастровым учетным номером 32:28:0023603:24 в размере десятикратной ставки земельного налога, что в денежном выражении составляет 444 929 руб. 11 коп. (п.п. 2.1 – 2.2 проекта договора, расчет цены земельного участка).

Рассмотрев представленный проект договора от 03.07.2020 № 14278Г ООО «Капитал Групп» направило в адрес управления протокол разногласий к договору, изложив условия п.п. 2.1 – 2.2 договора и табличную часть приложения «расчета цены земельного участка» в собственной редакции, определив выкупную цену (стоимость) земельного участка с государственным кадастровым учетным номером 32:28:0023603:24 в размере 2,5% от кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 2017 год, что в денежном выражении составило 74 154 руб. 82 коп.

Письмом от 09.09.2020 № 29/03-13764 Управление отклонило представленный ООО «Капитал Групп» протокол урегулирования разногласий, указав на недоказанность последним оснований (факта отчуждения объектов недвижимого имущества принадлежащих на праве собственности заявителю из государственной или муниципальной собственности) для определения (расчета) выкупной цены земельного участка, в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (п. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Поскольку в досудебном порядке стороны не достигли соглашения по условиям п.п. 2.1 – 2.2 договора от 03.07.2020 № 14278Г, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2 статьи 432 ГК РФ закреплено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды.

При разрешении настоящего спора, суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами статей 445, 446 ГК РФ, которые регулируют порядок заключения договоров и порядок разрешения, возникших между сторонами, преддоговорных споров.

Так, абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, ответчик не уклоняется от заключения договора, фактически при заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно цены спорного земельного участка, являющейся одним из условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) при приобретении земельных участков коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; их цена определяется субъектами РФ в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Приказом управления имущественных отношений Брянской области от 31.07.2015 № 1375 утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Брянской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов (далее – Порядок). 

Согласно п. 2.3 Порядка продажа земельных участков осуществляется по цене, определяемой в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка                           коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий,                                      строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были                                      отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной в п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. При этом не имеет правового значения, приобрел ли он недвижимость непосредственно или в результате последующих сделок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08, Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О).

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу № А09-2828/2019 установлено, что ООО «Капитал Групп» на основании договора аренды от 25.02.2000 № 11789 и договоров уступки прав по договору аренды от 06.04.2007 и от 24.11.2016 является арендатором земельного участка с государственным кадастровым учетным номером 32:28:0023603:24, площадью                                6417+/-28 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Володарский район, пгт. Большое Полпино, ул. Челюскинцев (в настоящее время ул. Инженерная), 21 (далее – земельный участок № 32:28:0023603:24) (регистрационные записи ЕГРН от № 32-32-01/006/2006-590 от 13.03.2006,                                       № 32-32-01/012/2007-792 от 14.05.2007 и № 32-32/001-32/001/091/2016-681/1 от 05.12.2016).

По состоянию на 2017 год на земельном участке № 32:28:0023603:24 находились следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Капитал Групп» на праве собственности:

– нежилое здание (склад ГСМ), государственный кадастровый учетный номер 32:28:0023603:74, площадь 69,0 кв.м, инвентарный номер 1059_1_А, (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32-01/083/2014-574 от 17.10.2014);

– нежилое здание государственный кадастровый учетный номер 32:28:0023603:192, площадь 97,5 кв.м, инвентарный номер 333/03 (регистрационная запись в ЕГРН                                     № 32-32-01/083/2014-575 от 17.10.2014);

– нежилое здание (здание вспомогательного помещения (транспортного цеха)), государственный кадастровый учетный номер 32:28:0023603:196, площадь 389 кв.м, инвентарный номер 333/03 (далее –  транспортный цех) (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32-01/070/2014-791 от 17.10.2014);

– нежилое помещение, государственный кадастровый учетный номер 32:28:0023603:267, площадь 956,2 кв.м, инвентарный номер 1050_1 (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32-01/063/2014-750 от 17.10.2014). В ранее выданном свидетельстве о государственной регистрации права от 11.05.2007 серии 23 АГ № 197673 поименованное как здание склада металлов (далее – здание склада металлов).

Материалами настоящего дела установлен факт того, что 24.12.2020 в порядке универсального правопреемства права и обязанности ООО «Капитал Групп» перешли к ООО «ДОЦ Плюс» (регистрационная запись в ЕГРЮЛ от 24.12.2020                                                № 2207714091693). 

Право собственности ООО «Капитал Групп» на объект недвижимого имущества транспортный цех возникло в связи с его внесением ООО «ДОЦ Плюс» в качестве неденежного вклада в уставной капитал последнего (акт приема-передачи от 27.08.2014 № 1-1).

Право собственности ООО «ДОЦ Плюс» на транспортный цех было приобретено от ООО «Альт-БК» на основании договора купли-продажи недвижимости и акта передачи недвижимого имущества от 06.04.2007 (принадлежало продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 1/08 от 11.08.1999 и акта передачи недвижимости от 11.08.1999).

Право собственности ООО «Альт-БК» на транспортный цех было приобретено от ОАО завода ЖБИ «Брянский» по договору купли-продажи от 11.08.1999 № 1/08 и акту приема-передачи от 11.08.1999. Согласно акту приема-передачи передаваемое здание вспомогательного помещения (транспортного цеха) имело следующие технические характеристики - выполнено из силикатного кирпича, перекрыто железобетонными плитами с покрытием мягкой кровли, высота здания примерно 3,15 м.

Согласно договору купли-продажи № 1/06 от 11.06.1999 и акту приема-передачи от 07.06.1999 ОАО завод ЖБИ «Брянский» передало в собственность ООО «Альт-БК» нежилое помещение, здание склада металлов, площадью 972 кв.м.

15.02.2000 администрация города Брянска по результатам проведенной инвентаризации земельного участка, согласно заявке ООО «Альт-БК», договоров купли-продажи от 11.06.1999 № 1/06, от 11.08.1999 № 1/08, актов приема-передачи от 07.06.1999 и 11.08.1999, предоставило ООО «Альт-БК» земельный участок, площадью 6417 кв.м для эксплуатации производственной базы, изъятый от территории, закрепленной за заводом ЖБИ «Брянский» постановлением администрации города от 25.10.1993 № 1442.

25.02.2000 между администрацией города Брянска (арендодатель) и ООО «Альт-БК» (арендатор) заключен договор аренды от 25.02.2000 № 11789, предметом которого является земельный участок площадью 6417 кв.м.

Согласно акту переоценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.01.1991 арендного объединения «Брянскинжсельстрой» выделены объекты недвижимости, относящиеся к структурному подразделению завод ЖБИ.

Из договора купли-продажи на основании договора аренды от 31.03.1993, заключенного между Фондом имущества Брянской области (продавец) и ТОО «Брянскинжсельстрой» и графика выкупа к нему (приложение № 1) усматривается, что комплекс имущества завода ЖБИ «Брянский» выкупался обособленно по собственному графику с 1993 по 1996 года.

Как следует из пункта 5 Протокола конференции полномочных представителей учредителей – участников ТОО «Брянскинжсельстрой» от 14.10.1993 № 4 было принято решение выделить из состава ТОО «Брянскинжсельстрой» структурные подразделения, в том числе дочернее предприятия завод ЖБИ «Брянский» с количеством учредителей ТОО, входивших в его состав и выкупаемым ими имуществом. 

В соответствии с позициями 12 и 19 разделительного баланса предприятие и инвентаризационной описи к нему от 01.01.1995 дочернему предприятию ТОО «Брянскинжсельстрой» заводу ЖБИ «Брянский» в том числе были переданы – «здание арматурной стали (инв. № 10001)» и «РМЦ вспомогательное помещение» (инв. № 10004).

Согласно справке Фонда имущества Брянской области от 19.08.1999 № 327 ТОО «Брянскинжсельстрой» на основании договора купли-продажи от 31.03.1993 № 91 приобрел в собственность государственное предприятие «Брянскинжсельстрой».

Здание склада арматурной стали и вспомогательное помещение, входящие в подразделение ТОО «Брянскинжсельстрой» – завод ЖБИ согласно акту переоценки стоимости зданий и сооружений на 01.01.1991 входило в состав выкупленного имущества (инвентарный номер № 10001 и № 10004).

Из содержащихся в материалах инвентарного дела № 1050 документов следует, что «вспомогательное помещение», фигурировавшее в справке Фонда имущества Брянской области от 19.08.1999 № 327 является объектом недвижимого имущества «вспомогательное помещение (транспортный цех); подразделение ТОО «Брянскинжсельстрой» – завод ЖБИ является правопредшественником ОАО «Завод ЖБИ «Брянский», а покупателем транспортного цеха была фирма «Альт-БК» (впоследствии ООО «Альт-БК»).

Таким образом, из анализа представленных в материалы дела доказательств,  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта отчуждения из государственной собственности в порядке приватизации двух объектов недвижимого имущества – нежилого здания (здание вспомогательного помещения (транспортного цеха)), государственный кадастровый учетный номер 32:28:0023603:196 и нежилого помещения государственный кадастровый учетный номер 32:28:0023603:267 (ранее здание склада металлов), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0023603:24 и являвшихся по состоянию на 2017 год объектами права собственности ООО «Капитал Групп».

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что разногласия, возникшие при заключении договора № 14278Г купли-продажи земельного участка между ООО «ДОЦ Плюс» и муниципальным образованием городской округ город Брянск, следует урегулировать в редакции: «Цена Участка составляет  74 154 руб. 82 коп.».

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 02.02.2021 по делу № А09-10257/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                  Н.В. Заикина  

                  М.М. Дайнеко 

       А.Г. Селивончик