АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27934/2020

г. Краснодар

16 августа 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2022  года

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство “Консул”» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьих лиц: прокурора Адлерского района города Сочи, ФИО1, ФИО2, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 по делу № А32-27934/2020, установил следующее. 

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд со следующими требованиями к ООО «ООО Юридическое агентство “Консул”»  (далее – общество): 

– признать объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0407006:7163, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:5965 по адресу: г. Сочи, 

<

...> самовольной постройкой и возложить на общество обязанность снести за свой счет указанный объект;

– признать объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0407006:7287, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:5965 по адресу: г. Сочи, 

<

...> самовольной постройкой и  возложить на общество обязанность снести за свой счет указанный объект; 

– при вынесении судебного акта об удовлетворении иска обратить решение к немедленному исполнению; взыскать с ответчика в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 30 тыс. рублей в день за каждый день просрочки исполнения. 

Решением от 07.02.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2022,  в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению ввиду следующего. 

Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 444 +/- 7,38 кв. м с кадастровым номером 23:49:0407006:5965, категория земель –  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ведение садоводства, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>; данный факт подтвержден выпиской из ЕГРН от 03.07.2020. 

25 января 2016 года департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи утвердил градостроительный план земельного участка № RU233090000-000000000008699. 

15 марта 2016 года предыдущему собственнику земельного участка ФИО3 администрация выдала разрешение № RU-23-309-4299-2016 на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома общей площадью 248,8 кв. м, площадью застройки 143 кв. м, количество этажей – 2, высотой 8,45 м, разрешение выдано сроком до 15.03.2026. 

В 2020 году по окончании строительства на кадастровый учет поставлен жилой дом с номером 23:49:0407006:7163 общей площадью 445 кв. м. 

В результате последовательных сделок по отчуждению данного объекта недвижимого имущества собственником жилого дома с кадастровым номером с номером 23:49:0407006:7163 является общество, которым  на кадастровый учет поставлено еще одно строение – хозяйственный блок (кадастровый номер  23:49:0407006:7287) общей площадью 14 кв. м (в отношении этого объекта зарегистрировано право собственности в упрощенном порядке путем представления технического плана, а также декларации). 

В ходе осуществления муниципального земельного контроля администрация установила, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:5965 расположен капитальный объект, который по своим архитектурно-планировочным решениям является трехэтажным строением с признаками четвертого этажа, при этом разрешение на строительство такого объекта администрация не выдавала. Кроме того, на земельном участке без разрешения на строительство возведено  нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0407006:7287 общей площадью 14 кв. м, количество этажей – 1. 

Указанные обстоятельства отражены в акте осмотра земельного участка от 05.06.2020. 

Полагая, что спорные объекты являются самовольными постройками, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о сносе. 

Отказывая в удовлетворении требований, суды руководствовались следующим.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройки является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 22 и 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –  постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. 

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства (пункт 26 постановления № 10/22).

Судом первой инстанции назначено проведение экспертного исследования, результаты которого не приняты судом и определением от 08.09.2021 назначено проведение повторного экспертного исследования.

При повторном исследовании эксперт установил, что объект с кадастровым номером 23:49:0407006:7163  имеет следующие технико-экономические показатели: общая площадь – 445 кв. м; площадь застройки – 146,3 кв. м; количество этажей – 3 (три), в том числе подземных – 0 (ноль). 

Объект с кадастровым номером  23:49:0407006:7287 обладает следующими технико-экономическими показателями: общая площадь – 14 кв. м; площадь застройки – 16,5 кв. м; количество этажей – 1 (один), в том числе подземных – 0 (ноль). 

Указанные здания располагаются в пределах правомерных границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:5965.

Объект с кадастровым номером 23:49:0407006:7163 общей площадью 445 кв. м  возможно использовать в качестве индивидуального жилого дома, в нем имеются помещения как жилые, так и для вспомогательного использования, для удовлетворения жильцами своих потребностей.

Требованиям, предъявляемым к гостиницам, здание не соответствует, в частности, отсутствует отдельный служебный вход для персонала, что необходимо в соответствии с требованиями ГОСТ Р 51185-2014 «Гостиничные услуги, средства размещения». 

Характерные признаки объекта коммерческого назначения в соответствии с нормативными документами не регламентированы, на момент проведения экспертизы здание не используется как объект коммерческого назначения. 

Объект с кадастровым номером  23:49:0407006:7287 общей площадью 14 кв. м является вспомогательным зданием по отношению к основному зданию. 

Объект с кадастровым номером 23:49:0407006:7163 общей площадью 445 кв. м  по ряду параметров не соответствует разрешению на строительство от 15.03.2016 № RU-23-309-4299-2016. 

Так, общая площадь строения составляет 445 кв. м, что больше на 96,2 кв. м, чем по разрешению. 

Площадь застройки – 146,3 кв. м, что больше на 3,3 кв. м, чем по разрешению. 

Разница составляет 2,3%, что допустимо, так как указанный показатель находится в пределах допустимой разницы 5% в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Количество этажей – 3. По количеству этажей больше, чем по разрешению на 1 (один) этаж. 

Высота – 11,9 м, что больше на 3,45 м, чем по разрешению. 

Строительный объем – 1536 куб. м, что больше на 678 куб. м, чем по разрешению. 

Для приведения данного объекта в соответствие с параметрами, указанными в разрешительной документации (разрешение на строительство от 15.03.2016 № RU-23-309-4299-2016),  необходимо выполнить следующие работы: демонтаж конструктивных элементов третьего этажа, состоящего из перекрытия, колонн, ригелей, стен из легкобетонных керамзитных блоков; демонтировать частично конструктивные элементы второго этажа здания. 

Спорные объекты соответствуют техническим, градостроительным и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в  части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости. Исполнены требования по противопожарной безопасности в части возможности доступа пожарной техники, а также в части расположения объекта относительно соседних строений, примененных при строительстве материалов. Расположение зданий соответствует требованиям градостроительных норм и правил, в соответствии с исполнением которых обеспечен к ним доступ в случае возникновения чрезвычайных ситуаций противопожарной и иной специальной техники. 

Объект с кадастровым номером 23:49:0407006:7163 общей площадью 445 кв. м   находится на расстоянии 6,3 м (при требуемых в соответствии с противопожарными норами 6 м) от ближайшего строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:7121. 

Спорные объекты по ряду параметров не соответствуют Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, генеральному плану муниципального образования город-курорт Сочи. 

Минимальный отступ от границ с соседними земельными участками 3 м. Фактически объект с кадастровым номером 23:49:0407006:7163 имеет минимальный отступ от границ земельного участка с юго-восточной стороны здания – 2,1 м, что не соответствует таблице 11 Правил. 

В остальном отступ от границ здания с кадастровым номером 23:49:0407006:7163 с соседними земельными участками составляет от 3,04 м до 6,32 м в соответствии с таблицей 11 Правил. 

Объект с кадастровым номером  23:49:0407006:7287 общей площадью 14 кв. м  имеет минимальный отступ от границ земельного участка с юго-восточной стороны здания – 1,1 м, что не соответствует таблице 11 Правил. 

Спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушают права и интересы третьих.

Установив, что разница в общей площади и строительном объеме фактически существующего объекта от параметров разрешения на строительство является несущественной (минимальной) – 2,3%, то есть находится в пределах допустимой разницы 5% в соответствии с частью 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а выявленные нарушения в виде превышения этажности, площади застройки и общей площади, отступов от границ земельного участка не могут являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса основного строения расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, поскольку избранный способ защиты права несоразмерен степени нарушения права, суды отказали в иске.

Между тем суды не учли следующего.

Согласно разрешению на строительство от 15.03.2016 № RU-23-309-4299-2016  предусмотрена общая площадь здания – 248 кв. м. 

Экспертизой установлено, что общая площадь спорного объекта  – 445 кв. м, т.е. больше на 96,2 кв. м, чем по разрешению.

Однако при определении площади превышения экспертами допущена арифметическая ошибка, поскольку  445 кв. м – 248 кв. м = 197 кв. м (а не 96,2 кв. м, как посчитал эксперт и указали суды), что значительно превышает разрешение на строительство (фактически в два раза), а следовательно, влияет на критерий существенности при определении отступлений от разрешенных параметров.

Кроме того, экспертизами также установлено превышение количества этажей на 1 (один) этаж, что препятствует применению положений части 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что застройщиком принимались какие-либо меры к получению разрешения на строительство возведенного объекта, не представлено.

Данные обстоятельства не учтены судами при вынесении судебных актов и имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Экспертным заключением от 30.03.2021 № 21-21, не принятым судами, также установлено, что расстояние между спорными объектами составляет 0,69 м.

Данный факт отражен на схеме расположения спорных объектов (т. 2, л. д. 98).

В заключении отражено, что требования по противопожарным расстояниям указаны в пункте 4.13 СП 4.13130.2013 и в пункте 1* приложения 1 СНиП 2.07.01-89* и составляют в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности от 6 до 15 м. В рассматриваемом случае объект площадью 14 кв. м размещен к  объекту площадью 445 кв. м стеной, имеющей окна и двери, располагается на недопустимом расстоянии, что свидетельствует о нарушении норм и правил пожарной безопасности зданий (т. 2, л. д. 84 – 85).

Вместе с тем в экспертном заключении от 30.11.2021 № 452/2021 (повторная экспертиза) указано, что расстояние между спорными объектами составляет 2,3 м, при этом противопожарные расстояния между строениями в пределах одного садового земельного участка не нормируются (т. 3 , л. д. 52 – 53). При этом схема расположения строений (приложение № 1; т. 3, л. д. 66) не содержит каких-либо обозначений, позволяющих определить расстояние между зданиями.

Данное противоречие оставлено судами без надлежащего исследования и оценки.

В рамках первоначальной экспертизы эксперт указал, что в виду отсутствия необходимых инженерных систем, а также с учетом отсутствия вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием, достоверно определить вид использования объекта площадью 445 кв. м невозможно. При этом экспертами обнаружены транзитные воздуховоды, которые согласно СП 60.13330.2016 не допускается размещать через жилые комнаты и квартиры многоквартирных зданий. В случае ввода в эксплуатацию данного здания как жилого дома названное инженерное решение будет являться нарушением (т. 2, л. д. 72 – 73).

При проведении повторной экспертизы эксперты общими фразами указали, что в здании имеются помещения как жилые, так и для вспомогательного использования, для удовлетворения жильцами своих потребностей, однако не отразили, какие именно помещения эксперты посчитали жилыми или вспомогательными и по каким признакам.

При таких обстоятельствах выводы повторной экспертизы и основанные на них выводы судов о том, что объект площадью 445 кв. м возможно использовать в качестве индивидуального жилого дома, являются голословными, сделанными без исследования всех обстоятельств и доказательств, представленных в дело. 

  В силу статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

При проведении первоначальной и повторной экспертизы установлена возможность приведения объекта площадью 445 кв. м в соответствие с выданным разрешением на строительство.

Так, в экспертном заключении от 30.03.2021 № 21-21 указано, что приведение объекта в соответствие с разрешением на строительство возможно путем демонтажа третьего этажа (т. 2, л. д. 76). Аналогичный вывод содержится  в экспертном заключении от 30.11.2021 № 452/2021 (т. 3, л. д. 61 – 62). 

В отношении соблюдения противопожарных норм экспертное заключение от 30.03.2021 № 21-21 содержит примечание экспертов, согласно которому при отсутствии одноэтажного объекта площадью 14 кв. м, а также при доведении объекта площадью 445 кв. м до класса конструктивной пожароопасности С0 и степени огнестойкости I, II,III противопожарные нормы в части допустимого расстояния до соседних зданий будут соблюдены.

Однако судом не учтены и не исследованы данные обстоятельства, сделанные выводы не соответствуют представленным в дело доказательствам и закону. 

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить судебные акты полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. 

Поскольку суды неправильно применили нормы права, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судебные акты подлежат отмене, а дело –  направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку представленным доказательствам, предложить истцу уточнить исковые требования (учитывая выводы экспертов о возможности приведения  объектов в соответствие с разрешением на строительство), установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 по делу № А32-27934/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия 

 

Председательствующий                                                                               Е.И. Афонина 

Судьи                                                                                                                         В.В. Аваряскин

  Е.Л. Коржинек