Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-37648/2022

25 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  18 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен  25 августа 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению): 

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>) в лице              Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество             Санкт-Петербурга" (191124, 

<

...>, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

Ответчик: Частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ" (190000, 

<

...>, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩЕНИЕ 3Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании 3 190 488,24 руб.,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 18.08.2022,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице                                 Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество                    Санкт-Петербурга" (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ" (далее – Учреждение, ответчик) о взыскании по договору аренды № 11/А-294602 от 21.05.2001 задолженности по арендной плате в размере 2 542 361,59 руб. за период 01.02.2021-30.11.2021, пеней по состоянию на 09.12.2021 в размере 648126,65 руб., с последующим начислением с 10.12.2021 в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы, расторжении договора аренды. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2022 иск принят к производству.

В судебном заседании 30.06.2022 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

Определением от 07.07.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Учреждения к Комитету о признании недействительной односторонней сделки по изменению размера арендной платы по договору аренды № 11/А-294602 от 21.05.2001, оформленной уведомлением от 16.09.2021 № 04-14-1691/21-0-0.

В судебном заседании 18.08.2022 представитель Комитета настаивала на удовлетворении первоначального иска, просила в удовлетворении встречного иска отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель Учреждения просила удовлетворить требования, изложенные во встречном исковом заявлении, в иске Комитета отказать.

Исследовав материалы дела, доводы исков и отзывов, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

На основании договора аренды  № 11/А-294602 от 21.05.2001  (далее - договор) ответчик занимает помещение обшей площадью 458.5 кв.м по адресу: 190000, г.Санкт-Петербург. Большая Морская улица, д, 53/8, литера А, пом. 3Н (далее - объект).

В нарушение пунктов 2.2.2 и 3.4 договора ответчик не выполнил принятого на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы за арендуемый объект.

По состоянию на 09.12.2021 задолженность ответчика по арендной плате за период 01.02.2021 по  30.11.2021 составила 2.542.361,59 руб.

За просрочку внесения арендной платы на основании п. 4.8 договора подлежат начислению пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 09.12.2021 сумма пеней составила 648.126,65 руб.

Задолженность ответчика по договору составила 3.190.488.24 руб.

В соответствии с п. 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев является основанием для его досрочного расторжения.

В адрес ответчика направлена претензия ПР-48400/21-0-0 от 09.12.2021 с предложением о погашении задолженности, добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемых объектов недвижимости.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из встречного иска, согласно п. 1.1 договора объект передан в аренду для использования под образовательные цели, в связи с чем при заключении договора была применена льготная ставка арендной платы с применением коэффициента социальной значимости 0,1. (п. 3.1 договора).

По результатам проведенной Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (ККИ) проверки составлен акт №43-Л/Ю/2021 от 02.02.2021, в котором установлено, что на объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности. Объект используется под склад.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в адрес арендатора СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направило Уведомление об изменении арендной платы от 16.09.2021 № 04-14-16991/21-0-0 (далее - уведомление), согласно которому с 02.02.2021 размер арендной платы за пользование объектом составляет полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости равного 1.

Между тем Учреждение считает, что выводы по результатам проверки фактического использования помещения, сделаны ККИ при посещении Учреждения в неучебный день в связи с чем не являются достоверными, а акт №43-Л/Ю/2021 от 02.02.2021, составленный в одностороннем порядке, не свидетельствует, что под социально значимый вид деятельности Учреждение  использует площадь менее 70% от общей площади арендуемого помещения.

Полагая применение коэффициента социальной значимости равного 1 необоснованным, Учреждение просит признать недействительной одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы по договору аренды № 11/А-294602 от 21.05.2001, оформленную уведомлением от 16.09.2021 № 04-14-1691/21-0-0.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Комитета подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Закон) льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при условии, если арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям. Подтверждение о соответствии деятельности арендатора установленным требованиям предоставляется арендатору соответствующим исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности деятельность арендатора перестает соответствовать установленным требованиям, льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не применяются, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме (статья 4 Закона).

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 02.02.2021 проведена проверка фактического использования Объектов (акт проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 02.02.2021 №43-Л/Ю/2021)

По результатам проведенной проверки установлено, что на объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности. Объект используется под склад.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, в адрес арендатора СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» было направлено Уведомление об изменении арендной платы от 16.09.2021 № 04-14-16991/21-0-0 (далее - Уведомление), согласно которому с 02.02.2021 (даты акта обследования) размер арендной платы за пользование объектом составляет полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1.

В соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 03.12.2021 КУВД-001/2021-50985612 № PKPVDMFC-2021-12-01-284933 в отношении Объекта в Едином государственном реестре недвижимости внесены изменения по арендной плате.

Как следует из акта обследования объекта нежилого фонда (3-Н) от 25.11.2021, объект является составной частью отеля. Установить лица, использующие объект, не представляется возможным. Объект используется для размещения склада и санузла. Кроме того, в акте указано на выявленные нарушения, а именно, несоответствие планировки объекта документам технического и кадастрового учета, а также несоответствие вида фактического использования объекта цели использования Объекта, изложенной в п. 1.1. договора. Объект используется для размещения трех конференц-залов (ч.п.9, 17, 19 объекта), бухгалтерии, кухни, прачечной, мастерской. Объект является составной частью отеля «Биг Марин». 

С учетом изложенного оснований для сохранения льготного расчета арендной платы не имеется.

В соответствии со статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 24.06.2009 № 335-66 «О Правительстве Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга распределяет полномочия между исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, утверждает положения о соответствующих исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга.

Комитет по контролю за имуществом создан от имени субъекта Российской Федерации - города Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга» и является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга.

Пунктами 1.2 и 1.3 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что ККИ проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления   земельного   контроля   в   Санкт-Петербурге,   выявления   и   предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах, является уполномоченным органом по осуществлению земельного контроля в Санкт-Петербурге.

Согласно пунктам 1.2 и 1.4 распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» (далее - распоряжение Комитета от 05.09.2017 № 11-р) обследование земельных участков - это визуальный осмотр должностными лицами ККИ земельных участков с целью проверки соблюдения условий договоров, заключенных в отношении объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.4 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р предметом обследования является соблюдение исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами прав Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, а также требований по использованию объектов недвижимости.

На основании пункта 3.1 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р обследование может проводиться должностными лицами ККИ без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

Обследование проводится по месту нахождения объекта недвижимости. Должностными лицами Комитета, указанными в Приказе, проводятся следующие действия: визуальный осмотр объектов недвижимости; обмеры, фотографирование и видеосъемка (в случае необходимости) объектов недвижимости и их частей (пункт 3.1 распоряжения Комитета от 05.09.2017 № 11-р).

В данном случае, обследование объекта нежилого фонда произведено в рамках полномочий, установленных вышеуказанными нормативно-правовыми актами, а также в рамках гражданско-правовых отношений.

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга осуществлял проверку фактического пользования, находящегося в государственной собственности объекта недвижимого имущества - земельного участка, являясь лицом, уполномоченным на совершение данных действий. Его действия по обследованию объекта были направлены на выявление фактического состояния имущества Санкт-Петербурга, соблюдение условий договора.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, акты обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга являются надлежащими доказательствами по делу и обязанность уведомлять арендатора о выезде на объект для Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга не установлена.

Таким образом, в данном случае обследования спорного объекта нежилого фонда, в том числе на предмет соблюдения арендатором условий заключенного им с Комитетом договора, были произведены ККИ без вмешательства в хозяйственную деятельность арендатора, в рамках полномочий, установленных означенными нормативно-правовыми актами, в связи с чем не требовали ни участия предпринимателя или его представителя, ни необходимости его вызова для их проведения, так как обязанность уведомлять хозяйствующий субъект о предстоящем обследовании объекта недвижимости, находящегося в собственности у государства, отсутствует, поскольку проверка проводится не в отношении хозяйствующего субъекта, а в отношении объекта недвижимого имущества.

Таким образом, акты обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга являются надлежащими доказательствами по делу.

Учитывая изложенное и выявленные нарушения применение коэффициента социальной значимости равного 1 при расчете арендной платы по договору к периоду с даты первого обследования 02.02.2021 является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи нежилых помещений в аренду подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

Начисление пеней предусмотрено п. 4.8 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ.

Расчет проверен судом и признан правильным.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в размере 0,15 %, начиная с 10.12.2021 по день фактической уплаты долга на сумму 2542361,59 руб. за каждый день просрочки. 

Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 на период с 01.04.2022 по 01.10.2022 в Российской Федерации введен мораторий. Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

При указанных обстоятельствах, в связи с введением указанного моратория, требования о взыскание неустойки подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку долг ответчика по арендной плате более чем за три месяца подтвержден материалами дела, требование о расторжении договора подлежит удовлетворению на основании п. 5.3.2 договора и ст. 619 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере 2.542.361,59 руб. пени в размере 648.126,65 руб., пени с 10.12.2021 по 31.03.2022 в размере 0,15% от просроченной суммы, расторгнуть договор аренды № 11/А-294602 от 21.05.2001.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Агентство образовательных программ в доход федерального бюджета 44 952 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.