﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А03-3084/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  28 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Демидовой Е.Ю.

судей							Тихомирова В.В.

								Щанкиной А.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края на решение от 18.12.2019 Арбитражного суда Алтайского края (судья Мищенко А.А.) и постановление от 26.02.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Хайкина С.Н.) по делу № А03-3084/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техно-Профи» (656922, Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тр., д. 325б, ИНН 2224119493, ОГРН 1072224022628) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, об обязании расторгнуть договор аренды земельного участка и предоставить земельный участок в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Алтайского края (судья Янушкевич С.В.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «Техно-Профи» - Доценко М.В. по доверенности от 20.01.2020; Управления имущественных отношений Алтайского края - Насонова К.И. по доверенности от 03.03.2020. 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Техно-Профи» (далее - ООО «Техно-Профи», общество,) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – Алтайкрайимущество, управление) о признании незаконным решения от 08.02.2019 № 48/1476 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030312:33 площадью 10 677 кв. м по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 325 Б в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов, об обязании Алтайкрайимущество расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 01.04.2016 № 4736-з (в редакции дополнительных соглашений от 22.12.2016 и 14.02.2018) и предоставить обществу испрашиваемы земельный участок в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов.

Решением от 18.12.2019 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 26.02.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. 

Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Податель жалобы считает, что фактическая площадь занимаемая объектом недвижимости, расположенным на испрашиваемом земельном участке составляет 11.46% площади застроенной территории, что является значительно меньше установленного минимального процента застройки(20%) в границах данного земельного участка; общество не представило в суд доказательств того, что для эксплуатации здания общественного назначения необходим участок именно площадью 10 677 кв.м.; судами не учтено, что установление охранных зон не исключает использование свободной от застройки территории земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования; не принят во внимание довод управления о том, что объект капитального строительства, стоянки временного хранения автомобилей, парковки легкового транспорта для сотрудников и посетителей, зона экспозиции техники (выставочная площадка), технологические площадки и проезды, зоны озеленения (газоны) расположенные на испрашиваемом земельном участке, не являются единым недвижимым комплексом.

В отзыве на кассационную жалобу общество, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества высказалась относительно позиции, изложенной в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 06.04.2010 № 1263 25.05.2011 с Рабинович И.Е. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 2747-з, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью - 1,0677 га с кадастровым номером 22:63:030312:33, расположенном по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 325Б для строительства здания общественного назначения.

В соответствии с договором от 26.11.2013 о переуступке прав аренды (перенайм) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.05.2011 № 2747-з перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Автострой».

Дополнительными соглашениями от 09.04.2014 и 29.04.2014 к договору аренды земельного участка от 25.05.2011 № 2747-з, в его текст внесены изменения, в том числе в отношении срока его действия до 14.01.2016.

Постановлением администрации города Барнаула от 18.05.2015 № 749 утвержден градостроительный план земельного участка № RU22302000-3147.

Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула 14.12.2015 было выдано разрешение на строительство здания общественного назначения № 22-RU22302000-470-2015 со следующими характеристиками: количество этажей - 1 этаж, общая площадь - 1 464 кв.м, объем - 136 м3, площадь застройки - 1 506 кв.м.

На объект незавершенного строительства 30.12.2015 зарегистрировано право собственности (регистрационная запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 22-22/001-22/001/089/2015-2018/1); площадь застройки 1 506 кв.м; степень готовности объекта - 2%.

Главным управлением имущественных отношений Алтайского края с ООО «Автострой» 01.04.2016 заключен договор аренды земельного участка № 4736-з, государственная собственность на который не разграничена, согласно пункту 1.3 которого участок предоставляется для завершения строительства здания общественного назначения.

17.10.2016 между ООО «Автострой» и ООО «Техно-Профи» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 1 506 кв.м, степень готовности 2%, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 325Б, кадастровый номер 22:63:030312:494.

Дополнительным соглашением от 22.12.2016 к договору аренды земельного участка от 01.04.2016 № 4736-з заявитель принял на себя права и обязанности по использованию земельного участка.

В результате изменения обществом проектной документации и продлении срока действия разрешения на строительство Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула 20.04.2017 выдано разрешение на строительство № 22-RU22302000-97-2017.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 16.07.2018 № 22-RU223 02000-68-2018 объект - здание общественного назначения введен в эксплуатацию со следующими характеристиками: общая площадь – 1 498 кв.м, количество этажей - 2.

Также введены в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности общества на: тепловую сеть, протяженностью 178 м кадастровый номер 22:63:030312:536; сеть ливневой канализации, протяженностью 68 м кадастровый номер 22:63:030312:533; сеть канализации, протяженностью 72 м кадастровый номер 22:63:030312:538; сеть водозабора, протяженностью 57 м кадастровый номер 22:63:030312:535; кабельная ЛЭП 0,4 кВ, протяженностью 68 м, кадастровый номер 22:63:030312:537.

Градостроительным планом земельного участка № RU22302000-3147, утвержденным постановлением администрации г. Барнаула № 749 от 18.05.2015 и проектом № 044-12-16 ПЗУ площадь земельного участка была предусмотрена в размере 10 677 кв.м.

Общество обращалось в Алтайкрайимущество 20.08.2018 и 15.10.2018 с заявками о расторжении договора и предоставлении земельного участка в аренду без торгов сроком на 49 лет для эксплуатации здания общественного назначения.

По результатам рассмотрения заявок Алтайкрайимущество на основании пункта 4 статьи 1 Закона Алтайского края от 22.12.2015 № 123-3C «О реализации отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности» приняло решения (письма от 18.09.2018 № 24/16151, от 13.11.2018 № 24/19428) об отказе в предоставлении участка в аренду без торгов и расторжении договора.

Общество 15.01.2019 вновь обратилось в Алтайкрайимущество с заявкой № 36 о предоставлении на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельного участка в аренду без торгов сроком на 49 лет для эксплуатации здания общественного назначения; 24.01.2019 с заявкой № 92 о расторжении договора аренды в связи с переоформлением прав на земельный участок.

Рассмотрев указанные заявки, на основании пункта 4 статьи 1 Закона Алтайского края от 22.12.2015 № 123-3C «О реализации отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности», управление приняло решение (письмо от 08.02.2019 № 48/1476) об отказе в расторжении договора и предоставлении земельного участка в аренду без торгов сроком на 49 лет в связи с тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь участка необходимого для эксплуатации здания общественного назначения.

Не согласившись с указанным решением управления, изложенным в письме от 08.02.2019 № 48/1476, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 11.2, 11.9, 15, 39.6, 39.17, 39.20 ЗК РФ, пунктом  2 статьи 38, пунктом 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьями 198, 200, 201 АПК РФ, правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 № 834 (далее - Правила № 834), экспертным заключением №317С/19, подготовленным ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт» по результатам судебной экспертизы, и исходили из наличия у общества исключительного права на заключение договора аренды с кадастровым номером 22:63:030312:33, общей площадью 1,0677 га, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 325Б, без проведения торгов, и наличия установленной законом совокупности условий, предусмотренной статьей 198 АПК РФ необходимой для оспариваемого отказа незаконным.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

С 01.03.2015 порядок предоставления без торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, регламентируется статьями 39.17 и 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Общество обратилось за предоставлением спорного земельного участка в аренду в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в аренду хозяйствующего субъекта земельного участка публичной собственности без торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Частью 2 статьи 74 Правил № 834 установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 2.4 статьи 74 Правила № 834 максимальные и минимальные проценты застройки в границах земельного участка устанавливаются для других видов разрешенного использования: минимальный процент застройки - 20%, максимальный процент застройки - 50%.

С целью определения площади земельного участка, необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного на нем здания общественного назначения площадью 1498 кв. м и вспомогательных объектов, согласно их целевому назначению, ГПЗУ и разрешению на строительство от 14.12.2015 по ходатайству управления была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт».

Согласно заключению эксперта №317С/19, общий процент застройки территории спорного земельного участка исходя из его плановой площади, указанной в выписке из ЕГРН в размере 10 677 кв. м составляет 64% (6 816 кв.м), в том числе: - площадь застройки зданием общественного назначения 1 218 кв. м или процент застройки - 11,4%; - площадь застройки выставочными местами 423 кв. м или процент застройки - 4%; - площадь застройки площадкой для хранения спец. техники, предпродажного обслуживания и складирования товара и комплектующих 5 175 кв. м или процент застройки - 46%.

Фактический процент застройки территории испрашиваемого земельного участка в размере 64% (6 816 кв.м) превышает установленные нормативные требования, а именно: - на 4% превышает максимальный процент застройки, указанный в ГПЗУ; - на 7% превышает рекомендуемый процент застройки (57%), указанный в таблице Г-1 приложения Г Нормативов градостроительного проектирования Алтайского края; - на 14% превышает максимальный процент застройки (50%), установленный подпунктом 4 пункта 2.4 статьи 75 действующих на дату осмотра Правил № 834.

Вместе с тем, согласно заключению №317С/19, уменьшение площади уже выделенного участка с кадастровым номером 22:63:030312:33 в размере 10 677 кв. м приведет к необходимости изменения положения уже существующих плановых границ, при котором: часть объектов (строений и сооружений), предусмотренных проектом и существующих фактически будет располагаться за границами выделенного участка, что будет являться нарушением требований установленных пунктом 2 статьи 38 ГрК РФ; эксплуатация объектов, расположенных за границами выделенного участка, в случае уменьшения размера участка, будет возможно только по согласованию с собственником участка, на котором они будут находится. В случае отказа в согласовании, их эксплуатация будет невозможна. Отсутствие возможности эксплуатации всех объектов, предусмотренных проектом, и фактически существующих на местности приведет к невозможности нормативной эксплуатации объекта в целом в соответствии с целевым назначением определенным проектом – «логистического центра с торгово-выставочной зоной» в соответствии с которым здание общественного назначение было введено в эксплуатацию. Невозможность эксплуатации объекта расположенного на участке в соответствии с целевым назначением и в соответствии с проектом будет являться нарушением требований, установленных пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ и пункта 5 статьи 55.24 ГрК РФ.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение №317С/19, установив, что площади испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 22:63:030312:33 в размере 10 677 кв.м, для эксплуатации фактически расположенного на нем торгово-выставочного комплекса спец. техники с открытыми складскими площадками, в том числе здания общественного назначения площадью 1 498 кв.м, и вспомогательных объектов, исходя из нормативных требований, не достаточно, но поскольку эксплуатация указанного объекта обеспечена проектом за счет участка в размере 10 677 кв.м, все строения и сооружения расположены в границах участка площадью 10 677 кв. м, необходимость в увеличении его территории по состоянию на дату осмотра экспертами отсутствовала, придя к выводу о том, что общество обосновало испрашиваемый размер земельного участка для эксплуатации расположенных на нем здания общественного назначения и вспомогательных объектов по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 325Б, в отсутствие предоставления управлением доказательств нарушения требований земельного и градостроительного законодательства при определении границ и площади спорного земельного участка, в том числе опровергающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемом размере, приняв во внимание, что при заключении предыдущего договора аренды, его размер (10 677 кв.м.) определялся именно исходя из целевого назначения земельного участка, для строительства здания общественного назначения, которое и было построено в соответствии с проектной документацией, разрешениям на строительство и ввод в эксплуатацию, суды правомерно пришли к выводу о наличии у общества исключительного права на заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка, без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, установив, что действия управления по принятию решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов не соответствует положениям действующего земельного законодательства и нарушает права и законные интересы общества, суды правомерно удовлетворили заявленные требования, и в целях восстановления прав заявителя правомерно возложили на управление обязанность по заключению с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030312:33 площадью 10 677 кв.м по адресу: г. Барнаул, Павловский тракт, 325б, сроком на 49 лет.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судов первой и апелляционной инстанций доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.12.2019 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 26.02.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-3084/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									В.В. Тихомиров

											А.В. Щанкина