Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-231422/23-85-1881

г. Москва

08 мая 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2024 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рупчевым К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЕНИЕ ЗАКАЗЧИКА "НОРД-ИНЖИНИРИНГ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1. Правительство Москвы, 2. Департамент городского имущества 

<

...>. Управление Росреестра по Москве

о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 17.07.2023 №б/н (адв. уд.)

от ответчика – ФИО2 по дов. от 07.02.2024 №8-АО

от третьего лица (1) – ФИО3 по дов. от 19.10.2023 №4-47-2403/23

от третьего лица (2) - ФИО3  по дов. от 22.12.2023 №ДГИ-Д-1852/23 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "УПРАВЛЕНИЕ ЗАКАЗЧИКА "НОРДИНЖИНИРИНГ" о признании на долю в объекте незавершённого строительства по адресу: 

<

...>, в виде следующих нежилых помещений:

 

По Договору М Н0-15Э от 09.02.2016 г.

 

№ п/п

Этаж

Условный № помещения

Общая проектная площадь, кв.м.

В осях

1

15

1506

45,2

Г-Д/3-4

2

15

1514

64,7

Б-Г/10-11

3

15

1516

43,0

Б-Г/8-9

4

15

1519

40,9

Б-Г/5-6

По Договору

№НО-16э от 09.02.2016 г:

№ п/п

Этаж

Условный № помещения

Общая проектная площадь, кв.м.

В осях

1

16

1604

54,4

В-Д/1-2

2

16

1605

43,7

Г-Д/1-3

3

16

1606

45,2

Г-Д/3-4

4

16

1607

48,7

Г-Д/4-5

5

16

1608

43,5

Г-Д/5-6

6

16

1613

53,8

Г-Д/10-11

7

16

1614

64,7

Б-Г/10-11

8

16

1615

40,9

Б-Г/9-10

9

16

1616

43,0

Б-Г/8-9

10

16

1617

48,0

Б-Г/7-8

11

16

1618

43,0

Б-Г/6-7

12

16

1619

40,9

Б-Г/5-6

 

По Договору № НО-17э от 09.02.2016

№ п/п

Этаж

Условный № помещения

Общая проектная площадь, кв.м.

В осях

1

17

1702

92,2

Б-В-1-3

2

17

1707

48,7

Г-Д/4-5

3

17

1708

43,5

Г-Д/5-6

4

17

1714

64,7

Б-Г/10-11

5

17

1715

40,9

Б-Г/9-10

6

17

1716

43,0

Б-Г/8-9

7

17

1717

48,0

Б-Г/7-8

8

17

1718

43,0

Б-Г/6-7

9

17

1719

40,9

Б-Г/5-6

 

По Договору № НО-18э от 09.02.2016 г.:

№ п/п

Этаж

Условный № помещения

Общая проектная площадь, кн.м.

В осях

1

18

1802

92,2

Б-В/1-3

2

18

1803

44,0

В-Г71-2

3

18

1805

43,7

Г-Д/1-3

4

18

1806

45,2

Г-Д/3-4

5

18

1807

48,7

Г-Д/4-5

6

18

1808

43,5

Г-Д/5-6

7

18

1809

39,6

Г-Д/6-7

8

18

1810

58,0

Г-Д/6-9

9

18

1813

53,8

Г-Д/10-11

10

18

1814

64,7

Б-ГУ10-11

11

18

1817

48,0

Б-ГУ7-8

12

18

1818

43,0

Б-Г/6-7

13

18

1819

40,9

Б-Г/5-6

 

По Договору № НО-19э от 09.02.2016 г.:

№ п/п

Этаж

Условный № помещения

Общая проектная площадь, кв.м.

В осях

1

19

1901

41,7

Б-В/3-5

2

19

1902

92,2

Б-В/1-3

3

19

1903

44,0

В-Г/1-2

4

19

1904

54,4

В-Д/1-2

5

19

1905

43,7

Г-Д/1-3

6

19

1906

45,2

Г-Д/3-4

7

19

1907

48,7

Г-Д/4-5

8

19

1909

39,6

Г-Д/6-7

9

19

1910

58,0

Г-Д/6-9

10

19

1911

26,9

Д-Д78-9

11

19

1912

70,2

Г-Д79-11

12

19

1913

53,8

Г-Д/10-11

13

19

1916

43,0

Б-Г78-9

14

19

1917

48,0

Б-Г/7-8

15

19

1918

43,0

Б-Г/6-7

16

19

1919

40,9

Б-Г/5-6

17

19

1920

49,9

Б-Г/4-5

 

В порядке ст. 82 АПК РФ истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы по делу.

Ходатайство истца судом рассмотрено и отклонено, ввиду следующего.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний. В качестве предмета экспертизы выступают обстоятельства, имеющие значение для дела. Экспертиза подлежит назначению, если обстоятельства, подлежащие выяснению по делу, не могут быть установлены иными средствами доказывания.

Суд в порядке ст. 82 АПК РФ отказывает истцу в удовлетворении заявленного ходатайства.

Отказывая в проведении судебной экспертизы, суд исходит из возможности рассмотрения дела по имеющимся доказательствам и из того, что для разъяснения возникающих при рассмотрении данного дела вопросов не требуются специальные знания.

Протокольным определением от 09.04.2024 суда в удовлетворении ходатайства истца об истребовании Разрешения на строительство от 12.11.2015 г.№ 77-212000-011845-2015,    Технического плана объекта незавершенного строительства по состоянию на 19 июня г 2023 г.,  Технико-экономического обоснования проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, Проектной документации, документов, подтверждающие права застройщика на земельный участок у ответчика отказано, поскольку в силу ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. В соответствии с п.2 ст. 66 АПК РФ, арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания.   Кроме того, указанные документы были предоставлены ответчиком в материалы дела.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком по Договорам участия в долевом строительстве, в результате чего Объекты долевого строительства в установленные Договорами сроки истцу не переданы.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам иска.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьих лиц (1,2) оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Третье лицо (3), извещенное о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст. ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом, в суд не явилось, своих представителей в суд не направило.

Дело рассмотрено без участия третьего лица (3), в порядке ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между АО «Ленинградский Проспект Девелопмент» (далее - Истец, Участник долевого строительства) и АО «Управление Заказчика «НОРД-ИНЖИНИРИНГ» (далее - Ответчик, Застройщик) заключены Договоры долевого участия № НО-15э от 09.02.2016 года, № НО-16э от 09.02.2016 года, № НО-17э от 09.02,2016 года, № НО-18э от 09.02.2016 года, № НО-19э от 09.02.2016 года (далее - Договоры, ДДУ), в соответствии с условиями которых АО «Управление Заказчика «НОРД-ИНЖИНИРИНГ» обязуется в предусмотренные Договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создал Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию указанного Объекта недвижимости передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договорами цену и принять Объекты долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные Договорами. 

Под Объектом недвижимости понимается: Многофункциональный деловой центр, ориентировочной площадью 32 726,2 кв.м., строительство которого производится на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0010003:1, расположенном по адресу: 

<

...>, строящийся с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.

Под Объектом долевого строительства (помещение) понимается нежилое помещение в Объекте недвижимости, входящее в его состав и подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Согласно п 3.2. Договоров ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию - «15» марта 2020 года,

Согласно п. 4.1. Договоров Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства помещения по передаточному акту не позднее «30» июня 2020 года, при выполнении последним своих обязательств по оплате цены Договора в полном объеме. 

В соответствии с п. 2.2 правовым основанием заключения Договоров является:

- Разрешение на строительство №77-212000-011845-2015 от 12.11.2015 г.;

- Проектная декларация;

- Договор аренды земельного участка от 19.01.1996 г. № М-08-004099, зарегистрированный Московским земельным комитетом 04.03.1996 г., регистр. №000132, в редакции дополнительных соглашений от 04.02.1998 г. (зарегистрировано Москомземом 01.01.1998 г.), от 02.10.1998 г. и от 31.10.2006 г. (зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 20.12.2006 г., номер регистрации 77-77- 14/017/2006-1047);

- Согласованная надлежащим образом проектная документация на Объект недвижимости.

Застройщик гарантирует Участнику долевого строительства, что все необходимые для заключения и исполнение Договоров разрешения и/или иные документ и/или договоры соответствующих и уполномоченных на их представление государственных органов/ли Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.

Согласно п. 6.1 ДДУ № НО-15э от 09.02.2016 года размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства (Помещений) и расходуемых на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и на оплату услуг Застройщика, составляет 89 746 880 (восемьдесят девять миллионов семьсот сорок шесть тысяч восемьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

Согласно п. 6.1 ДДУ № НО-16э от 09.02.2016 года, № НО-17э от 09.02.2016 года, № НО-18э от 09.02.2016 года, № НО-19э от 09.02.2016 года размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства Объекта долевого строительства (Помещений) и расходуемых на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и на оплату услуг Застройщика, по каждому договору, составляет 109 351 460 (Сто девять миллионов триста пятьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят) рублей 00 копеек.

Итого по всем указанным Договорам: 527152 720 (пятьсот двадцать семь миллионов сто пятьдесят две тысячи семьсот двадцать) рублей.

Обязательства по оплату цены Договоров истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, а также Актами о выполнении финансовых обязательств по Договорам составленными между сторонами и представленные в материалы дела.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что согласно Проектной декларации от 11.02.2023 № 77-001593, размещенной на официальном ресурсе дом.рф (Единая информационная система жилищного строительства Минстрой России), ввод в эксплуатацию Объекта перенесен Застройщиком на 3-й квартал 2023 г., срок получения ключей установлен на 12.07.2023 г. До настоящего момента Объект в эксплуатацию не введен, объекты недвижимости не переданы.

В отношении Многофункционального делового центра, ориентировочной площадью 32 726,2 кв.м., строительство которого производится на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0010003:1, расположенном по адресу: 

<

...>, по заказу одного из участников долевого строительства, ООО «Независимая экспертиза РОСТО» 30.03.2023 г. было выполнено Техническое заключение эксперта №30-03/2023 от 30.03.2023 по строительно-технической экспертизе недвижимого имущества - многофункционального делового центра, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно выводам которого на момент проведения осмотра степень строительной готовности многоэтажного делового центра, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет округленно 85%, а настоящее здание является объектом незавершенного строительства».

Истец со ссылкой на положения ст. 130 ГК РФ, ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по Договорам, в связи с чем просит признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В силу части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" абз. 5 п. 38 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 имеет №89-КГ16-10 тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии абзац 3 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии абзацем 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В соответствии абзац 5 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из материалов дела усматривается, что в настоящее время, строительные работы на Объекте ведутся. Между Застройщиком АО «УЗ «Норд-Инжиниринг» и Генеральным подрядчиком ООО «ПромСпецСтрой» в соответствии с заключенным Дополнительным соглашением от 29.12.2023 г. продлено действие Договора № 101-НО/18 генерального строительного подряда от 06.11.2018 г. на срок до 31.12.2024 г.

Застройщиком АО «УЗ «Норд-Инжиниринг» продлено действие Разрешения на строительство от 12.11.2015 г. № 77-212000-011845-2015 на срок до 12.01.2025 г.

Соответствующие изменения также внесены в Проектную декларацию, размещенную на сайте Минстроя России www-дом.рф, согласно которым ввод объекта в эксплуатацию состоится в срок до IV кв. 2024 г.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, Объект не достроен, и, следовательно, в силу положений статьи 244 ГК РФ является недопустимым признание за дольщиком права собственности на долю в праве на незавершенное строительством здание в виде помещений в объекте недвижимости, не введенном в эксплуатацию и не существующем как объект права по смыслу условий заключенного с истцом договора и положений пункта статьи 4 Закона № 214-ФЗ. 

 

Данные обстоятельства подтверждены также представленным истцом Техническим заключением эксперта №30-03/2023 от 30.03.2023, в которой указано, что объект незавершенного строительства имеет степень готовности 85 %. 

Согласно Техническому плану объекта незавершенного строительства от 19 июня 2023 года, Объект незавершенного строительства возведен на отведенном для этих целей земельном участке, соответствует проектной и разрешительной документации, находится на высокой (завершающей) стадии готовности - 92%.

Согласно протоколу заседания межведомственной рабочей группы по противодействию преступлений в сфере экономики от 06.09.2023 года при прокуратуре Северо-Западного округа степень готовности дома составляет 93%.

Таким образом, до завершения строительства и ввода в эксплуатацию Объекта невозможно как надлежащее исполнение ответчиком обязательств в части передачи истцу помещений, предусмотренных Договорами, так и определение общей площади Объекта и фактической площади помещения, подлежащего передаче истцу, и, следовательно, размера доли истца в праве собственности на объект недвижимости и на места общего пользования в нем.

Ввиду того, что объект не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявление участника строительства не подлежит удовлетворению.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все приведенные доводы и представленные в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, определив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В связи с отказом в иске, в соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 130, 218, 244, 307, 309, 310  Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 64, 65, 71, 82, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 156, 159, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

 

Судья:

Д.Н. Федорова