АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                             Дело №А65-14901/2018 

Дата принятия решения – 22 августа 2018 года 

Дата объявления резолютивной части – 15 августа 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Галеевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Диалог», г. Елабуга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 4 922 615 руб. долга и 4 991 447 руб. 69 коп. неустойки.

с участием:

от истца  – ФИО2, представитель по доверенности  от 24.10.2017г.,

от ответчика  – ФИО3, доверенность от 20.06.2018г., ФИО4, доверенность от 20.06.2018г. 

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>; (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Диалог», г. Елабуга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - ответчик) о взыскании 5 096 411 руб. долга и 4 992 066 руб. 41 коп. неустойки.

Истец в судебном заседании от 1.08.2018г. в порядке ст.49 АПК РФ уменьшил требование в части взыскания долга до 4 922 615 руб. за период с 01.02.2013г. по 10.01.2018г., пени до 4 991 447 руб. 69 коп. за период с 16.04.2013г. по 21.02.2018г. (л.д 12-15, 60-67 т.2). Уменьшение принято судом.

Истец в судебном заседании от 15.08.2018г. исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в иске просил отказать по мотивам, изложенным в письменном отзыве, представил контррасчет исковых требований, заявил о пропуске срока исковой давности для защиты нарушенного права, указал на то, что не согласен с применением повышающего коэффициента со значением 10 (под объект торговли), считает правомерным применение коэффициента со значением 4,5 (под автосервис), представил платежные поручения в качестве доказательства оплаты арендной платы, из которых следует, что имеется переплата. Также ответчик указал на то, что перечисление арендной платы происходило ранее, установленного договором срока, следовательно, основания для начисления неустойки отсутствуют.

Стороны в судебном заседании пояснили, что акт приема-передачи к договору купли продажи спорного земельного участка отсутствует, ответчик сослался на п. 5.5 договора купли-продажи.

Истец в судебном заседании начисление арендной платы с применением повышающего коэффициента со значением 10 считает правомерным, со ссылкой на акт обследования от 19.10.2017г., распечатку с сайта ответчика.

     Ответчик в судебном заседании указал на то, что постановление о привлечении к административной ответственности не обжаловалось, пояснил, что возразить по поводу акта от 19.10.2017г. не может, период использования земельного участка с коэффициентом 10 ограничен  периодом с 19.10.2017г. по 13.12.2017г.

Исследовав материалы дела, суд не находит правовых оснований для  удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 11.11.2010г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен  договор аренды №2193-аз, по условиям которого ответчику по акту приема-передачи от 11.11.2010г. был передан в пользование земельный участок – кадастровый номер 16:52:09 01 01:27, общей площадью 3 005 кв.м., находящийся в г. Набережные Челны, в промкомзоне по автодороге №1, в районе пересечения с пр. Дружбы народов под объектом незавершенного строительства (станция технического обслуживания автомобилей), а арендатор принял на себя обязательства  по внесению ежемесячной арендной платы  не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным (л.д 13-19 т.1).

          Согласно п.3.4 договора величина годовой арендной платы составила 821 920 руб. (68 493 руб. 33 коп. в месяц).

          Срок аренды – 49 лет.

          Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 22.12.2010г. в ЕГРПН внесена соответствующая запись. 

           Дополнительным соглашением от 28.02.2013г. стороны согласовали годовой размер арендной платы в размере 991 942 руб. (82 661 руб. 83 коп. в месяц). (л.д 20-23 т.1)

          Дополнительное соглашение от 28.02.2013г. зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРПН внесена соответствующая запись.

           Согласно п. 3.5 договора размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате в случае изменения нормативных правовых актов  РФ, РТ либо МО «г. Набережные Челны», регулирующих исчисление размера арендной платы без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

          Соглашением от 13.12.2017г. стороны расторгли договор аренды №2193-аз. (л.д 24 т.1).

          В дальнейшем, между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи спорного земельного участка №1857-дк от 13.12.2017г. (л.д 27-29 т.1).

          Претензией от 22.02.2018г. истец обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности и неустойки (л.д 7-10 т.1). 

          Претензия  истца оставлена без ответа, требование без удовлетворения.

          Неисполнение ответчиком обязательств по  оплате послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

          Возникший между сторонами спор относительно размера арендной платы в спорном периоде основан на различном толковании истцом и ответчиком положений действующего законодательства относительно применения в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка. При этом истец полагает, надлежит применять коэффициент вида использования земельного участка со значением 10% (под объект торговли). Ответчик, полагая, что на спорном земельном участке размещена станция технического обслуживания автомобилей, считает законным применение коэффициента вида использования земельного участка со значением 4,5% (под объекты автосервиса и автозаправочные станции).

Ответчиком заявлено ходатайство о пропуске исковой давности по взысканию суммы долга по арендной плате.

          В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной  в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Доказательства приостановления течения срока исковой давности или его перерыва согласно ст. ст. 202, 203 ГК РФ стороны суду не представили.

          Согласно  ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

          В соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Из материалов дела  следует, что истец заявил к ответчику требование о взыскании задолженности по  арендной плате за период с 01.02.2013г. по 31.03.2015г., с учетом  порядка оплаты (ежеквартально не позднее не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным) срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по март  2015г. (включительно) истек  15.04.2015г., тогда как с иском в суд истец обратился – 11.05.2018г., то есть за пределами общего  трехгодичного срока исковой давности.   

Таким образом, с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права, требования истца в части взыскания с ответчика долга договору аренды  №2193-аз, за период с 01.02.2013г. по 31.03.2015г. не подлежит удовлетворению в силу ст. 199 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом истечения срока исковой давности по задолженность за период с 01.02.2013г. по 31.03.2015г., срок исковой давности на неустойку, начисленную на долг за указанный период,  также истек.

          Таким образом, обоснованным периодом для предъявления требований о взыскании арендной платы является период с 01.04.2015г. по 10.01.2018г. (заявленную истцом дату).

          При этом, суд не может согласится с конечным периодом начисления арендной платы по 10.01.2018г. по следующим основаниям.

          В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

          Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

          Таким образом, по мнению суда, правомерным периодом начисления арендной платы является период с 1.04.2015г. до 13.12.2017г. (дата подписания договора купли-продажи).

          Согласно расчету истца на 2015г. размер ежегодной арендной платы составил 2 204 315 руб. (ежемесячный 183 693 руб.), указаны следующие составляющие арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка  14 695 432 руб. 40 коп., ставка земельного налога - 1, 5%, поправочный коэффициент – 10%.

          Согласно расчету истца на 2016г.-2018г.г. размер ежегодной арендной платы составил 1 826 699 руб. (ежемесячный 152 225 руб.), указаны следующие составляющие арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка 13 531 103 руб., ставка земельного налога - 1, 350%, поправочный коэффициент – 10%.

          Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (далее - Положение) с учетом внесенных постановлением от 06.02.2012 N 86 изменений.

          Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного Положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

           В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении N 1 к Положению.

          Поправочный коэффициент применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная  собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

А = Рс x Кф, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

          В соответствии с приложением N 1 к указанному Положению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под объекты торговли - 10, под объекты автосервиса  - 4,5.

Решением Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 19 ноября 2008 г. №35/6 «О земельном налоге» установлены ставки земельного налога в отношении прочих земельных участков 1,5%.

Решением Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09 ноября 2015 г. №3/4 «О земельном налоге» с 1 января 2016 года установлены налоговые ставки земельного налога, в том числе  в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания установлена ставка - 1,35 % от кадастровой стоимости и в отношении прочих земельных участков – 1,5%.

Решением Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09 ноября 2016 г. №11/6 «О земельном налоге» 1 января 2017 года установлены налоговые ставки земельного налога, в том числе  в отношении земельных участков, занятых объектами торговли - 1,35 % от кадастровой стоимости и в отношении прочих земельных участков – 1,5%.

Таким образом, по расчету суда в 2015 г. годовой размер арендной платы составил 991 942 руб. (14 695 432,40*1,5%*4,5%) или 82 661 руб. 83 коп. в месяц. с 1.04.2015г. по 31.12.2015г. размер арендной платы составил 743 956 руб. 47 коп. (82 661 руб. 83 коп.*9 мес.).

В 2016г. годовой размер арендной платы составил 913 349 руб. 45 коп. (13 531 103 руб.*1,5%*4,5%) или 76 112 руб. 45 коп. 

 Аналогичный размер арендной плате подлежал уплате за период с 1.01.2017г. по 18.10.2017г. и составил 730 679 руб. 52 коп. (76 112 руб. 45 коп.*9 месяцев=685012 руб. 05 коп.)+(45 667 руб. 47 коп. за период с 1.0.2017г. по 18.10.2017г.).

          При этом, доказательства использования спорного земельного участка «под объекты торговли» за период с 1.04.2015г. по 18.10.2017г. в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлены.

          Представленная в материалы дела распечатка с сайта (л.д 45 т.1) не может быть принята судом в качестве допустимого доказательства (ст. 68 АПК РФ).

          К представленному истцом письму ИФНС по г. Набережные Челны от 4.04.2018г. (л.д  47 т.1) суд относится критически, поскольку ККТ может находится, как на объекте, осуществляющем деятельность станции технического обслуживания, так и на объекте торговли.

Актом обследования от 19.10.2017г. №57-р, подписанным сторонами установлено, что спорный земельный участок огорожен, частично заасфальтирован на нем расположено здание в котором находится салон по продаже автомобилей (л.д 33-44 т.1). 

Постановлением от 7.11.2017г. №52-2017-0263 (не обжалованным в установленном законом порядке) Заместителя  Главного государственного инспектора г. Набережные Челны по использованию и охране земель ответчик признан виновным с использованием земельного участка не по назначению и привлечен к административной ответственности (л.д  23-26 т.2). 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с 19.10.2017г. ответчик использовал спорный земельный участок под объект торговли, следовательно, с 19.10.2017г. до 13.12.2017г. правомерным применение повышающего коэффициента со значением 10%.

Представленный ответчиком акт №906 от 4.12.2017г. (л.д 85-88 т.2) не противоречит акту обследования от  19.10.2017г. №57-р.

С 19.10.2017г. годовой размер арендной платы составил 1 826 699 руб.  (13 531 103 руб.*1,350%*10%) или 152 225 руб. в месяц. 

С 19.10.2017г. по 30.10.2017г. истец должен был оплатить 60 889 руб. 99 коп. (152 225 руб.:30*12). За ноябрь 2017г. – 152 225 руб. За период с 1.12.2017г. до 13.12.2017г. – 60 889 руб. 99 коп. За период с 19.10.2017г. до 13.12.2017г. ответчик должен был уплатить 274 004 руб. 98 коп. 

Всего за период с 1.04.2015г. до 13.12.2017г. ответчик должен был оплатить 2 661 990 руб. 42коп. 

          В соответствии с приложенными платежными поручениями ответчиком в спорный период оплачено  3 142 590 руб., следовательно, у ответчика перед истцом имеется переплата. 

В соответствии со ст. 307 - 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

          Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения об уплате арендной платы. 

          В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что задолженность ответчика перед истцом отсутствует, требование истца о взыскании долга за период с 01.04.2015г. по 10.01.2018г. удовлетворению не подлежит.

         Ввиду отсутствия правовых оснований для применения ст. 330 ГК РФ, требование истца о взыскании неустойки за период с 16.04.2015г. по 21.02.2018г. также не подлежит удовлетворению судом. 

         Расходы по оплате государственной пошлины согласно ст. 110 АПК РФ,  относятся на истца, который в силу закона освобожден от ее уплаты.

 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

 

                                                            Р Е Ш И Л :

 

В иске отказать.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Председательствующий судья                                                                                 Ю.Н. Галеева