АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар       Дело № А32-51522/2019

«28» января 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 22.01.2020.

Полный текст решения суда изготовлен 28.01.2020.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Хмелевцевой А.С., 

при составлении протокола судебного заседания помощником судьи Стаценко В.А., ознакомившись в судебном заседании с делом по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Калининград 

к Департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Краснодар

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования г. Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новороссийск Краснодарского края,

об оспаривании отказа от 02.10.2019 № 69-04-10776/19,

об обязании устранить нарушение,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – доверенность,

от заинтересованного лица: ФИО2 – доверенность, ФИО3 – доверенность,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4 – доверенность,

свободные слушатели: ФИО5 – паспорт, ФИО6 – паспорт, ФИО7 – паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой»  (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, административный орган) об оспаривании решения об отказе от 02.10.2019 № 69-04-10776/19 в выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и обязании департамент выдать указанное заключение по объекту строительства «Жилой дом № 3 жилого комплекса «Суджук-Кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319.

Представитель заявителя в судебном заседании присутствовал, настаивал на удовлетворении требований, подал ходатайства о приобщении возражений, о  привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Уйгур О.С., ФИО8, ООО «Херсонесус-Рус», а также ходатайство об отзыве ранее поданного ходатайства об уточнении требований. 

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании присутствовал, возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании присутствовал, возражал против удовлетворения требований, пояснив, что общество, получив объект для застройки, фактически с июля 2018 года строительные работы не ведет.

В судебном заседании объявлен перерыв до 09.00 22.01.2020. По окончании перерыва судебное заседание продолжилось в присутствии представителей заявителя ФИО1, заинтересованного лица ФИО2 и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ходатайствующей о приобщении документов.

Суд рассмотрел и отклонил поданное заявителем ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Уйгур О.С., ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Херсонесус-Рус», по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Судом не могут быть приняты доводы заявителя о том, что решение по настоящему делу повлияет на права или обязанности ООО «Херсонесус-Рус», ФИО8,                    Уйгур О.С. по отношению к одной из сторон как не подтвержденные документально. В выписке из ЕГРН на объект данные лица отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах указанное ходатайство не подлежит удовлетворению.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные заявителем документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал следующие выводы.

Как видно из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой»  обратилось в департамент с заявлением о строительной готовности объекта строительства «Жилой дом № 3 жилого комплекса «Суджук-кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0309018:1319. 

Рассмотрев указанное заявление, административный орган вынес отказ в выдаче заключения о степени готовности от 02.10.2019 № 69-04-10776/19. 

Основанием для отказа в выдаче заключения о степени готовности объекта послужило несоответствие подпункту «а» пункта 3 Критериев, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019».

Не согласившись с отказом административного органа от 02.10.2019 № 69-04-10776/19, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия 3 государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

В пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 16 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 01.07.2019, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) указанным в настоящей части критериям, перечень документов, необходимых для определения соответствия таких объектов этим критериям, и период, в течение которого застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливаются Правительством Российской Федерации. 

На основании заявления застройщика контролирующий орган выдает заключение о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ и размещает в информационной системе заявление застройщика, заключение контролирующего органа о соответствии критериям или отказ в выдаче заключения контролирующего органа о соответствии критериям не позднее трех рабочих дней со дня принятия соответствующего решения.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» имеет статус застройщика и осуществляет деятельность по строительству многоквартирных жилых домов.

Согласно положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» является застройщиком, осуществляющим деятельность в области долевого строительства, по следующему объекту строительства: 

– «Жилой дом № 3 жилого комплекса «Суджук-Кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319, в соответствии с разрешением на строительство от 11.07.2018 № 23-308000-11337-2018;

– «Жилой дом № 2 жилого комплекса «Суджук-Кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1321, в соответствии с разрешением на строительство от 13.07.2018 № 23-308000-11352-2018.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» обратилось в департамент с заявлением о строительной готовности объекта строительства «Жилой дом № 3 жилого комплекса «Суджук-кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0309018:1319. 

Рассмотрев указанное заявление, административный орган вынес отказ в выдаче заключения о степени готовности от 02.10.2019 № 69-04-10776/19, мотивированный несоответствием подпункту «а» пункта 3 Критериев, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019».

В обоснование правовой позиции относительно неправового характера отказа административного органа от 02.10.2019 № 69-04-10776/19 общество указывает на положения постановления Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480, предусматривающих возможность выдачи заключения о степени готовности объекта при строительной готовности объекта не менее 6-ти процентов при условии, если застройщик заключил соглашение с органом местного самоуправления о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены. 

Так, общество в своем заявлении указывает, что объект строительства «Жилой дом № 3 жилого комплекса «Суджук-кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0309018:1319, соответствует указанным требованиям.

Суд отклоняет указанный довод по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 Критериев, утвержденных постановлением Правительства от 22.04.2019 № 480 критерием, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта строительства, при условии соответствия которому застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является степень готовности проекта строительства не менее 6 процентов, если реализация проекта строительства осуществляется в соответствии с заключенным застройщиком с органом местного самоуправления либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соглашением о завершении строительства объекта незавершенного строительства и исполнении обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, либо на основании того, что права застройщика в отношении проекта строительства были приобретены в порядке, предусмотренном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В деле имеется Инвестиционный меморандум, подписанный заявителем и администрацией муниципального образования город Новороссийск от 30.03.2018 № 50 и Соглашение о взаимодействии от 26.07.2018 о завершении строительства проблемных объектов жилищного строительства в городе Новороссийске и передаче жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства.      

Нормативно-правовое регулирование отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правила ведения реестра таких граждан, установлены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.08.2016 № 560/пр (далее – Приказ № 560/пр).

В соответствии с пунктом 5 раздела 3 приложения № 2 к Приказу № 560/пр решение о включении пострадавшего гражданина в реестр принимается контролирующим органом на основании письменного заявления пострадавшего гражданина. 

Согласно представленной обществом в материалы дела выписке из ЕГРПН от 18.07.2019 о готовности проекта строительства, имеется запись в отношении одного договора участия в долевом строительстве, заключенного предыдущим застройщиком объекта обществом с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» с участником долевого строительства – физическим лицом, иные договоры участия в долевом строительстве заключены непосредственно обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» с юридическими лицами (ООО «КАИ», ООО «Бетон», ООО «Полет» в 2019 году.

Из выписки, представленной департаментом, и пояснений представителей сторон следует, что по объекту строительства «Жилой дом № 3 жилого комплекса «Суджук-кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0309018:1319 не имеется граждан, включенных в реестр пострадавших граждан в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

На момент вынесения обжалуемого решения Приказ № 560/пр утратил силу. Фактически, вместо реестра пострадавших граждан ведется Единый реестр проблемных объектов. Согласно официальных ресурсов спорный объект на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0309018:1319 не включен в Единый реестр проблемных объектов. Обратного представитель заявителя документально не доказал.    

В силу изложенного, на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» распространяются общие требования подпункта «а» пункта 3 Критериев, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480, предусматривающие, что степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30 процентов.

Согласно расчетам степени готовности проекта, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» и приложенным к заявлению о готовности объекта, поступившему в департамент, степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство составляет 13%, и степень готовности проекта составляет – 6,5 %.

Суд не принимает довод заявителя о том, что получение заключения о степени готовности объекта «Жилой дом № 3 жилого комплекса «Суджук-Кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1319, дающее право привлекать денежные средства без использования положений статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, необходимо заявителю для исполнения обязательств перед участниками долевого строительства по объекту строительства «Жилой дом № 2 жилого комплекса «Суджук-Кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1321, на том основании, что указанное заключение или отказ в выдаче заключения о степени готовности объекта выдается на конкретный (определенный) объект и никоем образом не затрагивает права и законные интересы участников долевого строительства по иным объектам строительства в отношении которых застройщиком ведется деятельность по привлечению денежных средств граждан.

Кроме того, судом установлено, что в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://наш.дом.рф/), в общем доступе в разделе документы – разрешительная документация общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой»  по объекту «Жилой дом № 2 жилого комплекса «Суджук-Кале» в п. Алексино муниципального образования г. Новороссийск» на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0309018:1321 размещено заключение от 02.10.2019 № 69-04-10775/19 о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, которое позволяет обществу осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанному объекту, производить его достройку и исполнять обязательства перед участниками долевого строительства.

Довод заявителя о том, что в Приложении № 5 к договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2018 № НР/СК-3 указаны граждане, передавшие обществу с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» денежные средства и перед которыми у общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» возникли долговые обязательства, в связи с чем, обществу необходимо получить заключение о степени готовности объекта, суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно только на основании договора участия в долевом строительстве зарегистрированного в установленном законном порядке, но не каким-либо иным способом.

Из текста Приложения № 5 к договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2018 № НР/СК-3 следует, что указанные в приложении лица предоставили свое согласие на заключение договора участия в долевом строительстве с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» после регистрации настоящего договора. 

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют договоры участия в долевом строительстве, заключенные между заявителем и лицами, указанными в  Приложении № 5 к договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2018 № НР/СК-3. Выписка из ЕГРН на объект также не содержит сведений о лицах (участниках долевого строительства), указанных в приложении № 5 к договору (Уйгур О.С., ФИО8, ООО «Херсонесус-Рус»).    

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель заявителя подтвердил, что общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой», как и общество с ограниченной ответственностью «Кубаньжилстрой» с указанными в Приложении № 5 к договору купли-продажи земельного участка от 29.04.2018 № НР/СК-3 лицами не заключались какие-либо договоры участия в долевом строительстве, что в свою очередь не повлекло за собой возникновение взаимных прав и обязанностей.

Суд также принимает во внимание фотографии объекта, представленные Администрацией муниципального образования г. Новороссийск вместе с актом осмотра земельного участка от 14.01.2020. В акте осмотра зафиксировано, что строительные работы на спорном участке не ведутся, капитальные строения отсутствуют. Из фотоматериалов видно, что на земельном участке разрыта земля, работы не ведутся, строительная техника отсутствует.  

При указанных обстоятельствах, руководствуясь, частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по существу – отказать. 

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о приобщении – удовлетворить.  

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Акстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья      А.С. Хмелевцева