АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

улица Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск

27.03.2023                                                                                                 Дело № А62-6490/2022

 

Резолютивная часть решения оглашена 20.03.2023

Полный текст решения изготовлен 27.03.2023

 

Арбитражный   суд   Смоленской   области в составе судьи Еремеевой В.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313673301000020; ИНН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое использование земельного участка за период с 01.08.2021 по 30.06.2022 в размере 412 205 руб.,

 

при участии:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности (паспорт),

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности (паспорт), 

 

УСТАНОВИЛ:

как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит завершенный строительством объект недвижимого имущества с кадастровым номером 67:27:0020305:453 площадью 669,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (запись о государственной регистрации права от 18.05.2020 №  67:27:0020305:453-67/056/2020-1).

Указанный объект недвижимого имущества находится на земельном участке категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства гостиницы квартирного типа с подземной автостоянкой, площадью 914 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020305:325 между домами № 20 и 24, являющемся государственной собственностью Смоленской области (запись о государственной регистрация права на земельный участок 19.08.2016 №67-67/001-67/999/001/2016-301/1).

Согласно отчету об определении годового размера арендной платы за право использования земельным участком от 12.02.2022 № 05/22, подготовленному ОГБУ «Смоленское           областное бюро технической инвентаризации», размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020305:325 за период с 01.08.2021 по 31.01.2022 составляет 215 056 рублей.

Согласно отчету ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» об определении годового размера арендной платы за право пользования земельным участком от 26.06.2022 № 20/22 размер арендной платы за пользование участком за период с 01.02.2022 по 30.06.2022 составляет 197 149 рублей.

31.03.2022 в адрес ИП ФИО2 направлено письмо о погашении задолженности за фактическое использование участка за период с 01.08.2021 по 31.01.2022 в размере 215 056 рублей. Согласно уведомлению о вручении указанное письмо получено адресатом 06.04.2022.

13.07.2022 в адрес ИП ФИО2 направлено письмо о погашении  задолженности за фактическое использование участка за период с 01.02.2022 по 30.06.2022 в размере 197 149 рублей. Согласно уведомлению о вручении указанное письмо получено адресатом 18.07.2022.

ИП ФИО2 задолженность не оплачена, в связи с чем Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик с целью определения действительной стоимости арендной платы за пользование земельным участком заявил ходатайство о проведении экспертизы, указав на следующее.

При расчете рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.08.2021 года оценщиком применена корректировка на торг из справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5 за 2018 год. Однако, актуальный справочник на дату оценки - справочник под редакцией ФИО5 за 2020 год. Таким образом, оценщиком использована неактуальная информация на дату оценки.

Оценщиком использована корректировка на торг, уместная к применению на активном рынке. Однако, рынок земельных участков с назначением, характерным для объекта оценки, является неактивным, а именно: низкий уровень торговой активности, большой разброс цен, ограниченное количество продавцов, редкие сделки. Напротив, характеристика активного рынка - это рынок с высоким уровнем торговой активности с большим числом совершаемых сделок и большим количеством предложений на рынке. В Смоленске рынок недвижимости является неактивным. Оценщик в обосновании применяемой корректировки указывает ссылку на номер таблицы и страницу в использованном справочнике. На указанной оценщиком странице справочника действительно находится таблица с корректировками для неактивного рынка.

При корректировке объектов-аналогов по масштабу оценщиком не использована актуальная корректировка на торг.

Оценщиком введена корректировка на наличие ограничений в размере 10%. Указано, что данная корректировка определена экспертно, однако, нет расчета данной корректировки, что не дает возможности проверить правильность расчетов оценщика. В таком случае, невозможно исключить субъективность суждений и проверить информацию любому пользователю отчета.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 28.11.2006 № 416 «О порядке сдачи в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области» размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исковые требования основаны на отчетах ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» об определении годового размера арендной платы за право пользования земельным участком №05/22 от 12.02.2022 и №20/22 от 26.06.2022.

В связи с замечаниями ответчика по указанным отчетам, с учетом мнения представителя истца определением суда от 25.11.2022 по делу назначено проведение экспертизы для определения годового размера арендной платы за право пользования земельным участком.

Проведение экспертизы поручено оценщику ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствуют ли отчеты ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» от 12.02.2022 № 05/22, от 26.06.2022 № 20/22 об определении годового размера арендной платы за право пользования земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020305:325, расположенном по адресу: 

<

...> (между домами №20 и 24), за периоды с 01.08.2021 по 31.01.2022, с 01.02.2022 по 30.06.2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения которые могли повлиять на определение итоговой величины годового размера арендной платы, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на размер платы, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

- если допущены ошибки в отчетах, определить достоверный размер годовой арендной платы за право пользования земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020305:325 за периоды с 01.08.2021 по 31.01.2022, с 01.02.2022 по 30.06.2022.

03.02.2023 в суд поступило заключение эксперта № 07/23 по результатам проведенного исследования, в котором указано на следующее.

Отчёт об оценке ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» № 05/22 от 12.02.2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, поскольку оценщиком допущено нарушение требований федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию данного отчёта об оценке. Допущенные оценщиком ошибки в обосновании расчетных величин, неверные суждения и отражение исходной информации не позволяют судить о верности итоговых выводов рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому рассчитанная оценщиком величина арендной платы за право пользования земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020305:325, расположенным по адресу: 

<

...> (между домами № 20 и № 24), за период с 01.08.2021 г. по 31.01.2022 г. не может рассматриваться как объективный результат итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Отчёт об оценке ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» № 20/22 от 26.06.2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, поскольку оценщиком допущено нарушение требований федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию данного отчёта об оценке. Допущенные оценщиком ошибки в обосновании расчетных величин, неверные суждения и отражение исходной информации не позволяют судить о верности итоговых выводов рыночной стоимости объекта оценки. Поэтому рассчитанная оценщиком величина арендной платы за право пользования земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020305:325, расположенным по адресу: 

<

...> (между домами № 20 и № 24), за период с 01.02.2022 г. по 30.06.2022 г. не может рассматриваться как объективный результат итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Достоверный размер годовой арендной платы за право пользования земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020305:325 составляет:

•          за период с 01.08.2021 по 31.01.2022 гг. - 168 211 (Сто шестьдесят восемь тысяч двести одиннадцать) рублей;

•          за период с 01.02.2022 по 30.06.2022 гг. - 120 031 (Сто двадцать тысяч тридцать один) рубль.

Департамент указал, что в экспертном заключении № 7/23 от 03 февраля 2023 г. объект экспертизы и объекты аналоги находятся в различных территориальных зонах, при определении рыночной стоимости объекта экспертом не была сделана соответствующая корректировка. Корректировка на местоположение не применялась экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.02.2022, величина рыночной стоимости земельного участка экспертом занижена более чем на 30%.

Оценщик ФИО6 в судебном заседании 14.03.2023 представил пояснения по заключению, ответил на вопросы представителя Департамента.

Департаментом не опровергнуты замечания ответчика по отчетам ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» об определении годового размера арендной платы за право пользования земельным участком №05/22 от 12.02.2022 и №20/22 от 26.06.2022.

Явка оценщика ОГБУ «Смоленское областное бюро технической инвентаризации» Департаментом в судебное заседание для дачи пояснений по отчетам не обеспечена.

Выявленные в ходе проведения судебной экспертизы ошибки оценщика при составлении отчетов об определении годового размера арендной платы за право пользования земельным участком №05/22 от 12.02.2022 и №20/22 от 26.06.2022 также Департаментом не опровергнуты.

Статьей 64 АПК РФ экспертное заключение относится к доказательствам по делу и оценивается судами наравне со всеми представленными по делу доказательствами по правилам статьи 71 Кодекса, в том числе как допустимое доказательство.

Заключение эксперта № 07/23 является недопустимым доказательством, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт предупрежден в установленном порядке об уголовной ответственности, в отчете не имеется неточностей и противоречий.

На основании изложенного требования Департамента обоснованы частично с учетом судебной экспертизы в сумме 288242 руб. за фактическое использование земельного участка за период с 01.08.2021 по 30.06.2022, в том числе: за период с 01.08.2021 по 31.01.2022 гг. - 168 211 рублей, за период с 01.02.2022 по 30.06.2022 гг. - 120031 рубль.

Согласно ч. 1, 3 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с частичным удовлетворением требований с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 7862 руб., с Департамента  в пользу ответчика судебные расходы по оплате услуг за проведение экспертизы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 3000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673301000020; ИНН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 288242 руб. за фактическое использование земельного участка за период с 01.08.2021 по 30.06.2022.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673301000020; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 7862 руб.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673301000020; ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате экспертизы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 3000 руб.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                                    В. И. Еремеева