ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

21.02.2023                                                                                 Дело № А41-60101/2013

 

            Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2023

            Полный текст постановления изготовлен 21.02.2023

 

            Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Перуновой В.Л.,

судей: Тарасова Н.Н., Кручининой Н.А.

при участии в заседании:

ФИО1 – паспорт РФ,

от Вильской ФИО2, доверенность от 21.07.2022,

от АКБ Абсолют Банк – ФИО3, доверенность от 21.09.2021,

ФИО4 – лично, паспорт РФ,

от ФИО4 – ФИО5, доверенность от 19.08.2020,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

ФИО4

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2022,

по заявлению о признании права собственности на однокомнатную квартиру №133, расположенную на 9 этаже, в секции 2, по адресу: 

<

...>,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм», 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм» признано несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда Московской области от 27.08.2018 конкурсным управляющим утвержден ФИО6

            Определением Арбитражного суда Московской области от 18.11.2022 за ФИО4 признано право собственности на жилое помещение по адресу: 

<

...>.

            Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2022 определение Арбитражного суда Московской области от 18.11.2022 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

            Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО4 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт суда апелляционной инстанций отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

            В кассационной жалобе заявитель указывает на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм процессуального права, на несоответствие выводов суда, изложенных в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

            В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном Интернет-сайте https://kad.arbitr.ru/.

            Приложенные к кассационной жалобе в электронном виде дополнительные доказательства не подлежат учету судом округа, так как в абзацах втором и третьем пункта 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции» разъяснено, что новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются. Если лицо, участвующее в деле, представило в суд кассационной инстанции дополнительные доказательства, не представленные им в суд первой, апелляционной инстанции, в том числе вместе с отзывом на кассационную жалобу, то такие доказательства судом кассационной инстанции к материалам дела не приобщаются и при необходимости возвращаются.

            ФИО4 и его представитель в судебном заседании суда округа поддержали кассационную жалобу по указанным в ней доводам, представитель АКБ Абсолют Банк, а также ФИО1 и ее представитель возражали против удовлетворения кассационной жалобы. 

            Иные лица, участвующие в деле, не явились в судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

            Информация о процессе размещена на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в судебном заседании в их отсутствие в порядке, установленном статьями 121, 123 АПК РФ.

            В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ  основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

            Арбитражный апелляционный суд рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции при установлении обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ (часть 6.1 статьи 268 АПК РФ).

            Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

            В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

            Между тем, согласно правовой позиции, указанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2018 № 306-ЭС18-10073, исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

            Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 (далее – Постановление №10/22), вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

            Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.

            В пункте 61 Постановления № 10/22, разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

            Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

            Судом апелляционной инстанции установлено, что оспариваемое определение затрагивает права и обязанности ФИО1

            Определением Арбитражного суда Московской области от 18.11.2020 за ФИО4 признано право собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

...>.

            При этом ФИО1 является собственником нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 23:49:0402008:1641, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, дом 219-К, апартамент 133.

            ФИО1 приобрела указанное помещение по договору купли-продажи от 27.04.2018, заключенному с ООО «Центр инвестиций» за счет кредитных средств банка. Объект принадлежал ООО «Центр инвестиций» на основании договора купли-продажи по лоту № 12 от 14.03.2017.

            Апелляционным судом констатировано, что ФИО1 не была привлечена к участию в обособленном споре при  рассмотрении настоящего заявления, а судебный акт затрагивает права и обязанности ФИО1

            Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022 рассмотрение заявления ФИО4 о признании права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> перешло по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции. К участию в рассмотрении указанного заявления в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО1

            Как следует их материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между ним и ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» 03.10.2011 был заключен агентский договор № 115/С, по условиям которого ООО «ЭН-БИЭМ Недвижимость» (агент) приняло на себя обязательство за вознаграждение найти для ФИО4 (принципал) и обеспечить заключение сделки по приобретению в собственность квартиры, соответствующей следующим ориентировочным требованиям: однокомнатная квартира общей площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 91,2 кв.м., номер 5 на этаже, считая слева направо от лифтовых шахт, расположеной на 9 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: 

<

...>. Согласно данному договору и акту об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры ориентировочная стоимость квартиры составила 6 789 999,60 рублей.

            В соответствии с пунктом 2.1.5 агентского договора ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» обязалось осуществить за счет ФИО4 расчет по заключенному впоследствии договору купли-продажи квартиры в порядке и в сроки, указанные в договоре купли-продажи, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых истцом согласно пункту 3.5 агентского договора, с учетом дополнительного соглашения, и подписать от его имени акт сверки расчетов по договору купли-продажи квартиры.

            03.10.2011 ФИО4 заключил с ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» договор поручительства № 115/С, по которому ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (поручитель) приняло на себя обязательства отвечать передо ФИО4 (кредитором) за ненадлежащее исполнение или неисполнение ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» обязательств по указанному агентскому договору - осуществить за счет ФИО4 расчет по заключенному договору купли-продажи данной однокомнатной квартиры или возвратить истцу денежные средства согласно пункту 5.5 агентского договора.

            ФИО4 свои обязательства по агентскому договору выполнил полностью, перечислив на счет ООО «ЭН-БИ-ЭМ Недвижимость» денежные средства на общую сумму 7 000 000 рублей:

            а) 17.10. 2011 разовым платежным поручением № 1024 – 6 730 000,17руб.;

            б) 20.10.2011 платежным поручением № 250 – 209 999,83 руб.;

            в) 20 октября 2011 платежным поручением № 263 – 60 000 руб.

            Между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 115/С, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, после окончания строительства многоквартирного жилого дома и в течение 60-ти календарных дней с момента оформления права собственности ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» на квартиру, но не позднее 31.12.2012, договор купли-продажи квартиры, в котором ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» будет выступать продавцом, а ФИО4 покупателем.

            Квартира определена в пункте 1.2 предварительного договора: однокомнатная квартира общей площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 91,30 кв.м., номер на этаже 5, считая слева направо от лифтовых шахт, расположена на 9 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: 

<

...> строительный адрес - дом 219а.

            В пункте 4.4. указано, что общая стоимость данной квартиры по предварительному договору купли-продажи будет составлять 6 790 000,17 руб. без НДС.

            Согласно пункту 7.1. предварительного договора, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не вправе требовать от ФИО4 оплаты стоимости данной квартиры по этому договору, так как оплата была уже внесена на основании агентского договора и договора поручительства.

            Согласно пункту 5.1. предварительного договора, ЗАО обязалось после ввода в эксплуатацию данного жилого дома оформить в установленном законом порядке квартиру в свою собственность, для последующего заключения с ФИО4, договора купли-продажи квартиры, на условиях предварительного договора № 115/С.

            Как пояснил заявитель, он проживал в другом регионе России - Приморском крае, значительно удаленном от города Сочи, и не имел возможности контролировать на месте лично исполнение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» своих обязательств по указанным выше договорам. 06.02.2015 заявителю стало известно, что объект, в котором расположена квартира, приобретенная заявителем, построен и был введен в эксплуатацию. Однако свои обязательства по передаче спорной квартиры должником исполнены не были, квартира ФИО4 не передана, в связи с чем, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

            Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, согласно технической документации спорный объект недвижимости является нежилым помещением (апартамент № 133), собственником которого с 2018 года является ФИО1, право собственности  которой зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации  23:49:04022008:1641-23/050/2018-9). Основанием для регистрации права собственности ФИО1 явился договор купли-продажи от 27.04.2018, заключенный с ООО «Центр инвестиций». Между сторонами подписан акт приема-передачи.

            В свою очередь, ООО «Центр инвестиций» приобрело объект недвижимости  по результатам проведенных торгов по лоту № 12 (договор купли-продажи от 14.03.2017, заключенный с ООО КИТ Финанс Капитал), право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке (запись регистрации 23:49:0402008:1641-23/050/2018-7). Спорное нежилое помещение приобретено ФИО1 за счет кредитных средств АКБ «Абсолют Банк» и находится в залоге у Банка (ипотека в силу закона).

            На основании вышеизложенного, как верно указано судом, ФИО1, действуя добросовестно и разумно, с 2018 года вступила в права владения и пользование спорным объектом, несет бремя его содержания (произвела ремонт, оплачивает коммунальные платежи и т.д.). Доказательств того, что ФИО1 приобретая объект недвижимости, знала или должна была знать о правопритязаниях третьих лиц в отношении спорного объекта, в материалах дела не имеется.

            Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности за ФИО4, поскольку объект – квартира № 133, в отношении которого заявлены требования ФИО4, согласно технической документации представляет собой нежилое помещение – апартамент, и не находится в конкурсной массе должника. Между тем, как верно отметил суд, ФИО4 вправе требовать возмещения убытков.

            Доводы заявителя о том, что договор участия в долевом строительстве№ 1011-С от 14.10.2011, заключенный между ЗАО «ИСК «Энбиэм» и ООО «ГлавМос-Риэлти», является ничтожным, что отражено в апелляционном определении от 08.04.2021 Краснодарского краевого суда в рамках дела№ 2-125/2019, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также  установленных фактических обстоятельств, судом апелляционной инстанции правомерно отклонены.

            Суд округа констатирует, что суд апелляционной инстанции исследовал материалы дела полно, всесторонне и объективно. Представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется.

            Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

            Нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта, в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом не нарушены, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

            Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2022  по делу № А41-60101/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                 В.Л. Перунова

 

Судьи:                                                                         Н.Н. Тарасов

 

                                                                                     Н.А. Кручинина