АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-4179/2017

г. Краснодар

16 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителей истца – закрытого акционерного общества «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» (ИНН 6164101714, ОГРН 1026103275791) – Сбытова П.М. (доверенность от 03.04.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственность «ОфисСервис» (ИНН 6164259388, ОГРН 1076164000032) – Алешина А.В. (доверенность от 19.12.2017), Чибизовой А.А. (доверенность от 19.05.2017), от третьего лица – акционера ЗАО «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» Домбровской М.Б. – Сбытова П.М. (доверенность от 17.07.2018), в отсутствие представителя третьего лица – Пыхалова В.П., рассмотрев кассационную жалобу акционера ЗАО «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» Домбровской М.Б. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.01.2018 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 (судьи Новик В.Л., Еремина О.А., Баранова Ю.И.) по делу № А53-4179/2017, установил следующее.

ЗАО «Научно-исследовательский институт по разработке программных средств вычислительной техники» (далее – институт) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Офис Сервис» (далее – общество) о взыскании 9 078 035 рублей 63 копеек задолженности и 8 753 441 рубля неустойки по договору аренды нежилого помещения от 25.01.2011 № АП-77/2011, 1 953 007 рублей 35 копеек убытков (оплата коммунальных услуг).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Пыхалов Владимир Павлович, Домбровская Мария Борисовна.

Решением от 09.01.2018 исковые требования удовлетворены в части. С общества в пользу института взыскана плата за коммунальные услуги в размере 1 953 007 рублей 35 копеек, в удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции указал, что при согласовании условия о размере арендной платы в случае сдачи объекта аренды в субаренду, стороны использовали слова «нежилое помещение», «сдача нежилого помещения в субаренду». Данные выражения свидетельствуют с точки зрения их буквального смысла, что автоматическое изменение арендной платы, исходя из ставки за 1 кв. м, связывалось бы с фактом заключения договора субаренды нежилого помещения в целом. Об этом говорит выражение «сдача нежилого помещения в субаренду». Абзац 2 пункта 3.1 договора не содержит указаний на связанность изменения размера арендной платы со сдачей в субаренду частей помещений, с заключением нескольких договоров субаренды. Экономическая ценность нежилого помещения как единого объекта и нежилого помещения, разделенного на части, отлична. Отлагательное условие, согласованное сторонами в абзаце 2 пункта 3.1 договора, не наступило, размер арендной платы за нежилое помещение не претерпел изменения. Тот факт, что между обществом и третьими лицами в период действия договора аренды спорного нежилого помещения заключались договоры субаренды частей нежилого помещения, не свидетельствует о том, что размер арендной платы за все нежилое помещение вырос с 10 рублей за 1 кв. м до 405 рублей за 1 кв. м. Поскольку во взыскании суммы основного долга отказано, –  требование о взыскании неустойки оставлено без удовлетворения. Наличие оснований для взыскания коммунальных платежей подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам А53-21794/2013, А53-30840/2014, А53-23956/2015, А53-32248/2015, А53-13885/2016, А53-28862/2016, А53-26642/2016.

Постановлением от 26.04.2018 решение от 09.01.2018 отменено в части удовлетворения требований, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «В иске отказать». Суд апелляционной инстанции указал, что, договор аренды от 25.01.2011 № АП-77/2011 регулирует отношения между собственником и арендатором. Именно собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Согласно упомянутым судебным делам с арендодателя взысканы расходы на содержание общедомового имущества. В связи с отсутствием договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

В кассационной жалобе третье лицо просит отменить апелляционное постановление от 26.04.2018 в полном объеме, решение от 09.01.2018 – в части отказа в удовлетворения исковых требований о взыскании основной задолженности по арендным платежам и неустойки, отмечая, что суды не установили факт оплаты аренды за искомый период, не исследовали обстоятельства произведенных платежей. Вывод об отсутствии задолженности противоречит вступившим в законную силу судебным актам о взыскании долга с арендодателя за потребленные коммунальные услуги. Суды не исследовали обстоятельства уклонения общества как арендатора от исполнения обязанности по уведомлению арендодателя о сдаче помещений в субаренду и предоставлению сведений о данных помещениях. Сам факт заключения договоров субаренды с третьими лицами позволяют считать отлагательное условие спорного договора аренды наступившим, заявленные требования – подлежащими удовлетворению. При рассмотрении вопроса о взыскании убытков апелляционный суд неправильно определил характер правоотношений между сторонами.

В отзыве на кассационную жалобу институт выражает согласие с доводами заявителя. Общество в отзыве просит в удовлетворении жалобы отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные сторонами в кассационной жалобе и отзывах, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить в части с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, институт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.01.2011 № АП-77/2011, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор – принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, принадлежащее институту на праве собственности, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 74, 3-й этаж, литера А, комната №12 на поэтажном плане, общей площадью 360,9 кв. м (т. 1, л. д. 32 – 35 ).

29 января 2013 года стороны заключили соглашение, в соответствии с которым произведена замена арендатора на индивидуального предпринимателя Акопова В.А..

20 марта 2013 года институт и индивидуальный предприниматель Акопов В.А. заключили дополнительное соглашение № 1, по которому произведено уточнение площади помещения, составившей 344,5 кв. м.

22 апреля 2013 года заключено дополнительное соглашение № 2, по которому произведена замена на стороне арендатора (индивидуального предпринимателя Акопова В.А. на общество).

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что размер ежемесячного арендного платежа составляет 3609 рублей из расчета 10 рублей за 1 кв. м. В случае сдачи арендатором нежилого помещения в субаренду размер арендной платы составит 405 рублей за 1 кв. м (т. 1, л. д. 43).

Стороны договора также согласовали, что оплата производится арендатором авансовым платежом, до 20-го числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 4.3 договора оплата потребляемой в помещении электроэнергии производится арендатором на счет управляющей компании по показаниям приборов учета. В случае несвоевременного внесения арендной платы, арендатор выплачивает в пользу арендодателя пени из расчета 0,1% от не переведенной в срок суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 2.4.1 договора закреплено право арендатора сдавать арендуемое нежилое помещение полностью или частично в субаренду, с письменным уведомлением арендодателя в течение 3-х дней после заключения договора субаренды. При заключении договоров субаренды арендодатель обязан возложить на субарендаторов обязанности арендодателя перед управляющей компанией (пункт 2.3.11 договора).

10 мая 2011 года стороны заключили договор подряда № 78-ПР/2011, по условиям которого институт (заказчик) поручает, а общество (подрядчик) принимает на себя обязательство выполнить строительно-монтажные работы в спорном помещении. Срок на выполнение всех работ 3 месяца с момента передачи помещения на основании акта приема-передачи от 10.05.2011 № 1 (т. 1, л. д. 47 – 50).

В силу пункта 1.5 договора подряда заказчик обязуется оплатить подрядчику затраты на выполнение работ за счет доходов по договору аренды нежилого помещения от 25.01.2011 № АП-77/2011.

По делу установлено, что в адрес истца ответчик уплатил за аренду 424 951 рубль 87 копеек, из них: 6375 рублей 90 копеек путем перечисления на расчетный счет истца по платежному поручению от 14.04.2011 № 1531 (акт сверки взаиморасчетов с обществом с 25.01.2011 по 17.02.2017); 204 795 рублей 97 копеек путем зачета в счет оплаты работ по договору подряда от 10.05.2011 № 78-ПР/2011 (установлено в деле № А53-32942/2015);200 тыс. рублей путем зачета однородных требований в рамках погашения задолженности института перед обществом по договору цессии от 28.10.2014 № 438 (уведомление о зачете; т. 1, л. д. 154); 6890 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца (платежное поручение от 09.12.2016 № 5881; т. 1, л. д. 159); 6890 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца (платежное поручение от 25.01.2017 № 297, т. 1, л. д. 157).

Истец полагает, что (с учетом дополнительного соглашения от 20.03.2013) общая сумма арендных платежей на 01.02.2017 составила 9 502 987 рублей 05 копеек, задолженность – 9 078 035 рублей 63 копейки (за минусом 424 951 рубля 87 копеек); сумма коммунальных платежей – 1 953 007 рублей 35 копеек; неустойка – 8 753 441 рубль.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения института с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Суды нижестоящих инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пункту 3.2 договора аренды, размер ежемесячного арендного платежа составляет 3609 рублей (из расчета 10 рублей за 1 кв. м, без НДС). При этом в указанном пункте стороны согласовали, что в случае сдачи нежилого помещения в субаренду размер арендной платы составит 405 рублей за 1 кв. м.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что арендные платежи вносились арендатором в течение всего периода аренды исходя из 10 рублей за 1 кв. м; с учетом указанной ставки задолженность в спорный период у общества отсутствует.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, руководствуясь статьей 157 Гражданского кодекса, суды пришли к выводу о том, что отлагательное условие, согласованное сторонами в абзаце 2 пункта 3.1 договора аренды от 25.01.2011 № АП-77/2011, не наступило, размер арендной платы за нежилое помещение не претерпел изменения. Заключение обществом и третьими лицами договоров субаренды частей нежилого помещения не свидетельствует о том, что арендная плата возросла до 405 рублей за 1 кв. м.

Коллегия окружного суда полагает, что данные выводы сделаны без учета всех обстоятельств дела.

Сославшись на представленные в дело доказательства, суды не проверили надлежащим образом факт частичной оплаты арендного пользования. В ходе рассмотрения дела о банкротстве общества (№ А53-26642/2016) конкурсный управляющий обращался с заявлением о признании недействительной сделки по зачету (уведомление от 31.10.2016 № 328) на сумму 200 тыс. рублей, по итогам рассмотрения которого установлено, что зачет не проводился (не было зачета и в 2014 году). В рамках названного дела общество ссылалось на зачеты от 28.10.2014, 31.10.2016, дополнительное соглашение от 30.10.2014 № 3 к договору аренды помещения от 25.01.2011 № АП-77/2011. Данные обстоятельства суды не исследовали, не проверили довод института относительно не исполнения арендатором обязанности по уведомлению арендодателя о сдаче имущества в субаренду. Таким образом, вывод судебных инстанций о том, что отлагательное условие (пункт 3.1 договора) не наступило, сделан без учета всех обстоятельств дела. Коллегия также обращает внимание, что оплата спорного нежилого помещения в первоначально согласованном размере составила 10 рублей за 1 кв. м, в то время как при заключении договоров частей спорного помещения размер арендной платы по договорам субаренды составил 1 тыс. рублей за 1 кв. м. Таким образом, позиция судов об отсутствии оснований для дифференцированного подхода к оплате, и доводы института относительно необходимости взыскания долга пропорционально площадям, сданным в субаренду, заслуживают внимания и дополнительной проверки.

Требования арендодателя о взыскании 1 953 007 рублей 35 копеек обусловлены пунктом 3.2 договора аренды от 25.01.2011 № АП-77/2011 и судебными актами по делам № А53-21794/2013, А53-30840/2014, А53-23956/2015, А53-32248/2015, А53-28862/2016, А53-13885/2016, согласно которым с арендодателя (института) взысканы расходы на содержание общедомового имущества.

В данной части коллегия разделяет позицию апелляционного суда, согласно которой в силу статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта (Обзор судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд; утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017).

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Статьей 39 Жилищного кодекса (далее – Жилищный кодекс) также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Материалы дела не содержат доказательств того, что между обществом (арендатором) и исполнителем коммунальных услуг заключен соответствующий договор по несению расходов на содержание общедомового имущества.

На основании изложенного, судебные акты подлежат отмене в части с направлением дела в суд первой инстанции.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, решение и постановление надлежит отменить в части, дело – направить на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, проверить все платежи, расчеты сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 по делу № А53-4179/2017 в части отказа во взыскании задолженности и неустойки отменить. В отменной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. В остальной части постановление апелляционной инстанции от 26.04.2018 по делу № А53-4179/2017 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

В.А. Анциферов