/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

21 января 2019 года

Дело №

А56-15597/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью           «Синтез-Ресурс» Иванова М.Ю. и Васильева В.В. (доверенность от 02.11.2018), Чигиря А.Н. (доверенность от 21.06.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Протекс-СПб» Иванова М.Ю. и Васильева В.В. (доверенность от 02.11.2018), Чигиря А.Н. (доверенность от 01.03.2017), от общества с ограниченной ответственностью «ЭСТА» Соколова М.В. (доверенность от 04.04.2018), от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» Молодницкой Е.А. (доверенность от 24.12.2018), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синтез-Ресурс», общества с ограниченной ответственностью «Протекс-СПб» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2016 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2018 (судьи Полубехина Н.С., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу № А56-15597/2014,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Синтез-Ресурс», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, Басков пер., д. 17, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН 1057811350079, ИНН 7810032042 (далее – ООО «Синтез-Ресурс»), общество с ограниченной ответственностью «Протекс-СПб», место нахождения: 196641, Санкт-Петербург, пос. Металлострой, территория Металлострой Промзона, ОГРН 1077847482459, ИНН 7810481880 (далее – ООО «Протекс-СПб»), обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «ЭСТА», место нахождения: 196641, Санкт-Петербург, пос. Металлострой, дорога на Металлострой, д. 5, ОГРН 1089847052371, ИНН 7817312472 (далее – ЗАО «ЭСТА»), Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об установлении постоянного права ограниченного пользования (частного сервитута) для проезда к земельным участкам и объектам недвижимости, принадлежащим истцам, в отношении следующих земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 78:37:17412:77, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, дорога на Металлострой, д. 5, 35, лит. Г2, принадлежащего на праве собственности ЗАО «ЭСТА», площадью 1121 кв. м согласно схеме установления сервитута земельных участков и описанию местоположения границ, отраженному в каталогах координат характерных точек части земельного участка, указанных в схеме общества с ограниченной ответственностью «1-ый ЦЕНТР Недвижимости и Геодезии» (далее – Центр недвижимости и геодезии) и кадастрового инженера Уваровой Екатерины Леонидовны, стоимостью 6870 руб. в месяц; 

- земельного участка, не прошедшего кадастровый учет, по характерным точкам № 18, 1, 10, 19, отраженным в каталогах координат характерных точек части земельного участка, указанным в схеме Центра недвижимости и геодезии и кадастрового инженера Уваровой Е.Л.; 

- земельного участка с кадастровым номером 78:37:17412:80, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, участок ж.д. «р. Славянка – ЛЭП», 16-й км, принадлежащего Российской Федерации, площадью 5129 кв. м согласно схеме установления сервитута земельных участков и описанию местоположения границ, отраженному в каталогах координат характерных точек части земельного участка, указанных в заключении Центра недвижимости и геодезии и кадастрового инженера Уваровой Е.Л., стоимостью 56 200 руб. в месяц (с учетом окончательного уточнения исковых требований, принятого судом).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Северо-Западный промышленный железнодорожный транспорт», место нахождения: 190020, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 134-136-138, лит. Ж, ОГРН 1107847234659, ИНН 7836000214 (далее – Промжелдортранс); общество с ограниченной ответственностью «Единая сеть питания», место нахождения: 640003, Курганская обл., г. Курган, ул. 1-го Мая, д. 10, ОГРН 1084501008756, ИНН 4501144716; открытое акционерное общество «Российские железные дороги», место нахождения: 107174, Москва, Новая Басманная ул., д. 2, ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727 (далее – ОАО «РЖД»); Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520 (далее – Управление Росимущества); Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, место нахождения: 193124, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 62, ОГРН 1037843006431, ИНН 7825493504; общество с ограниченной ответственностью «Эталон», место нахождения: 196247, Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 153, лит. А, пом. 628, ОГРН 1137847411888, ИНН 7810765360.

Определением от 03.06.2014 Управление Росимущества привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В определении от 05.06.2015 указано на замену ЗАО «ЭСТА» правопреемником – обществом с ограниченной ответственностью «ЭСТА», место нахождения то же, ОГРН 1157847118296, ИНН 7817050869 (далее – ООО «ЭСТА»); Комитета – Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН и ИНН те же (далее также Комитет).

Решением от 30.08.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2018 данное решение оставлено без изменения.

ООО «Синтез-Ресурс», ООО «Протекс-СПб» в кассационной жалобе просят отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателей жалобы, у судов не имелось оснований для отказа в иске, поскольку отсутствие у истцов доступа со своих участков к землям общего пользования подтверждается материалами дела, а экспертами по результатам трех проведенных судебных экспертиз признан в качестве оптимального вариант проезда через земельные участки ООО «ЭСТА» и Российской Федерации; необходимость оборудования железнодорожного переезда через железнодорожные пути не препятствует установлению сервитута. 

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 15.01.2019 на 15 час. 45 мин.

После отложения рассмотрение кассационной жалобы продолжено тем же составом суда. 

В судебном заседании представители ООО «Синтез-Ресурс», ООО «Протекс-СПб» поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО «ЭСТА» против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что имеются другие варианты выезда с земельных участков истцов, кроме как через земельный участок ООО «ЭСТА», с обустроенными проездами и переездами, считая неприемлемым размер предлагаемой истцами платы за сервитут. Представитель ОАО «РЖД» также просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения, поддержав позицию ответчика, указав, что в случае установления сервитута в отношении принадлежащего Российской Федерации земельного участка будут ущемлены права ОАО «РЖД» как собственника автомобильной дороги, проходящей по данному участку.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, ООО «Протекс-СПб» принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 12 941 кв. м с кадастровым номером 78:37:17412:60 по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Металлострой, д. 5, лит. Ш.

ООО «Синтез-Ресурс» на основании договора от 26.03.2004                     № 06/ЗД02506, заключенного с Комитетом, (в редакции дополнительного соглашения от 04.07.2013 № 3) арендует земельный участок площадью 21 442 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017412:25, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, промзона «Металлострой», дорога на Металлострой, д. 5, лит. БВ,  сроком по 01.10.2052.

Земельные участки с кадастровыми номерами 78:37:17412:60 и 78:37:0017412:25 являются смежными по отношению друг к другу.

ООО «ЭСТА» принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 33 383 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017412:77, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, дорога на Металлострой, д. 5, корп. 34, лит. Г2.

В собственности Российской Федерации находится земельный участок площадью 763 480 кв. м с кадастровым номером 78:37:0017412:80, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, участок ж.д. «р. Славянка – ЛЭП», 16-й км  (от 16 км 950 м до 20 км 343 м). Указанный земельный участок предоставлен в аренду ОАО «РЖД». По земельному участку проходит принадлежащая на праве собственности ОАО «РЖД» автодорога.

Исходя из местоположения участков в кадастровом квартале непосредственно доступ к участкам с кадастровыми номерами 78:37:17412:60 и 78:37:0017412:25 с земель общего пользования отсутствует. 

По заказу истцов кадастровым инженером Центра недвижимости и геодезии Уваровой Е.Л. составлено заключение и разработана схема образования частей земельных участков в целях установления сервитута на территории земельных участков с кадастровыми номерами 78:37:17412:77 и 78:37:17412:80, а также земель из состава неразграниченной государственной собственности для обеспечения доступа от земель общего пользования к земельным участкам истцов с описанием координат характерных точек. Согласно заключению кадастрового инженера предложенная схема маршрута является оптимальной. 

Истцы, ссылаясь на необходимость установления сервитута через земельные участки ответчиков для обеспечения проезда к своим земельным участкам и уклонение ответчиков от заключения соглашения об установлении сервитута, обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. 

В процессе рассмотрения настоящего спора было проведено две судебных экспертизы в суде первой инстанции и повторно судебная экспертиза в суде апелляционной инстанции. 

Согласно заключениям экспертов, составленным по результатам проведенных судебных экспертиз, наиболее оптимальным является вариант выезда с земельного участка с кадастровым номером 78:37:17412:60 через земельные участки с кадастровыми номерами 78:37:17412:77 и 78:37:17412:80. 

Суды, установив, что через земельный участок с кадастровым номером 78:37:17412:77 проходят железнодорожные пути и выезд с земельного участка с кадастровым номером 78:37:17412:60 сопряжен с пересечением этих железнодорожных путей в отсутствие организованного в установленном порядке железнодорожного переезда, пришли к выводу, что предложенная схема проезда в рамках сервитута не может быть признана обоснованной и оптимальной. Кроме того, на представленной истцами схеме не определен путь проезда с земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:25, арендуемого ООО «Синтез-Ресурс», а сквозной проезд с этого участка на земельный участок с кадастровым номером 78:37:17412:60, принадлежащий ООО «Протекс-СПб», на момент рассмотрения дела отсутствовал. В связи с этим суды посчитали не подлежащими удовлетворению исковые требования ООО «Протекс-СПб» и ООО «Синтез-Ресурс» об установлении сервитута в соответствии со схемой, подготовленной кадастровым инженером         Уваровой Е.Л.

Между тем судами не учтено следующее.      

В силу статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с пунктом 3 названной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Поскольку сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, при определении содержания этого права и его условий суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Проход и проезд от земельного участка к землям общего пользования относится к основным потребностям собственника земельного участка, поскольку без обеспечения такого прохода и/или проезда земельный участок не может полноценно использоваться, прямо отнесен пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации к основным потребностям, для удовлетворения которых возможно предоставление собственнику такого земельного участка права ограниченного пользования соседним земельным участком. Сервитут в отношении земельного участка ответчика может быть установлен только при отсутствии у истца иной объективной возможности удовлетворить его потребности, в частности обеспечить проход и проезд к своему участку.    

Отсутствие к земельным участкам истцов доступа с земель общего пользования и, следовательно, необходимость установления сервитута в отношении смежных и соседних земельных участков для прохода к земельным участкам истцов подтверждается материалами дела.

В таком случае при наличии оснований для установления сервитута суд должен был определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, размер платы, подлежащей внесению собственнику обремененного земельного участка.   

Суды посчитали невозможным признать обоснованной и оптимальной схему проезда через земельный участок с кадастровым номером 78:37:17412:77 по причине отсутствия организованного железнодорожного переезда через проходящий по данному участку железнодорожный путь. 

Между тем само по себе наличие на обременяемом земельном участке железнодорожного пути и необходимость обустройства переезда через него не может служить безусловным основанием для отказа в предоставлении права ограниченного пользования таким земельным участком для проезда к другому земельному участку, при том что истцы неоднократно заявляли о готовности взять на себя все расходы по организации переезда. Юридическая и фактическая невозможность обустройства железнодорожного переезда через железнодорожный путь, проходящий по территории земельного участка ООО «ЭСТА», судами не установлена. Иные критерии, по совокупности которых эксперты определяли оптимальную схему выезда, суды во внимание не принимали и не оценивали. В то же время не исключается, что организация выезда с земельных участков истцов к землям общего пользования через другие земельные участки по иным вариантам проезда также может быть связана с дополнительными затратами и необходимостью проведения дополнительных мероприятий как лицами, заинтересованными в установлении сервитута, так и собственниками обременяемых участков, что в конечном счете не позволит считать такие условия ограниченного пользования чужим имуществом наиболее оптимальными и наименее обременительными для собственников. Суды не выясняли, каким образом осуществлялся доступ к земельным участкам истцов до возникновения разногласий между обладателями смежных участков, существовали ли сложившиеся схемы проезда.   

Таким образом, вывод судов о том, что схема проезда, на которой настаивают истцы и которая определена в качестве предпочтительной экспертами, не является оптимальной по причине только отсутствия организованного переезда нельзя считать соответствующим имеющимся в деле доказательствам и установленным по делу обстоятельствам, поскольку анализ всех преимуществ и недостатков иных вариантов проезда судами не проводился.    

Что касается земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:25, то на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в Едином государственном реестре недвижимости имелись сведения о государственной регистрации сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:37:17412:60 в пользу ООО «Синтез-Ресурс» на основании заключенного сторонами соглашения. Предлагаемая истцами схема проезда с земельного участка с кадастровым номером 78:37:17412:60 не исследована апелляционным судом, который в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело, с учетом данного обстоятельства. К тому же неуказание на схеме кадастрового инженера Уваровой Е.Л. пути выезда с земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017412:25 не является достаточным основанием для отказа в установлении сервитута в соответствии с данной схемой для проезда к земельному участку с кадастровым номером 78:37:17412:60.

При таком положении кассационная инстанция находит, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку судебные инстанции, фактически признав наличие оснований для установления сервитута и отсутствие у истцов возможности доступа к своему имуществу без использования правовых средств, предусмотренных статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении исковых требований без всестороннего анализа иных содержащихся в экспертных заключениях вариантов.

Дело следует направить в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, пространственные характеристики сервитута, необходимые и достаточные для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, размер платы за ограниченное пользование чужим земельным участком; если право прохода, проезда через чужой земельный участок может быть предоставлено только при условии выполнения соответствующих мероприятий – определить, кто и какие действия должен совершить. По результатам повторного рассмотрения дела следует распределить судебные расходы, в том числе по настоящей кассационной жалобе. 

 Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2018 по делу № А56-15597/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин