№ 09АП-32449/2021

Дело № А40-54943/20

г. Москва

28 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 28 июня 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи    Яковлевой Л.Г., 

судей:

Мухина С.М., ФИО1, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы и ООО ФИРМА "СПОЛОХ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2021 по делу № А40-54943/20 

по заявлению ООО ФИРМА "СПОЛОХ" 

к Департаменту городского имущества г. Москвы 

об оспаривании отказа,

в присутствии:

от заявителя:

не явился, извещен;

от заинтересованного лица:

ФИО3 по дов. от 09.12.2020;

У С Т А Н О В И Л:

ООО Фирма «СПОЛОХ» (заявитель, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании отказа Департамента городского имущества г. Москвы (ответчик, Департамент, арендодатель) от 30.12.2019 № 33-5-145486/19-(0)-1 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общей площадью 69,8 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-4), расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001059:2705 и обязании Департамента заключить с ООО Фирма «Сполох» договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 69,8 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-4), расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001059:2705,  по цене 5 298 545 руб. (без НДС) в соответствии с заключением эксперта ООО Центр Независимой Экспертизы Собственности в редакции договора, указанного заявителем, с учетом уточнений, заявленных в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 02.04.2021 Арбитражный суд г. Москвы частично удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятым судом решением, общество и Департамент обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят его изменить, отменить соответственно, как принятое с нарушением норм права. 

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества г. Москвы доводы своей апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней, возражал против удовлетворения жалобы другой стороны.

Заявитель в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Согласно материалам дела, между сторонами заключен договор аренды от 18.08.2005 №01-00649/05 на нежилое помещение площадью 69,80 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, помещение №1, комната 1-4). 

Дополнительным соглашением  от 10.02.2010 к договору от 18.08.2005 №01-00649/05 срок договора аренды продлен до 01.07.2015, действие пунктов договора 6.2 и 6.3 приостановлены на период действия льготной арендной ставки.

Дополнительным соглашением от 21.10.2015 срок действия договора установлен с 01.03.2005 по 18.08.2025 с 21.10.2015 г, а также  установлена ставка арендной платы за 1 кв. м. в год равной 9 541,00 рублей по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды. 

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

ООО Фирма «Сполох» является субъектом малого предпринимательства, Арендуемое помещение находилось в его пользовании в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), у  ООО Фирма «Сполох» отсутствовала задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2. ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

В связи с чем, и в целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ООО Фирма «Сполох» было  подано заявление от 30.08.2019 № 33-5-98376/19-(0)-0.

На основании указанного заявления ООО Фирмы «Сполох» от 30.08.2019 № 33-5-98376/19-(0)-0 Департаментом были проведены оценочные мероприятия в отношении заявленного к приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, и принято решение о приватизации указанного объекта недвижимости в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 30.10.2019 № 43474. 

06.11.2019 ООО Фирмой «Сполох» получен проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> на согласование (исх. от 05.11.2019 № 33-5-98376/19-(0)-4).

Не согласившись с выкупной ценой, общество подписало договор купли-продажи по заявлению от 30.08.2019 с протоколом разногласий, но своевременно не направило его в адрес ответчика.

Письмом Департамента от 19.12.2019 г. № 33-5-98376/19-(0) - 6 обществу отказано в государственной услуге ввиду пропуска 30 дневного срока на подписание договора купли-продажи. 

ООО Фирма «Сполох» 13.12.2019 вновь подано заявление в Департамент в службе «одного окна» был присвоен входящий № 33-5-145486/19-(0) - 0.

Письмом  Департамента от 30.12.2019 № 33-5-145486/19-(0)–1 заявителю было сообщено об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 13.12.2019, в связи с утратой преимущественного права в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Истцом в адрес Департамента также был предъявлен проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001059:2705, общей площадью 69,8 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-4). В сопроводительном письме от 13.01.2020 общество просило подписать договор и направить его в адрес ООО Фирма «Сполох», либо подписать договор с разногласиями, либо направить для подписания обществу свой проект договора.

В ответ Департаментом заявителю было направлено письмо от 14.02.2020 № ДГИ-1-3987/20-1 на обращение общества от 13.01.2020 г., согласно которому было указано, что информация об утрате преимущественного права выкупа недвижимого имущества по указанному адресу, направлено в письме от 19.12.2019 № 33-5-98376/19-0-6 и 30.12.2019, правовых оснований для подписания представленного обществам проекта договора купли-продажи недвижимости у Департамента не имеется.

Не согласившись с оспариваемым отказом Департамента, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил заявленные требования, ввиду следующего.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам 5 малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ). 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Как верно указал суд первой инстанции, в настоящем случае неоднократные обращения заявителя за выкупом помещения, а также подписание первоначально направленного ему проекта договора с разногласиями свидетельствуют о наличии и сохранении интереса заявителя о выкупе спорного помещения в собственность.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным. 

Между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с отказом ответчика в выкупе арендуемых нежилых помещений, истцом в Департамент было направлено письмо с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, на условиях прилагаемого проекта договора.

При этом реализация права стороны, управомочённой требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд первой инстанции назначил экспертизу по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества по состоянию на 13.12.2019 без учета НДС.

Согласно экспертному заключению Центра Независимой Экспертизы Собственности продажная цена помещения составляет 5 298 545 руб. 00 коп. (без НДС).

Основания не доверять экспертному заключению у апелляционного суда отсутствуют.

Учитывая изложенное в совокупности, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, пришел к правильному выводу, что отказ Департамента городского имущества г. Москвы от 30.12.2019 № 33-5-145486/19-(0)-1 в реализации имущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общей площадью 69, 8 кв. м. (подвал, пом.I, комн. 1-4, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001059:2705), является незаконным и необоснованным нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, с учетом проведенной судебной экспертизы.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд первой инстанции правомерно обязал Департамент городского имущества г. Москвы заключить с ООО Фирма «СПОЛОХ» договор купли-продажи указанного имущества  по цене 5 298 545 руб. (без НДС) в соответствии с заключением эксперта ООО Центр Независимой Экспертизы Собственности.

Доводы общества о том, что в настоящем случае необходимо в резолютивной части решения обязать Департамент заключить договор-купли продажи в редакции указанной обществом, не принимаются апелляционным судом.

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. 

Суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Исходя из положений Закона N 159-ФЗ обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи возложена на представителя собственника помещений, представителем которого в данном случае выступает Департамент городского имущества г. Москвы.

Департаментом приказом от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 05.04.2018 № 60 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 г. № 115» утверждены существенные условия договоров купли-продаж.

При этом, необходимость изменения, равно как и исключение целого ряда пунктов договора в редакции, предложенной заявителем, по сравнению с Проектом, ранее направленным Департаментом, заявителем не обосновано, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил заявленные требования.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Расходы по уплате госпошлины распределяются согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 по делу № А40-54943/20 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:                                                                        Л.Г. Яковлева        

 

Судьи:                                                                                                                 С.М. Мухин   

 

                ФИО1