АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6903/2021

30 декабря 2021 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2021 года, полный текст решения изготовлен 30 декабря 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к акционерному обществу «Сувенир» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, администрация муниципального образования городского округа «Инта»,

о государственной регистрации договора,

и встречному иску акционерного общества «Сувенир» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании договора недействительным,

без участия представителей

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением с требованием произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения № 12-А от 25.09.2020 (далее - Договор), заключенного с акционерным обществом «Сувенир» (далее –Общество).

Определением Арбитражный суд Республики Коми от 01.12.2021 принято к производству встречное исковое заявление Общества о признании Договора недействительным.

Администрация муниципального образования городского округа «Инта» поддержала позицию Общества, изложив доводы в ходатайстве от 08.12.2021.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление) в отзыве от 13.08.2021 (т. 1 л.д. 52) указало на то, что не является заинтересованным лицом в делах о правах на объекты недвижимости и не оспаривает чьих-либо прав на объекты недвижимости имущества.

Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор № 12-А от 25.09.2020 (т. 1 л.д. 100-103, Договор), во исполнение п. 1.1. которого Предпринимателю по акту (т. 1 л.д. 105) передано во временное пользование нежилое помещение общей площадью 177,2 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане Н-1 (1-11), номер: 11-11-18/011/2012-358, расположенное по адресу: 169840, 

<

...> (далее - Помещение), для использования в целях розничной торговли и/или общепит.

Договор заключен сроком на 5 лет с 01.11.2020 по 31.10.2025. Расходы, связанные с государственной регистрацией, несет арендатор (п. 3.1. Договора).

Претензия Предпринимателя от 28.12.2020 (т. 1 л.д. 15) с требованием о снятии запрета на совершение действий по регистрации Договора, об отзыве заявления о прекращении осуществления государственной регистрации прав, оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В силу п. 2 ст. 165.1 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В рассматриваемом случае Предприниматель ссылается на неисполнение Обществом обязанности по регистрации Договора.

В качестве обоснования требований Предпринимателем представлены уведомление Управления о приостановлении государственной регистрации прав от 28.10.2020, от 17.12.2020, о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 16.11.2020 (т. 1 л.д. 30), от 09.12.2020 (т. 1 л.д. 31-32) (т.  л.д. 28). 

Из представленных Управлением в материалы дела выписками из ЕГРН от 16.08.2021 (т. 1 л.д. 57-63), от 20.12.2021, сведений ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Коми от 19.08.2021 (т. 1 л.д. 65-92), следует, что в отношении Помещения зарегистрировано множество обременений, в том числе, на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 27.07.2020, 08.10.2020, 23.03.2021, 04.05.2021, 24.09.2021.

Уведомлением от 22.09.2021 Управление приостановило государственную регистрацию прав в отношении Помещений.

Основанием приостановления послужило, в том числе, наличие 8 зарегистрированных ограничений прав и обременений Помещения, запретов регистрации на основании постановлений судебного пристава-исполнителя о запрете на совершений действий по регистрации. 

На день судебного заседания доказательств возобновления регистрации не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ основанием для заявления требования о государственной регистрации является уклонение другой стороны от совершения необходимых действий для регистрации сделки.

Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон (арендодателя или арендатора), совместного заявления сторон договора закон не требует, в связи с чем, обращение с иском о государственной регистрации договора аренды необходимо, если в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости от арендодателя будет требоваться представление каких-либо документов, которые отсутствуют у арендатора и не могут быть им получены самостоятельно, либо основанием для приостановления регистрации является соответствующее заявление арендодателя.

Однако, в рассматриваемом случае, основанием для приостановления регистрации явились, в том числе, постановления судебного пристава-исполнителя.

Решения, действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц могут быть обжалованы в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ.

В силу главы 24 АПК РФ суд может обязать государственный орган совершить определенные действия только в случае признания акта государственного органа недействительным, его решений действий (бездействия) незаконными, если заявитель докажет, что они не соответствуют одновременно двум критериям - закону и нарушают его права и законные интересы или препятствуют осуществлению гражданином его прав и свобод, а также незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требования предъявлены в порядке искового производства.

Вместе с тем, удовлетворение заявленного требования в настоящем случае без рассмотрения требования о признании незаконными постановлений судебного пристава-исполнителя, либо соответствующего решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, либо отмены указанных постановлений, действующим законодательством не предусмотрено.

Решения регистрирующего органа, постановления судебного пристава-исполнителя не оспорены, не отменены, требования поданы в арбитражный суд в порядке общего искового производства, а не главы 24 АПК РФ. 

Судебный акт по настоящему делу не может подменять собой процедуру государственного учета (регистрации), поскольку данная процедура определена Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и решения административных органов по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений, поскольку это будет противоречить принципу разделения полномочий исполнительной и судебной ветвей власти, установленному ст. 10 Конституции Российской Федерации.

Обязательственные правоотношения между Предпринимателем и Управлением, которые могли бы послужить основанием для удовлетворения заявленных требований, также отсутствуют.

Регистрация приостановлена не только в результате бездействий Общества, что подтверждается уведомлением Управления.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований Предпринимателя, учитывая наличие действующего решения о приостановлении регистрации на основании не отмененных постановлений судебного пристава-исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации, не имеется.

Вместе с тем, Предприниматель не лишен права и возможности обратиться с соответствующим иском после отмены ограничений, установленных судебным приставом-исполнителем.

Обществом заявлены встречные требования о признании Договора недействительным.

В качестве нормативного правового обоснования указаны ст.ст. 166, 167, 174, 174.1 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Предпринимателем заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (отзыв от 06.12.2021 на встречное исковое заявление).

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ и п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая дату заключения Договора, Общество, обратившееся с иском об оспаривании Договора в октябре 2021 года, срок давности пропустило.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Установленный в указанной правовой норме принцип «эстоппель» (правовой запрет) призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны по сделке, если эта сторона положилась на заверения контрагента и действовала с намерением исполнить данную сделку.

Поскольку Общество по оспариваемому Договору на протяжении более года признавало пользование Предпринимателем на праве аренды Помещением за указанную в Договоре цену, то данные обстоятельства влекут за собой утрату права Общества на оспаривание действительности заключенного Договора («эстоппель»). Суд считает, что Общество, ставя под сомнение действительность Договора, тем не менее, совершило действия, из которых следовала его воля сохранить Договор.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о признании  Договора недействительным не имеется.

Обществом также заявлено о ничтожности Договора.

Доводы Общества о ничтожности Договора в силу ст. 174.1 ГК РФ в связи с заключением Договора при наличии ареста судебного пристава-исполнителя отклоняются в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожной является сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 2 ст. 174.1. ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

То есть совершение сделки в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного приставом, не влечет ее ничтожности, а влечет лишь последствия, предусмотренные ч. 2 ст. 174.1 ГК РФ.

Данный правовой подход сформулирован и в п. 94 Постановления N 25, согласно которого сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, является действительной.

Таким образом, закон, на который ссылается Общество в качестве правового основания для признания Договора недействительным, не содержит прямой запрет на его заключение, следовательно, не связывает заключение Договора с нарушением такого запрета с ничтожностью Договора.

При таких обстоятельствах, оценив доказательства по делу по правилам ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание, что Договор был заключен в условиях наличия ареста судебного пристава-исполнителя, арбитражный суд приходит к выводу, что наличие такого ареста не является основанием для признания оспариваемого Договора ничтожным. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            М.В. Безносикова