АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9317/2018

г. Владивосток

17 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2018 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Жестилевской О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кунгурцевым Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 3 по Приморскому краю (ИНН2510005553, ОГРН1042502002256) к индивидуальному предпринимателю Алексеевой Олесе Юрьевне (ИНН380126402959, ОГРН316253600054514), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отдела судебных приставов по городскому округу Спасск-Дальний и Спасскому муниципальному району УФССП России по Приморскому краю, Колхоз «Прохорской», УФССП России по Приморскому краю, об оспаривании стоимости объекта оценки,

при участии в заседании:

от истца – ФИО3, удостоверение;

от ответчика – ФИО2, лично, паспорт;

иные лица – не явились, извещены;

установил:

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №3 по Приморскому краю обратилась в арбитражный суд с иском к ФИО2 о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке №351-18 от 30.03.2018, составленном индивидуальным предпринимателем ФИО2, используемой для целей реализации арестованного объекта недвижимого имущества – нежилого здания – контора, общей площадью 280 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 2, кадастровый номер: 25:16:340101:594, расположенного по адресу: 

<

...> (на основании принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены отдел судебных приставов по городскому округу Спасск-Дальний и Спасскому муниципальному району УФССП России по Приморскому краю, Колхоз «Прохорской», УФССП России по Приморскому краю.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного  разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии  со статьей 156 АПК РФ судебное  заседание проводится в его отсутствие.

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что отчет №351-18 от 30.03.2018 об оценке рыночной стоимости двухэтажного нежилого здания составлен с нарушением норм Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», поскольку в последнем отражены неверные сведения о рыночной стоимости объекта и его месторасположении. Указал, что использованные оценщиком объекты  - аналоги не сопоставимы с оцениваемым административным зданием, сведения о котором переданы судебным приставом – исполнителем для проведения оценки. Нарушение прав истца, выразилось в том, что фактически произведена оценка неверного объекта, который был заявлен судебным приставом  - исполнителем, что повлекло неверный отбор критериев оценки и неверный выбор объектов – аналогов.

Ответчик, представители Отдела судебных приставов по городскому округу Спасск-Дальний и Спасскому муниципальному району УФССП России по Приморскому краю, УФССП России по Приморскому в письменном отзыве сослались на соответствии отчета об оценке №351-18 от 30.03.2018 нормам действующего законодательства, в связи с чем просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В рамках исполнительного производства №15682/15/25012-ИП от 22.04.2015 судебным приставом-исполнителем по акту описи и ареста имущества от 20.08.2015 произведен арест здания двухэтажного кирпичного, общей площадью 280 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, и принадлежащего должнику - КОЛХОЗУ "ПРОХОРСКОЙ". 

Согласно отчету об оценке № 351-18 от 30.03.2018, выполненному ИП ФИО2, стоимость арестованного по акту от 20.08.2015 двухэтажного нежилого здания составила - 436 000 рублей.

Постановлением №25012/18/151108 от 17.04.2018 о принятии результатов оценки судебный пристав-исполнитель принял названные результаты оценки в соответствии с вышеназванным отчетом и установил в нем стоимость имущества в размере 436 000 руб.

Между тем, при анализе отчета об оценке истец пришел к выводу, что оценщиком оценен иной объект, не являющийся арестованным зданием, расположенным по адресу ул. Ленинская, д. 70, с. Прохоры, Спасский район и принадлежащим КОЛХОЗУ "ПРОХОРСКОЙ".

В рамках контрольных мероприятий инспекция обследовала объект, находящийся по адресу ул. Ленинская, д. 70. с. Прохоры, Спасский район на предмет регистрации в указанном здании ООО «Червонная заря» и на предмет осуществления деятельности в указанном здании ООО «Приморский бекон», что подтверждается протоколами осмотров здания по адресу ул.Ленинская, д.70, с.Прохоры, Спасский район и приложениями в виде фотографий и видео-файлов.

В ходе обследования инспекцией объекта, расположенного по ул.Ленинская, д.70, с. Прохоры, Спасский район и в ходе исполнительного производства приставом-исполнителем арестовано здание, принадлежащее КОЛХОЗУ "ПРОХОРСКОЙ" и расположенное по адресу ул. Ленинская, д.70, с. Прохоры, Спасский район. Сведений о том, что здание перестраивалось либо менялся адрес местонахождения последнего в отчете об оценке не содержится. 

В судебном заседании представитель инспекции пояснил, что в отчете содержатся фотографии объекта оценки, его описание, не соответствующее действительности, поскольку указанный в отчете объект не является арестованным имуществом и по адресу, указанном в отчете не располагается.

Несоответствие отчета об оценке от 30.03.2018 №351-18 действительной рыночной стоимости и требованиям действующего законодательства, послужило основанием для обращения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 3 по Приморскому краю в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 85 Закона № 229-ФЗ, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 1).

Согласно п. 7 ч. 2 Закона № 229-ФЗ, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

При этом, стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке (пункт 3 часть 4 Закона № 229-ФЗ).

В абзаце 3 пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» отражено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок, не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке, в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п. п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Закона №229-ФЗ).

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете об оценке должно содержаться точное описание объекта оценки, указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Требования к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, описанию методологии оценки и расчетов установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденными Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 №299.

Исходя из Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговую величину стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, также реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки (при наличии); анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к опенке; в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта, используемых подходов к оценке и методов в рамках каждою из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты; при этом, такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития от 02.05.2015 №297 определено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

Таким образом, наличие точных сведений об объекте оценке является необходимым условием определения наиболее вероятной его цены, признаваемой рыночной стоимостью.

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №3 по Приморскому краю, заявляя требование о признании недостоверным (недействительным) отчета от 30.03.2018 №351-18, указала на следующие недостатки.

Во–первых, оценщиком не учтено, что объект оценки, находится на территории Спасского района, где Постановлением Правительства РФ от 21.08.2015 года №878 «О создании территории опережающего социально-экономического развития «Михайловский» создана Территория Опережающего развития «Михайловский» (включает территорию Михайловского, Спасского и Черниговского муниципальных районов Приморского края). На территории ТОР законодательно установлен и резидентами ТОР применяется особый правовой режим осуществления предпринимательской деятельности, таможенная процедура свободной таможенной зоны, введены налоговые и административные преференции, т.е. недвижимость, земли, расположенные в ТОР имеют инвестиционную привлекательность, являются выгодным вложением средств в случае покупки такого имущества и земель. В агропромышленном ТОР «Михайловский» на территории Прохорского сельского поселения Спасского муниципального района зарегистрированы и осуществляют деятельность два резидента ТОР: ООО «Мерси трейд» и ООО «Приморский бекон», которые являются крупнейшими поставщиками свинины для компании ООО «Ратимир». 

В оцениваемом здании, по адресу: ул. Ленинская, 70, с. Прохоры, Спасский р-н. Приморский край в Едином государственном реестре юридических лиц зарегистрированы и осуществляют деятельность следующие юридические лица: КОЛХОЗ «ПРОХОРСКОЙ»; обособленное подразделение ООО «Ист ФИО4»; ООО «МЕРСИ ТРЕЙД» (резидент ТОР находится под управлением ООО «Мерси Агро Приморье»); ООО «ПРИМОРСКОЕ ЗЕРНО», ООО «ПРИМОРСКИЙ БЕКОН» резидент ТОР находится под управлением ООО «Мерси Агро Приморье».

Таким образом, по мнению Инспекции, оценщиком не учтено выгодное местоположение здания относительно территории ТОР «Михайловский», поскольку в отчете сделан вывод о том, что  здание находится в сельской местности с неразвитой инфраструктурой, в связи с чем, оценщиком к оцениваемому объекту ошибочно применен коэффициент 0,49.

Во–вторых, оценщиком неверно сделан вывод о том, что в окружении оцениваемого объекта плотность застройки низкая, доступность оцениваемого объекта удовлетворительная, территория благоустроена дорогой с грунтовым покрытием, что не соответствует данным осмотров, проведенных Инспекцией с фото и видеофиксацией, приведенных в качестве доказательств к иску. Использованные оценщиком объекты-аналоги не сопоставимы с оцениваемым административным зданием (конторы), сведения о котором переданы судебным приставом-исполнителем для проведения оценки и содержатся на стр. 61 Отчета, по критерию его наиболее эффективного использования, назначения объекта, его местоположения, физических характеристик. Оценщик имел возможность подобрать для сравнения сопоставимые по анализируемым критериям, характеристикам объекты административного назначения, то есть административные здания, расположенные в местностях со схожими экономическими характеристиками, а не гараж, склад и базу, расположенные в сельской местности с неразвитой инфраструктурой, что отражено в оценщиком в отчете с учетом анализируемых фотографий объекта оцениваемой недвижимости. При выборе объектов-аналогов оценщиком неправомерно не учтены критерии наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

В третьих, согласно отчёту оценщика №351-18 от 30.03.2018 рыночная стоимость объекта недвижимости установлена при сравнительном анализе производственных, складских помещений (гаража, производственной базы, земельного участка с промышленным помещением) с применением ценообразующих факторов, соответствующих данным объектам. В таблице 9.1 на странице 24 Отчета и в Приложении №2 к отчету отражена информация по следующим объектам-аналогам: производственно-складская недвижимость (гараж и земельный участок), по адресу Приморский край, Анучинский р-н., 

<

...>, рыночная стоимость - 1071227 руб.; производственно-складская недвижимость (производственное помещение - база, гараж), по адресу 

<

...>, рыночная  стоимость - 4 500 000 руб.; производственно-складская недвижимость (промышленное помещение - склад), 

<

...>, рыночная стоимость -2 000 000 руб.

Таким образом, по мнению истца, отобранные объекты-аналоги не являются административными зданиями, находятся в полуразрушенном состоянии, на территориях сёл, поселков, отдаленных от федеральной трассы Хабаровск-Владивосток, не входят в зону ТОР «Михайловский» или аналогичную зону (не имеют привлекательности для инвесторов, потенциальных покупателей недвижимости), в непосредственной близости с ними не располагается крупные сельскохозяйственные производители.

Кроме того, согласно представленному УФССП России по Приморскому краю в материалы дела ранее составленному отчету №16/05-61 об оценке рыночной стоимости арестованного имущества: здание – контора, назначение: нежилое, площадь 280 кв.м., количество этажей: 2, адрес объекта: Приморский край, 

<

...>, выполненному ООО «Профессионал», рыночная стоимость арендуемого имущества по состоянию на 2016 год составила 2 832 922 рубля, то есть стоимость здания, определенная в оспариваемом отчете, занижена более чем 6,5 раз.

Учитывая вышеизложенные доводы истца, оценив отчет об оценке №351-18 от 30.03.2018, оформленный ИП ФИО2, суд признает обоснованными доводы истца и приходит к выводу о том, что  отчет №351-18 от 30.03.2018, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО2, не соответствует Закону №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, а также Закону №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п. 3 ст. 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, только в том случае, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив и исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ отчет об оценке №351-18 от 30.03.2018, суд приходит к выводу о том, что в силу требований части 3 статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", отчет не является надлежащим и достаточным документом, позволяющим признать верным определение оценщиком стоимости спорного имущества, отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, а изложенные в нем выводы эксперта объекта  не достоверны, поскольку отсутствуют ссылки на наличие обременений и арендаторов на спорном объекте, нахождении на исследуемом объекте Территории Опережающего развития «Михайловский».

Поскольку отчет об оценки №351-18 от 30.03.2018 не содержит достоверные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объекта оценки, отраженных в отчете, что влияет как на оценку, так и на формирование потребительского спроса, последнее  признается судом недостоверным.

При таких обстоятельствах, требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке №351-18 от 30.03.2018, составленном индивидуальным предпринимателем ФИО2, используемой для целей реализации арестованного объекта недвижимого имущества – нежилого здания – контора общей площадью 280 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 2, кадастровый номер: 25:16:340101:594, расположенного по адресу: 

<

...>, подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в отчете об оценке №351-18 от 30.03.2018, составленном индивидуальным предпринимателем ФИО2, используемой для целей реализации арестованного объекта недвижимого имущества – нежилого здания – контора общей площадью 280 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 2, кадастровый номер: 25:16:340101:594, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Жестилевская О.А.