ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-283420/23-17-2169

05 июня 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2024 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: в составе: судьи  Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почашевой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "СЗ "Вилла Маяк" 

к ППК "Фонд развития территорий", третьи лица: 1) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Ялтинское городское управление Госкомрегистра; 2) Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора республики Крым; 3) Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации; 4) ПАО "Сбербанк России" о признании незаконными действий по направлению в Ялтинское городское управление Госкомристра уведомления от 17.04.2023г. №8-13816-КТ; о возложении обязанности восстановить нарушенные права заявителя путем уведомления Ялтинского городского управления Госкомристра об отсутствии оснований, предусмотренных п. 56 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, для приостановления и отказа государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объекта - земельного участка с кадастровым номером 90:25:000000:581

в судебное заседание явились: от заявителя: ФИО1 (доверенность от 03.08.2023г.) ФИО2 (доверенность от 11.12.2023г.), от ответчика: ФИО3 (доверенность от 28.12.2022 № 08-3/179, остальные лица, не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Вилла Маяк" (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее – заинтересованное лицо, Фонд) по направлению в Ялтинское городское управление Госкомристра уведомления о несоответствии застройщика ООО «СЗ «Вилла Маяк» от 17.04.2023г. №8-13816-КТ, о возложении на ППК "Фонд развития территорий" обязанности восстановить нарушенные права заявителя путем принятия соответствующих мер, а именно, уведомить Ялтинское городское управление Госкомристра об отсутствии оснований, предусмотренных п. 56 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, для приостановления и отказа государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объекта - земельного участка с кадастровым номером 90:25:000000:581, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в заявлении. 

Представитель ППК "Фонд развития территорий" возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных объяснениях. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ. 

Согласно поступившему от Минстроя России отзыву на заявление, оно возражает против удовлетворения требований Общества. 

Также, согласно поступившим от Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора республики Крым объяснениям, оно просит отказать в удовлетворении требований.

Судом проверено, что предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок обжалования действий заинтересованного лица заявителем соблюден. 

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные заявителем требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из заявления, ООО «СЗ «Вилла Маяк» владеет на праве собственности четырьмя объектами недвижимости, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 90:25:000000:581, площадью 10007 кв.м., по адресу, Республика Крым, г. Ялта, 

<

...> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.05.2015 г., 22.05.2015 г., копии которых приложены к заявлению. 

На вышеуказанный земельный участок между ООО «СЗ» Вилла Маяк» и Муниципальным образованием городского округа Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты Республики Крым 27.01.2017 г. заключен договор аренды сроком на 10 лет, с видом разрешенного использования «Малоэтажная, многоквартирная жилая застройка». 

Заявителем 30.12.2022 г. было получено разрешение на реконструкцию существующих объектов недвижимости в малоэтажные многоквартирные жилые дома№ 91-RU93301000-2701-2022.

Между ООО «СЗ «Вилла Маяк» и ПАО «Сбербанк» 03.03.2023 г. был заключен договор № 440B00FXT об открытии не возобновляемой кредитной линии. 

ООО «СЗ «Вилла Маяк» 13.03.2023 г. в единой информационной системе жилищного строительства размещена проектная декларация № 91-000489. 

Полнота размещенных сведений подтверждается актом контрольного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом № 771 от 27.04.2023 г. Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым. 

В личный кабинет заявителя на сайте Наш.Дом.РФ 15.03.2023 поступило уведомление Фонда о несоответствии застройщика требованиям пункта 2 части 2 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому по результатам мониторинга, осуществляемого Фондом в соответствии с частью 5.1. статьи 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по проекту строительства, расположенному по адресу: 

<

...>, жилой дом тип 2, выявлено несоответствие застройщика требованиям пункта 2 части 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), а именно: не размещено разрешение на строительство (в связи с указанным видом выполняемых работ "Реконструкция"). При этом Фонд предложил ООО «СЗ «Вилла Маяк» в течение 20 рабочих дней устранить выявленные нарушения и по результатам проинформировать Фонд посредством отправки электронного уведомления на электронный адрес mailbox@fondrt.ru. В случае не устранения выявленных нарушений Фонд будет вынужден проинформировать о них орган регистрации права.

Заявителем 16.03.2023 года в адрес Фонда было направлено электронное письмо с пояснениями о не нарушении застройщиком требований пункта 2 части 2 ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В указанном письме заявитель сообщил, что разрешение на реконструкцию размещено в разделе 11 проектной декларации, в противном случае она не могла быть опубликована. 

В ответ на обращение заявителя 16.03.2023 Фонд направил письмо, в котором, ссылаясь на рекомендательное письмо Минстроя РФ от 07.02.2020 г. № 3932-НС/07, указал, что нормами Закона № 214-ФЗ не допускается привлечение денежных средств граждан по договорам долевого участия на реконструкцию объекта капитального строительства.

Заявителем 17.03.2023 в адрес Фонда направлено письмо с приложением судебной практики, аргументирующей отсутствие нарушений. 

Письмом 18.03.2023 года Фонд принял к рассмотрению возражение заявителя, проинформировав его, что информация принята к рассмотрению. 

Заявитель 21.03.2023 направил в Фонд запрос с уточнением времени, в течение которого будет принято решение по возражению. 

От Фонда в адрес заявителя 04.04.2023 г. поступил ответ на возражение, согласно которому ранее озвученная позиция фонда со ссылкой письмо от 07.02.2020 г. № 3932-НС/07 остается без изменений.

Заявитель 05.04.2023 направил в адрес Фонда повторное письмо с судебной практикой, и просьбой пояснения о не размещении застройщиком разрешения на строительство. 

От Фонда 06.04.2023 г. в адрес заявителя поступил ответ, согласно которому позиция Фонда остается  неизменной.

Как указывает заявитель, 06.09.2023 г. в его адрес от Ялтинского городского управления Госкомрегистра пришло уведомление о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2023-391411830/1, в котором регистрирующий орган уведомил Общество о приостановлении начиная с 6 сентября 2023 г. действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:25:000000:581, расположенного по адресу: Республика Крым, г Ялта, 

<

...> д 2А, документы на который (которую) были представлены заявителем вместе с заявлением от 1 сентября 2023 г. № КУВД-001/2023-39141830 в связи со следующим: в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В уведомлении регистрирующий орган также указал, что в его адрес поступило уведомление от Фонда № 08/13816-КТ от 17.04.2023 г. о несоответствии ООО «СЗ «Вилла Маяк» обязательным требованиям Закона ФЗ-214, что является основанием для приостановления государственной регистрации.

Полагая, что указанные действия ППК «Фонд развития территорий» по направлению в Ялтинское городское управление Госкомристра уведомления о несоответствии застройщика ООО «СЗ «Вилла Маяк» от 17.04.2023г. №8-13816-КТ, незаконны, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований Общество указывает на то, что правовая позиция Фонда базируется на письме Минстроя РФ от 07.02.2020 г. № 3932-НС/07 за подписью заместителя министра ФИО4, которое в силу п. 5.2.102, абзаца третьего пункта 7 раздела II Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038, не имеет нормативного характера, и, следовательно, не обладает властно-распорядительной силой, поэтому обжалованию не подлежит.

Однако, по утверждению Общества, действия Фонда по размещению уведомления от 15.03.2023 г. в личном кабинете застройщика имеют правовые последствия в виде направления уведомления о несоответствии застройщика требованиям Закона № ФЗ-214 в регистрирующий орган, что в свою очередь в силу Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что является основанием для приостановления государственной регистрации договора доверительного управления. 

Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего. 

Фонд осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 части 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать (размещать) разрешение на строительство, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В соответствии с частью 5.1 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) ППК «Фонд развития территорий» на постоянной основе осуществляет мониторинг соответствия застройщиков требованиям, установленным в том числе пунктом 2 части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, на основании информации, сведений и документов, размещенных в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ.

Положениями п.2.1 ч.5.1 ст. 11 Закона № 218-ФЗ по результатам мониторинга Фонд направляет в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, уведомление о несоответствии застройщика требованиям, установленным п.7 и 8 ч.2 ст. 3, ст.3.1, ч.4 ст. 19 Закона № 218-ФЗ, не ранее двадцати рабочих дней, но не позднее двадцати трех рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям.

Согласно пункту 2.1 части 5.2 статьи 11 Федерального закона № 218-ФЗ по результатам мониторинга ППК «Фонд развития территорий» направляет в орган регистрации прав и уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, уведомление о несоответствии застройщика требованиям, установленным пунктами 7 и 8 части 2 статьи 3, статьей 3.1, частью 4 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ, не ранее двадцати рабочих дней, но не позднее двадцати трех рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным указанным пунктом.

Частью 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ определены условия возникновения у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, при этом, данное право возникает исключительно в случае строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Также Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрен ряд положений, а при соблюдении которых юридическое лицо, получившее разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта капитального строительства является застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства участников долевого строительства для долевого строительства соответствующего объекта капитального строительства.

В частности, в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком - хозяйственным обществом является юридическое лицо, осуществляющее привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом № 218-ФЗ исключительно для строительства (создания) на принадлежащем ему земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Пунктом 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что объект долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Также ч.1 ст.4 Закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 4.4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик не менее, чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

С учетом изложенного, Закон № 214-ФЗ не предусматривает привлечения денежных средств участников долевого строительства застройщиком для реконструкции многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в результате которой участнику долевого строительства подлежит передаче объект долевого строительства в реконструированном объекте.

Таким образом, положениями Закона № 214-ФЗ предусмотрено возникновение права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

При этом специальной нормой права, имеющей приоритет к общим, возникновение такого права при реконструкции не предусмотрено.

Понятия «строительство», «реконструкция объектов капитального строительства» установлены п. 13,14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Законом № 214-ФЗ не предусматривается привлечение денежных средств участников долевого строительства застройщиком для реконструкции многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в результате которой участнику долевого строительства подлежит передаче объект долевого строительства в реконструированном объекте.

Таким образом, оспариваемые действия заинтересованного лица основаны на требованиях законодательства и являются правомерными.

Кроме того, в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 198 АПК РФ, а также с учетом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания действия (бездействия) в судебном порядке незаконным необходимо наличие в совокупности двух условий: оспариваемое действие (бездействие) должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушать права и законные интересы обратившегося лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности незаконно возлагать на него какие-либо обязанности.

Согласно ст. 65 АПК РФ заявитель должен доказать, каким образом оспариваемое решение нарушает его права и законные интересы, а также в защиту и на восстановление каких прав предъявлены заявлены указанные требования. 

Между тем, в настоящем случае заявителем не сообщено и судом не установлено, каким образом оспариваемые действия Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" по направлению в Ялтинское городское управление Госкомристра уведомления о несоответствии застройщика ООО «СЗ «Вилла Маяк» от 17.04.2023г. №8-13816-КТ нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также, каким образом признание их незаконными может восстановить права заявителя с учетом того, что в настоящем случае оно адресовано не заявителю, а другому лицу, не возлагает на заявителя никаких дополнительных обязанностей.

При указанных обстоятельствах, избранный заявителем способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав, а материальный интерес заявителя к оспариваемому бездействию имеет абстрактный характер, так как отсутствует неопределенность в сфере правовых интересов Заявителя, устранение которой возможно в случае удовлетворения заявленных требований. 

Довод заявителя о том, что действия Фонда по направлению уведомления о несоответствии застройщика требованиям Закона № 214-ФЗ в регистрирующий орган незаконны, поскольку в силу Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» явились основанием для приостановления Ялтинским городским управлением Госкомрегистра государственной регистрации договора доверительного управления, отклоняются судом с учетом того, что уведомление о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2023-391411830/1, на которое ссылается заявитель, им в рамках настоящего дела не оспаривается. 

При этом в случае несогласия с указанным уведомлением Ялтинского городскго управления Госкомрегистра, заявитель не лишен возможности оспорить его в установленном законом порядке. 

Ссылка заявителя на судебные акты по делу № А40-209684/21, которое, по мнению заявителя, является аналогичным настоящему делу, отклоняется судом, поскольку судебные акты не имеют отношения к настоящему делу, так как вынесены на основании отличных от данного дела обстоятельств. 

Учитывая вышеизложенное, суд считает заявленные ООО "СЗ "Вилла Маяк" требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Государственная пошлина распределяется в порядке ст. 110 АПК РФ и относится на заявителя, а в части, излишне уплаченной заявителем, подлежат возврату заявителю из доходов федерального бюджета.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 29, 65, 71, 75, 110, 123, 156, 167-170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отказать в удовлетворении требований ООО "СЗ "Вилла Маяк".

Возвратить ООО "СЗ "Вилла Маяк" из доходов федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 9000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный  суд.

Судья:

А.Б. Полякова