ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-14231/2023

15 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., 

при участии:  

от истца: ФИО1 – по доверенности от 23.10.2023; 

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 01.02.2024; 

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-25834/2024) индивидуальному предпринимателю ФИО3 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.06.2024 по делу № А21-14231/2023 (судья Зинченко С.А.), принятое 

 

по иску индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>);

к Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» (адрес: 238340, 

<

...>, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Министерство градостроительной политики Калининградской области; 

о расторжении, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» (далее – ответчик, Администрация) о расторжении договора аренды от 12.09.2022 № 53, а также взыскании денежных средств в размере 1 962 820 руб. 00 коп., уплаченных по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство градостроительной политики Калининградской области (далее – третье лицо, Министерство).

Решением суда от 28.06.2024 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просил решение от 28.06.2024 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на то, что вид разрешенного использования земельного участка, определенный Администрацией при его выставлении на торги, не соответствовал Генеральному плану градостроительства МО Светловский городской округ Калининградской области, а также то, что указанный в заключенном по результатам торгов договоре вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен, указал, что оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просила решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на 20.05.2022 земельный участок с кадастровым номером 39:18:010024:1938 имел вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка.

28.07.2022 Администрация опубликовала извещение о проведении аукциона по продаже права аренды указанного земельного участка с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка.

По результатам аукциона 12.09.2022 с Предпринимателем заключен договор аренды № 53, согласно которому разрешенное использование земельного участка: среднеэтажная жилая застройка.

Однако, как указал истец, после заключения договора, получения ГПЗУ и предварительных переговоров с проектировщиками выяснилось, что строительство среднеэтажных жилых домов на указанном земельном участке невозможно, поскольку вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка - не соответствует: 

– Генеральному плату Светловского городского округа Калининградская области, утвержденному постановлением Правительства Калининградской области от 29.06.2021 № 375, так как он расположен в функциональной зоне – зона застройки малоэтажными жилыми домами – до 4 этажей включительно,

– принятым на основании Генерального плана Светловского городского округа Калининградской области от 29.06.2021 Правилам землепользования и застройки Светловского городского округа Калининградской области от 23.12.2022, утвержденным приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области № 528 от 23.12.2022.

Таким образом, по мнению истца, вид разрешенного использования земельного участка, определенный Администрацией при его формировании и выставлении на торги, не соответствовал Генеральному плану Светловского городского округа Калининградской области, о чем было известно Администрации, поскольку:

- Управление архитектуры и градостроительства МО Светловский городской округ участвует в комиссии по подготовке правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области согласно приказу Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области;

– 07.12.2020 подготовлено заключение № 4 о результатах общественных обсуждений проекта генерального плана МО «Светловский городской округ»;

– 07.12.2020 составлен протокол № 4 общественных обсуждений проекта генерального плана МО «Светловский городской округ».

По указанному договору предприниматель перечислил администрации 1 962 820 руб. 00 коп. в качестве задатка и арендной платы.

Направленная Предпринимателем в адрес Администрации претензия с требованием о расторжении договора аренды и возвращении денежных средств оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене на основании следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Факт заключения договора сторонами на торгах, предоставление ответчиком истцу земельного участка во временное владение и пользование подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из материалов дела также следует, что разрешенное использование земельного участка в соответствии с условиями договора – среднеэтажная жилая застройка.

Статьей 7 ЗК РФ установлено разделение земель на категории по целевому назначению. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к перечисленным в пункте 1 указанной статьи территориальным зонам.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

На момент проведения аукциона и заключения договора аренды, равно как и в настоящее, в соответствии с Генеральным планом МО «Светловский городской округ» Калининградской области, утвержденным постановлением Правительства Калининградской области от 29.06.2021 № 375, спорный земельный участок отнесен к функциональной зоне - зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардные), предназначенной для застройки преимущественно малоэтажными жилыми домами и индивидуальными жилыми домами, домами блокированной жилой застройки, сопутствующими объектами в сфере услуг первичной ступени культурно-бытового, коммунального, социального обслуживания, а также сопутствующей инженерной транспортной инфраструктурой.

Действовавшими на дату проведения аукциона и заключения между сторонами договора аренды Правилами землепользования и застройки МО «Светловский городской округ» Калининградской области, утвержденными решением окружного Совета депутатов Светловского городского округа от 14.12.2016 № 98, спорный земельный участок был отнесен к зоне застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами (Ж-2).

В соответствии с пунктом 156 названных Правил зона застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации многоквартирных домов этажностью не выше восьми надземных этажей, включая мансардный, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения преимущественно местного значения, коммунально-бытового назначения, стоянок автомобильного транспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, иных объектов согласно градостроительным регламентам

Вместе с тем, в части 3 статьи 9, части 9 и 10 статьи 31, пункте 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закреплен принцип первичности генерального плана городского округа как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки, о чем не могла не знать Администрация, тем более, что, учитывая означенное несоответствие, Правила землепользования и застройки Светловского городского округа Калининградской области и были приведены в соответствие с генеральным планом города Светловского городского округа Калининградской области.

Таким образом, вид разрешённого использования земельного участка определённый арендодателем – ответчиком при его выставлении на торги не соответствовал Генеральному плану градостроительства МО Светловский городской округ Калининградской области, о чем, как указано выше, однозначно было известно ответчику, как и то обстоятельство, что использование этого земельного участка невозможно по виду разрешенного использования, указанному в извещении о проведении соответствующего аукциона.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка, не допускается (пункт 17 статьи 39.8 ЗК РФ).

Следовательно, действующим законодательством запрещено изменение вида разрешенного использования земельного участка, право аренды которого приобретено на торгах, ввиду того, что вид разрешенного использования является   существенным   условием   договора   аренды   земельного   участка,   имевшим существенное значение для определения цены на торгах.

Указанное в свою очередь свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между действиями Администрации по предоставлению Предпринимателю в аренду с торгов земельного участка, вид разрешённого использования которого не соответствует Генеральному плану Светловского городского округа, и юридической невозможностью использования Предпринимателем участка для ведения строительства в соответствии с условиями договора аренды.

При таких обстоятельствах, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, апелляционный суд приходит к выводу о доказанности Предпринимателем невозможности использования арендованного имущества по вине Администрации с момента заключения договора аренды сторонами, и, следовательно, о доказанности установленных законом оснований для расторжения договора в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, в связи с чем указанное требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом, Предпринимателем в рамках исполнения обязательств по договору были перечислены Администрации денежные средства в размере 1 962 820 руб. 00 коп., включая 75 400 руб. 00 коп. задатка.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В пункте 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие встречного предоставления со стороны арендодателя, требование Предпринимателя о взыскании с Администрации перечисленных в рамках договора денежных средств в размере 1 962 820 руб. 00 коп. также является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 28.06.2024 по делу №  А21-14231/2023  подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований Предпринимателя в полном объеме.

Кроме того, по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ с Администрации в пользу Предпринимателя подлежат взысканию 41 628 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 28.06.2024 по делу №  А21-14231/2023  отменить, принять по делу новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.09.2022 № 53.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Светловский городской округ» Калининградской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору, в том числе задаток, в размере 1 962 820 руб. 00 коп. и 41 628 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе. 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина