ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-19556/2023

18 апреля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   11 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 апреля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ворониной Е.Ю.,

при участии:  

от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 28.12.2023,

от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 01.01.2024,  

от 3-го лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1511/2024) акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2023 по делу № А56-19556/2023(судья  Новикова Е.В.), принятое по иску:

истец: акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

ответчик: акционерное общество «Российский аукционный дом»

3-е лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

об обязании,

установил:

Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – истец, Фонд) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Российский аукционный дом» (далее – ответчик, Общество) об обязании изменить условия договора аренды, изложив пункт 3.1.1 договора от 07.11.2012 № Фао-595/2012 (РАД-889/2012) в следующей редакции: «3.1.1. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 865 рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%, за один квадратный метр арендуемой площадь в месяц».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

Решением от 28.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Податель жалобы полагает вывод суда первой инстанции о согласии Фонда на увеличение арендной платы на 5%, не соответствующим обстоятельствам дела, так как 22.02.2023 сторонам не удалось достичь соглашения о заключении дополнительного соглашения № 4 к договору. По мнению подателя жалобы, сохранение неизменного размера арендной платы до 07.11.2061 или незначительное ее повышение на 5% от текущего размера, нарушает права Фонда в лице Комитета. Фонд считает, что в данном случае, Общество злоупотребляет своими правами. Фонд отмечает, что при заключении договора аренды, единоличным исполнительным органом арендодателя и арендатора являлась ФИО3, которая в настоящее время остается генеральным директором Общества. Податель жалобы также указывает на то, что Совет директоров Фонда не проводил заседание по вопросу заключения спорного договора. Истец полагает, что суд необоснованно отклонил отчет об оценке.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 07.11.2012 заключен договор № Фао-595/2012 (№ РАД-889/2012) (далее - договор) аренды помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 20.06.2014) арендная плата, подлежащая уплате арендатором, состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы. Переменная составляющая арендной платы является компенсацией арендатором расходов арендодателя по уплате соответствующих услуг ресурсоснабжающих организаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение и т.д.).

Согласно пункту 3.1.1 договора постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 565 руб. за один кв.м арендуемой площади в месяц (включая НДС).

Истец указывает на то, что начиная с момента заключения договора в 2012 году, размер постоянной составляющей арендной платы не менялся. По мнению истца, по состоянию на сегодняшний момент, размер арендной платы в несколько раз меньше текущих рыночных условий аренды на сопоставимые помещения в данной локации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга.

В соответствии с отчетом об оценке от 24.01.2023 № 42-1/2023, подготовленным ООО «Центр оценки «Аверс» по заказу Фонда (далее - отчет об оценке), размер рыночной ставки арендной платы составляет 865 руб. в месяц за один кв.м площади помещения, переданного по договору аренды.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы по договору аренды может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не более чем на 5 (пять)%.

Истцом в адрес ответчика письмом от 30.01.2023 за № 16-124/23-0-0 было направлено, подписанное со стороны истца, дополнительное соглашение № 4 к договору об изменении пункта 3.1.1 договора аренды, изложенного в следующей редакции: «3.1.1. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 865 (восемьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%, за один квадратный метр арендуемой площади в месяц».

Как следует из искового заявления, по результатам коммерческих переговоров, состоявшихся 22.02.2023 между представителями истца и ответчика, по вопросу увеличения арендной платы по договору аренды, в предложенном истцом размере, сторонам не удалось достичь соглашения о заключении дополнительного соглашения № 4 к договору аренды.

 В связи с недостижением сторонами соглашения об изменении договора аренды и отсутствием ответа со стороны ответчика на письмо истца от 30.01.2023 за № 16-124/23-0-0 по состоянию на 01.03.2023, учитывая положения части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился в суд с требованием об изменении договора аренды.

Поддерживая заявленные требования, истец ссылался на недобросовестное поведение ответчика в части отказа от заключения дополнительного соглашения № 4, выразившееся в игнорировании интересов истца в вопросе о приведении размера арендной платы к рыночным условиям. Также, истец считает недобросовестным поведение генерального директора ответчика, который, по мнению истца единолично принимал решение о заключении договора аренды, поскольку на момент заключения договора аренды являлся одновременно единоличным исполнительным органом и арендодателя и арендатора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с положениями статей 432, 433 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 609, 651 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются, учитывая позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 28.05.2008 № 4483/08 по делу № А51-2451/2007-23-69, размер арендной платы является существенным условием договора аренды помещений.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Согласованные сторонами условия договора аренды, в том числе в части порядка изменения арендной платы, а именно: по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не более чем на 5%, суд первой инстанции правомерно признал соответствующими, представленному ответчиком решению Совета директоров ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», оформленного протоколом от 26.03.2012. Указанные условия соответствуют положениям действующего законодательства. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в соответствии с положениями законодательства Российской Федерации. Размер арендной платы (565 руб. за кв. м в месяц (включая НДС, коммунальные платежи)) при заключении договора аренды установлен сторонами на основании отчета об оценке величины рыночной арендной платы.

Следует отметить, что согласно протоколу от 26.03.2012 на заседании Совета директоров ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» присутствовали члены Совета директоров - представители Комитета по управлению городским имуществом. При этом, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» - ФИО3 присутствовал на заседании в качестве приглашенного лица, то есть ФИО3 не участвовал в принятии решений по вопросам повестки дня и следовательно не мог повлиять на решение Совета директоров ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», что также следует из общих положений законодательства об акционерных обществах.

В соответствии с решением Совета директоров ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», оформленного протоколом от 26.03.2012, договор аренды был заключен по результатам выполнения ответчиком обязательств по инвестиционному договору (договор № Фао-341/2012/РАД-409а/2012 от 28.05.2012) (инвестиционный договор), по условиям которого инвестору (ответчику) подлежало передаче в аренду созданное в результате реконструкции помещение, с зачетом в счет арендной платы суммы общего объема инвестиций.

Согласно акту от 30.10.2012 о завершении реализации инвестиционного проекта по инвестиционному договору от 28.05.2012 № Фао-341/2012/РАД-409а/2012: в процессе реализации инвестиционного проекта Обществом были затрачены средства в размере 16 052 007 руб.; сумма затрат согласована сторонами; претензий по условиям исполнения инвестиционного договора стороны друг к другу не имеют.

Согласно условиям пункта 3.4 договора аренды в редакции от 07.11.2012, арендная плата по договору аренды авансирована арендатором исходя из предусмотренной пунктом 3.1 договора аренды ставки арендной платы и общей суммы затрат, произведенных арендатором в связи с исполнением договора № Фао-341/2012/РАД-409а/2012 от 28.05.2012, заключенного между арендодателем и арендатором, в соответствии с актом о реализации инвестиционного проекта.

Размер арендной платы не подлежит изменению в течение периода, за который внесена авансированная арендная плата.

Судом первой инстанции установлено, что в 2014 году в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 20.06.2014 к договору аренды, сторонами достигнуто соглашение об увеличении размера арендной платы за счет дополнительного возмещения расходов, в размере переменной составляющей арендной платы: за период до 01.07.2014 авансированная арендная плата включает, в том числе, переменную составляющую арендной платы, с 01.07.2014 авансирование арендной платы произведено, без учета переменной составляющей арендной платы.

Соответственно размер только постоянной составляющей арендной платы по договору аренды, с учетом дополнительного соглашения № 2 от 20.06.2014 составил 565 руб. за один кв.м арендуемой площади в месяц (включая НДС), переменная составляющая арендной платы включает компенсацию оплаты электроэнергии на основании выставляемых арендодателем счетов, эксплуатационная составляющая оплачивается на основании заключенных арендатором договоров ресурсоснабжающими организациями.

Как следует из материалов дела, в период действия договора аренды, с момента заключения дополнительного соглашения № 2 от 20.06.2014 и зачета авансированной арендной платы в полном объеме, истец не обращался к ответчику с предложениями об индексации размера арендной платы на предусмотренных договором аренды условиях.

В ответ на обращение истца в декабре 2022 года ответчик письмом от 23.12.2022 № 6342/09 сослался на условия договора аренды (пункт 3.5.), регулирующие порядок повышения арендной платы.

Письмом от 30.01.2023 № 16-124/23-0-0 «О подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 07.11.2012 № Фао-595/2012 (№ РАД-889/2012)» истцом был предложен проект дополнительного соглашения № 4 об увеличении размера постоянной составляющей арендной платы с 565 рублей за один квадратный метр арендуемой площади в месяц (включая НДС) до 865 рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%, за один квадратный метр арендуемой площади в месяц.

Судом первой инстанции правильно установлено, что по инициативе ответчика были проведены коммерческие переговоры по вопросу повышения ставок аренды по договору аренды. По результатам которых истцом и ответчиком было принято решение о внесении изменений в договор аренды в части изменения ставки аренды не более чем 5 (пять) процентов после получения одобрения учредителя истца, что подтверждается представленным ответчиком в материалы дела протоколом коммерческих переговоров по вопросу повышения ставок аренды от 22.02.2023, подписанным генеральным директором истца и исполнительным директором ответчика.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции установил какие именно договоренности были достигнуты сторонами в ходе переговоров, состоявшихся 22.02.2023, на основании представленных в материалы дела документов.

В качестве обоснования своей позиции, истец ссылается на контрольные мероприятия. Однако, такие контрольные мероприятия касались финансово-хозяйственной деятельности Фонда и соответственно действующего руководства Фонда на момент проведения указанных мероприятий, и не имеют отношения к деятельности арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Между сторонами договора аренды было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статьи 432, 433 ГК РФ), что также было установлено судом первой инстанции.

Приведенные истцом доводы, обосновывающие необходимость заключения дополнительного соглашения № 4 к договору в редакции Фонда, не отвечают общим нормам гражданского законодательства, регулирующим положения о договоре.

В обоснование рассматриваемых требований об изменении условий договора аренды в части увеличения постоянной составляющей арендной платы более чем на 5 (пять) процентов, истец представил отчет об оценке.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке) юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом об оценке.

Суд первой инстанции верно указал на то, что имущество истца не относится к объектам, проведение оценки которых в целях передачи в аренду является обязательной в соответствии с Законом об оценке.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценке).

Суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что в рассматриваемом споре, рыночная величина арендной платы не является обязательной для сторон договора аренды и носит рекомендательный характер.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии в поведении ответчика недобросовестности и злоупотребления правом касаемо в договорных отношений. 

Истец полагает, что недобросовестное поведение арендатора, следует из отсутствия желания ответчика увеличить размер арендной платы по требованию истца в ином порядке, чем установлено договором аренды.

Однако, несмотря на то, что у истца и ранее была возможность обратиться к ответчику с предложением о повышении арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, истец после заключения дополнительного соглашения № 2 от 20.06.2014 к договору аренды, таким правом не воспользовался.

Добросовестность ответчика означает, что его поведение соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы своего контрагента (истца) и содействует ему (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком представлены доказательства правомерности заключенного договора аренды, в том числе, с соблюдением положений Федерального закона от 26.12.1995 № 208-03 «Об акционерных обществах» о заинтересованности. Условия договора аренды, в том числе, о порядке изменения размера арендной платы соответствуют положениям ГК РФ, положениям постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Договор аренды прошел корпоративное одобрение со стороны арендодателя, договор аренды добросовестно исполняется ответчиком, о чем свидетельствует отсутствие иных судебных споров по договору аренды, акт сверки взаимных расчетов по договору аренды.

С учетом названных нормативных положений и исходя из установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для изменения условий договора аренды, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 28.11.2023 по делу №  А56-19556/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина