Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-44195/23

22 февраля 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 30  января 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Транспортно-экспедиционная компания Русглобал" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к муниципальному унитарному предприятию муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление Эксплуатации" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании недействительными действий по расторжению договора аренды, признании договора аренды действующим, обязании не чинить препятствия в исполнении договора аренды путем отключения электроэнергии (с учетом уточнения иска)

встречному исковому заявлению Муниципального унитарного предприятия муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление Эксплуатации" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Транспортно-экспедиционная компания Русглобал" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о расторжении договора аренды № 30/1/190-1/2020 от 30.12.2019 (с учетом уточнения иска), 

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Транспортно-экспедиционная компания Русглобал"  (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, ООО «ТЭК Русглобал») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, к муниципальному унитарному предприятию муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление Эксплуатации"   (далее - истец по встречному иску, ответчик по первоначальному иску, МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ», предприятие) о признании недействительными действий по расторжению договора аренды № 30/1/190-1/2020 от 30.12.2019, признании договора аренды № 30/1/190-1/2020 от 30.12.2019 действующим до 29.12.2024, обязании не чинить препятствия в исполнении договора аренды № 30/1/190-1/2020 от 30.12.2019 путем отключения электроэнергии к нежилым помещениям №№ 6, 7 площадью 42,3 кв.м. на втором этаже в здании административно-бытового корпуса с кадастровым номером  50:16:0000000:7827, расположенном по адресу: 

<

...> стр.2/1.

Определением от 13.10.2023 к производству принято встречное исковое заявление Муниципального унитарного предприятия муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление Эксплуатации" о расторжении договора аренды № 30/1/190-1/2020 от 30.12.2019.

Обществом с ограниченной ответственностью "Транспортно-экспедиционная компания Русглобал"  представлен отзыв на встречное исковое заявление, в котором ООО «ТЭК Русглобал» просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, возражал против удовлетворения встречных исковых требований, представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поддерживал встречные исковые требования. 

Судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании объявлялся перерыв до 30.01.2024, после перерыва явку в судебное заседание обеспечил представитель  МУП МО "Городской округ Черноголовка" МО "УЭ ".

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, отзыве на встречное исковое заявление, заслушав пояснения истца и ответчика, суд считает первоначальные требования не подлежащими удовлетворению, встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.12.2019 между МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ» (арендодатель) и ООО «ТЭК Русглобал» (арендатор) заключен договор аренды имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Городской округ Черноголовка", закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления № 30/1/190-1/2020 (далее – договор).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения №№ 6, 7 на 2 этаже здания (далее – имущество) общей площадью 42,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> стр.2/1, здание административно-бытового корпуса, кадастровый номер здания 50:16:0000000:7827. 

В соответствии с п. 1.2. договора имущество передаётся для использования под офис. 

В соответствии с п. 2.1. договора, договор действует до 29.12.2024.

Истец указал, что в октябре 2022 в ООО «ТЭК Русглобал» обратился представитель МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ», который пояснил, что у арендатора имеется задолженность по оплате электроэнергии. 

ООО «ТЭК Русглобал», несмотря на несогласие с фактом задолженности, преследуя цель избежать эскалации конфликта, произвело установку индивидуального прибора учёта электроэнергии, предложило оплатить услуги по потреблению энергии исходя из ежемесячных показаний данного прибора. 

27.10.2022 МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ» произвело отключение электроэнергии в арендуемом помещении. 

14.11.2022 ООО «ТЭК Русглобал»  составлен акт отключения электропитания офисного помещения, подписанный директором МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ». В соответствии с условиями, указанными в акте, после подключения электроэнергии будет составлен акт о подключении. 

21.11.2022 в связи с отключением электроэнергии ООО «ТЭК Русглобал» обратилось с заявлениями в Ногинскую городскую прокуратуру, Уполномоченному по защите прав предпринимателей Московской области, Уполномоченному по Богородскому городскому округу, Главе муниципального образования «Городской округ Черноголовка», Губернатору Московской области.

09.03.2023 в адрес ООО «ТЭК Русглобал»  от МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области  «УЭ» поступило уведомление о задолженности, расторжении договора аренды и освобождении помещения. 

Обращаясь с иском, истец указывает, что с 27.10.2022 и по настоящий момент ООО «ТЭК Русглобал» не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом, так как оно не отвечает всем требованиям, позволяющим его использование по назначению. В связи с этим уплата арендных платежей была приостановлена.

Учитывая указанные обстоятельства, ООО «ТЭК Русглобал» было принято решение о неуплате арендных платежей. 

По мнению истца, действия по расторжению договора аренды № 30/1/190-1/2020 со стороны МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ» в одностороннем порядке не основаны на законе и договоре, являются злоупотреблением правом, а спорный договор аренды действует в настоящий момент.

30.11.2022  ООО «ТЭК Русглобал» направило в МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ» претензию с уведомлением о невозможности пользования помещением и вычете убытков, которые несёт ООО «ТЭК Русглобал» из арендной платы, однако, ответа на претензию не поступило. 

В обоснование встречных требований МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ»  ссылается на то обстоятельство, что 01.01.2007 заключен договор энергоснабжения №47000109 между ОАО "Мосэнергосбыт" и МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ» на поставку электрической энергии, в который включен объект автобаза, расположенный по адресу: 

<

...>. 

ООО «ТЭК Русглобал» является арендатором имущества МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ» по двум договорам аренды на территории автобазы: 

- договор аренды №30/1/190-1/2020 от 30.12.2019 на нежилые помещения №№ 6 ,7 площадью 42,3 кв.м. на втором этаже в здании административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:16:0000000:7827 по адресу: 

<

...> стр.2/1.  Ответчик арендует данные помещения - с 30.12.2016 года по договору аренды № 30/1/190-1/2016;

- договор аренды №30/1/190/2021 от 17.10.2021 на здание пункта диагностики с кадастровым номером 50:16:0000000:58369 по адресу: 

<

...> строение 2А/1. Ответчик арендует здание пункта диагностики с 17.10.2016 в соответствии с договором аренды № 30/1/190/2016.

Согласно п. 5.1, 5.2 договора аренды № 30/1/190-1/2020, ежемесячный размер арендной платы на дату заключения договора составляет 11 664,33 руб. на основании отчета об определении рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды №395-Н-1019 от 22.10.2019. 

Таким образом, рыночная стоимость арендной платы арендуемого ООО «ТЭК Русглобал» имущества, определена без учета коммунальных и эксплуатационных расходов. 

Арендная плата за пользование имуществом вносится ежемесячно безналичным порядком до 10-го числа текущего месяца (п. 5.4 договора). 

В соответствии с п.5.3 договора аренды № 30/1/190-1/2020, размер арендной платы ежегодно индексируется в соответствии с действующим законодательством на основании уведомления арендодателя. Письмом от 25.04.2022  ООО «ТЭК Русглобал» было уведомлено об увеличении с 01.07.2022 размера арендной платы на 349,93 руб., ежемесячный размер арендной платы составляет 12 014,26 руб.

В соответствии с пунктом 4.3.6 договора аренды, арендатор обязан нести расходы по содержанию и эксплуатации имущества пропорционально доле занимаемой площади.

Во исполнении пункта 4.3.7 договора аренды, в течение 3 рабочих дней арендатор обязан заключить договор на оплату коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и других услуг, необходимых для содержания имущества ·и использования его по назначению, на срок договора аренды. Арендатор обязан не допускать образования задолженности по ресурсным договорам.

05.04.2017 между ООО «ТЭК Русглобал» и АО "Мосэнергосбыт" был заключен договор энергоснабжения № 60446209 только на арендуемое здание пункта диагностики. 

На арендуемые нежилые помещения №6, 7 площадью 42,3 кв.м. на втором этаже в здании административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:16:0000000:7827 договор на возмещение затрат за потребляемую электроэнергию не был заключен. Таким образом, начиная с 30.12.2016 ООО «ТЭК Русглобал»  не производило платежей за пользование электроэнергией, которую оплачивал МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ». 

В дальнейшем со стороны МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ»  неоднократно ООО «ТЭК Русглобал» доводилась информация о необходимости заключения либо прямого договора с АО «Мосэнергосбыт», либо договора на возмещение затрат за потребляемую электроэнергию с МУП МО «ГО Черноголовка» Московской области «УЭ», но данные просьбы были проигнорированы, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за бездоговорное потребление электроэнергии (дело № А41-22036/2023).

По делу № А41-22036/2023 с ООО «ТЭК Русглобал» в пользу МУП МО «Городской округ Черноголовка» Московской области «Управление эксплуатации» взыскано 152 952 руб. 73 коп. в качестве компенсации затрат, понесенных в связи с оплатой электрической энергии за период февраль 2020 – октябрь 2022.

01.01.2022 между сторонами заключен договор №39/1/190-1/2022 о возмещении эксплуатационных расходов по обеспечению арендованного помещения коммунальными услугами сроком до 31.12.2022.

В соответствии с п.4.5 договора №39/1/190-1/2022 от 01.01.2022, в случае нарушения заказчиком сроков оплаты, установленных п.2.2, управление вправе приостановить исполнение обязанностей, вытекающих из других договоров. Сумма задолженности по оплате коммунальных услуг на 30.06 2023 составляет 118 142,90 руб., что подтверждается актами сверки. 

Таким образом, как указывает предприятие, неиспользование арендованного помещения ответчиком, со ссылкой на наличие препятствий, организованных арендодателем, обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей и поведение арендодателя является правомерным и соответствующим условиям договора.

Согласно п. 5.5 договора аренды, неиспользование имущества арендатором не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы, тогда как ООО «ТЭК Русглобал» подтвердило, что не оплачивает арендные платежи с октября 2022 до настоящего времени. 

На основании подпункта 7.3.1 пункта 7.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при невнесении арендатором арендных платежей более двух периодов подряд. 

Также, на основании подпункта 7.3.3 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае нарушения п.п.4.3.17 договора, согласно которому арендатор в течение 15 дней с момента передачи ему имущества обязан застраховать в пользу арендодателя арендуемое имущество на весь срок действия договора от рисков, наступление которых может привести к невозможности использования этих помещений по их прямому назначению или ухудшению их состояния. Копия договора о страховании и страховой полис должны быть представлены арендодателю в течение 5 дней с даты оформления страхового полиса, что не выполнено до настоящего времени.

В связи с нарушением ответчиком по встречному иску условий договора в части оплаты, арендодатель направил в адрес арендатора претензию от 09.03.2023 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. В случае невозможности погашения долга было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение. Арендодатель обязан уведомить арендатора за два месяца на основании условия договора аренды.

В ответ на претензию ООО «ТЭК Русглобал» обратился в суд с настоящим исковым заявлением, полагая действия предприятия по расторжению договора аренды, а также отключению электроэнергии незаконными, а договор аренды действующим. 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно, расторгнутым или измененным. 

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

 В состязательном процессе в соответствии с правилом части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании полученных в установленном порядке относимых, допустимых и достоверных доказательств путем оценки совокупности представленных в дело доказательств (статьи 64, 67, 68, 71 АПК РФ).

ООО «ТЭК Русглобал»  в исковом заявлении указано, что им было принято решение о неуплате арендных платежей, в связи с нарушением арендодателем договора аренды, а именно создание условий, при которых рабочий процесс в арендуемых помещениях стал невозможен из-за отключения электроэнергии за ее неоплату. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, пунктом 4.3.7 договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора в течение трех рабочих дней заключить договор на оплату коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и других услуг, необходимых для содержания имущества и использовать его по назначению на срок, указанный в пункте 2.1 договора аренды.

Договор аренды, содержащий указанные выше условия, был подписан без замечаний и возражений со стороны ООО «ТЭК Русглобал».

Таким образом, из условий заключенного сторонами договора следует, что обязанность по обеспечению функционирования электроснабжения нежилых помещений лежит на арендаторе.

МУП МО «Городской округ Черноголовка» Московской области «Управление эксплуатации» доводило до сведения ООО "ТЭК Русглобал" о необходимости заключения договора электроснабжения, либо договора о возмещении затрат за потребляемую электроэнергию с истцом, однако, договор со стороны общества не был заключен.

То обстоятельство, что юридическая обязанность подписания договора энергоснабжения у ответчика  возникла со дня получения предложения от истца, а именно с октября 2022 года, были предметом исследования судов по делу А41-22036/2023 и получили надлежащую оценку.

При этом ООО «ТЭК Русглобал» факт, объем поставки и необходимость использования электроэнергии не опровергнуты.

Судом в рамках дела № А41-22036/2023 установлен факт произведенной истцом по встречному иску оплаты электроэнергии, поставленной на объекты, в отсутствие доказательств возмещения ООО «ТЭК Русглобал» муниципальному унитарному предприятию муниципального образования «Городской округ Черноголовка» Московской области «Управление эксплуатации» соответствующих затрат, учитывая что рыночная стоимость арендной платы, арендуемого ООО «ТЭК Русглобал»  имущества, определена без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательств заключения ответчиком договора на оплату электроэнергии, обращения в ресурсоснабжающие организации в материалы дела не представлено. 

Также ООО «ТЭК Русглобал» не отрицает того, что им  было принято решение о неуплате арендных платежей, тогда как согласно п. 5.5 договора аренды, неиспользование имущества арендатором не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы. 

 В связи с нарушением ООО «ТЭК Русглобал» условий договора в части оплаты, истец по встречному иску направил в адрес ООО «ТЭК Русглобал» претензию от 09.03.2023 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени. В случае невозможности погашения долга было предложено расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое помещение.

Таким образом, действия Муниципального унитарного предприятия муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление Эксплуатации", направленные на расторжение договора аренды № 30/1/190-1/2020 от 30.12.2019 соответствуют закону и договору, оснований для признания недействительными действий истца по встречному иску, направленных на расторжение договора, суд не усматривает. 

Таким образом, при установленных по делу фактических обстоятельствах, подтверждающих, что неиспользование обществом арендованных помещений обусловлено ненадлежащим исполнением самим арендатором принятых на себя обязательств, учитывая предусмотренное договором от 01.01.2022 № 39/1/190-1/2022 право предприятия на приостановление исполнения своих обязанностей, вытекающих из других договоров (в настоящем случае отключение электроэнергии), наличие у общества задолженности по внесению платежей, неисполнение условий пункта 4.3.17 договора аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных требований предприятия о расторжении договора аренды и отсутствия, при указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных обществом требований о признании договора аренды действующим и возложения на предприятие обязанности по нечинению препятствий в пользовании помещениями. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. 

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что встречные требования подлежат удовлетворению, а в удовлетворении иска ООО «ТЭК Русглобал» следует отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 30.12.2019 № 30/1-190-1/2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Транспортно-экспедиционная компания Русглобал" в пользу муниципального унитарного предприятия муниципального образования "Городской округ Черноголовка" Московской области "Управление Эксплуатации" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго