Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-116504/2019

04 июня 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  27 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  04 июня 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: ИП Самарина Галентина Николаевна (адрес:  Россия 191123, Санкт-Петербург, ул.Кирочная д.25 кв.29) Смирнова Лариса Алексеевна (адрес: 196601, Санкт-Петербург, Пушкин, ул.Конюшенная, д.31, кв.21)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РАНТ" (адрес:  Россия 194354, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт ХУДОЖНИКОВ 10 корпус 1, литер.А; Россия 119044, Санкт-Петербург, Нейшлотский пер.,д.11  корпус 1, пом.38Н, каб.12, ОГРН:  1047841057219)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  Россия 196601, Санкт-Петербург, г.Пушкин, ул.Конюшенная д.31, кв.21; Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, 

об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности

при участии

- от истцов: 1. представитель ФИО5, на основании доверенности от 15.05.2019, 2. представитель ФИО6, на основании доверенности от 30.10.2019,

- от ответчика: представитель не явился, (извещен),

-от третьего лица: не явился ( уведомлен)

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Рант» (далее - ответчик, Общество) об осуществлении государственной регистрации права собственности на ½ долю здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гренадерская, дом 7, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:3217, общей площадью 4 748, 6 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей: 6.

Судом установлено, что в производстве арбитражного суда находится дело № А56-131773/2019 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – истец, ИП ФИО3) к Обществу (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ) о признании права собственности на ½ долю здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гренадерская, дом 7, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:3217, общей площадью 4 748, 6 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей: 6.

Определением от 22.01.2020 суд объединил дела А56-116504/2019 и №А56-131773/2019 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением дела № А56-116504/2019.

В настоящем судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ИП ФИО3 уточнил исковые требования, просил вынести решение о государственной регистрации права собственности на ½ долю здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гренадерская, дом 7, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:3217, общей площадью 4 748, 6 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей: 6.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых требований.

Ответчик в судебное заседание не явился, ходатайств не заявил. Дело рассмотрено в его отсутствие на основании статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Обществом, ИП ФИО3 и ИП ФИО2 25.02.2008 заключен договор № 12/02/08 (далее – договор). 

В соответствии с условиями договора истцы инвестировали строительство офисного здания по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский административный район, на пересечении ФИО7 пр., ФИО7 пр. и Гренадерской ул. (западнее дома № 34, литера А, по ФИО7 пр.), кадастровый номер земельного участка 78:5010А:3001, осуществляемого ответчиком на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 420, постановления Правительства Санкт- Петербурга от 07.02.2006 № 131, распоряжения Комитета по строительству Правительства Санкт- Петербурга от 20.08.2007 № 281, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.06.2004 № 02/ЗК-005297.

Объектом инвестирования строительства является офисное здание общей проектной площадью 5444 кв.м. По завершении строительства объект передается в следующих долях: гр. ФИО3 – ½ (одна вторая) доли от объекта инвестирования и ФИО2 – ½  (одна вторая) доли от объекта инвестирования (пункты 1.2, 1.3 договора № 12/02/08 от 25.02.2008).

В соответствии с дополнительным соглашением от 22.12.2011 к договору от 25.02.2008 размер инвестирования составил 244 779 741 руб. 90 руб. Инвестирование производится в срок - до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцы вносят инвестиционный взнос в равных долях.

Истцы надлежащим образом выполнили свои обязательства по инвестированию строительства на общую сумму 244 779 741 руб. 90 руб., что подтверждается представленными платежными документами (приходными кассовыми ордерами, актами приема-передачи веселей.) Согласно подписанному сторонами акту от 31.12.2015 истцы приняли в равных долях (по ½ (одной второй) доли каждая) нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, улица Гренадерская, дом 7, лит. А (строительный адрес: Санкт-Петербург, Выборгский район, на пересечении ФИО7 пр., ФИО7 пр. и Гренадерской ул. (западнее дома 34, литера А по ФИО7 пр.).

16.10.2014 Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 78-4203в-2014. Здание поставлено на государственный кадастровый учет по адресу: Санкт-Петербург, Гренадерская улица, дом 7, литера А,  кадастровый номер 78:34:0000000:3217.

До настоящего времени истцы не имеют возможности зарегистрировать право собственности на 1/2 (одну вторую) доли в здании по адресу: Санкт-Петербург, улица Гренадерская, дом 7, лит. А, в связи с тем, что Ответчик не предоставляет в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу требуемый для государственной регистрации пакет документов.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истцы, обратились в суд с  настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор в соответствии с правилами главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях, в частности, статья 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", не могут быть  истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности, в том числе, долевой собственности, на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В данном случае, по своей правовой природе сторонами был заключен договор купли-продажи будущей вещи, так как в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 указано о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество, являющееся предметом договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Из материалов дела видно, что требования истцов, по существу, заявлены с целью государственной регистрации их права на нежилое здание, в связи с чем иск о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ является надлежащим способом защиты прав Предпринимателей с учетом разъяснений ВАС РФ, изложенных в постановлении Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54.

Судом установлено, что здание по акту передано истцам и находится в их фактическом владении с 31.12.2015, что подтверждается материалами дела, финансовые обязательства истцов исполнены перед ответчиком надлежащим образом, здание введено в эксплуатацию. С момента передачи спорного здания истцы владеют и пользуются данным зданием на законных основаниях, несут бремя его содержания. Основания для  истребования спорного здания из владения истцов третьими лицами или признания права собственности на данное помещение за третьими лицами отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие у застройщика заинтересованности в надлежащем оформлении прав на объект недвижимости, в целях устранения правовой неопределенности в отношении спорного здания, решение о государственной регистрации перехода права собственности на здание к истцам является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В свою очередь, в рассматриваемом случае отказ в судебной защите прав истца, обусловленной исключительно ненадлежащем исполнением застройщиком своих обязательств, приведет к нарушению общих принципов гражданского законодательства, основанных на требованиях разумности, добросовестности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ).

С учетом изложенного, исходя из принципов правовой определенности  равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, правовой позиции ВАС РФ, исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на ½ долю здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гренадерская, дом 7, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:3217, общей площадью 4 748, 6 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей: 6 за индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на ½ долю здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гренадерская, дом 7, литера А, кадастровый номер 78:34:0000000:3217, общей площадью 4 748, 6 кв.м, назначение: нежилое, количество этажей: 6 за индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Рант» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Рант» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.